調(diào)整時期，亦是變局顯現(xiàn)的時刻，除了行業(yè)內(nèi)部的劇烈洗牌，墻外的手也在伸進(jìn)來：海爾、中糧進(jìn)軍地產(chǎn)，已表明房企競舞的環(huán)境發(fā)生了巨大變化

這是一場長期的不可思議的爭論，從出現(xiàn)至今，已過去五個多月，但依然熱度不減；這是也一場非常奇怪的風(fēng)潮，這股風(fēng)潮不可思議的引爆點來自于沉默多年的萬科董事長王石。

開始的開始，是王石的一句回應(yīng)，后來的后來，則頗像古代農(nóng)民起義的典型場景：道出了大眾期望的領(lǐng)袖者振臂一呼，累積了足夠愿景和勢能的群眾們立刻應(yīng)者云集。隨著參與人數(shù)越來越多，從一個人的回應(yīng)和推動，到幾個人的吵來吵去，再到形成全國性的論戰(zhàn)和潮流，王石終于不再是一個人在戰(zhàn)斗。拐點論的引爆者逐漸淡出了漩渦中心，但是拐點的爭論和影響，卻仍在繼續(xù)，新的大腕們不時接過接力棒，將風(fēng)潮推向新的高潮，一浪接一浪向前洶涌。

喧囂過后并非平靜。十年一個輪回，穿過現(xiàn)實表象的層層迷霧，在樓市降價的一片美好預(yù)期中，消費者企盼的樓市價格拐點是否來臨，尚無確定消息，但房地產(chǎn)行業(yè)的劇變已現(xiàn)端倪，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的拐點更浮出水面：從爭當(dāng)?shù)赝醯浆F(xiàn)金為王，折射出房地產(chǎn)行業(yè)由機(jī)會主義的驅(qū)動，轉(zhuǎn)向規(guī)?；⒕?xì)化的升級；而伴隨著行業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的變化，地產(chǎn)企業(yè)競爭力亦處在變革的拐點上。

引子

4月2日，北京朝陽區(qū)勁松天客隆超市，人流熙熙攘攘，店門口有一小柜臺，上面貼著一張藍(lán)底紅字的海報：威海銀灘海景房，首付四萬起。

一頭長發(fā)、著黑色長袖西服的售樓小姐正站在柜臺后，熙熙攘攘的人流從她面前走過，卻沒有一個駐留。

記者走過去，要了張宣傳單，姓名欄用圓珠筆寫著聯(lián)系人：張小姐。

記者就跟張小姐攀談起來：“最近幾個月樓盤比前幾個月好賣嗎？”

“不好賣。”張小姐肯定的回答。

“是不是‘拐點’來了？”

“是！”

引爆點和沖擊波

2007年12月13日下午，北京清華大學(xué)紫光國際交流中心召開“海螺行動II”新聞發(fā)布會現(xiàn)場，有記者問萬科董事長王石是否認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點的說法，王石回答：“同意出現(xiàn)拐點的說法?！?/p>

威力巨大的“拐點論”自此引爆。

近四個月后，王石回憶起此間故事時仍有些耿耿于懷，他強(qiáng)調(diào)自己不是拐點論的提出者，只是回應(yīng)者——這當(dāng)然只是一半的事實，據(jù)不完全統(tǒng)計，從2007年12月13日到2008年1月31日，短短一個半月，王石先后在包括央視《經(jīng)濟(jì)半小時》、《新聞?wù){(diào)查》，上文廣《頭腦風(fēng)暴》、新浪網(wǎng)等眾多媒體以及各大論壇上拋頭露面，反復(fù)對外闡釋自己的“拐點論”，與此同時，他在自己點擊量過千萬的博客上也先后發(fā)布了不下于15篇以“拐點”為標(biāo)題的文章。正是在王石一系列的“被動”回應(yīng)下，以及在行業(yè)內(nèi)其他“名嘴”們的熱情參與下，“拐點論”終于不可避免的風(fēng)生水起，形成全國性風(fēng)潮，輿論對此戲稱為“王石賣拐”。（圖二）

與此同時，萬科的降價“沖擊波”與王石的“拐點論”互相呼應(yīng)，珠聯(lián)璧合——“拐點論”的盛行期間，亦正是萬科在全國大舉降價的時期：自2007年10月以來，萬科先后在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等城市高調(diào)降價，比最高點下調(diào)了5%～30%不等。根據(jù)萬科公告，今年其第一季度的銷售收入為101億元，相比許多只有區(qū)區(qū)數(shù)百萬銷售收入進(jìn)賬甚至顆粒無收的企業(yè)而言，萬科實在是賺了。

對于王石提出“拐點論”的戰(zhàn)略動機(jī)，SOHO中國董事長潘石屹對此進(jìn)行了這樣的分析： “去年年末，萬科的王石先提出房地產(chǎn)的拐點，回過頭來看，道理非常簡單，萬科的資金比較緊張，要通過降價來迅速回籠資金。”

而各種數(shù)據(jù)表明，1、2月份各地的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)了觀望氣氛。

“我相信這是一次波動?！保苍履?，在一次行業(yè)年會上發(fā)表演說時，中國房地產(chǎn)業(yè)及住宅研究會副會長、建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，出現(xiàn)小拐點可能性很大，大拐點可能性很小，即房價增幅可能會由高變低，但是房價不大可能由升變降。

之后的房價走勢多少證實了顧云昌的預(yù)見。盡管珠三角樓市出現(xiàn)了腰斬的慘淡行情，但是步入3月，上海房價和交易量再次回升，并且均價突破12000元/平方米心理關(guān)口。同時，北京、廣東的樓市成交量也開始攀升。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.0%，比上年同期高5.4個百分點，前3個月價格同比漲幅仍然分別達(dá)到了11.3%、10.9%、10.7%。

“你不要指望中國房地產(chǎn)總體會出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，中國房地產(chǎn)剛性需求突出，它肯定是一個先高位橫盤，再緩慢增長的這么一個過程?！狈康禺a(chǎn)咨詢師張甲偉在接受《當(dāng)代經(jīng)理人》采訪時表達(dá)了自己的預(yù)見。

“內(nèi)地的需求很旺盛。但是，沒泡沫，不代表不危險，世界的危險不只泡沫一種，有人死，會有很多方法，泡沫不是撕破市場的唯一方法?！?007年11月，在接受本刊采訪時，香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗曾這樣發(fā)出警告。

一語成讖。

流產(chǎn) 流拍 調(diào)控 洗牌

潘石屹把眼鏡往上頂了頂，然后揉了揉眼睛——他不是在做眼保健操。這是在某門戶網(wǎng)站舉辦的年會現(xiàn)場，坐在嘉賓中位席的潘石屹所做的一個下意識動作。連日來馬不停蹄的“趕場”，又不斷的傾聽各種聲音，并發(fā)出更多的聲音，潘石屹顯然有些累了。但與不少同行相比，老潘無疑又是幸運的。搭上了2007年年末的上市末班車后，SOHO中國的現(xiàn)金儲備量一下子達(dá)到了150億元，在現(xiàn)金為王的背景下，重金在握的潘石屹有了足夠的底氣，去引用恒大上市折戟的案例大談“百日劇變”（圖三）。

2007年是中國“地王”層出不窮的一年，在高漲的房價和上市籌資的樂觀預(yù)期下，過去一年里，不少房地產(chǎn)公司卯足了勁頭在土地儲備上做文章，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)占用了一半以上的土地儲備?！爸袊m然面積廣闊，可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地還是很有限的。”IFCA北京總經(jīng)理繆德飚對《當(dāng)代經(jīng)理人》表示。IFCA是一家總部位于馬來西亞的跨國房地產(chǎn)信息化管理咨詢公司，已經(jīng)走過21年的歷程。

物極必反。大舉跑馬圈地、土地儲備量最多的恒大（4580萬平方米）很快成了倒霉的典型：上市“流產(chǎn)”后，欠了一堆債的恒大不得不寄望于私募資金伸出援手。未來一段時間，如何找到救命的資金稻草，避免失血過多而亡的結(jié)局，將是恒大們，以及“那些離開了銀行還沒斷奶的地產(chǎn)公司”，所面臨的最大挑戰(zhàn)。歷史上這種教訓(xùn)太多了，孫宏斌泣賣順馳的案例多次被拿來當(dāng)作反面教材。

與上市的“流產(chǎn)”同時出現(xiàn)的另類情景是“流拍”，據(jù)統(tǒng)計自去年10月份以來，全國流拍土地超過40宗。很顯然，在各級政府錢袋鼓鼓的背后，瘋狂圈地的地產(chǎn)商嚴(yán)重透支了體力。事實上，輿論一直認(rèn)為，政府在土地出讓以及銀行貸款上所扮演的角色一直是房價高企的重要原因。（圖一）

“內(nèi)地95%都是國有銀行，在資金的放貸上，也許國家會受損失，但是另外一些人，在表面上沒有違反政策的情況下，可能會坐收巨利，所以導(dǎo)致在貸款方面很難控制。”張甲偉表示，他同時對政府的監(jiān)管效果作出了悲觀預(yù)期，“政府的主觀愿望是好的，但是現(xiàn)實中資本是逐利性的，個人也是逐利性的——有的是政治利益，有的是經(jīng)濟(jì)利益。要靠一個宏觀的政府去盯著每一個開發(fā)商或者每一個企業(yè)，政府很難做到的?！痹诮邮堋懂?dāng)代經(jīng)理人》采訪時，張甲偉還引用了陳良宇的案件來說明貸款方面監(jiān)管的難度，“如果好控制的話，那還會出現(xiàn)陳良宇的案件嗎？”

“其實政府有點冤大頭，其實他的根本目的是想解決老百姓住房問題，但是沒想到整個房地產(chǎn)行業(yè)被一些開發(fā)商給操控了。”繆德飚對本刊如是說?？妼φ恼{(diào)控持肯定態(tài)度，“是人，都要有東西控制，否則那就是仙了，是魔了。前一階段對開發(fā)商太寬松了，所以現(xiàn)在要收縮他們的口袋，掐他們的脖子，否則老百姓怨聲越來越高?！?/p>

他認(rèn)為，隨著政府執(zhí)政經(jīng)驗的積累，調(diào)控措施越來越得力，地產(chǎn)界洗牌和寡頭現(xiàn)象不可避免，“洗牌其實是回歸自然規(guī)律。中國是一個大的地產(chǎn)市場，要十年一輪回。馬蘭西亞一個國家才相當(dāng)于中國一個省這么大，地皮很快就開發(fā)完了，三年就一輪回。我們已經(jīng)在國外做了21年的房產(chǎn)信息化，走了幾個輪回，什么現(xiàn)象都經(jīng)歷過?！?/p>

保守主義？

“樓市走穩(wěn)非大拐，房價緊跟CPI，開拓創(chuàng)新心不亂，誓死捍衛(wèi)資金鏈?！贝汗?jié)時期，這樣一條短信在地產(chǎn)圈內(nèi)流傳。前兩句表達(dá)了地產(chǎn)商對樓價的總體判斷，后兩句則表明了當(dāng)前工作的重點和態(tài)度。只是，當(dāng)大型的地產(chǎn)商都開始為錢所困的時候，中小開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)欠襁€能“捍衛(wèi)”得?。?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在其演講中充滿激情的揮舞著手臂，引用香港地產(chǎn)業(yè)的四大天王——新鴻基、新世界、恒基置業(yè)和長江實業(yè)作為案例，來給眾多房地產(chǎn)商支招：“四大天王的成功條件是什么？我相信他們會不約而同的告訴你——保守?！彼^察了已經(jīng)走過五十年風(fēng)風(fēng)雨雨的香港地產(chǎn)巨頭的財務(wù)報表后發(fā)現(xiàn)，其資本負(fù)債比例一直保持在20%以內(nèi)。

中國內(nèi)地的現(xiàn)實情況顯然不太樂觀，“包括地產(chǎn)公司在內(nèi)的中國上市公司的資本負(fù)債比例是多少？平均100%到300%。”郎咸平研究后得出結(jié)論。從各公司披露的2007年年報數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)界企業(yè)確實概莫能外，萬科、保利、金地、北辰、富力、華潤置地等現(xiàn)金與現(xiàn)金等價物皆遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銀行貸款的數(shù)字，“通過幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后你才會體會的到穩(wěn)健、保守的重要性。保有低負(fù)債，高現(xiàn)金流，我認(rèn)為是我國地產(chǎn)商未來應(yīng)該有的企業(yè)經(jīng)營理念?！崩上唐秸Z重心長地教導(dǎo)。

不過地產(chǎn)商似乎并不領(lǐng)情?！拔液懿毁澇衫上唐秸f的：大家都要穩(wěn)健。穩(wěn)健是重要，但是要看一個人什么時候穩(wěn)健？更年期的時候要穩(wěn)健沒錯，十幾歲二十歲的時候穩(wěn)健什么？中國經(jīng)濟(jì)剛剛發(fā)展，大多數(shù)房企才十年八年的歷史，上市房產(chǎn)公司也就將近二十年，你非得讓大家穩(wěn)??？！”萬通地產(chǎn)公司董事長馮侖對郎咸平的保守主義路線進(jìn)行了很不客氣的抨擊。

“穩(wěn)健和保守，其實就意味著精細(xì)化經(jīng)營，像香港拿一塊地皮都是論尺的，而大陸是以畝，公頃，甚至平方公里來論。香港就那么幾塊地方，山都削平了，海也填的差不多了——如果馮侖面對這些困難的時候，他就不敢那么說了。”繆德飚顯然是穩(wěn)健派的支持者。

公開場合，多個中小開發(fā)商也不約而同的表態(tài)：“毫無疑問，不進(jìn)則退，肯定擴(kuò)張?！笔钦嬗械讱猓€是在打腫臉充胖子？尚不得而知。不過至少有一個發(fā)展商是走保守路線的，那就是潘石屹，老潘說他賺錢的秘訣也是保守——在他賺了錢之后。

從機(jī)會驅(qū)動到戰(zhàn)略升級

“過去房地產(chǎn)商的發(fā)展完全是來自于機(jī)會，一兩個機(jī)會，就能夠帶動起來一個企業(yè)，50萬做一個開發(fā)商的故事你聽過吧？”房產(chǎn)界資深人士接受本刊采訪時如此表示。

“我知道內(nèi)地有一些地產(chǎn)公司，名字不用說了，水平差得不得了?！毕愀酆懵〖瘓F(tuán)主席陳啟宗曾對《當(dāng)代經(jīng)理人》說，“他們蓋東西，可以‘便宜’的不得了——英文的‘cheap’有兩個意思：一個意思是，很便宜，錢很少；另外一個意思是，蓋的很糟糕。有的房地產(chǎn)公司蓋的東西是——既便宜，又糟糕?！?/p>

多年來，在暴利和機(jī)會面前，地產(chǎn)企業(yè)不約而同的走上了機(jī)會主義路線，在土地為王的沖動下，幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動都圍繞著怎樣拿地而展開——拿到地就意味著能融到資，而房子，幾乎是從來不愁賣的。外表的欣欣向榮，掩蓋了地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的混亂和核心競爭力的迷失?！霸诜康禺a(chǎn)行業(yè)賺錢很容易，但是做企業(yè)很難?！敝薪▏H發(fā)展股份有限公司副總裁雷越姝在公開場合曾這樣說。

曾調(diào)查過三四百家國內(nèi)房企的IFCA也對《當(dāng)代經(jīng)理人》直言不諱的表示，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在總體的管理質(zhì)量還“屬于初級水平”，不少房地產(chǎn)企業(yè)竟然還未實現(xiàn)信息化，甚至房地產(chǎn)百強(qiáng)中居然還有的老總竟然“連電腦都不會用，連上網(wǎng)都不會”。

機(jī)會不會再次重現(xiàn)，不在調(diào)整中飛躍就在調(diào)整中消亡。可怕的是，調(diào)整時期，亦是變局顯現(xiàn)的時刻，除了行業(yè)內(nèi)部的劇烈洗牌，墻外的手也在伸進(jìn)來：海爾、中糧進(jìn)軍地產(chǎn)，已表明房企競舞的環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

“一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是一個金礦。但是因其地域性強(qiáng)的特點，強(qiáng)龍壓不過地頭蛇，制造業(yè)企業(yè)一直未能有所涉足——在過去比較寬松的信貸環(huán)境下，制造業(yè)自我積累的資金怎么跟銀行的印鈔機(jī)比？而具有精細(xì)化管理經(jīng)驗和高度信息化工具的制造業(yè)企業(yè)，碰到不需要管理只需要拿地皮賣樓的房地產(chǎn)業(yè)，又失去了管理優(yōu)勢。”行業(yè)內(nèi)資深人士對本刊記者說。

而今，地產(chǎn)企業(yè)寒冬的悲鳴，卻成了其它行業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的號角。

“第一，我不需要找銀行借錢，靠其它產(chǎn)業(yè)我就能支撐，拿過來玩地產(chǎn)的是我們的‘閑錢’；第二，我有人才的優(yōu)勢，我一個地產(chǎn)公司50個人就夠了，你要200個人，這就是管理帶來的成本差異——管理可以降低成本來促進(jìn)你的效應(yīng)?！痹撊耸繉χ圃鞓I(yè)行業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)的優(yōu)勢進(jìn)行了如下分析。

所幸，頭腦清醒的人還是有的，傳聞萬科現(xiàn)在就在投入重金，到處找先進(jìn)的管理工具，并請IBM等公司來做管理咨詢。而王石在公眾場合也保持了謙虛的姿態(tài)，大力主張向“制造業(yè)企業(yè)學(xué)管理”。

“之后房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭將是全方位的。企業(yè)發(fā)展到一定程度，不斷靠規(guī)?；瘉頂U(kuò)張的話，將難以支撐了。因為長著‘大象’的身軀，上身在膨脹，而四肢沒有變化，遲早是支撐不住的，會出現(xiàn)‘崩塌’效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)終究要借鑒全球化的管理公司來培養(yǎng)自己的核心競爭力和核心團(tuán)隊。”IFCA北京總經(jīng)理繆德飚也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了警示。

后記

4月10日，北京朝陽區(qū)東直門外大街港澳中心樓前，人流稀稀疏疏，樓前正在施工，一片藍(lán)色鐵皮將空地圍攏，上面沒有廣告。

一頭短發(fā)筆挺、同樣著黑色長袖西服的男子站在路邊，拿著一摞資料，不時地喊：“海晟名苑，小戶型。”稀稀疏疏的人流從他面前走過，卻沒有一個駐留。

記者走過去，跟對方要了張名片，姓名部分是電腦版的手寫體：臺風(fēng)。記者就跟這位別號“臺風(fēng)”的先生攀談起來。

“最近幾個月樓盤好賣嗎？”記者問。

“還行吧?！?/p>

“哦，那是不是‘拐點’來了呢？”

“嗨，所謂‘拐點’都是幾個房地產(chǎn)商在炒來炒去，也沒見真降。北京三環(huán)之內(nèi)已經(jīng)沒有土地儲備了——土地是不可再生的，你想想，連房租都在漲，房價能不漲嗎？”

中小房地產(chǎn)商的求生六式

文/無波

“自有資金不夠的小的房地產(chǎn)商，恐怕會逐步的消亡。但是不會是半個月，也不會是半年，我覺得至少應(yīng)該是一個三五年的過程?！弊稍儙煆埣讉Α懂?dāng)代經(jīng)理人》表示。

沒有哪一個企業(yè)愿意“逐步的消亡”。但如何“破局”？眾多的中小房地產(chǎn)商用自己的眼睛觀察了形勢后總結(jié)出了如下的“求生六式”的路徑選擇，當(dāng)然，是否有效，尚未有定論：

一、進(jìn)軍三四線城市

“三四線城市是中小型房地產(chǎn)發(fā)展的方向，特別是城市化進(jìn)程比較慢的三四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)空間還是很大的。”上海春之聲集團(tuán)董事長朱大鳴認(rèn)為，“在一線城市土地價格奇高的情況下，與其與其他開發(fā)商拼盤，不如去三四線城市，首先門檻比較低，另外抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)?！?/p>

專家：實際上中國的有錢人還是集中在一線的幾個大城市，經(jīng)過政府的一系列宏觀調(diào)控，三四線城市的狀況亦難樂觀，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肟赡芘c預(yù)期相比也會有較大的差距。環(huán)境優(yōu)美的海濱城市的地產(chǎn)尚有升值潛力，而寄望其它內(nèi)陸地區(qū)的三四線城市來突圍，可能“是房地產(chǎn)商的一種癡心妄想”。

二、動用一切手段融資

建鄴開發(fā)董事長吳凱波認(rèn)為，要“實現(xiàn)融資渠道的多元化，比如房地產(chǎn)投資基金、股權(quán)融資、私募、企業(yè)債券等等都可以考慮，要突破以往以銀行融資為單一路徑的融資渠道。”

專家：牛市經(jīng)過這番大的調(diào)整，上市也不大現(xiàn)實；私募資金可能對金融資本更有興趣，特別是房價現(xiàn)在在高位橫盤的時候，這段時間進(jìn)來他不會獲取超額的利潤；而已上市的企業(yè)，“連萬科都會跌停，你想想吧……”

三、搶分政府的保障性住房市場

無錫賽博地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐忠明認(rèn)為：“每個中小開發(fā)商都應(yīng)該研究保障性住房，對于他們來說這是個非常好的機(jī)會，保障性住房同樣要開發(fā)商開發(fā)，這里面相對利潤薄一點，但是門檻一定會低?！?/p>

專家：“既然是政府主導(dǎo)，那就不是你想不想做的問題，而是讓不讓你去做的問題了。”在市場上處于弱勢地位的中小房地產(chǎn)商，在搶分政府住房蛋糕的市場上，亦未必有優(yōu)勢。

四、錢地交易

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為：“房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該有一個重組的過程，因為有的人手里有地、有的人手里有錢，要從開發(fā)節(jié)奏上、錢和地的結(jié)合上面都要有一個調(diào)整?！?/p>

專家：可以跟大房地產(chǎn)商做資源整合和交換，小房地產(chǎn)商提供地，大房地產(chǎn)商提供開發(fā)。但如此一來，中小房地產(chǎn)公司很容易成為大型房地產(chǎn)公司的附庸，問題是，“以利益關(guān)系為紐帶的合作關(guān)系可能持久嗎？”

五、“割肉”、賣掉地皮，關(guān)門大吉，轉(zhuǎn)行

一些開發(fā)商已經(jīng)開始撤場，還有一些開發(fā)商由于資金鏈緊張而將手中的土地進(jìn)行“割肉”，或者直接把地賣給大房地產(chǎn)商，轉(zhuǎn)行干其它的。

專家：涉及到生存的時候，“割肉”是一個很現(xiàn)實的問題。轉(zhuǎn)行？往哪轉(zhuǎn)？還有比房地產(chǎn)業(yè)更好賺錢的行業(yè)么？

六、降價銷售，回籠資金

這個方面的先行者是萬科，效果最好的也是萬科，其官方說法是：“秉承快速開發(fā)快速銷售的策略，在市場調(diào)整到來之時，通過合理定價，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)?！?/p>

專家：萬科因為其項目較多，目前降價銷售的地塊成本都比較低，以目前的降價幅度仍然能維持一定的利潤空間，但中小房地產(chǎn)公司和被“地王”套牢的公司們能否如此“灑脫”，則難說了。

造勢術(shù)

本刊記者 王喜軍

“在人類對理想的所有追求中，只有一小部分能夠在公眾行為中得以顯現(xiàn)。其他所有的這種求索，都只能是細(xì)微和模糊的行為。然而，它們加在一起的力量總和，要比那些眾所周知、廣泛認(rèn)同的行為強(qiáng)大千倍，與前者相比，后者就好比深海波濤上的泡沫一樣?！?/p>

——諾貝爾和平獎得主史懷哲醫(yī)生

幽默作家戴夫巴里（Dave Barry）說：“宇宙之中最有力量的就是散播謠言?！?/p>

“拐點論”可能不是謠言，但是很顯然，其威力早已超越了一般的謠言。是不是有人在造勢？記者數(shù)度將這個問題拋出，均得到了比較肯定的答復(fù)。而在采訪的過程中，股市屢屢被拿來與房地產(chǎn)行業(yè)做類比。

“就像股市上的消息一樣，大的房地產(chǎn)商有專門的寫手，實際上一些輿論的發(fā)布，很多時候都是人為策劃的，并不是一些看似很客觀的消息和一些看似很客觀的教授，好像在做真正的研究一樣——實際上都是被一些機(jī)構(gòu)所利用，恐嚇或者迷惑消費者?！弊稍儙煆埣讉ピ诮邮堋懂?dāng)代經(jīng)理人》甚至不憚以陰謀論的角度來揣摩地產(chǎn)公司。

難道真有傳說中的幕后黑手？“在監(jiān)控體系不完善的情況下，黑手比比皆是?！?/p>

從陰謀論來揣摩房地產(chǎn)老板們的造勢之術(shù)或許不大符合事實，但同時也沒人會認(rèn)為，身為大型地產(chǎn)公司董事長的“名嘴”企業(yè)家們，時不時的站出來說兩句話就是為了“顯擺”和“做秀”——董事長的角色定位已然決定了其言行必然要為企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)。比如說王石不斷的回應(yīng)“拐點論”和萬科的大舉降價之間的配合就很令人嘆為觀止；而潘石屹的“百日巨變”論，則彰顯了其“手中有錢，心中不慌”的強(qiáng)勢地位，而且老潘博客的顯著位置上一直掛著一條信息：找地！找項目?。?。

不過，站在不同的立場，同一個現(xiàn)象會有各自不同的解讀。同為地產(chǎn)商的馮侖在其博文“今天你變成章子怡了么？”中，就認(rèn)為“開發(fā)商、消費者和政府實際上是被媒體引導(dǎo)著走”，甚至僅僅是被“專業(yè)記者在引導(dǎo)”。

“只有當(dāng)信息完全對稱，且能真正了解事件背后的原委時，人們才能做出正確的選擇”，任志強(qiáng)的話從邏輯上而言，確實沒錯，問題是各類主體都在市場中博弈，而真相總是隱藏在重重迷霧之中，難以穿透。

對于企業(yè)管理者而言，如何抓住、利用、甚至創(chuàng)造輿論的時勢來為自己的企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)，則確實是一門很深奧而奇妙的藝術(shù)。

造勢謀略的背后，是高明而深刻的洞見。凌志軍在《變化》一書中曾經(jīng)寫道：“偉人之所以能夠影響歷史的進(jìn)程，乃是因為在他的背后有著廣泛的社會情緒。蕓蕓眾生之所以愿意跟隨偉人的腳步，乃是因為相信他能夠滿足他們的欲望?！?/p>

王石等人之所以能夠成為輿論時勢的贏家，就在于其能夠比較深刻的洞悉大勢和人心，并懂得順勢而為。比如萬科很早就作出了房價調(diào)整的戰(zhàn)略決策，而老潘則在2007年果斷上市贏得了先機(jī)。雖然不排除運氣的比較成分，但是機(jī)會只會垂青有準(zhǔn)備的人。

不過，要想達(dá)到這幾位的境界，也不是件容易的事：首先，你得具備足夠的行業(yè)地位和資格——大地產(chǎn)公司的董事長可不是那么容易當(dāng)?shù)?；而且，個人能量的積累也是一個緩慢的滾雪球過程——且不論王石一日三篇的更新博客，就大千世界的各種問題回答網(wǎng)友的提問；亦不談馮侖的入會和活動需要里里外外的操心，還不算定期推出的電子雜志；還不論潘石屹一周一次的網(wǎng)上在線訪談和時不時的跟人耐心合影；更不講任志強(qiáng)不時冒出些驚人之語使得政府和老百姓兩邊都不落好。但就他們參加論壇和出書的頻率就可知道耗費了多大的精力。

如同馮侖所言：“一生的訓(xùn)練為了這一秒的光榮。”

只是，倘若大老板們一邊聰明的借用媒體達(dá)到了造勢的目的，一邊不時的露出無奈之色，不時的抱怨下媒體，這可倒是真的“做秀”了。