摘 要： 文章從樓宇經(jīng)濟的空間集聚形態(tài)出發(fā)，通過實證分析樓宇經(jīng)濟空間集聚效應、聯(lián)動效應和輻 射效應，研究樓宇經(jīng)濟帶來的金融集聚、貿(mào)易集聚，以及聯(lián)動產(chǎn)生的會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟 、餐飲經(jīng)濟等的發(fā)展，它們共同發(fā)揮作用產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟效益，從而推動樓宇經(jīng)濟向更成 熟高效穩(wěn)健的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：樓宇經(jīng)濟 空間集聚 聯(lián)動效應 輻射效應

中圖分類號：F293.1 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2008)04-225-03

樓宇經(jīng)濟是我國近幾年來出現(xiàn)的一種以高度土地集約化利用為特征，以樓宇或樓宇群為載體 的新的城市經(jīng)濟空間集聚形態(tài)，它以現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展為核心，吸引其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚形成 一定空間集聚規(guī)模，產(chǎn)生較高經(jīng)濟效益。目前，這種新的城市經(jīng)濟空間集聚形態(tài)，已經(jīng)引起 政府和學術(shù)界的高度重視。上海、北京等特大城市都將樓宇經(jīng)濟列為城市經(jīng)濟發(fā)展的重點， 一些大中等城市如杭州、南京、寧波、青島、長沙等也紛紛著手發(fā)展樓宇經(jīng)濟。

筆者以上海陸家嘴功能區(qū)域為研究靶區(qū)，從樓宇經(jīng)濟的空間集聚形態(tài)出發(fā)，通過對入駐企業(yè) 的結(jié)構(gòu)形態(tài)和效益分析，探討樓宇經(jīng)濟空間集聚效應、聯(lián)動效應和輻射效應，從而為樓宇經(jīng) 濟向更成熟高效穩(wěn)健的方向發(fā)展提供科學依據(jù)。

一、樓宇經(jīng)濟的空間集聚形態(tài)與結(jié)構(gòu)

陸家嘴功能區(qū)域位于上海市浦東新區(qū)西北部，西臨黃浦江，與外灘隔江相望，東與金橋功能 區(qū)域、張江功能區(qū)域相連，南與南碼頭街道及北蔡鎮(zhèn)接壤，具有獨特的地理優(yōu)勢和發(fā)展空間 。陸家嘴功能區(qū)域下轄陸家嘴街道、濰坊街道、塘橋街道、洋涇街道及花木街道五個街道， 總面積42.77平方公里；一個陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，面積31.78平方公里；三個重點開發(fā)區(qū)域， 陸家嘴中心區(qū)，竹園商貿(mào)區(qū)和新上海商業(yè)城，面積約2.72平方公里。

1.樓宇經(jīng)濟空間集聚形態(tài)。 經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，陸家嘴功能區(qū)域以高品質(zhì)的商務樓宇為載體，吸引了眾多國內(nèi)外金 融機構(gòu)、跨國公司地區(qū)總部、貿(mào)易公司和現(xiàn)代中介服務機構(gòu)落戶。樓宇經(jīng)濟的空間集聚和能 量輻射效應日益顯現(xiàn)，并越來越具有吸引力。

截至到2005年底，區(qū)域內(nèi)130多幢商務樓宇吸引了5402家中外企業(yè)入駐，包括4000家法人單 位和1402家產(chǎn)業(yè)活動單位，樓均入駐單位42家。到2006年底，有140多幢樓宇吸引4500多家 法人企業(yè)入駐。有16幢大型商務樓宇正在施工階段。這些商務樓宇主要分布在陸家嘴中心區(qū) 、竹園商貿(mào)區(qū)、新上海商業(yè)城以及浦東大道周邊等。

陸家嘴功能區(qū)域的商務樓宇除了主要分布在上述三個重要商貿(mào)區(qū)之外，還呈現(xiàn)出以陸家嘴中 心區(qū)為起點沿浦東大道、世紀大道、浦東南路三條主線向東北、東、和東南方向延伸，其中 世紀大道為主要分布帶，新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)均沿世紀大道分布。

2.樓宇經(jīng)濟內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 2006年陸家嘴功能區(qū)域范圍內(nèi)1127幢樓宇中，商務樓宇個數(shù)占樓宇總數(shù)的13.02%，入駐企業(yè) 4500多家，占功能區(qū)域總?cè)腭v企業(yè)數(shù)的71.86%，創(chuàng)下超過41億元的高額稅收?？梢?，陸家嘴 功能區(qū)企業(yè)高度集聚于商務樓宇，而商務樓宇在空間分布上又高度集聚于三個重點區(qū)域，即 陸家嘴中心區(qū)，竹園商貿(mào)區(qū)和新上海商業(yè)城，形成樓宇經(jīng)濟的空間集聚形態(tài)，從而在有限的 空間范圍內(nèi)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。

二、樓宇經(jīng)濟的空間集聚效應

商務樓宇在空間上高度集聚，以其優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和發(fā)展空間吸引了大批高品質(zhì)的企業(yè)入駐 ，大批的企業(yè)高度集聚，從而創(chuàng)造巨大的稅收和經(jīng)濟效益，并產(chǎn)生強大的空間集聚規(guī)模效應 ，形成金融集聚、貿(mào)易集聚、信息服務集聚、專業(yè)服務集聚，以及會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟等空 間集聚效應。

據(jù)不完全統(tǒng)計，功能區(qū)內(nèi)2006年單幢稅收上千萬的樓宇就有60幢，上億元的樓宇有15 幢，超過兩億元稅收的樓宇有六幢，其中中國石油大廈樓宇稅收高達3.2億元。僅15幢稅收 上億元的樓宇吸引了1184家企業(yè)入駐，僅其中的912家企業(yè)創(chuàng)造了24.89億元的稅收，單位面 積稅收平均達15285.36元/平方米。樓宇經(jīng)濟的空間集聚帶來了巨大的經(jīng)濟效益，顯示出強 大的空間集聚效應。

1.金融集聚效應。功能區(qū)域內(nèi)矗立著金茂大廈、中銀大廈、匯豐大廈、浦發(fā)大廈、世界金融 大廈等數(shù)十幢金融 大廈，形成一個立體金融城。僅金茂大廈就集聚了數(shù)十家中外金融機構(gòu)，被譽為“站著的金 融街”。在建的環(huán)球金融中心、新鴻基、二十一世紀大廈、陸家嘴金融大廈、招商銀行大廈 等將為陸家嘴這座“立體金融城”提供更大的辦公空間和運作平臺。

陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融機構(gòu)高度集聚，金融行業(yè)齊全，金融服務高檔，到2005年末，已有34 8家國內(nèi)外金融機構(gòu)已落戶陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，中外資銀行71家，外資銀行為52家；同時還 集聚了231家保險公司、證券機構(gòu)、基金公司、財務公司、信托公司、汽車金融公司、貨幣 經(jīng)紀公司等其他金融機構(gòu)。到2006年末，落戶陸家嘴的金融機構(gòu)達404家，中外資銀行90家 ，保險公司60家，證券公司119家，其他金融機構(gòu)135家。

2005年，營業(yè)性外資銀行機構(gòu)數(shù)量已占全國的31%，外資銀行資產(chǎn)總額突破3700億元，占全 國的52.8%。2005年末，陸家嘴地區(qū)本外幣存款余額3078.52億元，增長22.2%，占浦東新區(qū) 總額的60.45%，本外幣貸款余額3045.18億元，增長22.0%，占浦東新區(qū)總額的70.23%；保險 公司實現(xiàn)保費收入140.63億元；上海證券交易所成交總額全年達49718.47億元，成交額占國 內(nèi)的80%左右，其中股票成交額19240.21億元；上海期貨市場全年成交65402.03億元，成交 額占全國一半左右。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)逐步成為中國金融投資機構(gòu)最集中、要素市場最完善 、資本集散功能最強的商務區(qū)域。

2.商貿(mào)集聚效應。 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是浦東商業(yè)貿(mào)易最繁榮的地區(qū)。2005年末，整個陸家嘴功能區(qū)的貿(mào) 易企業(yè)共有4236家，其中年主要營業(yè)收入超過2000萬元的企業(yè)有298家，占6.9%。2006年， 陸家嘴功能區(qū)域重點區(qū)域商務樓宇入駐1837家批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)，占到所有入駐企業(yè)的45.9 %，從業(yè)人員共有33758人，占樓宇企業(yè)從業(yè)人員的15.6%。

上海商業(yè)城2005年實現(xiàn)社會消費品零售額43.43億元，同比增長9%，占到功能區(qū)區(qū)域 社會消費品零售額的29.3%。其中，第一八佰伴有限公司實現(xiàn)社會消費品零售19.57億元，同 比增長18.8%。超過7000平方米的12家大型超市共實現(xiàn)社會消費品零售額30億元，占功能區(qū) 域社會消費品零售額的20.3%。

3.信息服務集聚效應。 上海浦東軟件園陸家嘴分園，是國家級軟件園-浦東軟件園的重要組成部分。園區(qū)規(guī) 劃總用地面積約0.43平方公里，總建筑面積45萬平方米，已引進國內(nèi)外各類軟件企業(yè)68家， 租賃面積近6萬平方米。2005年，陸家嘴軟件園實現(xiàn)軟件銷售收入突破64.5億元人民幣，上 繳稅收3億元。一大批國內(nèi)優(yōu)秀的軟件科技企業(yè)匯集到軟件園，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，資源共享， 推動信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。

4.會展旅游經(jīng)濟效應。 2005年浦東國際會議中心和部分酒店賓館等會議場所共舉辦各類會議近1600次，與會 人員超過17萬人次，同比增長分別約為33%和26%。展覽方面，會展經(jīng)濟以展館為中心集聚 ，2005年共舉辦展覽114個，同比增長5.6%，展出總面積237.87萬平方米，同比增長16.7 % 。2005年展覽觀眾人數(shù)為266.9萬人，同比增長7.4%，參展商共4.8412萬人，同比增長27.8% 。

5.專業(yè)服務效應。截至2005年底，陸家嘴功能區(qū)域聚集商務服務業(yè)法人單位1907家，占新區(qū)商務服務業(yè) 總數(shù)的55.7%。就分布密度而言，每6家法人單位中就有1家商務服務業(yè)，大大高于新區(qū)的同 一比重。從樓宇地域分布看，商務服務業(yè)集中的區(qū)域依次為陸家嘴中心區(qū)、竹園商貿(mào)區(qū)、新 上海商業(yè)城和其他地區(qū)。特別是陸家嘴中心區(qū)，集聚了功能區(qū)域內(nèi)近1/5的商務服務法人單 位和1/3以上的商務服務產(chǎn)業(yè)活動單位。法人單位營業(yè)收入53億元，占功能區(qū)域商務服務業(yè) 收入的41.2%。陸家嘴中心區(qū)內(nèi)各類咨詢服務業(yè)最為集中，其中各類外資的聯(lián)絡處、代表處 、辦事處等產(chǎn)業(yè)活動單位比重很高。

三、樓宇經(jīng)濟的空間聯(lián)動與輻射效應

1.樓宇經(jīng)濟的聯(lián)動效應。 樓宇經(jīng)濟以商務樓宇為主要載體，金融、貿(mào)易等現(xiàn)代服務業(yè)高度空間集聚，產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效 益，而金融、貿(mào)易等核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開相關(guān)服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支持，這就必然會對 城市經(jīng)濟發(fā)展起到聯(lián)動效應，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。

在金融和貿(mào)易業(yè)的帶動下，建筑房產(chǎn)、商務服務、科學研究、信息產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲、教育文 體、公共管理等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。金融、貿(mào)易等核心產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別到達45138和33758，占 總樓宇總從業(yè)人員的20.9%和15.6%。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展帶動建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及租賃業(yè)的發(fā) 展，為金融貿(mào)易業(yè)發(fā)展提供有效的辦公環(huán)境和工作空間；商務服務業(yè)、科學研究、技術(shù)服務 和信息軟件業(yè)為金融貿(mào)易的發(fā)展提供各類商務服務、科研服務和信息服務，為金融貿(mào)易的現(xiàn) 代化服務提供了保障；住宿和餐飲業(yè)為從業(yè)人員提供住宿和餐飲服務；教育、文化體育業(yè)為 從業(yè)人員提供必要的學習空間和休閑空間；水利環(huán)境、社會福利和公共管理業(yè)等共同發(fā)展， 為金融貿(mào)易的發(fā)展提供有利的社會環(huán)境和優(yōu)越條件。

2.樓宇經(jīng)濟的輻射效應。 陸家嘴金融企業(yè)服務的客戶群分布范圍不斷擴展。樓宇入駐的金融機構(gòu)在浦東新區(qū)的 貿(mào)易量平均占單位業(yè)務總量的22.81%，上海市其他區(qū)縣平均占單位業(yè)務總量的34.58%，而上 海外地區(qū)業(yè)務量平均占42.60%。其中，匯豐銀行中國分行已擴充到10家，浦發(fā)銀行和花期銀 行合作發(fā)行信用卡范圍已從原來4個城市擴大到10個城市。而長江巴黎百富勤證券有限責任 公司、大地保險、中國人保資產(chǎn)管理有限公司等金融機構(gòu)的業(yè)務主要集中在上海周邊的長江 三角洲地區(qū)。陸家嘴地區(qū)金融企業(yè)客戶分布范圍由原來浦東逐漸擴大到上海、長江三角洲甚 至更遠的中國內(nèi)陸地區(qū)，陸家嘴的金融影響力輻射范圍擴大。

地區(qū)總部進駐對推動功能區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、加速區(qū)內(nèi)高層次人才培養(yǎng)、加快技術(shù)革新、 發(fā)揮擴散效應及輻射、服務周邊地區(qū)意義重大。截至2005年底，注冊陸家嘴功能區(qū)域的地區(qū) 總部達30戶，占新區(qū)46.9%，占全市的1/4。到2006年底，已有41戶地區(qū)總部注冊陸家嘴，注 冊資金約17億元，戶均4100萬元?？偛拷?jīng)濟在中心城市與周邊城市之間形成新的功能合作， 增強中心城市的輻射能力，促進區(qū)域整體的經(jīng)濟發(fā)展。

四、結(jié)論

樓宇經(jīng)濟以其優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和發(fā)展空間吸引了大批高品質(zhì)的企業(yè)入駐，構(gòu)成樓宇經(jīng)濟發(fā)展 的基礎(chǔ)要素，并形成企業(yè)在空間上的高度集聚。從而形成以核心產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動和輻射其 他行業(yè)，最終形成不同行業(yè)企業(yè)的空間集聚，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效應，產(chǎn)生強大的空間集聚效 應。

陸家嘴樓宇經(jīng)濟是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的典型，以商務樓宇為主要載體，其核心是金融業(yè)，重點是 商業(yè)貿(mào)易業(yè)、信息服務業(yè)和會展旅游業(yè)；帶動了文化服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和教育 衛(wèi)生體育等社會服務業(yè)的聯(lián)動發(fā)展；以較高的空間集聚規(guī)模，形成金融集聚、貿(mào)易集聚、專 業(yè)服務業(yè)集聚、會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、餐飲經(jīng)濟等集聚效應，推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展， 并輻射到其他區(qū)縣、長三角地區(qū)、其他省市及其他國家，充分發(fā)揮樓宇經(jīng)濟空間集聚潛力， 產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟效益，推動樓宇經(jīng)濟向更成熟高效穩(wěn)健的方向發(fā)展。

［基金課題：國家社會科學基金項目（03BJL027），國家自然科學基金項目（40371092）］ 

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（作者單位：華東師范大學地理信息科學教育部重點實驗室 上海 200062）（責編:呂尚）