從今年開始，濟南的房地產(chǎn)市場就一直進行著“搶房大戰(zhàn)”，房源供應(yīng)似乎難解買房人的饑渴，一些市民甚至不再關(guān)注房價高低，只要能夠搶到一套房就行，能找到“內(nèi)部關(guān)系”的人的目的也并非，“便宜點”，而是“給我訂上一套?！?/p>

一房難求

今年以來，濟南少見了樓房開盤的強勢宣傳，很多市民巴望著有更多的房源上市，可一直沒有消息。就是有房源推出來，也只是“過眼云煙”，一些反應(yīng)稍慢的買房人得到信息后跑到售樓處，往往會被告知：“房子已經(jīng)賣完了”，或者是只剩下一些相對不好的戶型。上月濟南南部領(lǐng)袖城公開選號儀式上，我們見到了火爆的場面，數(shù)百名業(yè)主在瑟瑟秋風(fēng)中等待著抽號選房，憧憬著他們未來的美好住所，有幾位較真的業(yè)主甚至為抽號者沒有充分搖動抽號箱以混合號碼球而大喊不滿，選號進行了整整一天的時間，連為選號者臨時準(zhǔn)備的移動洗手間外面，都一直排著長隊。

很多有購房意向的市民，每當(dāng)看到市區(qū)里的某一塊好地段的地空出來，就會四處打聽，這是否是一個房地產(chǎn)項目?哪個公司開發(fā)的?大約價格?公司有沒有認(rèn)識的人?因為據(jù)他們說，這么好的地方，不能等著人家開始宣傳，得抓緊提前訂上，否則到時候你都買不上……

種種擺在眼前的事實，不免讓人看不懂，房地產(chǎn)市場真的火爆到了如此程度?像這樣的供需結(jié)構(gòu)，是否會繼續(xù)抬高房價?

中國住宅與房地產(chǎn)研究會常務(wù)副會長兼秘書長、建設(shè)部原房地產(chǎn)業(yè)司司長張元瑞——

六大因素導(dǎo)致需求過于旺盛

中國住宅與房地產(chǎn)研究會常務(wù)副會長兼秘書長、建設(shè)部原房地產(chǎn)業(yè)司司長張元瑞先生一針見血地指出，供需結(jié)構(gòu)的錯位是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需不平衡的重要原因之一。同時，他認(rèn)為，有力大因素成為城市購房需求過于旺盛的主因：

城市化進程的加快。目前，中國的城市化水平已經(jīng)達(dá)到44％，城市人口超過五億。短時間內(nèi)大量新增的城市人口成為城市購房的主力軍。

國民經(jīng)濟收入的增加。隨著國民經(jīng)濟收入的增加，人民的生活水平提升，越來越多的家庭對住房品質(zhì)提出了更高的要求。老百姓這種“換套房子，善住房條件”的想法從很大程度上也轉(zhuǎn)化成為新一輪的購房需求。

家庭規(guī)模小型化。隨著社會的發(fā)展，以前傳統(tǒng)的四世同堂已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今社會的“一夫一妻一個娃”。孩子一旦長大成人，就要從家庭中獨立出去并購置自己的新居，這也就使得城市的住房供應(yīng)隨著家庭規(guī)模的日益小型化而變得越來越緊張。

城際移民的出現(xiàn)。現(xiàn)在出現(xiàn)了很多的城市移民，由于大城市往往意味著更多的機會和更高的生活水平，從小城市往大城市遷移的人也就越來越多。這無疑從很大程度上加大了某些大城市的住房需求。

國際移民的出現(xiàn)。隨著中國社會的發(fā)展，加之其相對低廉的消費水平及住宅價格，中國已經(jīng)開始吸引越來越多的外國人前來工作和定居。這部分人往往比本地人擁有更雄厚的經(jīng)濟實力，他們的出現(xiàn)從某種意義上說，也間接拉動了中國樓市的需求。

老百姓投資和投機性需求的出現(xiàn)。隨著國民經(jīng)濟收入的增加，老百姓的存款越來越多。然而，單一的投資渠道及低回報率使得越來越多的人開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)市場。炒房在一段時間內(nèi)成為使財富翻番的最佳手段。

房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師，地產(chǎn)咨詢機構(gòu)專家章林曉——

讓人困惑的房價

近來分別與濟南和杭州的朋友談起讓人困惑的房價問題。

杭州朋友說，房貸新政的目的是抑制投資，保護真實需求，但多次加息頗讓人疑惑，頻繁加息下去，普通購房者還承受得起嗎?濟南朋友則說，目前濟南樓盤依然是一房難求，真真切切地出現(xiàn)了排隊購買購房卡的熱鬧場面，讓人懷疑在這樣的市場下，房價是否真的會抑制住?

其實這些現(xiàn)象，在其他的很多二線城市都有出現(xiàn)，這“排隊者”里，既有“自住購房者”，也有“投資、投機性購房者”。假作真時真亦假，當(dāng)自住購房者與投資、投機性購房者混雜在一起時，住房市場價格的決定就有點復(fù)雜了。住房作為消費品時，其價格上限取決于自住購買者的收入水平。但當(dāng)住房作為投資、投機品時，住房價格上限就不再取決于購買者收入水平了。具體說，當(dāng)住房作為投資品時，住房的價格取決于投資收益，這個投資收益廣義上講既包括增值收益，又包括租金收益，而狹義上講則只包括租金收益。而當(dāng)住房作為投機品時，住房的價格取決于增值收益。

在經(jīng)濟學(xué)上，投資與投機很難區(qū)分，一般來講，在房地產(chǎn)市場，當(dāng)一個購房者著重于租金收益時，我們可以將其視為投資者，當(dāng)一個購房者著重于增值收益時，我們可以將其視為投機者。對于投資者來說，住房是否值得購買取決于房租的貼現(xiàn)。因此，當(dāng)住房作為投資品時，房價取決于房租的影子價格。而對于投機者來說，住房是否值得購買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。因此，當(dāng)住房作為投機品時，房價取決于人們的心理預(yù)期：此時房地產(chǎn)市場只能用“博傻理論”才能解釋得通了。

當(dāng)房地產(chǎn)市場供給存在壟斷，而需求同時存在居住性需求、投資性需求、投機性需求時，不難想象，這三類需求之間的競爭會是何等激烈。當(dāng)投資、投機性需求不受打壓時，不難證明：在房地產(chǎn)市場繁榮期，居住性需求競爭力≤投資性需求競爭力＜投機性需求競爭力；而在房地產(chǎn)市場蕭條期，居住性需求競爭力≥投資性需求競爭力＞投機性需求競爭力。

由上述兩個不等式不難知道，當(dāng)房價漲時，投機性需求會劇烈暴增，而當(dāng)房價跌時，投機性需求會突然縮小，甚至由需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)，價格均衡(即房價穩(wěn)定)很難做到，此時的房地產(chǎn)市場其實已進入了投機、投資占主導(dǎo)力量的市場，投機、投資市場的價格波動規(guī)律永遠(yuǎn)是“追漲殺跌”。

當(dāng)房價還處于上漲期時。 “真真切切地出現(xiàn)了排隊購買購房卡的熱鬧場面”是一種很正常的現(xiàn)象，此時價格上升主要借力于人們看漲房價的心理預(yù)期，這時房價是很難抑制得住的。而一旦當(dāng)房價被抑制住時，也就是房價由一路上漲轉(zhuǎn)為掉頭下跌的轉(zhuǎn)折期了，此時的人們也已經(jīng)看漲房價轉(zhuǎn)為看跌房價了。對于“追漲殺跌”的投機、投資市場，穩(wěn)定價格永遠(yuǎn)只是人們一廂情愿的白日夢。

在房地產(chǎn)市場繁榮期，居住性需求高不過投機和投資需求。因此，雖然按照國際通行慣例，月收入三分之一是住房按揭貸款的一條警戒線，超過此警戒線，就會出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險，影響到生活質(zhì)量；這“還貸風(fēng)險”就包含有房貸利率的提高、收入的減少等各種因素。但是，由于居住性需求沒有多少發(fā)言權(quán)，一些自住購房者在購房時就很難做到量力而行，只能采用虛報收入的方式欺騙銀行，一旦面臨頻繁的加息，其負(fù)擔(dān)自然會感到難以承受，甚至不得不“斷供”而被收房。

分析至此，我們就不難理解令人困惑的房價問題了，也就明白了制止炒房對于房地產(chǎn)市場健康、有序、可持續(xù)發(fā)展是何等重要。

SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹——

土地供應(yīng)不足使房價上漲

目前房價快速上漲的原因是前兩年土地供應(yīng)不足，在需求一定的情況下，供應(yīng)決定了市場的價格。

從中國目前情況來看，一線城市、二線城市、三線城市在房價的暴漲問題上，都是一樣的，都是因為土地供應(yīng)不足。而二線城市和三線城市的房地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場的新興市場，新興市場的特點是利潤率高、風(fēng)險大、規(guī)則不是很清晰。但是，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，用不了幾年時間，二線和三線城市的房地產(chǎn)一定會發(fā)展起來，同時市場規(guī)范和銷售規(guī)模也會隨著放大。

近期某網(wǎng)站發(fā)布了12城市樓盤漲幅榜，各地的房價在近一年多的時間內(nèi)加速上漲，在北京，單價在15000元／平方米以下的普通住宅中，有的漲幅超過100％。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)的價格主要是取決于過去兩年時間里土地的供應(yīng)量，要扭轉(zhuǎn)目前地價和房價暴漲的根本辦法，就是增加土地的供應(yīng)和拿出未來可以供應(yīng)土地的辦法來。因為從市場上來看，土地的供應(yīng)轉(zhuǎn)換成房子的供應(yīng)，需要一到兩年的時間，這一兩年的時間一半是政府的審批，另一半是房地產(chǎn)商規(guī)劃和設(shè)計的時間。有些城市出現(xiàn)了囤積房子不銷售的現(xiàn)象，根本原因還是認(rèn)為未來土地供應(yīng)一定會不足，房價還會上漲，在這種預(yù)測下，才出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象。而消除這種怪現(xiàn)象的辦法也只有一條，就是增加土地的供應(yīng)。

在過去的一兩個月時間，許多大房地產(chǎn)公司，包括香港地區(qū)的房地產(chǎn)公司，都在不斷地坐飛機從這個城市飛到那個城市，參加土地的“招拍掛”，同時，土地的價格也不斷創(chuàng)出新高。我在媒體上看到政府有關(guān)部門在增加土地的供應(yīng)量，并列出了許多計劃數(shù)字。

其實，土地的供應(yīng)與市場上彩電、豬肉的供應(yīng)是完全不同的，因為土地是不動產(chǎn)。比如在新疆供應(yīng)土地對北京是不會造成影響的，同樣，在北京的密云、門頭溝增加土地的供應(yīng)量，對市中心的房價也不會造成多大的影響，所以我們研究土地供應(yīng)計劃，不能僅看一個總的數(shù)字，而要看這些土地分布在什么區(qū)域，這些土地的用地性質(zhì)是什么，是商鋪、寫字樓、住宅、雙限房、經(jīng)濟適用房，還是政府建的廉租屋?

政府提出新的、可以實施的土地供應(yīng)計劃，使市場上房屋和土地的供求關(guān)系能趨于平衡，就會抑制地價不斷創(chuàng)新高，房價不斷創(chuàng)新高的局面。