全球調(diào)查：未來我們?nèi)绾紊?/h1>
2008-01-01 00:00:00
錢經(jīng) 2008年2期
科技和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展把世界每個(gè)角落聯(lián)系起來，想象逐漸變成現(xiàn)實(shí)。也許每個(gè)人的生活都會(huì)像RADO表廣告那樣，早晨還在上海的辦公室開會(huì)，晚上就到了巴黎時(shí)裝發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)；也可能是到后海就能吃到法國(guó)松露，塞班島也能買到提籃叫賣的紅豆冰棍。
從社會(huì)學(xué)角度觀察，經(jīng)濟(jì)全球化意味著大眾商業(yè)文化依托強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)力量的流行。換句話說，影響我們生活和日常喜好的將不僅是民族、傳統(tǒng)或是家庭習(xí)慣，而是強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)所在——對(duì)于重要城市的居民而言，他們已經(jīng)感受得很明顯了——比如，在北京人認(rèn)為高檔公寓讓外國(guó)人或是能源大亨抬高了數(shù)倍的同時(shí)，倫敦人也在抱怨來自金磚四國(guó)和中東的“暴發(fā)戶”們買走了本該屬于他們的房子。
隨著全球化的加劇，這種局面將會(huì)進(jìn)一步延展到生活的方方面面，我們買房子、找工作、生兒育女甚至養(yǎng)老，都要把眼屆放寬到全球。
到哪里工作？
——全球外派成本和寫字樓租金調(diào)查
宋慧敏 王雪吟
#61607;對(duì)海外生活來說，莫斯科和巴拉圭的亞松森是成本最高和最低的城市
#61607;倫敦和香港的辦公室租金是全球和亞洲最貴的，而且還在日漸變貴
#61607;中國(guó)主要城市的兩項(xiàng)排名2007年都有所下滑
同樣是月薪1萬美元，你會(huì)選擇在莫斯科的工作還是北京的？當(dāng)然，這個(gè)問題是問給第三方國(guó)家人士的，相信即使是來自吉爾吉斯斯坦的人，回答“北京”的概率也會(huì)比較大；即使是只在國(guó)內(nèi)工作，我們也同樣面臨深圳更好還是上海更好的選擇。
你肯定會(huì)說：“又在說生活成本的話題了”，這是當(dāng)然，沒有人會(huì)不考慮成本和收益的關(guān)系就貿(mào)然行事，事實(shí)上《錢經(jīng)》想強(qiáng)調(diào)的是，有外派員工的公司很可能因?yàn)槌杀镜牟町惗淖兩虡I(yè)計(jì)劃，異國(guó)或異地工作的前景是與下面這些數(shù)字密切相關(guān)的。
這兩個(gè)全球調(diào)查，適用于面臨工作城市或者國(guó)家選擇的個(gè)人和計(jì)劃拓展市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)者。有時(shí)候?yàn)榍巴咀龀鰶Q定的就是幾個(gè)小小的數(shù)字。
生活成本調(diào)查，到多倫多去
做出“全球生活成本調(diào)查的”美世咨詢（MERCER RESOURCE CONSULTING）合伙人Rebecca Powers說：“由于公司將繼續(xù)派遣員工駐海外工作，就必須密切關(guān)注生活成本的變動(dòng)，以確保其海外薪酬具有公平性和競(jìng)爭(zhēng)性”。
這是覆蓋了全球六大洲143座城市，衡量了每個(gè)地區(qū)涉及住房、交通、食品、服裝、日用品和娛樂在內(nèi)的200多項(xiàng)生活用品的相對(duì)成本的調(diào)查，如果看細(xì)分的單項(xiàng)指標(biāo)，會(huì)發(fā)現(xiàn)各城市消費(fèi)水平差距很大，但最終影響我們做出選擇的，往往是衣食住行這些必要支出的數(shù)據(jù)是否過高。
依照我個(gè)人的喜好，如果前提是這樣的：“金融行業(yè)、北美地區(qū)工作、1萬美元月薪”，我一定會(huì)選擇去多倫多。因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，即使是美元貶值，美洲國(guó)家的生活成本排名下降，但大多數(shù)的國(guó)家的指數(shù)卻是在上漲的，而多倫多卻逆勢(shì)下降了4個(gè)點(diǎn)左右。選擇多倫多是因?yàn)樗靥幬宕蠛貐^(qū)離美國(guó)很近，又是加拿大的財(cái)經(jīng)中心，有著名的多倫多證券交易所，還是很多機(jī)構(gòu)的總部所在地——對(duì)于金融行業(yè)的從業(yè)者來說，是一個(gè)舒適且有職業(yè)機(jī)會(huì)的城市。當(dāng)然，還有它足夠低的生活成本，生活指數(shù)78.8意味著比在國(guó)內(nèi)的很多城市更低的成本支出。專家認(rèn)為，加拿大主要城市歷來在世界范圍內(nèi)排名就不低，新的生活成本系數(shù)反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐屯ㄘ浥蛎浡屎头€(wěn)定的房?jī)r(jià)，雖然加元對(duì)美元略有升值，但對(duì)歐元卻是貶值的。
1.莫斯科是連續(xù)第二年在這個(gè)榜上排名首位，對(duì)于派駐那里的人員來說，生活成本甚至?xí)哂谄骄杖敫叩膫惗睾蜄|京。
2.舉例說：莫斯科市民平均收入在1000美元/月左右，房?jī)r(jià)約6000美元/平米，本國(guó)公民只需600美元/平米，租房40～60平米就要600美元/月；普通的工作餐5美元左右，去餐廳兩個(gè)人至少60美元；公交月票和地鐵月票是4美元，自己開車每月50美元油費(fèi)，但是每年車檢要排好長(zhǎng)的隊(duì)，請(qǐng)人代理大約要50～100美金。。
隨著物價(jià)上漲等因素，各國(guó)生活成本在不斷抬高的同時(shí)，差距卻在縮小。以紐約的生活成本系數(shù)100為基準(zhǔn)，莫斯科的生活成本就是134.4，高于亞松森的生活成本系數(shù)（50）268.8％，而上一年度的差距是284.82％?！芭琶匀ツ暌詠沓霈F(xiàn)了一些重大變化。這主要是由于外匯匯率波動(dòng)，尤其是歐元的升值和美元表現(xiàn)疲軟”Powers評(píng)論說。
事實(shí)上，真正需要進(jìn)行選擇的是那些具有很多共同性或是替代性很強(qiáng)的城市，比如：悉尼和惠靈頓、香港和新加坡或者是廣州和深圳。我們無法逐一列出這樣的“對(duì)子”，因?yàn)槊總€(gè)人都有自己的偏好，但有效的數(shù)據(jù)可以幫助你了解情況。
比如：澳大利亞和新西蘭，地域、文化、科技、教育等的相近，很多人喜歡在兩個(gè)國(guó)家間玩蹺蹺板。我的一位朋友Julie正是典范，留學(xué)于新西蘭，如今對(duì)澳大利亞卻有著無比的向往。據(jù)調(diào)查顯示，惠靈頓是該澳洲地區(qū)生活成本最低的城市，排名第111位，生活成本系數(shù)為71.8。而澳大利亞的海外員工相對(duì)于新西蘭的海外員工，仍面臨更高的生活成本。悉尼仍然是澳大利亞生活成本最高的城市，排名第21位，生活成本系數(shù)94.9、墨爾本排名上升了10位，生活成本系數(shù)82.5。
所以，如果是移民，或者打算去這兩地發(fā)展，一定好摸清情況再?zèng)Q策。
全球?qū)懽謽钦{(diào)查，香港仍是亞洲商業(yè)中心
有人認(rèn)為，生活成本永遠(yuǎn)只是選擇工作地的一個(gè)層面，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力及前景如何才是決定性因素，因此我們就來看一下國(guó)際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行最新的一份調(diào)查“全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支”調(diào)查報(bào)告，其中涵蓋了全球49個(gè)國(guó)家共137個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租務(wù)開支及走勢(shì)。
寫字樓是現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志之一，同樣是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力的折射面，通過其供求變化情況可以看到企業(yè)對(duì)某地的信心及前景預(yù)期如何，為工作前景的選擇提供依據(jù)。
1.2007年香港寫字樓租務(wù)開支次于倫敦（西區(qū)），為亞太區(qū)內(nèi)最昂貴商業(yè)區(qū)、全球排名；以美元計(jì)算，有89.8%地區(qū)的租務(wù)開支在2007年呈現(xiàn)增長(zhǎng)，8%出現(xiàn)下調(diào)，余下2.2%則保持平穩(wěn)。
2.可以看到，“金磚四國(guó)”表現(xiàn)搶眼，莫斯科和新德里增幅明顯，而且遠(yuǎn)于上海浦東第25位的排名。
3.上表以每平方英尺為計(jì)價(jià)單位，故美國(guó)曼哈頓區(qū)未進(jìn)入排名十大，如果以每一工作間計(jì)算，曼哈頓區(qū)仍是全球最昂貴的寫字樓之一，因此在紐約的辦公成本仍然很高。
在主要的幾個(gè)商業(yè)活躍地區(qū)中，亞太和北美、西歐的表現(xiàn)差異巨大，得益于2007年的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁表現(xiàn)，亞太所有城市的的寫字樓租務(wù)開支均有所上升，反映出商用物業(yè)的需求極為殷切。DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻對(duì)此評(píng)價(jià)：“受惠于金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)行業(yè)，以及信息科技行業(yè)發(fā)展蓬勃，亞太區(qū)在去年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫字樓需求急增。”這一現(xiàn)象正契合了《錢經(jīng)》關(guān)于全球投資機(jī)會(huì)的建議；另一個(gè)比較大的變化是北美地區(qū)寫字樓增長(zhǎng)及排名下跌的城市有20%，原因之一就是受到次級(jí)按階信用貸款危機(jī)的影響，承租商遭受虧損或是對(duì)前景預(yù)測(cè)不佳。
由此可見，寫字樓在反映某地區(qū)商業(yè)環(huán)境或是經(jīng)濟(jì)變化時(shí)，頗為敏感。
對(duì)比歷年的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們可以得出這樣的結(jié)論：
1.倫敦一直是全球最重要的商業(yè)中心，而香港在近四年來已經(jīng)變得越來越重要，DTZ的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)表示，這一情況還將繼續(xù)下去。就擇業(yè)者而言，這兩個(gè)地區(qū)除了生活成本頗高、競(jìng)爭(zhēng)激烈之外，還有另一個(gè)共同點(diǎn)是：城里地少房?jī)r(jià)高，置業(yè)困難。
2.新加坡增速極快，為全球之冠達(dá)到106.3%，寫字樓竟然出現(xiàn)新增供應(yīng)不足的情況，在未來的兩年間這一價(jià)格還有可能繼續(xù)上漲，直到2010年濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre）落成這一局面才會(huì)緩解，投資商應(yīng)該關(guān)注這一情況。
3.亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍將繼續(xù)，但首爾等“舊”的商業(yè)中心增幅放緩（而在上一份報(bào)告中，首爾生活成本甚至高于香港），新加坡、莫斯科和馬尼拉租務(wù)開支升幅排名靠前；租務(wù)開支跌幅最大的三個(gè)地區(qū)則全部位于美國(guó)，投資人普遍對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)擔(dān)憂，但其商業(yè)氛圍仍在。
在哪里置業(yè)？
——GLOBAL PROPERTY GUIDE 全球最貴城市調(diào)查
王雪吟
#8226; 在經(jīng)濟(jì)蓬勃和低通貨膨脹的助推下，新加坡住宅價(jià)格增長(zhǎng)排名世界第一
#8226; 歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷價(jià)格回歸，現(xiàn)階段有投資風(fēng)險(xiǎn)
#8226; 倫敦、莫斯科和紐約是世界上房?jī)r(jià)最貴和房租最高的第一城市梯隊(duì)（又是莫斯科）
現(xiàn)代社會(huì)講究“先立業(yè)后成家”，究其原因可能是立業(yè)的難度系數(shù)小一些。姑且不論國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅有多么令人嘖嘖，但就放眼全球而言：出國(guó)留學(xué)、工作、旅行、經(jīng)商甚至移民都變得越來越容易，但購(gòu)置物業(yè)卻越來越困難，原因所有主要城市的房子都在漲價(jià)。
在我們上一個(gè)調(diào)查榜中，亞洲的很多城市生活成本排名上升或是寫字樓租金提高，國(guó)際水準(zhǔn)的住房成本推動(dòng)就是原因之一。舉例來說，印度2005～2006年，班加羅爾的地產(chǎn)價(jià)格翻了一番，港口城市孟買智2006年一年，高尚住宅區(qū)的房?jī)r(jià)就上漲了90%，大大超過了同時(shí)期印度首都新德里60%的房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)然，寫字樓的漲幅同樣創(chuàng)新高。
在房地產(chǎn)研究公司Global Property Guide (環(huán)球房地產(chǎn)指南)的一份名為“2008全球最貴城市”的調(diào)查報(bào)告中指出，再經(jīng)歷了美洲和歐洲的高物業(yè)價(jià)格之后，亞洲也成為“貴宅”集中地。其中新加坡非有地私宅價(jià)格在2007年上漲了31％，比2006年全年10.2％增幅高出兩倍，漲幅是1999年以來新高。其中，位于中央?yún)^(qū)以外(Outside Central Region)的私宅價(jià)格在去年見證了有史以來的最快速增長(zhǎng)，全年漲幅為27％。
1.我們能從圖片左下方的表格中看到，2005～2006年三季度，新加坡的住宅價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)，那之后幾乎每?jī)蓚€(gè)季度漲幅就能翻一倍。數(shù)據(jù)顯示，豪宅的漲幅要高過平均值很多。
2.受金融危機(jī)影響，新加坡房?jī)r(jià)曾大幅回落（1997年到2003年大多數(shù)亞洲國(guó)家的平均房?jī)r(jià)下降了20%～50%，香港更高達(dá)60％），目前仍未達(dá)到高峰時(shí)的價(jià)格，因此很多機(jī)構(gòu)投資者判斷，亞太的房?jī)r(jià)升幅將會(huì)在2008年繼續(xù)。
亞太區(qū)的房地產(chǎn)熱還將繼續(xù)
Global Property Guide的報(bào)告認(rèn)為，2007年國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，受之前金融危機(jī)影響的亞洲國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯示強(qiáng)勁復(fù)蘇，如新加坡、韓國(guó)和日本。但與“非典”爆發(fā)前相比，價(jià)格仍被低估。預(yù)計(jì)中國(guó)、泰國(guó)、日本、澳洲等地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為領(lǐng)頭羊。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的一篇文章曾引述這樣的數(shù)據(jù)：加拿大一位分析師認(rèn)為，基于房?jī)r(jià)與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系，中國(guó)是世界上最被低估的地產(chǎn)市場(chǎng)之一；國(guó)際貨幣基金組織最近一項(xiàng)研究也認(rèn)為，沒有證據(jù)顯示大多數(shù)亞洲國(guó)家有房產(chǎn)泡沫，因?yàn)?999年以來，房?jī)r(jià)上漲速度慢于收入的有韓國(guó)、泰國(guó)、香港和中國(guó)，而且，亞洲的預(yù)期樓價(jià)也在不斷攀升中。
如果說房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期動(dòng)力是收入的話，那么以房?jī)r(jià)收入比衡量，由于亞洲經(jīng)濟(jì)近年來的發(fā)展快速平衡了這一比值，而且泰國(guó)、日本、馬來西亞過去一年房?jī)r(jià)是下跌的。
需要加以警告的就是別在孟買買房。前兩個(gè)調(diào)查報(bào)告向我們清晰的展示了這一年來在孟買發(fā)生的巨大變化，商品價(jià)格在飛升。通過上面的圖我們可以看到房屋平均價(jià)格上升水平超過了平均收入水平，而且是唯一的一個(gè)房?jī)r(jià)上漲速度超過美國(guó)的國(guó)家。報(bào)告中分析，孟買以南的公寓價(jià)格是上海的三倍以上，幾乎和東京持平。但是我們知道，印度的收入要比東京低很多。而且有資料顯示，孟買和班加羅爾的樓價(jià)由于抵押貸款利率大幅上升，已經(jīng)開始下滑，對(duì)于未來來說，問題在于下降多少而非是否下降。
從這個(gè)角度看，購(gòu)置物業(yè)的建議是尋找那些收入增幅高于房?jī)r(jià)增幅的城市，二者的差距越大，支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的力量也就越強(qiáng)。但老實(shí)說，在一個(gè)全球資產(chǎn)膨脹的時(shí)期，以較高的貸款利率置業(yè)并非明智之舉，畢竟物業(yè)投資所動(dòng)用成本相對(duì)高、變現(xiàn)能力也低于金融資產(chǎn)。
全球置業(yè)指南
“建就得建最高檔次的公寓……
戶型最小也得四百平米……
樓子里站一個(gè)英國(guó)管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，
業(yè)主一進(jìn)門(兒)，甭管有事(兒)沒事(兒)都得跟人家說：
“may i help you sir？”
一口地道的英國(guó)倫敦腔，倍兒有面子！
社區(qū)里再建一所貴族學(xué)校，教材用哈佛的，
一年光學(xué)費(fèi)就得幾萬美金。
再建一所美國(guó)診所(兒)，二十四小時(shí)候診，
就是一個(gè)字兒——貴！
看感冒就得花個(gè)萬八千的。
周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳……
你說這樣的公寓，一平米你得賣多少錢?”
七年前，電影《大腕》里這段耳熟能詳?shù)呐_(tái)詞中最高檔的公寓也不過就每平米“四千美金起”，如今的價(jià)格可不是這樣了。
我們可以看到，倫敦、 紐約和莫斯科是世界上公寓價(jià)格及房租最貴的三個(gè)城市。倫敦中心城區(qū)每月的房屋租金可以在南非的約翰內(nèi)斯堡買10平方米的房子，在北京能買5.7平方米。
以上的數(shù)字明確指出了選擇“備選城市”會(huì)節(jié)約多少支出。比如，同在北美地區(qū)的多倫多，房?jī)r(jià)只有紐約的30％不到，售價(jià)相當(dāng)于澳洲的新西蘭，可是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度卻高出后者許多。
作為全球把房子買的最貴的城市，集中了倫敦上流住宅區(qū)的西區(qū)如貝爾格萊維亞（海德公園附近）、切爾西、梅費(fèi)爾、諾丁山……等地的房?jī)r(jià)在每平米21800美元到36200美元之間，溫布爾頓和richmond等地區(qū)價(jià)格稍賤，但也超過了14142美元每平米。
Global Property Guide本次的數(shù)據(jù)與英國(guó)地產(chǎn)商萊坊早前發(fā)布的《2007年度財(cái)富報(bào)告》中的數(shù)據(jù)趨于一致——富豪名流云集的倫敦、摩納哥和香港等地公寓價(jià)格昂貴，中東和非洲的房租則相對(duì)便宜。一般來說，樓價(jià)昂貴的地方通常稅率都不高、資金流動(dòng)自由，因此能吸引外國(guó)移民或投資資金前來置業(yè)，而且由于財(cái)富的集中速度加快，房地產(chǎn)價(jià)格很可能保持明顯的分化——貴者俞貴，因?yàn)橥恋氐牟豢稍偕浴?/p>
這樣看來，集中在倫敦、上曼哈頓、巴黎、香港和東京的富裕人群會(huì)越來越多，無形又推動(dòng)了當(dāng)?shù)睾勒瑑r(jià)格的攀升。數(shù)據(jù)顯示，香港一年來房?jī)r(jià)上漲了7％左右，東京是4％左右，我們知道，高檔物業(yè)的增速是高于平均值的。
在亞洲，最貴的四個(gè)城市仍為香港，東京，新加坡和孟買；而澳洲的悉尼的頂及公寓價(jià)格是在 每平米6290～9690美元之間，新西蘭要便宜很多，只有4360～4500美元左右，價(jià)差小，成長(zhǎng)潛力極大。非洲和中東的房?jī)r(jià)可以說是全球最宜人的了。舉例來說，在埃及的開羅，Maadi區(qū)周圍的公寓價(jià)格最高只有900美元/平米；黎巴嫩的貝魯特是1250美元左右，迪拜的房?jī)r(jià)是3590～4130美元（當(dāng)然這不是棕櫚島等島嶼的售價(jià)）。
關(guān)于物業(yè)的投資建議是：
1.物業(yè)投資中，住宅投資的需求彈性比較大，不同于商業(yè)物業(yè)的波動(dòng)相對(duì)平緩；而且在投資時(shí)需要細(xì)化普通住宅與豪宅市場(chǎng)，因?yàn)槠胀ㄗ≌鼙镜貐^(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)潛力的影響比較大，而豪宅或是頂級(jí)物業(yè)則更像是奢侈品投資，價(jià)格由稀缺性決定。
2.今年二季度開始，標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)服務(wù)報(bào)告顯示，全球房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托基金在連續(xù)7年牛市之后開始下跌。在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受次貸危機(jī)影響的同時(shí)，標(biāo)普花旗歐洲房地產(chǎn)指達(dá)到歷史最低，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰很可能完全過去。
3.全球面臨房地產(chǎn)降溫季，而亞洲卻一支獨(dú)秀。過熱的流動(dòng)性可能會(huì)導(dǎo)致亞洲市場(chǎng)的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)加劇。
（除署名外，本篇數(shù)據(jù)均來源于GLOBAL PROPERTY GUIDE的相關(guān)報(bào)告）
我們?cè)撊绾瓮诵荩?/p>
——匯豐集團(tuán)“未來的退休生活”全球調(diào)查
王雪吟
#8226;新加坡和日本人更希望延遲退休年齡，而中國(guó)和瑞典人則更傾向于增加稅收用以養(yǎng)老。
#8226;全球范圍而言，提早退休并不是很多介于40到59歲的正在工作的人士的選擇。
#8226;目前中國(guó)39%的未退休人士和67%的退休人士不擔(dān)心日后經(jīng)濟(jì)問題。
與我們的父輩相比，處于30和40年齡段的社會(huì)中堅(jiān)壓力更大：有研究表明，中國(guó)的人口紅利會(huì)在2020年前消失，在那之后退休的群體難免會(huì)發(fā)出“他年養(yǎng)我知是誰”的疑慮。而且，我們正在經(jīng)歷一個(gè)新的生育高峰期，這些孩子要在20年之后才能為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，2020年到2030年中的這10年，我們要如何度過？
理財(cái)師會(huì)說：你需要一個(gè)嚴(yán)密的理財(cái)計(jì)劃以應(yīng)對(duì)養(yǎng)老基金的不足。所以，中國(guó)迎來了全民投資熱，年輕人要賺錢為以后打算，老年人要賺錢多留些給兒孫……
但匯豐集團(tuán)的全球退休調(diào)查卻指出，十多年來我們一直把著眼點(diǎn)停留在用養(yǎng)老基金的融資、保險(xiǎn)甚至是法律手段解決人口結(jié)構(gòu)帶來的沖擊上，卻鮮少有人問這個(gè)問題：“作為個(gè)人，我們需要什么樣的晚年生活？”
答案決不僅僅是帳戶里的一筆數(shù)字那么簡(jiǎn)短。
有關(guān)于退休的三個(gè)問題
據(jù)聯(lián)合國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1950年二戰(zhàn)剛剛結(jié)束的時(shí)候，全世界60歲以上的“老年人”只占全球人口比例的1/12，到2050年，這個(gè)數(shù)字變成了1/5，而且分母中還包含了同樣是消費(fèi)群體的青年和兒童。人口老齡化不是新出現(xiàn)的問題，但如何應(yīng)付現(xiàn)代社會(huì)復(fù)雜的老齡化問題卻是任何政府和團(tuán)體都缺乏經(jīng)驗(yàn)的。
匯豐集團(tuán)連續(xù)三年在全球范圍內(nèi)進(jìn)行“未來的退休生活”的年度調(diào)查，探究人們對(duì)老齡化和退休規(guī)劃的看法，提供了新的解決思路。調(diào)查目標(biāo)為我們將重點(diǎn)探討以下的三個(gè)問題：
1.傳統(tǒng)的退休模式是否會(huì)被取代？
2.不同文化背景的人解決老齡化問題的積極程度有多高？
3.老年人能否依靠家人贍養(yǎng)？
有調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，越來越多有計(jì)劃移民的人士開始關(guān)注“退休養(yǎng)老”的問題，相關(guān)數(shù)據(jù)十年來已經(jīng)上升了近20個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，發(fā)達(dá)國(guó)家的公共養(yǎng)老金開支對(duì)GDP的占比越來越高，由于未來50年內(nèi)，全球勞動(dòng)人口相對(duì)于65歲以上老人的比例將從目前的4.5：1降至2.2：1，因此許多國(guó)家未來有可能超過20％（目前發(fā)展中國(guó)家的平均水平約為5％）。
在匯豐的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：
1.全球各地的被訪者對(duì)于老年人和老齡化的態(tài)度迥異，但對(duì)老年人的歧視和卻普遍存在，盡管老年人對(duì)社會(huì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。有青年人不同的是，退休人士比我們想象的更有活力，對(duì)晚年的生活也抱有更積極的態(tài)度。
2.位退休所做出的準(zhǔn)備還不夠周全。不同國(guó)家應(yīng)對(duì)人口變化的準(zhǔn)備不同，而實(shí)際上，個(gè)人、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和國(guó)家都應(yīng)該進(jìn)行更為充分的準(zhǔn)備。發(fā)達(dá)國(guó)家的老齡化問題更嚴(yán)重，如果理想化前提在全世界范圍內(nèi)進(jìn)行選擇的話，南歐如意大利，未來幾十年的人口結(jié)構(gòu)變化不大，而且氣候適宜養(yǎng)老。
3.未來的各代老人可能無法像想象的那樣，得到家庭的經(jīng)濟(jì)支持與照顧，越來越多的人也意識(shí)到了這一現(xiàn)實(shí)。導(dǎo)致這樣的原因一是社會(huì)上的有效勞動(dòng)力必須用更多的時(shí)間去創(chuàng)造價(jià)值，另一面則是退休人員仍渴望繼續(xù)發(fā)揮自身作用。
#8226;未來退休是否會(huì)出現(xiàn)新模式？
這項(xiàng)調(diào)查認(rèn)為，以往退休人士的經(jīng)濟(jì)來源有：公共養(yǎng)老金系統(tǒng)、私人儲(chǔ)蓄、來自其它家庭成員的支持和商業(yè)保險(xiǎn)幾個(gè)方面，但人口結(jié)構(gòu)及生活方式的轉(zhuǎn)變有可能改變現(xiàn)有的情況。不僅僅是一代又一代的人活得更長(zhǎng)、退休得更早，并對(duì)生活水準(zhǔn)預(yù)期更高，還有中國(guó)的城市化使得原本的家庭生活關(guān)系發(fā)生了變化。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，財(cái)務(wù)壓力源自現(xiàn)有的社會(huì)福利，其中的養(yǎng)老金系統(tǒng)原先計(jì)劃支持個(gè)人退休后10年的生活，現(xiàn)在卻要支持個(gè)人最長(zhǎng)可達(dá)40年的退休生活。在中國(guó)，退休人士可能最需要的就是克服傳統(tǒng)思想，接受專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)而不是同兒女生活在一起。
這種差異性一定程度上說明了財(cái)富分配的不同：中國(guó)的老人不同于西方，他們大多數(shù)擁有充足的個(gè)人儲(chǔ)蓄，因此并不過分擔(dān)心晚年生活，但這并不表示他們對(duì)子女的“要求”低，因?yàn)槠渲杏?7%的人期望，子女會(huì)照顧自己的晚年生活。
2007年的報(bào)告還顯示了內(nèi)地退休人士覺得有能力做自己想做的事情并強(qiáng)烈感覺到家庭責(zé)任感，雖然過了退休年齡仍繼續(xù)工作的人群與其他國(guó)家和地區(qū)相比較小，但是退休人士仍然積極參與社會(huì)生活，并熱心貢獻(xiàn)并為樂于為家庭成員提供財(cái)務(wù)支持。調(diào)查顯示，作為志愿者，退休人士每周平均志愿工作4.8小時(shí)；有27%介于70到79歲的人士和42%介于60到69歲的人士在過去六個(gè)月內(nèi)為親屬或朋友提供過財(cái)務(wù)支持，但接受財(cái)務(wù)支持的比例卻非常小。
#8226;應(yīng)該如何看待自己的退休生活？
匯豐的報(bào)告評(píng)價(jià)，在內(nèi)地退休后生活比預(yù)期的更好。目前的數(shù)據(jù)中，只有8%的未退休人士預(yù)計(jì)，一旦退休，會(huì)想念同事；而實(shí)際退休人士中，想念同事的人士占同樣的比例；相對(duì)較少的未退休人士擔(dān)心不能承擔(dān)退休后的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，超過四分之一（39%）的未退休人士和超過三分之二（67%）的已退休人士不擔(dān)心這方面的問題。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，上世紀(jì)四五十年代，退休被認(rèn)為是休息；七十年代，退休被看作是獎(jiǎng)勵(lì)；到了八十年代，退休被認(rèn)為是權(quán)利——工作生涯結(jié)束后一段有保障的閑暇時(shí)光。經(jīng)濟(jì)的富裕使健康活躍的人們提早退休，享受更長(zhǎng)的閑暇時(shí)光。然而，經(jīng)濟(jì)是支持長(zhǎng)期的退休休閑生活的保障，因此我們內(nèi)可以看到，那些開始富裕的國(guó)家的一個(gè)標(biāo)志就是：大量中老年人以家庭為單位出國(guó)旅游，以前的日本現(xiàn)在的中國(guó)，都出現(xiàn)過這樣的情況。
近來有跡象顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家的退休人士更愿意繼續(xù)從事工作，即使他們并沒有迫切的經(jīng)濟(jì)需求。相反，在不太富裕的國(guó)家里，人們希望退休后不再工作，而是“享享清?！薄，F(xiàn)在，全球新興的趨勢(shì)是工作與休閑結(jié)合過“二度人生”，以維系與世界、朋友和家庭成員之間的關(guān)系，甚至在很多發(fā)展中國(guó)家的城市中，人們會(huì)跳過“退休即閑暇”這個(gè)過程而直接進(jìn)入“退休為延續(xù)的工作活動(dòng)”，這一種積極的貢獻(xiàn)型的退休方式將會(huì)影響更廣泛。
調(diào)查顯示，全球都對(duì)退休持積極態(tài)度，并希望最好地利用退休時(shí)間。雇主和個(gè)人都認(rèn)為退休應(yīng)該及早，以便有大量的時(shí)間來享受退休生活。但是，很多人都想要或需要在法定退休年齡后繼續(xù)工作，有時(shí)候把退休和工作結(jié)合起來，其中22%的人認(rèn)為工作使生活更有價(jià)值，21%的人認(rèn)為繼續(xù)工作可以保持身心活躍。
#8226;退休后誰來供養(yǎng)我們？
經(jīng)濟(jì)充足是能否安度晚年的是決定性前提。讀者們一定還記得經(jīng)常拿來做反面教材的前巴西首富之子若熱，由于計(jì)算錯(cuò)誤，導(dǎo)致生命中的最后幾年只能在救濟(jì)中度過。盡管表面看來，我們可以選擇：雇主、國(guó)家、子女和自己養(yǎng)活自己四種方式，而事實(shí)上可選擇的余地并不大。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，年輕人日漸擯棄“老有所養(yǎng)”的觀點(diǎn)，他們對(duì)待退休的觀點(diǎn)和老年人的相差很大，這也是養(yǎng)老院變多的原因之一；昔日雇主和國(guó)家退休保障機(jī)制更多看起來與法律相關(guān)，適應(yīng)真實(shí)需求及社會(huì)變化與否尚不能做出最后判斷；好在，有50%的受訪者提到了，要自行承擔(dān)退休費(fèi)用，而且，在加拿大這一比例高達(dá)96%。
但是，如何確保我們所做的準(zhǔn)備是有效的呢？將以如下：
1.了解政府相關(guān)政策，確知你的權(quán)利和義務(wù)，別放棄他們。
2.理清楚你所有的養(yǎng)老帳戶：社保、商業(yè)保險(xiǎn)和用于養(yǎng)老的投資，明確知道自己的財(cái)產(chǎn)狀況。
3.越早開始越好，這是我們一貫宣揚(yáng)的理念。而且是越早開始專業(yè)理財(cái)越好。
4.專業(yè)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠提供產(chǎn)品和服務(wù)，信任他們的專業(yè)要比信任自己更理智，他們會(huì)幫你考慮匯率、cpi以及其它各種問題。
（主要觀點(diǎn)、數(shù)據(jù)出自匯豐“未來的退休生活”全球調(diào)查2005，2006，2007）
科技和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展把世界每個(gè)角落聯(lián)系起來，想象逐漸變成現(xiàn)實(shí)。也許每個(gè)人的生活都會(huì)像RADO表廣告那樣，早晨還在上海的辦公室開會(huì)，晚上就到了巴黎時(shí)裝發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)；也可能是到后海就能吃到法國(guó)松露，塞班島也能買到提籃叫賣的紅豆冰棍。
從社會(huì)學(xué)角度觀察，經(jīng)濟(jì)全球化意味著大眾商業(yè)文化依托強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)力量的流行。換句話說，影響我們生活和日常喜好的將不僅是民族、傳統(tǒng)或是家庭習(xí)慣，而是強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)所在——對(duì)于重要城市的居民而言，他們已經(jīng)感受得很明顯了——比如，在北京人認(rèn)為高檔公寓讓外國(guó)人或是能源大亨抬高了數(shù)倍的同時(shí)，倫敦人也在抱怨來自金磚四國(guó)和中東的“暴發(fā)戶”們買走了本該屬于他們的房子。
隨著全球化的加劇，這種局面將會(huì)進(jìn)一步延展到生活的方方面面，我們買房子、找工作、生兒育女甚至養(yǎng)老，都要把眼屆放寬到全球。
到哪里工作？
——全球外派成本和寫字樓租金調(diào)查
宋慧敏 王雪吟
#61607;對(duì)海外生活來說，莫斯科和巴拉圭的亞松森是成本最高和最低的城市
#61607;倫敦和香港的辦公室租金是全球和亞洲最貴的，而且還在日漸變貴
#61607;中國(guó)主要城市的兩項(xiàng)排名2007年都有所下滑
同樣是月薪1萬美元，你會(huì)選擇在莫斯科的工作還是北京的？當(dāng)然，這個(gè)問題是問給第三方國(guó)家人士的，相信即使是來自吉爾吉斯斯坦的人，回答“北京”的概率也會(huì)比較大；即使是只在國(guó)內(nèi)工作，我們也同樣面臨深圳更好還是上海更好的選擇。
你肯定會(huì)說：“又在說生活成本的話題了”，這是當(dāng)然，沒有人會(huì)不考慮成本和收益的關(guān)系就貿(mào)然行事，事實(shí)上《錢經(jīng)》想強(qiáng)調(diào)的是，有外派員工的公司很可能因?yàn)槌杀镜牟町惗淖兩虡I(yè)計(jì)劃，異國(guó)或異地工作的前景是與下面這些數(shù)字密切相關(guān)的。
這兩個(gè)全球調(diào)查，適用于面臨工作城市或者國(guó)家選擇的個(gè)人和計(jì)劃拓展市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)者。有時(shí)候?yàn)榍巴咀龀鰶Q定的就是幾個(gè)小小的數(shù)字。
生活成本調(diào)查，到多倫多去
做出“全球生活成本調(diào)查的”美世咨詢（MERCER RESOURCE CONSULTING）合伙人Rebecca Powers說：“由于公司將繼續(xù)派遣員工駐海外工作，就必須密切關(guān)注生活成本的變動(dòng)，以確保其海外薪酬具有公平性和競(jìng)爭(zhēng)性”。
這是覆蓋了全球六大洲143座城市，衡量了每個(gè)地區(qū)涉及住房、交通、食品、服裝、日用品和娛樂在內(nèi)的200多項(xiàng)生活用品的相對(duì)成本的調(diào)查，如果看細(xì)分的單項(xiàng)指標(biāo)，會(huì)發(fā)現(xiàn)各城市消費(fèi)水平差距很大，但最終影響我們做出選擇的，往往是衣食住行這些必要支出的數(shù)據(jù)是否過高。
依照我個(gè)人的喜好，如果前提是這樣的：“金融行業(yè)、北美地區(qū)工作、1萬美元月薪”，我一定會(huì)選擇去多倫多。因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示，即使是美元貶值，美洲國(guó)家的生活成本排名下降，但大多數(shù)的國(guó)家的指數(shù)卻是在上漲的，而多倫多卻逆勢(shì)下降了4個(gè)點(diǎn)左右。選擇多倫多是因?yàn)樗靥幬宕蠛貐^(qū)離美國(guó)很近，又是加拿大的財(cái)經(jīng)中心，有著名的多倫多證券交易所，還是很多機(jī)構(gòu)的總部所在地——對(duì)于金融行業(yè)的從業(yè)者來說，是一個(gè)舒適且有職業(yè)機(jī)會(huì)的城市。當(dāng)然，還有它足夠低的生活成本，生活指數(shù)78.8意味著比在國(guó)內(nèi)的很多城市更低的成本支出。專家認(rèn)為，加拿大主要城市歷來在世界范圍內(nèi)排名就不低，新的生活成本系數(shù)反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐屯ㄘ浥蛎浡屎头€(wěn)定的房?jī)r(jià)，雖然加元對(duì)美元略有升值，但對(duì)歐元卻是貶值的。
1.莫斯科是連續(xù)第二年在這個(gè)榜上排名首位，對(duì)于派駐那里的人員來說，生活成本甚至?xí)哂谄骄杖敫叩膫惗睾蜄|京。
2.舉例說：莫斯科市民平均收入在1000美元/月左右，房?jī)r(jià)約6000美元/平米，本國(guó)公民只需600美元/平米，租房40～60平米就要600美元/月；普通的工作餐5美元左右，去餐廳兩個(gè)人至少60美元；公交月票和地鐵月票是4美元，自己開車每月50美元油費(fèi)，但是每年車檢要排好長(zhǎng)的隊(duì)，請(qǐng)人代理大約要50～100美金。。
隨著物價(jià)上漲等因素，各國(guó)生活成本在不斷抬高的同時(shí)，差距卻在縮小。以紐約的生活成本系數(shù)100為基準(zhǔn)，莫斯科的生活成本就是134.4，高于亞松森的生活成本系數(shù)（50）268.8％，而上一年度的差距是284.82％?！芭琶匀ツ暌詠沓霈F(xiàn)了一些重大變化。這主要是由于外匯匯率波動(dòng)，尤其是歐元的升值和美元表現(xiàn)疲軟”Powers評(píng)論說。
事實(shí)上，真正需要進(jìn)行選擇的是那些具有很多共同性或是替代性很強(qiáng)的城市，比如：悉尼和惠靈頓、香港和新加坡或者是廣州和深圳。我們無法逐一列出這樣的“對(duì)子”，因?yàn)槊總€(gè)人都有自己的偏好，但有效的數(shù)據(jù)可以幫助你了解情況。
比如：澳大利亞和新西蘭，地域、文化、科技、教育等的相近，很多人喜歡在兩個(gè)國(guó)家間玩蹺蹺板。我的一位朋友Julie正是典范，留學(xué)于新西蘭，如今對(duì)澳大利亞卻有著無比的向往。據(jù)調(diào)查顯示，惠靈頓是該澳洲地區(qū)生活成本最低的城市，排名第111位，生活成本系數(shù)為71.8。而澳大利亞的海外員工相對(duì)于新西蘭的海外員工，仍面臨更高的生活成本。悉尼仍然是澳大利亞生活成本最高的城市，排名第21位，生活成本系數(shù)94.9、墨爾本排名上升了10位，生活成本系數(shù)82.5。
所以，如果是移民，或者打算去這兩地發(fā)展，一定好摸清情況再?zèng)Q策。
全球?qū)懽謽钦{(diào)查，香港仍是亞洲商業(yè)中心
有人認(rèn)為，生活成本永遠(yuǎn)只是選擇工作地的一個(gè)層面，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力及前景如何才是決定性因素，因此我們就來看一下國(guó)際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行最新的一份調(diào)查“全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支”調(diào)查報(bào)告，其中涵蓋了全球49個(gè)國(guó)家共137個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租務(wù)開支及走勢(shì)。
寫字樓是現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志之一，同樣是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力的折射面，通過其供求變化情況可以看到企業(yè)對(duì)某地的信心及前景預(yù)期如何，為工作前景的選擇提供依據(jù)。
1.2007年香港寫字樓租務(wù)開支次于倫敦（西區(qū)），為亞太區(qū)內(nèi)最昂貴商業(yè)區(qū)、全球排名；以美元計(jì)算，有89.8%地區(qū)的租務(wù)開支在2007年呈現(xiàn)增長(zhǎng)，8%出現(xiàn)下調(diào)，余下2.2%則保持平穩(wěn)。
2.可以看到，“金磚四國(guó)”表現(xiàn)搶眼，莫斯科和新德里增幅明顯，而且遠(yuǎn)于上海浦東第25位的排名。
3.上表以每平方英尺為計(jì)價(jià)單位，故美國(guó)曼哈頓區(qū)未進(jìn)入排名十大，如果以每一工作間計(jì)算，曼哈頓區(qū)仍是全球最昂貴的寫字樓之一，因此在紐約的辦公成本仍然很高。
在主要的幾個(gè)商業(yè)活躍地區(qū)中，亞太和北美、西歐的表現(xiàn)差異巨大，得益于2007年的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁表現(xiàn)，亞太所有城市的的寫字樓租務(wù)開支均有所上升，反映出商用物業(yè)的需求極為殷切。DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻對(duì)此評(píng)價(jià)：“受惠于金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)行業(yè)，以及信息科技行業(yè)發(fā)展蓬勃，亞太區(qū)在去年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫字樓需求急增。”這一現(xiàn)象正契合了《錢經(jīng)》關(guān)于全球投資機(jī)會(huì)的建議；另一個(gè)比較大的變化是北美地區(qū)寫字樓增長(zhǎng)及排名下跌的城市有20%，原因之一就是受到次級(jí)按階信用貸款危機(jī)的影響，承租商遭受虧損或是對(duì)前景預(yù)測(cè)不佳。
由此可見，寫字樓在反映某地區(qū)商業(yè)環(huán)境或是經(jīng)濟(jì)變化時(shí)，頗為敏感。
對(duì)比歷年的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們可以得出這樣的結(jié)論：
1.倫敦一直是全球最重要的商業(yè)中心，而香港在近四年來已經(jīng)變得越來越重要，DTZ的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)表示，這一情況還將繼續(xù)下去。就擇業(yè)者而言，這兩個(gè)地區(qū)除了生活成本頗高、競(jìng)爭(zhēng)激烈之外，還有另一個(gè)共同點(diǎn)是：城里地少房?jī)r(jià)高，置業(yè)困難。
2.新加坡增速極快，為全球之冠達(dá)到106.3%，寫字樓竟然出現(xiàn)新增供應(yīng)不足的情況，在未來的兩年間這一價(jià)格還有可能繼續(xù)上漲，直到2010年濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre）落成這一局面才會(huì)緩解，投資商應(yīng)該關(guān)注這一情況。
3.亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍將繼續(xù)，但首爾等“舊”的商業(yè)中心增幅放緩（而在上一份報(bào)告中，首爾生活成本甚至高于香港），新加坡、莫斯科和馬尼拉租務(wù)開支升幅排名靠前；租務(wù)開支跌幅最大的三個(gè)地區(qū)則全部位于美國(guó)，投資人普遍對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)擔(dān)憂，但其商業(yè)氛圍仍在。
在哪里置業(yè)？
——GLOBAL PROPERTY GUIDE 全球最貴城市調(diào)查
王雪吟
#8226; 在經(jīng)濟(jì)蓬勃和低通貨膨脹的助推下，新加坡住宅價(jià)格增長(zhǎng)排名世界第一
#8226; 歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷價(jià)格回歸，現(xiàn)階段有投資風(fēng)險(xiǎn)
#8226; 倫敦、莫斯科和紐約是世界上房?jī)r(jià)最貴和房租最高的第一城市梯隊(duì)（又是莫斯科）
現(xiàn)代社會(huì)講究“先立業(yè)后成家”，究其原因可能是立業(yè)的難度系數(shù)小一些。姑且不論國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅有多么令人嘖嘖，但就放眼全球而言：出國(guó)留學(xué)、工作、旅行、經(jīng)商甚至移民都變得越來越容易，但購(gòu)置物業(yè)卻越來越困難，原因所有主要城市的房子都在漲價(jià)。
在我們上一個(gè)調(diào)查榜中，亞洲的很多城市生活成本排名上升或是寫字樓租金提高，國(guó)際水準(zhǔn)的住房成本推動(dòng)就是原因之一。舉例來說，印度2005～2006年，班加羅爾的地產(chǎn)價(jià)格翻了一番，港口城市孟買智2006年一年，高尚住宅區(qū)的房?jī)r(jià)就上漲了90%，大大超過了同時(shí)期印度首都新德里60%的房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)然，寫字樓的漲幅同樣創(chuàng)新高。
在房地產(chǎn)研究公司Global Property Guide (環(huán)球房地產(chǎn)指南)的一份名為“2008全球最貴城市”的調(diào)查報(bào)告中指出，再經(jīng)歷了美洲和歐洲的高物業(yè)價(jià)格之后，亞洲也成為“貴宅”集中地。其中新加坡非有地私宅價(jià)格在2007年上漲了31％，比2006年全年10.2％增幅高出兩倍，漲幅是1999年以來新高。其中，位于中央?yún)^(qū)以外(Outside Central Region)的私宅價(jià)格在去年見證了有史以來的最快速增長(zhǎng)，全年漲幅為27％。
1.我們能從圖片左下方的表格中看到，2005～2006年三季度，新加坡的住宅價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)，那之后幾乎每?jī)蓚€(gè)季度漲幅就能翻一倍。數(shù)據(jù)顯示，豪宅的漲幅要高過平均值很多。
2.受金融危機(jī)影響，新加坡房?jī)r(jià)曾大幅回落（1997年到2003年大多數(shù)亞洲國(guó)家的平均房?jī)r(jià)下降了20%～50%，香港更高達(dá)60％），目前仍未達(dá)到高峰時(shí)的價(jià)格，因此很多機(jī)構(gòu)投資者判斷，亞太的房?jī)r(jià)升幅將會(huì)在2008年繼續(xù)。
亞太區(qū)的房地產(chǎn)熱還將繼續(xù)
Global Property Guide的報(bào)告認(rèn)為，2007年國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，受之前金融危機(jī)影響的亞洲國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯示強(qiáng)勁復(fù)蘇，如新加坡、韓國(guó)和日本。但與“非典”爆發(fā)前相比，價(jià)格仍被低估。預(yù)計(jì)中國(guó)、泰國(guó)、日本、澳洲等地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為領(lǐng)頭羊。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的一篇文章曾引述這樣的數(shù)據(jù)：加拿大一位分析師認(rèn)為，基于房?jī)r(jià)與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系，中國(guó)是世界上最被低估的地產(chǎn)市場(chǎng)之一；國(guó)際貨幣基金組織最近一項(xiàng)研究也認(rèn)為，沒有證據(jù)顯示大多數(shù)亞洲國(guó)家有房產(chǎn)泡沫，因?yàn)?999年以來，房?jī)r(jià)上漲速度慢于收入的有韓國(guó)、泰國(guó)、香港和中國(guó)，而且，亞洲的預(yù)期樓價(jià)也在不斷攀升中。
如果說房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期動(dòng)力是收入的話，那么以房?jī)r(jià)收入比衡量，由于亞洲經(jīng)濟(jì)近年來的發(fā)展快速平衡了這一比值，而且泰國(guó)、日本、馬來西亞過去一年房?jī)r(jià)是下跌的。
需要加以警告的就是別在孟買買房。前兩個(gè)調(diào)查報(bào)告向我們清晰的展示了這一年來在孟買發(fā)生的巨大變化，商品價(jià)格在飛升。通過上面的圖我們可以看到房屋平均價(jià)格上升水平超過了平均收入水平，而且是唯一的一個(gè)房?jī)r(jià)上漲速度超過美國(guó)的國(guó)家。報(bào)告中分析，孟買以南的公寓價(jià)格是上海的三倍以上，幾乎和東京持平。但是我們知道，印度的收入要比東京低很多。而且有資料顯示，孟買和班加羅爾的樓價(jià)由于抵押貸款利率大幅上升，已經(jīng)開始下滑，對(duì)于未來來說，問題在于下降多少而非是否下降。
從這個(gè)角度看，購(gòu)置物業(yè)的建議是尋找那些收入增幅高于房?jī)r(jià)增幅的城市，二者的差距越大，支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的力量也就越強(qiáng)。但老實(shí)說，在一個(gè)全球資產(chǎn)膨脹的時(shí)期，以較高的貸款利率置業(yè)并非明智之舉，畢竟物業(yè)投資所動(dòng)用成本相對(duì)高、變現(xiàn)能力也低于金融資產(chǎn)。
全球置業(yè)指南
“建就得建最高檔次的公寓……
戶型最小也得四百平米……
樓子里站一個(gè)英國(guó)管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，
業(yè)主一進(jìn)門(兒)，甭管有事(兒)沒事(兒)都得跟人家說：
“may i help you sir？”
一口地道的英國(guó)倫敦腔，倍兒有面子！
社區(qū)里再建一所貴族學(xué)校，教材用哈佛的，
一年光學(xué)費(fèi)就得幾萬美金。
再建一所美國(guó)診所(兒)，二十四小時(shí)候診，
就是一個(gè)字兒——貴！
看感冒就得花個(gè)萬八千的。
周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳……
你說這樣的公寓，一平米你得賣多少錢?”
七年前，電影《大腕》里這段耳熟能詳?shù)呐_(tái)詞中最高檔的公寓也不過就每平米“四千美金起”，如今的價(jià)格可不是這樣了。
我們可以看到，倫敦、 紐約和莫斯科是世界上公寓價(jià)格及房租最貴的三個(gè)城市。倫敦中心城區(qū)每月的房屋租金可以在南非的約翰內(nèi)斯堡買10平方米的房子，在北京能買5.7平方米。
以上的數(shù)字明確指出了選擇“備選城市”會(huì)節(jié)約多少支出。比如，同在北美地區(qū)的多倫多，房?jī)r(jià)只有紐約的30％不到，售價(jià)相當(dāng)于澳洲的新西蘭，可是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度卻高出后者許多。
作為全球把房子買的最貴的城市，集中了倫敦上流住宅區(qū)的西區(qū)如貝爾格萊維亞（海德公園附近）、切爾西、梅費(fèi)爾、諾丁山……等地的房?jī)r(jià)在每平米21800美元到36200美元之間，溫布爾頓和richmond等地區(qū)價(jià)格稍賤，但也超過了14142美元每平米。
Global Property Guide本次的數(shù)據(jù)與英國(guó)地產(chǎn)商萊坊早前發(fā)布的《2007年度財(cái)富報(bào)告》中的數(shù)據(jù)趨于一致——富豪名流云集的倫敦、摩納哥和香港等地公寓價(jià)格昂貴，中東和非洲的房租則相對(duì)便宜。一般來說，樓價(jià)昂貴的地方通常稅率都不高、資金流動(dòng)自由，因此能吸引外國(guó)移民或投資資金前來置業(yè)，而且由于財(cái)富的集中速度加快，房地產(chǎn)價(jià)格很可能保持明顯的分化——貴者俞貴，因?yàn)橥恋氐牟豢稍偕浴?/p>
這樣看來，集中在倫敦、上曼哈頓、巴黎、香港和東京的富裕人群會(huì)越來越多，無形又推動(dòng)了當(dāng)?shù)睾勒瑑r(jià)格的攀升。數(shù)據(jù)顯示，香港一年來房?jī)r(jià)上漲了7％左右，東京是4％左右，我們知道，高檔物業(yè)的增速是高于平均值的。
在亞洲，最貴的四個(gè)城市仍為香港，東京，新加坡和孟買；而澳洲的悉尼的頂及公寓價(jià)格是在 每平米6290～9690美元之間，新西蘭要便宜很多，只有4360～4500美元左右，價(jià)差小，成長(zhǎng)潛力極大。非洲和中東的房?jī)r(jià)可以說是全球最宜人的了。舉例來說，在埃及的開羅，Maadi區(qū)周圍的公寓價(jià)格最高只有900美元/平米；黎巴嫩的貝魯特是1250美元左右，迪拜的房?jī)r(jià)是3590～4130美元（當(dāng)然這不是棕櫚島等島嶼的售價(jià)）。
關(guān)于物業(yè)的投資建議是：
1.物業(yè)投資中，住宅投資的需求彈性比較大，不同于商業(yè)物業(yè)的波動(dòng)相對(duì)平緩；而且在投資時(shí)需要細(xì)化普通住宅與豪宅市場(chǎng)，因?yàn)槠胀ㄗ≌鼙镜貐^(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)潛力的影響比較大，而豪宅或是頂級(jí)物業(yè)則更像是奢侈品投資，價(jià)格由稀缺性決定。
2.今年二季度開始，標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)服務(wù)報(bào)告顯示，全球房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托基金在連續(xù)7年牛市之后開始下跌。在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受次貸危機(jī)影響的同時(shí)，標(biāo)普花旗歐洲房地產(chǎn)指達(dá)到歷史最低，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰很可能完全過去。
3.全球面臨房地產(chǎn)降溫季，而亞洲卻一支獨(dú)秀。過熱的流動(dòng)性可能會(huì)導(dǎo)致亞洲市場(chǎng)的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)加劇。
（除署名外，本篇數(shù)據(jù)均來源于GLOBAL PROPERTY GUIDE的相關(guān)報(bào)告）
我們?cè)撊绾瓮诵荩?/p>
——匯豐集團(tuán)“未來的退休生活”全球調(diào)查
王雪吟
#8226;新加坡和日本人更希望延遲退休年齡，而中國(guó)和瑞典人則更傾向于增加稅收用以養(yǎng)老。
#8226;全球范圍而言，提早退休并不是很多介于40到59歲的正在工作的人士的選擇。
#8226;目前中國(guó)39%的未退休人士和67%的退休人士不擔(dān)心日后經(jīng)濟(jì)問題。
與我們的父輩相比，處于30和40年齡段的社會(huì)中堅(jiān)壓力更大：有研究表明，中國(guó)的人口紅利會(huì)在2020年前消失，在那之后退休的群體難免會(huì)發(fā)出“他年養(yǎng)我知是誰”的疑慮。而且，我們正在經(jīng)歷一個(gè)新的生育高峰期，這些孩子要在20年之后才能為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，2020年到2030年中的這10年，我們要如何度過？
理財(cái)師會(huì)說：你需要一個(gè)嚴(yán)密的理財(cái)計(jì)劃以應(yīng)對(duì)養(yǎng)老基金的不足。所以，中國(guó)迎來了全民投資熱，年輕人要賺錢為以后打算，老年人要賺錢多留些給兒孫……
但匯豐集團(tuán)的全球退休調(diào)查卻指出，十多年來我們一直把著眼點(diǎn)停留在用養(yǎng)老基金的融資、保險(xiǎn)甚至是法律手段解決人口結(jié)構(gòu)帶來的沖擊上，卻鮮少有人問這個(gè)問題：“作為個(gè)人，我們需要什么樣的晚年生活？”
答案決不僅僅是帳戶里的一筆數(shù)字那么簡(jiǎn)短。
有關(guān)于退休的三個(gè)問題
據(jù)聯(lián)合國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1950年二戰(zhàn)剛剛結(jié)束的時(shí)候，全世界60歲以上的“老年人”只占全球人口比例的1/12，到2050年，這個(gè)數(shù)字變成了1/5，而且分母中還包含了同樣是消費(fèi)群體的青年和兒童。人口老齡化不是新出現(xiàn)的問題，但如何應(yīng)付現(xiàn)代社會(huì)復(fù)雜的老齡化問題卻是任何政府和團(tuán)體都缺乏經(jīng)驗(yàn)的。
匯豐集團(tuán)連續(xù)三年在全球范圍內(nèi)進(jìn)行“未來的退休生活”的年度調(diào)查，探究人們對(duì)老齡化和退休規(guī)劃的看法，提供了新的解決思路。調(diào)查目標(biāo)為我們將重點(diǎn)探討以下的三個(gè)問題：
1.傳統(tǒng)的退休模式是否會(huì)被取代？
2.不同文化背景的人解決老齡化問題的積極程度有多高？
3.老年人能否依靠家人贍養(yǎng)？
有調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，越來越多有計(jì)劃移民的人士開始關(guān)注“退休養(yǎng)老”的問題，相關(guān)數(shù)據(jù)十年來已經(jīng)上升了近20個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，發(fā)達(dá)國(guó)家的公共養(yǎng)老金開支對(duì)GDP的占比越來越高，由于未來50年內(nèi)，全球勞動(dòng)人口相對(duì)于65歲以上老人的比例將從目前的4.5：1降至2.2：1，因此許多國(guó)家未來有可能超過20％（目前發(fā)展中國(guó)家的平均水平約為5％）。
在匯豐的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：
1.全球各地的被訪者對(duì)于老年人和老齡化的態(tài)度迥異，但對(duì)老年人的歧視和卻普遍存在，盡管老年人對(duì)社會(huì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。有青年人不同的是，退休人士比我們想象的更有活力，對(duì)晚年的生活也抱有更積極的態(tài)度。
2.位退休所做出的準(zhǔn)備還不夠周全。不同國(guó)家應(yīng)對(duì)人口變化的準(zhǔn)備不同，而實(shí)際上，個(gè)人、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和國(guó)家都應(yīng)該進(jìn)行更為充分的準(zhǔn)備。發(fā)達(dá)國(guó)家的老齡化問題更嚴(yán)重，如果理想化前提在全世界范圍內(nèi)進(jìn)行選擇的話，南歐如意大利，未來幾十年的人口結(jié)構(gòu)變化不大，而且氣候適宜養(yǎng)老。
3.未來的各代老人可能無法像想象的那樣，得到家庭的經(jīng)濟(jì)支持與照顧，越來越多的人也意識(shí)到了這一現(xiàn)實(shí)。導(dǎo)致這樣的原因一是社會(huì)上的有效勞動(dòng)力必須用更多的時(shí)間去創(chuàng)造價(jià)值，另一面則是退休人員仍渴望繼續(xù)發(fā)揮自身作用。
#8226;未來退休是否會(huì)出現(xiàn)新模式？
這項(xiàng)調(diào)查認(rèn)為，以往退休人士的經(jīng)濟(jì)來源有：公共養(yǎng)老金系統(tǒng)、私人儲(chǔ)蓄、來自其它家庭成員的支持和商業(yè)保險(xiǎn)幾個(gè)方面，但人口結(jié)構(gòu)及生活方式的轉(zhuǎn)變有可能改變現(xiàn)有的情況。不僅僅是一代又一代的人活得更長(zhǎng)、退休得更早，并對(duì)生活水準(zhǔn)預(yù)期更高，還有中國(guó)的城市化使得原本的家庭生活關(guān)系發(fā)生了變化。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，財(cái)務(wù)壓力源自現(xiàn)有的社會(huì)福利，其中的養(yǎng)老金系統(tǒng)原先計(jì)劃支持個(gè)人退休后10年的生活，現(xiàn)在卻要支持個(gè)人最長(zhǎng)可達(dá)40年的退休生活。在中國(guó)，退休人士可能最需要的就是克服傳統(tǒng)思想，接受專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)而不是同兒女生活在一起。
這種差異性一定程度上說明了財(cái)富分配的不同：中國(guó)的老人不同于西方，他們大多數(shù)擁有充足的個(gè)人儲(chǔ)蓄，因此并不過分擔(dān)心晚年生活，但這并不表示他們對(duì)子女的“要求”低，因?yàn)槠渲杏?7%的人期望，子女會(huì)照顧自己的晚年生活。
2007年的報(bào)告還顯示了內(nèi)地退休人士覺得有能力做自己想做的事情并強(qiáng)烈感覺到家庭責(zé)任感，雖然過了退休年齡仍繼續(xù)工作的人群與其他國(guó)家和地區(qū)相比較小，但是退休人士仍然積極參與社會(huì)生活，并熱心貢獻(xiàn)并為樂于為家庭成員提供財(cái)務(wù)支持。調(diào)查顯示，作為志愿者，退休人士每周平均志愿工作4.8小時(shí)；有27%介于70到79歲的人士和42%介于60到69歲的人士在過去六個(gè)月內(nèi)為親屬或朋友提供過財(cái)務(wù)支持，但接受財(cái)務(wù)支持的比例卻非常小。
#8226;應(yīng)該如何看待自己的退休生活？
匯豐的報(bào)告評(píng)價(jià)，在內(nèi)地退休后生活比預(yù)期的更好。目前的數(shù)據(jù)中，只有8%的未退休人士預(yù)計(jì)，一旦退休，會(huì)想念同事；而實(shí)際退休人士中，想念同事的人士占同樣的比例；相對(duì)較少的未退休人士擔(dān)心不能承擔(dān)退休后的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，超過四分之一（39%）的未退休人士和超過三分之二（67%）的已退休人士不擔(dān)心這方面的問題。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，上世紀(jì)四五十年代，退休被認(rèn)為是休息；七十年代，退休被看作是獎(jiǎng)勵(lì)；到了八十年代，退休被認(rèn)為是權(quán)利——工作生涯結(jié)束后一段有保障的閑暇時(shí)光。經(jīng)濟(jì)的富裕使健康活躍的人們提早退休，享受更長(zhǎng)的閑暇時(shí)光。然而，經(jīng)濟(jì)是支持長(zhǎng)期的退休休閑生活的保障，因此我們內(nèi)可以看到，那些開始富裕的國(guó)家的一個(gè)標(biāo)志就是：大量中老年人以家庭為單位出國(guó)旅游，以前的日本現(xiàn)在的中國(guó)，都出現(xiàn)過這樣的情況。
近來有跡象顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家的退休人士更愿意繼續(xù)從事工作，即使他們并沒有迫切的經(jīng)濟(jì)需求。相反，在不太富裕的國(guó)家里，人們希望退休后不再工作，而是“享享清?！薄，F(xiàn)在，全球新興的趨勢(shì)是工作與休閑結(jié)合過“二度人生”，以維系與世界、朋友和家庭成員之間的關(guān)系，甚至在很多發(fā)展中國(guó)家的城市中，人們會(huì)跳過“退休即閑暇”這個(gè)過程而直接進(jìn)入“退休為延續(xù)的工作活動(dòng)”，這一種積極的貢獻(xiàn)型的退休方式將會(huì)影響更廣泛。
調(diào)查顯示，全球都對(duì)退休持積極態(tài)度，并希望最好地利用退休時(shí)間。雇主和個(gè)人都認(rèn)為退休應(yīng)該及早，以便有大量的時(shí)間來享受退休生活。但是，很多人都想要或需要在法定退休年齡后繼續(xù)工作，有時(shí)候把退休和工作結(jié)合起來，其中22%的人認(rèn)為工作使生活更有價(jià)值，21%的人認(rèn)為繼續(xù)工作可以保持身心活躍。
#8226;退休后誰來供養(yǎng)我們？
經(jīng)濟(jì)充足是能否安度晚年的是決定性前提。讀者們一定還記得經(jīng)常拿來做反面教材的前巴西首富之子若熱，由于計(jì)算錯(cuò)誤，導(dǎo)致生命中的最后幾年只能在救濟(jì)中度過。盡管表面看來，我們可以選擇：雇主、國(guó)家、子女和自己養(yǎng)活自己四種方式，而事實(shí)上可選擇的余地并不大。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，年輕人日漸擯棄“老有所養(yǎng)”的觀點(diǎn)，他們對(duì)待退休的觀點(diǎn)和老年人的相差很大，這也是養(yǎng)老院變多的原因之一；昔日雇主和國(guó)家退休保障機(jī)制更多看起來與法律相關(guān)，適應(yīng)真實(shí)需求及社會(huì)變化與否尚不能做出最后判斷；好在，有50%的受訪者提到了，要自行承擔(dān)退休費(fèi)用，而且，在加拿大這一比例高達(dá)96%。
但是，如何確保我們所做的準(zhǔn)備是有效的呢？將以如下：
1.了解政府相關(guān)政策，確知你的權(quán)利和義務(wù)，別放棄他們。
2.理清楚你所有的養(yǎng)老帳戶：社保、商業(yè)保險(xiǎn)和用于養(yǎng)老的投資，明確知道自己的財(cái)產(chǎn)狀況。
3.越早開始越好，這是我們一貫宣揚(yáng)的理念。而且是越早開始專業(yè)理財(cái)越好。
4.專業(yè)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠提供產(chǎn)品和服務(wù)，信任他們的專業(yè)要比信任自己更理智，他們會(huì)幫你考慮匯率、cpi以及其它各種問題。
（主要觀點(diǎn)、數(shù)據(jù)出自匯豐“未來的退休生活”全球調(diào)查2005，2006，2007）
