生存還是死亡，這是個(gè)問題(To be or not to be：that is the question)。借用哈姆雷特這句經(jīng)典的內(nèi)心獨(dú)白，漂泊在都市里的人是不是也時(shí)而問自己：租房還是買房，這是個(gè)問題。

進(jìn)入2007年，北京、上海、深圳的房價(jià)以一種無所畏懼、義無反顧的姿態(tài)勇攀高峰。不用說城市里的低收入人群早已望樓興嘆，就是有著殷實(shí)收入的白領(lǐng)心里也在犯嘀咕：傾全家之力，在城市的郊區(qū)買一套每平米萬元的房子，值嗎?

在西方發(fā)達(dá)國家如美國這其實(shí)并不成為一個(gè)問題：買不起，就租唄!但在住房自有率全世界最高的中國，問題就復(fù)雜化了。畢竟中國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，人口眾多，農(nóng)民意識(shí)根深蒂固，賺了錢就建房置業(yè)是天經(jīng)地義的。于是，一方面是力不從心，一方面又躍躍欲試。到底是租房還是買房?什么情況下租房什么情況下買房?這種哈姆雷特式的詰問存在很多人的心中?！跺X經(jīng)》也無法給出準(zhǔn)確的答案，只能從定性和定量的角度來做一衡量。是買還是租，最終還是由你決定。

定量分析

買房租房，哪個(gè)更劃算?

買房和租房在價(jià)格上具有可比性嗎?因?yàn)橐粋€(gè)是擁有自己的東西，另一個(gè)是在用別人的東西。但如果你不僅把房子當(dāng)成是大宗消費(fèi)品而是一種資產(chǎn)時(shí)，對(duì)其價(jià)格的看法就有了另一種角度。

眾所周知，股票等金融資產(chǎn)的價(jià)格總是上下波動(dòng)的，于是人們寄希望自己能夠做到低買高賣。房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)也有同樣的規(guī)律，從長時(shí)期來看圍繞一個(gè)平衡點(diǎn)往復(fù)震蕩。只是國內(nèi)很多城市人只感受到“漲”而沒有經(jīng)歷過“跌”，可是如果關(guān)心一下國外的、乃至中國香港、北海等城市的房產(chǎn)市場，就會(huì)發(fā)現(xiàn)在一個(gè)長時(shí)間跨度內(nèi)價(jià)格上下波動(dòng)很正常。顯然，如果你能在房價(jià)高懸時(shí)期租房住，而在價(jià)格下跌后買房，那就是很明智的理財(cái)決策。

租售比，也就是租金與售價(jià)的比例，是衡量房產(chǎn)投資價(jià)值的一個(gè)重要指標(biāo)。這有點(diǎn)類似于股票的市盈率，市盈率太高的股票不能碰，同樣，售價(jià)高于租價(jià)太多倍的房產(chǎn)不能買。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4》顯示，2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過國際警戒線。北京、深圳，上海等城市中心城區(qū)的“租售比”已經(jīng)高達(dá)1:270至1:400，而國際警戒線不到1:200。

當(dāng)然我們不能總拿國際標(biāo)準(zhǔn)說事，畢竟中國國情不同。不過當(dāng)你在偏遠(yuǎn)郊區(qū)置業(yè)的房貸月供負(fù)擔(dān)很重，而且遠(yuǎn)高于在城區(qū)租同等條件住房的租金時(shí)，會(huì)不會(huì)也要考慮：這房買得值嗎？下面，我們結(jié)合具體的案例對(duì)買房和租房成本進(jìn)行定量比較分析，僅供參考。

程奇峰先生現(xiàn)年30歲，是一家建筑公司的設(shè)計(jì)師，平時(shí)月工資約5000元，主要收入要靠業(yè)務(wù)提成獎(jiǎng)勵(lì)，基本上是每個(gè)季度以業(yè)務(wù)獎(jiǎng)金形式兌現(xiàn)他的提成收入，以程先生的技能及多年來的業(yè)績看，他一般每個(gè)季度的獎(jiǎng)勵(lì)約為1 0000元，年終還可有一筆額外的10000元綜合獎(jiǎng)勵(lì)，年收入大約為11萬元。

程先生的太太是一家外貿(mào)公司的會(huì)計(jì)，月工資約4000元，年底有一份雙薪獎(jiǎng)勵(lì)，年收入約為52000元。兩人年家庭工資收入16.2萬元。

假設(shè)程先生需要第二套房產(chǎn)，為享受相同品質(zhì)的生活，有兩個(gè)選擇，其一是購買位于清河頤清家園125平米的三房兩廳，每平米8000元；其二是租住一套同小區(qū)125平米的三房兩廳，月租3800元。

參照下面的數(shù)據(jù)：房貸利率6.39％，通脹率3％，租房押金為三個(gè)月租金，房屋年物業(yè)成本為10000元。

(一)每年的房屋使用成本分析

租屋年成本＝押金×存款利率+年租金

故程先生目前的租房年成本為：

3500×3×1.8％+3500×12=42189元

購房年成本：

再買一套住房，屬于程先生的第二套住房，將不再享受房貸優(yōu)惠利率，貸款利率6.39％(房貸新政實(shí)施前)，而且房貸時(shí)最多只能貸款7成，即70萬，貸款20年。采用等額本息還款方式，月還款額5174元。如果月供存入銀行，還會(huì)產(chǎn)生活期存款收益0.56％(稅后)。

購房年成本＝自備款×定期利率(加息前)+月供投資成本+物業(yè)成本=300000×1.8％+62247+10000=77647元

因此，從當(dāng)前的房屋使用成本角度來說，租房的成本要低于購房，此外，由于程先生按揭兩套房產(chǎn)，將有一套房產(chǎn)不享受優(yōu)惠利率。這樣每年月供負(fù)擔(dān)為62088元，占家庭總收入的38％。程先生本人認(rèn)為這個(gè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比較重，同時(shí)期家庭其他財(cái)務(wù)需要如生育等將受到影響。所以，從使用成本分析角度看：租房是不錯(cuò)的選擇。但是38％的負(fù)擔(dān)率還屬于可以接受的范疇，最終的決定還要取決于其他方面的比較結(jié)果。

(二)租房和買房的投資成本分析

如果程先生采用購房方式，則總成本為包括首付和裝修40萬元資金的使用成本、20年貸款期支付的利息成本以及裝修成本。

如果程先生采用租房方式，則20年期間繳納的房租為1149057元(假設(shè)在20年期間房租年均增長率為3％)。

由于節(jié)省了貸款的首付款及裝修費(fèi)，這筆40萬元的資金投資于一只安全性和收益性均較好的債券型基金，假設(shè)該基金年均回報(bào)4％，則這筆錢20年后變?yōu)?76449元。

可見，如果選擇購買新房，程先生的財(cái)務(wù)結(jié)果是：

1、損失40萬元的機(jī)會(huì)增值額為：876449元

2、支付貸款月供額合計(jì)：1241760元

5、無需支付房租的機(jī)會(huì)成本，如果每年房租4.2萬元用于投資4％收益的債券基金，20年后的收至為1250679元。

這就意味著兩項(xiàng)投資的比較差額為：

1241760+876449-1250679=867530元

即程先生如果選擇購房投資方式，他要比租房多承擔(dān)的財(cái)務(wù)成本為867530元，但是他獲得了一套房產(chǎn)，要衡量哪種投資方式更劃算，關(guān)鍵就在于評(píng)估所買的房產(chǎn)在20年后的價(jià)值，如果超過87萬元，則買房劃算，如果房產(chǎn)不僅不增值，還隨著房子的老化折舊而不斷貶值，則租房顯然更劃算。

綜合比較后，理財(cái)規(guī)劃師認(rèn)為，作為北京未來的中心發(fā)展區(qū)域和高科技園區(qū)，程先生計(jì)劃購買的位于清河頤清家園的高尚住宅未來應(yīng)有較好的升值空間，雖然由于房地產(chǎn)發(fā)展泡沫和國家宏觀調(diào)控，在未來三兩年內(nèi)房價(jià)應(yīng)該不會(huì)再大漲，但是下跌的可能性也較小，假設(shè)該房產(chǎn)在未來20年內(nèi)年均升值2％，則20年后增值為1485947元。

假設(shè)屆時(shí)房齡已有20年，折舊減值40％，則房產(chǎn)價(jià)值仍有：1485947×60％=891568元，仍然高于87萬的差額。而且清河頤清家園這個(gè)位置實(shí)現(xiàn)年均增長2％的難度不大。

綜合以上比較分析，建議程先生買房，而不是租房。

如果房價(jià)漲上去怎么辦?

買房還是租房，也要?jiǎng)討B(tài)地來看。照現(xiàn)在這架勢，可能程先生還在猶豫中，房價(jià)就又漲了幾千元。房價(jià)漲上去后，是買房還是租房?就不好說了，我們還是要算一算：

如果房價(jià)漲到12000元/平方米

當(dāng)房價(jià)漲到12000元/平方米，程先生是選擇買房還是租房。如果想要使買房的財(cái)務(wù)成本與租房相當(dāng)，則對(duì)該房產(chǎn)未來20年的年均升值幅度要求將提高：

房價(jià)每平米12000元，則房價(jià)為150萬元。

首付款為：150萬×30％=45萬元，加上裝修款共計(jì)首期投資55萬元，月供額為7760元。

總付貸款本息額為：7760×240＝1862400元

購買房首付款及裝修款55萬元的機(jī)會(huì)損失值，預(yù)計(jì)年收益4％，20年后為1205117元

故程先生買房的總成本為：

1862400+1205117=3067517元

買房與租房成本之間的差額為：

3067517－1250679=1816858元

再按20年后房子折舊四成計(jì)，

得出1816858/60％=3028063元

也就是說，如果現(xiàn)在該房的價(jià)格為每平米1.2萬元，則只有當(dāng)該房產(chǎn)20年后值303萬，即在未來20年房價(jià)年均增長3.57％，才能使買房與租房的財(cái)務(wù)價(jià)值相當(dāng)。

顯然，房價(jià)要實(shí)現(xiàn)20年年均增長3.57％比年均增長2％的難度要大得多，程先生需要認(rèn)真衡量一下買房和租房哪個(gè)更劃算了。

下面，我們再看看房價(jià)上漲為11000元/平方米和10000元/平方米的情況(如下表)：

綜合比較上面三種方案，該房20年后價(jià)值達(dá)到303萬和269萬有較大難度，但達(dá)到227萬元的可能性還是很大的。我們建議，綜合分析買房和購房的經(jīng)濟(jì)成本，房屋單價(jià)超過10000元，房總價(jià)超過125萬情況下，應(yīng)考慮租房或減少購房面積：低于10000元，房總價(jià)低于125萬，考慮買房。

一場關(guān)于買房租房的中國式辯論

我們可以通過計(jì)算大致判斷出買房和租房哪種選擇更劃算，但這種定量分析還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面是因?yàn)槎糠治鲋械暮芏囝A(yù)測數(shù)據(jù)未必真實(shí)，比如20年里的房貸利率不會(huì)變嗎?通貨膨脹率能維持在現(xiàn)有水平嗎?難道其他投資機(jī)會(huì)的年均回報(bào)只有4％?另一方面，我們在做投資理財(cái)決策時(shí)，絕對(duì)不會(huì)僅依靠冷冰冰的數(shù)據(jù)，很多情感上的因素始終左右著你：當(dāng)你的家庭增添了小孩后，你還忍心讓她們住在租的房子里嗎?把錢交給房東是不是比交給銀行讓你更不舒服呢?

于是，我們經(jīng)?？梢月牭疥P(guān)于該買房還是租房的爭論，下面截取一對(duì)夫妻(張先生與江女士)就這個(gè)問題的一段對(duì)話。這是一場典型的中國式辯論，它可能就發(fā)生在你的身邊甚至你身上——

房價(jià)還能漲多久?

江女士：親愛的，這個(gè)周末有房交會(huì)，我們?nèi)タ纯窗?

張先生：干嘛?你要買房?

江女士：是呀，現(xiàn)在房價(jià)一個(gè)勁的漲，再不買就沒有萬元以下的房子了。買不起了。

張先生：正是因?yàn)榉績r(jià)漲得太快，太不正常，所以現(xiàn)在買房太傻了。

江女士：這話是什么道理，難道你認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌?我告訴你吧，房價(jià)一直會(huì)漲下去，不可能跌下去。

張先生：說說理由。

江女士：很簡單呀。你看看身邊什么東西不在漲。房子、股票甚至豬肉，因?yàn)槿藗兪稚系腻X太多了，這些錢存在銀行里是虧的，必須拿出來買各種資產(chǎn)，房子是最好的保值資產(chǎn)了。

張先生：你說的沒錯(cuò)，現(xiàn)在確實(shí)是流通中的錢太多了，專業(yè)上的說法叫流動(dòng)性膨脹。但我覺得這種現(xiàn)象最多能夠持續(xù)5年，5年之后必然會(huì)發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。當(dāng)沒有那么多錢去爭著購買這些資產(chǎn)，它們的價(jià)格必然會(huì)降下來。而房產(chǎn)和股票不同，它是一種長期資產(chǎn)，當(dāng)你在未來20～30年內(nèi)一邊還貸一邊持有它時(shí)，它的價(jià)值卻在縮水。而相應(yīng)的負(fù)債也就是房貸的壓力則越來越大，因?yàn)殄X變得更值錢了。

想一想1997年亞洲金融危機(jī)后的那幾年，國內(nèi)出現(xiàn)通貨緊縮，當(dāng)時(shí)是什么感覺?不就是各種商品的價(jià)格走低，而企業(yè)賺錢也特別不容易，個(gè)人收入很難提高。如果幾年后也出現(xiàn)這種狀況，咱們就要用稀缺的、更有價(jià)值的錢去還現(xiàn)在虛高的債務(wù)，這不是太傻了嗎?

江女士：幾年后錢會(huì)變得稀缺、升值，我才不信呢。

張先生：完全可能呀。國內(nèi)流動(dòng)性膨脹很大程度上是因?yàn)槿嗣駧派殿A(yù)期以及外貿(mào)順差過大造成的。按人民幣現(xiàn)在的升值速度，你相信5年后還存在人民幣升值的預(yù)期嗎?外貿(mào)順差還會(huì)擴(kuò)大、外匯儲(chǔ)備還會(huì)增加嗎?到那時(shí)說不定人民幣都要和美元脫鉤了呢，美元這幾年的泛濫一定要付出代價(jià)的。

江女士：別賣弄那些理論了，有什么用呀!你看看身邊的人，不都在買房嗎。你那些朋友不都買房了嗎，而且他們的房子都升值了，都賺錢了。

張先生：說的好。我身邊的朋友確實(shí)大多數(shù)都買房了，但我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是他們居然沒有一個(gè)是用自己的錢交的首付款，都是父母的錢或者借的錢!你不還跟我講過，你的一個(gè)同學(xué)的父母居然從外面借錢為她買房。這說明這些購房者透支了個(gè)人乃至整個(gè)家庭的信用，房子已經(jīng)消滅了很多家庭的購買力，房產(chǎn)需求在某一個(gè)節(jié)點(diǎn)上將劇降。另外你說房子升值了，賺錢了，這句話我咋沒聽懂。

江女士：你裝糊涂呀，房價(jià)從50萬漲到70萬，那還沒賺錢呀。

張先生：但是房子得賣出去才能賺錢呀。就像我們買了房，你敢賣出去嗎?房價(jià)漲這么快，賣完后得的錢可能都不夠買舊房的了。除非你不再買房了，轉(zhuǎn)而投向股票、基金，可我覺得你還是想有一套自己的住房呀。

就算我們是炒房的，買房就是為了賣出去賺錢，但現(xiàn)在事實(shí)上是有價(jià)無市。前幾天你在房產(chǎn)中介也看到了，掛了那么多房源就是沒人買。結(jié)果你登記個(gè)電話這兩天就被打爆了，房產(chǎn)中介也著急呀，成交量萎縮這么厲害，他們怎么賺錢呀。你看現(xiàn)在大街上到處是房產(chǎn)中介展露房源信息的，如果這個(gè)市場活躍、房子好賣。他們用這么玩命推銷嗎?股市暴跌的前兆不是股價(jià)有多高，而是成交量萎縮，房子也一樣。

江女士：賣不出好價(jià)錢，可以出租呀，你看我們每個(gè)月都要給房東送錢。

張先生：問題就在這兒。房價(jià)一路暴漲，租金漲幅度非常小，因此更要繼續(xù)租房住。

買房、租房，哪個(gè)更舒適

江女士：租房!你還要租多久呀?難道一直這么租下去?

張先生：看如今房價(jià)這種走勢，至少再租5年，或者更長時(shí)間。

江女士：天啊!我可不愿意每個(gè)月眼睜睜的把辛辛苦苦掙來的錢交到別人手上去。

張先生：但買房之后你不也要把錢交給銀行嗎?結(jié)果是一樣的。而且現(xiàn)在房價(jià)暴漲，租金漲得很慢，月供款比房租還要高。

江女士：那能一樣嗎?買了房之后房子就是你的了，你還月供是為自己的東西付錢，不是白白地送給別人。

張先生：但你算過沒有，如果讓月供款和租金相當(dāng)，至少要貸款30年，而且首付要支出一大筆錢。30年后，房子得折舊成什么樣，你難道還真愿意住有30年房齡的老房子嗎?而把首付款用作投資升值，等房價(jià)降下來就可以買到又好又便宜的新房子了。

江女士：鬼才相信房價(jià)會(huì)降下來呢。不管怎么說，有了自己的房子才有了家的感覺，租房住就像是寄人籬下。

張先生：不會(huì)吧。我怎么覺得租房才有一種當(dāng)家作主的感覺呢，你看房東對(duì)我們多熱情呀，生怕我們不長期租他的房子。而你也聽說過很多業(yè)主和開發(fā)商發(fā)生沖突甚至流血事件。購房者面對(duì)開發(fā)商成了弱勢群體，租房住卻沒有這種感覺，因?yàn)樽夥窟x擇的余地更大，更靈活。特別是在大城市里工作最怕上班的地方離家遠(yuǎn)，租房就不會(huì)有這個(gè)擔(dān)憂。

其實(shí)任何商品都一樣，當(dāng)生產(chǎn)商的利潤太高，錢太好賺，就不在乎產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)。現(xiàn)在房子這種商品就是一個(gè)活生生的例子，質(zhì)量比以前蓋的房子要差，物業(yè)服務(wù)也不好，因?yàn)樗麄儾辉谄较M(fèi)者。但以后這種情況肯定會(huì)發(fā)生變化，因?yàn)殚_發(fā)商的錢不好賺了，你何必急著在高價(jià)位買質(zhì)量差的東西呢?

江女士：可如果是自己的房子，你可以任意處置，想怎么裝修就怎么裝修，還可以把家人接來一起住。

張先生：這確實(shí)是買房子為數(shù)不多的幾點(diǎn)優(yōu)勢。我們裝修時(shí)可以買幾幅畫掛在墻上，說不定過幾年還能升值。藝術(shù)品投資可比房產(chǎn)投資更有機(jī)會(huì)。

不過我覺得租房住也一樣也可以把家人接過來一起住呀，前幾天不就把你家人接過來玩了兩個(gè)月，挺開心的嗎。后來他們還是急著要走，說大城市噪音高、污染大，對(duì)于住慣了寧靜小城鎮(zhèn)的人來說不習(xí)慣。其實(shí)大城市確實(shí)不適合養(yǎng)老，我們老了之后最好也不要住在大城市，選擇一個(gè)環(huán)境好的小城市，那樣生活質(zhì)量會(huì)更高些。

江女士：你什么意思?你想一輩子不買房了?

張先生：房子可以買，但現(xiàn)在時(shí)機(jī)肯定不合適，從供求力量變化上就能看出來。你沒發(fā)現(xiàn)這兩年房產(chǎn)的供應(yīng)量急劇減少嗎?一是因?yàn)檎ε路績r(jià)跌下來，二是開發(fā)商捂盤。過兩年供應(yīng)量一定會(huì)上去，但需求肯定會(huì)減少，因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)發(fā)生變化了，生育高峰出生的一代人基本完成了購房置業(yè)。

無論什么時(shí)候買房，一定不要讓房子成為一種負(fù)擔(dān)，如果買一件東西給你帶來負(fù)的效應(yīng)，那么買它有什么意義呢?我不相信一個(gè)社會(huì)競爭力越來越差的人買了房子后生活質(zhì)量就大大增加了，恐怕只會(huì)增加他的惶恐和焦慮。如果我們的收入提高到一個(gè)更高的水平，其他金融資產(chǎn)也越來越多，可以輕輕松松買一套房時(shí)再買也不遲。即使是一輩子不買房也無所謂呀，像美國等西方發(fā)達(dá)國家就有很多人一輩子是租房住的，一樣活得自由、快樂、充實(shí)。