摘要：廉租房政策是社會(huì)住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，將對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展和完善起到補(bǔ)充和支持作用。文章以XX市為例，從經(jīng)濟(jì)績(jī)效的角度探索廉租房的制度的合理模式。

關(guān)鍵詞：廉租房；住房保障；政策績(jī)效

自1999年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，全國(guó)部分城市對(duì)建立和完善廉租住房制度進(jìn)行了積極探索。國(guó)家在廉租房政策的選擇上經(jīng)歷了從以實(shí)物配租為主到以發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔的過(guò)程，這是在不斷的實(shí)踐探索中作出的選擇。

但是，全國(guó)許多城市在廉租房制度的執(zhí)行上出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的斷層現(xiàn)象。根據(jù)建設(shè)部2006年6月通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，尚有70個(gè)城市沒(méi)有建立廉租房制度。廉租房需求缺口如此巨大，除了房源和資金有限的客觀原因外，各地方政府沒(méi)有很好地結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源情況、需求大小及結(jié)構(gòu)情況作出合理的規(guī)劃也是重要的原因。各個(gè)城市應(yīng)根據(jù)本地的實(shí)際狀況，土地資源的稀缺程度不一樣，現(xiàn)有二手房、舊公房等房源情況不同，所應(yīng)采取的廉租房政策就應(yīng)該有所差異。實(shí)物配租的逐步淡化和租金補(bǔ)貼的大力推廣，并不意味著實(shí)物配租形式已完全沒(méi)有市場(chǎng)，而租金補(bǔ)貼沒(méi)有缺點(diǎn)。各地方政府特別是制度的執(zhí)行部門(mén)更應(yīng)清晰的認(rèn)識(shí)到兩者之間各自的優(yōu)劣，合理的規(guī)劃搭配兩者之間的比例關(guān)系。

一、實(shí)物配租

（一）政府自建

土地：政府劃撥，其成本根據(jù)目前XX市國(guó)土局工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表計(jì)算；建造成本：j，按目前成都市平均建造成本計(jì)算，即每平方米800元；使用年限：50年；資金：假設(shè)政府有4000萬(wàn)元投資于此項(xiàng)目；建筑一幢廉租房需用地：d，2000m2；該廉租房樓層k為6；每層樓實(shí)際居住面積為1800m2；對(duì)本地常住居民人均面積為24m2；此建筑工程一年可完成；此次修建建筑公司要求收益p為10%；該建筑可用50年；過(guò)程：首先，由2007年4月XX市國(guó)土資源局工業(yè)用地5級(jí)劃分：

根據(jù)現(xiàn)行XX市廉租房實(shí)物補(bǔ)貼，政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)，2.5元/m2*月，每人每月將向政府繳納2.5*24=60元，實(shí)際每月每人政府能夠收回資金60-45.38=14.62元。

（二）收購(gòu)二手房

據(jù)目前XX二手房均價(jià)，得出收購(gòu)二手房?jī)r(jià)格e為2200元/m2；資金：假設(shè)政府有4000萬(wàn)元投資于此項(xiàng)目，則政府共能滿足的居住人口= ≈758人，考慮二手房使用年限不一致，這里假設(shè)其平均使用年限為45年，則每月每人均攤成本k2= ≈97.72元。實(shí)際政府為其每月每人均攤成本為97.72-60=37.72元。根據(jù)現(xiàn)行XX市廉租房實(shí)物補(bǔ)貼政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)，2.5元/m2*月，每人每月將向政府繳納2.5*24=60元，實(shí)際每月每人政府能夠收回資金60-37.72=22.28元。

二、租金補(bǔ)貼

根據(jù)目前XX市擬定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，以及作者此次調(diào)查的結(jié)果

得出個(gè)人租房每月期望補(bǔ)貼= snbnan=5*0.273*3+4*0.408*4.5+3*0.319*7=18.138元，則政府共能滿足的居住人口=40000000/18.138≈2205315人。

可見(jiàn)，在當(dāng)年政府所提供的資金一定的情況下，采用實(shí)物配租，一次能解決住房問(wèn)題的低收入人口數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租金補(bǔ)貼。租金補(bǔ)貼不需要一次性大額投資，還可以與租房市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，充分利用市場(chǎng)的住房資源，同時(shí)退出機(jī)制靈活，優(yōu)勢(shì)明顯。但實(shí)物配租的長(zhǎng)期成本比租金補(bǔ)貼低，政府一次性建房或者是通過(guò)二手房市場(chǎng)取得廉租房，則不需要繼續(xù)長(zhǎng)期地追加投資，且每月的凈收入還能補(bǔ)貼日常管理費(fèi)用和其他費(fèi)用。因此，各個(gè)城市應(yīng)探索出適合自己的實(shí)踐模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)績(jī)效。

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（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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