在各界人士對次級債危機何時結(jié)束判斷悲觀的敏感時刻，此時“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產(chǎn)，還需三思而后行。

持續(xù)近一年處于“寒冬”的美國樓市，正成為中國投資者的下一個掘金地。2007年底以來，中國投資者現(xiàn)身紐約、加利福尼亞等地購房置業(yè)。而嗅覺敏銳的美國房地產(chǎn)公司也迅速調(diào)整營銷策略，低調(diào)飛往中國，在北京、上海等地向富人們散發(fā)樓書。越來越多的海外房地產(chǎn)項目來到中國，看似遙遠的海外置業(yè)其實離我們很近。那么海外項目與國內(nèi)項目有哪些不同？跨越重洋去海外買房到底有多大的投資價值？在各界人士對次級債危機何時結(jié)束判斷悲觀的敏感時刻，此時“抄底”海外樓市令人憂慮。如果想投資海外房產(chǎn)，還需三思而后行。

美國樓市創(chuàng)歷史最大降幅

美國樓市“寒冬”已持續(xù)近一年時間，美國商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年美國的新房銷售量為77.4萬套，比上年大降26.4%，創(chuàng)歷史最大降幅。其中去年12月，美國新房銷售中間價為每套21.92萬美元，比前一個月下降10.9%，為過去37年來最大的同比降幅。

美國樓市經(jīng)歷了長達6年的牛市。在牛市持續(xù)時，幾乎所有人都在預(yù)言：美國人的房屋擁有率只有百分之六十多，還有很大的增長空間，房地產(chǎn)牛市還會繼續(xù)。在牛市會一直持續(xù)下去的設(shè)想中，不少人忍不住跳入投資銀行設(shè)的低利率和低首付的圈套中，生怕自己被前進的房地產(chǎn)市場拋在身后。

然而設(shè)想終歸是設(shè)想。次債危機爆發(fā)后，美國樓市整體大跌，此前被投資銀行鼓噪冒著高風(fēng)險買了房的人，終于體驗到了過度透支的痛苦。萊曼兄弟公司最近發(fā)布的一份報告顯示，美國全國有大約220萬人將因為無力還貸失去住房。這220萬炒房大軍的下場將是血本無歸，其中部分人會背上一身債務(wù)露宿街頭。

雖然華人受次貸危機影響的不多，但還是有人為此傾家蕩產(chǎn)。張先生是位退休商人，他在邁阿密買了兩棟公寓，每棟公寓的價格是50萬美元。隨著次債危機的到來，不得不放棄他的20萬美元訂金，并且償付在地產(chǎn)泡沫時所置產(chǎn)業(yè)的貸款利息，這次“炒房”給他帶來了20萬美元的損失。

張先生還算幸運，因為合理計算了自己的支付能力而沒有破產(chǎn)之憂。但很多中低收入“炒房者”就沒那么幸運了，房地產(chǎn)泡沫破裂不僅使他們損失金錢，還因此破產(chǎn)而失去了他們的居所。

國人“抄底”聚焦紐約、加州

美國樓市一降價，把中國的房價打出了原形。每套21.92萬美元的價格，比北京、上海、深圳的房價要便宜多了，在這些地方，21.92萬美元充其量只能買小戶型的限價房。而且，美國的房子一般都是中國所說的別墅，是包含土地價格的，如果考慮到美國的人均收入是中國的30倍左右，美國的房價可以說便宜到家了。也難怪中國的富人磨刀霍霍，要去美國抄一把底了。

“近些年中國富裕階層數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模大幅膨脹，和幾年前相比不可同日而語，投資眼光也更具國際性?！眹H知名咨詢公司波士頓(BCG)發(fā)布的最新報告顯示，資產(chǎn)達到百萬美元的中國家庭數(shù)量在過去5年里翻了一番，達到31萬戶，中國成為財富增長最快的國家。

事實上，去美國樓市“淘金”的不僅僅是中國投資者，湘財證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石表示：“美元的加速貶值和美國的房價下跌鼓勵海外人士赴美購房，目前由于歐元兌美元大幅度升值，歐洲人到紐約買公寓的越來越多，大有國內(nèi)‘溫州購房團’的氣勢。”

去年在股市斬獲頗豐的張先生，對他剛在紐約投資的公寓頗為滿意，“離雙子大廈的遺址很近，一平方米才兩萬美元出頭兒，比2006年至少便宜了好幾千美元”。這不是張先生的惟一一次出手，他同時還在新加坡購置了房產(chǎn)，下一步需要做的就是等合適的時機再把房子賣出去。

記者了解到，中國投資者目前進軍美國樓市主要集中在紐約、加州等熱點地區(qū)，關(guān)鍵是他們在心理上對這些地區(qū)相對熟悉。部分美國房地產(chǎn)公司也將目光投向中國，在北京、上海等地散發(fā)樓書，極力吸引中國富裕人士去美國置業(yè)。讓雙方握手的正是美國次債危機帶來的所謂抄底機會。

海外房產(chǎn)具有三個特點，一是風(fēng)險小回報穩(wěn)定；二是永久業(yè)權(quán)，世代相傳；三是退休、度假必備居所。這些因素吸引越來越多的富裕階層嘗試了解并投資海外房產(chǎn)。

有專家預(yù)測，如果美元對人民幣的匯率下降到1比6.5，中國人到美國加州買房將“蔚然成風(fēng)”。雖然住房市場的國際化已經(jīng)日趨明顯，中國房價上漲和貨幣升值對應(yīng)于美國的房價下跌和貨幣貶值，已成為國內(nèi)投資者去美國置地的動力。不過，投資者一定要對海外購房的風(fēng)險有清醒的判斷。

出租當(dāng)房東并不簡單

紐約是個寸土寸金的城市，當(dāng)前華人房地產(chǎn)市場與普通的美國人有很大的區(qū)別。華人投資美國房產(chǎn)市場，有的是準(zhǔn)備將來把房屋留給子女，有的則準(zhǔn)備養(yǎng)老。而在房屋空置期間，一般都打算出租給房客。

據(jù)統(tǒng)計，美國出售的房屋中有近30%是被人買去作為投資，而不是自己居住。華人能在美國當(dāng)房東，多是移民時間較長，工作比較穩(wěn)定，收入較高的事業(yè)成功人士。家住紐約皇后區(qū)的李先生擁有3套住房，他目前所住的一套是面積最小、質(zhì)量較差，交通也不太便利的兩層獨立小樓，而在曼哈頓島上的2套豪華公寓，則分別出租給常駐聯(lián)合國的外國外交官。根據(jù)合同規(guī)定，李先生每月能有7500美元的房租收入，而且只收現(xiàn)金，不要支票。

雖然當(dāng)房東的收入來源比較穩(wěn)定，但是許多當(dāng)了房東的人卻說，投資房產(chǎn)賺大錢沒那么容易。華人靠出租房產(chǎn)賺錢，不僅要懂美國復(fù)雜的政策法規(guī)和投資、金融管理等條例，還要能當(dāng)水管工、泥瓦匠、電工，要會鋪地毯、修閣樓、刷墻、裝門鎖、通下水道等雜活，要百能百巧。除此之外，更要會登廣告、找房客、談條件，這些事都絕不是想象中那么簡單。

投資移民不一定非要買房

前段時間在杭州亮相的一個瑞典項目，開發(fā)商推出的是瑞典卡爾馬市某商貿(mào)城的一個40平方米商鋪+70平方米公寓，“只要商鋪經(jīng)營滿2年，你就可以獲得瑞典永久居留權(quán)?！蓖平槿苏f。誘人的除了房產(chǎn)還有移民目的國：瑞典國內(nèi)有40多所高等院校，并實行免費教育；有終生的社會福利保障；28%的基本稅率是世界上最低的公司稅率之一……這些都讓人心動。

而事實上，申請移民并不一定要在國外買房子。當(dāng)記者咨詢英國駐上海領(lǐng)事館簽證處相關(guān)問題時，工作人員發(fā)回了非常詳細的移民英國的具體條件，其中投資性移民最重要的一點是必須有“不少于100萬英鎊的投資資產(chǎn)”，雖然房產(chǎn)投資也可以計入投資資產(chǎn)，但這并非是必要條件。在對移民英國條件的解答中，領(lǐng)事館有明確的回答：你不需要在英國擁有房產(chǎn)，但你必須在英國居住滿一定時間。

據(jù)了解，目前比較熱門的移民國家，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗，個人資產(chǎn)達80萬加幣(約合人民幣500萬元)，投資12萬加幣(不返還)或40萬加幣(5年后無息返還)；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿(mào)運作或者購買75萬澳元4年期政府債券；德國的要求是在德國注冊公司，進行商貿(mào)運作，注冊資金不低于25萬歐元。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當(dāng)?shù)刭徺I房產(chǎn)作為移民條件。

海外買房 功課要做足

目前，購買或有意向購買海外房產(chǎn)的國內(nèi)投資者正在形成一個越來越具規(guī)模的群體，但在國內(nèi)不同地域不同城市的房產(chǎn)投資差異性尚且如此巨大，海外投資更面臨國與國之間不同的政策法規(guī)環(huán)境，以及匯率變動風(fēng)險，投資更需要謹(jǐn)慎。

投資海外房地產(chǎn)項目首先要考慮房價，看價格是否在承受能力范圍內(nèi)，更要注意綜合成本。有些海外樓盤的單價雖然不貴，但由于國外購房的按揭貸款通常采用浮動利率，所以利率水平對于持有房屋成本的影響也是很大的。

而除了租金收入，最影響海外投資回報的就是增值能力。比如兩年前加拿大的某土地項目每畝售價僅14萬元人民幣，低廉的價格曾經(jīng)引起不少投資者想到加拿大去做“地主”。實際上，雖然加拿大是一個土地私有化的國家，可以取得永久的土地和房屋的所有權(quán)，但是它的土地開發(fā)由政府統(tǒng)一規(guī)劃，如果開發(fā)計劃沒有延伸到你所購買的區(qū)域，那么這塊土地就不值錢。

此外，投資者還要考慮發(fā)展商的可靠性和營業(yè)記錄，以及當(dāng)?shù)卣畬ν鈬藫碛挟?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管制。在某些國家，外國人買賣房地產(chǎn)都需要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣膶徟曳枪裢粶?zhǔn)在當(dāng)?shù)負(fù)碛杏谰玫仄醴慨a(chǎn)。

美國樓市不好抄底

在美國，針對樓市的著名研究機構(gòu)和大牌分析師不計其數(shù)，美國人即使受次債危機沖擊，仍然是“瘦死的駱駝比馬大”，還不至于到了買不起房的地步。美國人持幣觀望本身就說明，他們對樓市的下跌空間依然有比較大的預(yù)期。這種預(yù)期體現(xiàn)在兩個方面，一是下跌的時間，二是下跌的幅度。至少出于對這兩點的顧慮，才導(dǎo)致了美國樓市的低迷。

從時間上看，樓市的漲跌是有一定周期的。日本的住房市場從20世紀(jì)90年代開始衰退，到真正開始筑底，整整下跌了近15年。在美國，房地產(chǎn)市場的漲跌周期可能更令人望而生畏。從1818年至今190年的周期來看，美國樓市價格的起伏周期平均在18年左右。簡而言之，樓市在上漲周期中要延續(xù)18年左右，在下跌周期中同樣要延續(xù)18年左右。這一周期性特點是通過對美國最完備的房價走勢數(shù)據(jù)庫總結(jié)的?，F(xiàn)在，美國的樓市剛剛調(diào)整不到兩年，一旦進去被套，就要老老實實地等待10多年——假如房價仍然根據(jù)歷史周期演繹的話。那么，中國那些擅長炒短線，進去后就恨不得房價連夜上漲百分之幾的投資者，有如此的耐性嗎？

美國的房價與中國房價不同之處在于，無論其處于上漲周期還是下跌周期，其走勢都顯得比較平穩(wěn)。在到1979年見頂?shù)拿绹鴺鞘兄芷谥?，整個上漲周期完成，美國房價也不過上漲15%。這一數(shù)據(jù)可能會令國內(nèi)的投資者大吃一驚。因為這種漲幅放在中國根本不能叫漲，深州市房價去年半年的漲幅就超過了50%。

此外，美國次貸危機正在蔓延，其影響比此前預(yù)料的嚴(yán)重，不僅引起世界股市大幅波動，也令美國實體經(jīng)濟增長放緩的聲音漸增。對選擇此時投資美國房地產(chǎn)是否恰當(dāng)，業(yè)界也存在懷疑。

美國要從次貸危機中平安脫身并非易事。2007年末美國次級債總量約1.5萬億美元左右，其中風(fēng)險較高的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品接近50%，約7500億美元。但次級債的損失遠不僅如此。2007年爆發(fā)的次級債風(fēng)暴只是信用危機的冰山一角，大量潛在的風(fēng)險可能因次貸而擴散：導(dǎo)致金融機構(gòu)資產(chǎn)狀況的進一步惡化，危及美國公司的資本充足率等等。

對于樓市來說，雖然它是次債危機爆發(fā)的引擎，但它也僅僅是一個開始。沒有誰知道未來會怎樣，在存在著巨大不確定性和風(fēng)險的市場，暫時的逃避或許是最好的選擇。多次對經(jīng)濟運行周期發(fā)出準(zhǔn)確預(yù)言的國際投資大鱷羅杰斯，已經(jīng)將其在美國所有的房產(chǎn)都出售一空，移居到了新加坡。他的理由是，今年年底前金融市場會更糟糕，美國經(jīng)濟可能將陷入一段時期以來最糟糕的衰退時期，目前美國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷美國歷史上，甚至是世界歷史上最壞的地產(chǎn)泡沫時期。他認(rèn)為還會有更多問題揭露出來，有更多虧損的事件暴露出來。

顯然，美國樓市的底不是那么好抄的。如果美國樓市的底部形態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)，美國人還用千里迢迢跑到中國散發(fā)樓市廣告單？日本人過去曾經(jīng)做過到美國抄底的買賣。在日元升值的過程中，他們到美國瘋狂購置房產(chǎn)，但最終結(jié)果不僅沒有賺到錢，反而連本都吐出來給了美國人。因此，這次美國樓市雖然下跌，美國人不斷招手讓日本投資者去抄底，日本投資者則反應(yīng)十分冷淡。根據(jù)花旗銀行的預(yù)計，美國房地產(chǎn)至少要到2009年年底才會回暖，如果想投資美國房產(chǎn)，還需三思而后行。