摘 要： 文章主要對煙臺市近幾年已購公有住房上市交易土地資產的處置方式進行初步探析，得出煙臺市已購公有住房上市交易現(xiàn)狀涉及到的土地資產處置方式僅有一種，即按成交價的1%繳納相當于土地出讓金的價款。通過市場調查分析得出：煙臺市已購公有住房上市交易時土地資產應按當前土地市場實際情況繳納土地出讓金，以及土地增值稅等，這樣可以有效防止國有土地資產流失。

關鍵詞：已購公有住房 土地資產 煙臺市

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2008)04-226-02

引言

公有住房又稱國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，上述兩類房均為使用權房，筆者以下稱房改時已經售出的公有住宅為已購公有住房。隨著社會的迅速發(fā)展，城市人口不斷增多，城市面積不斷擴大，所需住宅面積急劇增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，因此選擇合理的土地資產處置方式對防止國有土地資產流失有重要意義。隨著我國土地使用制度改革的深化，土地資產的價值逐步得到體現(xiàn)，在城市建設等方面發(fā)揮著重大作用。而土地交易過程中又存在諸多問題，如劃撥土地大量非法入市，隱形交易等，使得大量應由國家取得的土地收益流到一些單位或個人手中。我國土地資源十分缺乏，煙臺又是全國首批對外開放的14個沿海城市之一、國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經濟圈重要城市之一，土地資源缺乏的現(xiàn)象也更為明顯；筆者通過對煙臺市已購公有住房上市交易狀況調查，綜合考慮幾種土地資產處置方式的利與弊，選擇合理的土地資產處置方式，防止國有土地資產流失，使國有土地資產得到最大程度的利用。

一、煙臺市已購公有住房上市交易狀況調查

已購公有住房上市交易是指已購公有住房及其附屬設施連同相關土地使用權依法買賣、互換、贈與、繼承、析產、典當、租賃、抵押的行為。為了深化住房制度改革，有效促進房地產市場發(fā)展，煙臺市針對1996年—2000年間已購公有住房上市交易有關土地資產的處置問題陸續(xù)出臺了一系列規(guī)定，主要包括以下幾個方面的問題。

1.關于土地出讓金。在2004年4月17日以前辦理過戶的購房者，房屋所占土地不管是行政劃撥還是出讓，都需繳納土地出讓金，因為在1996年煙臺市政府進行住房制度改革實施時城鎮(zhèn)職工所購公有住房是按成本價(或標準價)計算的，職工所繳款項中實際不包括土地成本，沒有考慮地段(區(qū)位)差別，沒有考慮基礎設施完備度和公用服務設施完善度，僅僅是按當時的建筑費用和前期工程費用等確定的標準價。

凡是在1996年—2000年參加房改的城鎮(zhèn)職工家庭均有一套“房改房”，隨著城鎮(zhèn)職工收入的提高，許許多多的“房改房”上市交易，與此同時，新建商品住房銷售逐漸升溫，價格不斷上漲。目前在市場上購買到的一手房，絕大多數是土地制度改革后新建的，房價中包含了土地取得成本、土地開發(fā)成本，以及土地所有權收益等，加上房地產開發(fā)行業(yè)超高利潤率，因此，新房市場價比“房改房”時的售價高出十幾倍，甚至二十幾倍?，F(xiàn)在“房改房”上市交易價格也較“房改房”當時的售價高出十幾倍，高出部分如果除去物價上漲因素，絕大部分增值額應歸功于土地的增值，成交房價中包括了土地出讓金。那么已購公有住房上市交易時，土地出讓金如何繳納?由出售人繳納還是由購房者繳納，繳納數量應如何確定?煙臺市在已購公有住房上市交易時，只是由購房者按房屋成交價的1%繳納土地出讓金。

2.關于收益金。所謂收益金是指已購公有住房的所有權人作為售房者上市出售已購公有住房取得的價款，扣除應得的基本收益(即按“房改”時應享受的住房面積標準計算出的房款)和上繳有關稅費后的增值部分。

對于收益金的處置煙臺市未作規(guī)定。其實，這部分收益金，一部分是由土地增值帶來的 ；另一部分是由于房屋需求量加大而帶來的增值；當然也包括物價上漲等因素。收益金中包括兩部分：一是控制標準內的增值收益；二是超出控制范圍內的增值收益。這兩部分的處置國家有相關規(guī)定。煙臺市對于這部分收益金如何處置未有明確規(guī)定。實際上，已購公有住房上市交易時，售房者獲得的收益，除繳納有關稅費后的余額，全部歸個人所有。這對于在1996年—2000年沒有享受“房改”政策的城鎮(zhèn)職工而言，顯然是不公平的，當然不符合國家已購公有住房上市交易收益分配的相關規(guī)定。

3.關于土地增值稅。我國針對1992年—1993年房地產開發(fā)過熱實行宏觀調控，1994年1月開征土地增值稅，為了抑制當時過熱的土地市場，征稅實行30%—60%的四級超額累進稅率。如前所述，已購公有住房上市交易所獲得的收益中，一部分是由土地增值帶來的，這部分如果在數額上符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定標準，應繳納土地增值稅，煙臺市在這方面未有規(guī)定，實際上未向已購公有住房出售人收繳土地增值稅。

4.關于土地使用權性質。根據煙臺市房產交易中心提供的資料，煙臺市已購公有住房上市交易的案例中，絕大部分土地為行政劃撥土地，在我國全面實行國有土地有償使用制度的今天，行政劃撥土地上的已購公有住房上市交易，購房者應當辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。出讓年限如何界定，出讓金按什么標準繳納，煙臺市未作規(guī)定。

二、煙臺市幾種土地資產處置方式的利與弊

所謂土地資產處置，是指已購公有住房上市交易時，依據國家法律法規(guī)及地方政策規(guī)定，對原有占用的土地使用權按照一定的方式和原則進行處置的行為，如出讓、劃撥和租賃等方式。

1.辦理土地出讓手續(xù)。煙臺市對已購公有住房上市交易時，原來房屋占用的土地使用權性質自2004年1月17日之后，一律辦理土地出讓手續(xù)。

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

以出讓方式處置土地使用權，可以十分清晰地確定土地財產關系，保證國家的財政收入，但是，這種處置方式需要繳納出讓金后才能取得相應的土地使用權，據調查在煙臺市商品房價格構成中，約40%—60%屬于土地成本。如果讓購房者按實際情況繳納土地出讓金，無疑是相當沉重的經濟負擔。但國家可以得到數額較大的出讓金，為城市建設積累資金。

2.保留原行政劃撥方式。2004年4月17日之前，煙臺市已購公有住房上市交易時，原有房屋占用土地無論是行政劃撥還是出讓，一律按規(guī)定保留原來的土地使用權性質，即原有土地使用權為行政劃撥，購房者在辦理土地使用證時應保留劃撥形式。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照我國城市房地產管理法的規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時經有批準權限的政府批準，可以不辦理土 地出讓手續(xù)，如私有住宅轉讓后用于居住的。但應當將轉讓房地產所獲得收益中的土地收益上繳國家或另作其他處理。這種方式符合我國《城市房地產轉讓管理規(guī)定》。

三、選擇合理的土地資產處置方式，防止國有土地資產流失

1.繳納土地出讓金，辦理土地出讓手續(xù)。煙臺市在已購公有住房上市交易時，由購買者按房屋成交價的1%繳納土地出讓金。從兩個方面分析均是不合理的：一是從房價構成中土地成本的比例上分析；二是從區(qū)位對房地產價格的影響上分析。煙臺市住宅用地分為五級，各級地之間的基準地價相差很大，根據煙臺市最新基準地價可以發(fā)現(xiàn)一級住宅用地與五級住宅用地的地價差額達六倍多(見下表)。

據調查，煙臺市一級地與五級地上房價僅差兩至三倍，即房屋交易價格差距相對偏小。因此，應針對各級地上的房屋征收不同數額的土地出讓金；或者是按照房屋坐落位置標定地價的合理百分比繳納土地出讓金或者是相當于土地出讓金的價款。已購公有住房上市交易時應補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。計算公式如下：補交土地價款(元)=標準地價(元/平方米)×繳納比例(≥10%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)×年期修正系數。

2.征收土地增值稅。煙臺市在已購公有住房上市交易時，未作有關征收土地增值稅方面的規(guī)定，實際上未向已購公有住房出售人收繳土地增值稅。這具有一定的不合理性：土地的價格上漲(特別是當土地的價格快速上漲)時，一些企業(yè)或個人自然就會利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作，而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。隨著土地價格的上漲，已購公有住房上市交易過程中，售房人獲得較高的利潤，會導致已購公有住房持有者爭先上市交易，出現(xiàn)交易混亂，國有土地資產流失現(xiàn)象。因此，土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制房地產市場土地的流轉與炒作，防止國有土地資產流失。

3.合理分配土地收益金。為培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房上市交易的收益分配和管理，根據城市房地產管理法和財政部、國土資源部、建設部頒布的已購公有住房和經 濟適用房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定，結合煙臺市實際，對已購公有住房上市交易土地出讓金和收益分配管理問題應當按照如下方式處理。

售房者上市出售已購公有住房取得的價款，扣除應得的基本收益(即按應享受住房面積標準和屆時的經濟適用房價格計算的房款)和上交的有關稅費后，其增值收益部分的分配，可按下列原則分配：(1)控制標準內增值收益的分配。售房職工在出售已購公有住房前后的半年內購買自住商品住房且實際購房款等于或大于已出售房的價款的，其增值收益部分全部留給職工個人；售房職工將已購公有住房變現(xiàn)后不再購買住房的，其增值收益應按規(guī)定比例上交國家或原產權單位。增值收益不超過基本收益50%部分，按增值額收益的10%的比例上交；超過50%以上部分，按增值額收益的20%上交。(2)超過控制標準部分的增值收益的分配。經批準上市交易的超控制標準面積的住房，其超過住房控制面積標準部分購買時已執(zhí)行市場價的，不再繳納所得收益；超過標準部分執(zhí)行房改成本價的，其獲得的增值收益(售房價款扣除原房價款、加價款及相關費用)全額上交國家或原產權單位。

四、結語

已購公有住房是我國在上世紀90年代由房改政策推動產生的城鎮(zhèn)職工私有房產，在當前煙臺市商品房交易中，所占比例不大，但它涉及到國有土地資產與私有房產增值收益處置中許多矛盾，如何正確選擇房屋占有土地的處置方式，防止國有土地資產流失，是當前乃至今后很長一段時間，關系到國家利益與個人利益及國家利益與地方利益合理分配的難題，只有從煙臺房地產市場的實際出發(fā)，才能探索出一條符合本地實際的已購公有住房上市交易土地資產處置方式之路。隨著煙臺市社會經濟的迅速發(fā)展，城市人口不斷增多，城市面積不斷擴大，所需住宅面積急劇增加，而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分，“二手房”市場逐漸成為房地產市場的主要組成部分，在“二手房”交易時，更多的涉及到國有土地資產處置問題，因此選擇合理的土地資產處置方式，對防止國有土地資產流失有著十分重要的意義。

［本課題得到魯東大學科研基金資助，項目編號20053204］

注釋：

①析產，俗稱分家，是因家庭成員間的矛盾、糾紛或其他原因，不愿意再繼續(xù)共同生活在一起而對家庭中的家庭共有財產進行分割處分的活動。

②超額累進稅率，超額累進稅率簡稱超累稅率，是把征稅對象的數額劃分為若干等級；對每個等級部分的數額分別規(guī)定相應稅率，分別計算稅額，各級稅率之和為應納稅額，超累稅率的“超”字，是指征稅對象數額超過某一等級時，僅就超過部分，按高一級稅率計算征稅。土地增值稅的征收采用的是四級超額累進稅率。計稅的辦法是：增值額未超過原購入房產價50%的，稅率為增值收入的30%；增值額超過原房產購入價50%，但未超過100%的，稅率為增值收入的40%；增值額超過100%，未超過200%的，稅率為增值收入的50%；增值額超過200%的 ，稅率為增值收入的60%。

參考文獻：

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6.張震.公有住房使用權及其交易問題探究［J］.焦作大學學報，2004(2)

(作者單位：魯東大學地理與規(guī)劃學院 山東煙臺 264025)

(責編：呂尚)