正當近段時間來房地產價格狂飆得讓廣大購房者望房興嘆、憂心如焚之際，近來頻頻爆出的“新地王”同樣讓眾多開發(fā)商方寸大亂、惶恐不安。在此有必要給開發(fā)商提一個忠告：如果你沒有多得花不完的資金，當前切不要去爭當“過河卒子”。

房地產開發(fā)企業(yè)的產品從根本上講是單一的，只有一種，那就是房屋。房地產開發(fā)的前提是必須獲取土地。為了避免企業(yè)命運的終結，開發(fā)商即便預計未來的利潤太少或者零利潤甚至虧本時，也得冒險一搏。這就是為什么在許多城市，當土地使用權拍賣時，常常會非理性地屢屢拍出那種讓業(yè)外人士看不懂的“天價”的真正原因。

雖然按照經(jīng)濟學理論，在房地產市場上房價最終應該是由最終真正使用者的消費能力決定的，但是，對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，其利潤應該是房價減去土地成本、建安成本、各種稅費。因此，開發(fā)商冒險高價拿到土地以后，為了確保自身利潤的獲得，自然得千方百計將高額土地成本消化掉。對開發(fā)商來說，消化高額土地成本的途徑主要有兩條：一條是極力抬高房屋售價，另一條是盡力壓縮其他成本開支。

為了抬高房屋售價，作為開發(fā)商自然要想方設法營造出房價“只漲不跌”的神話，以迫使那些尚在觀望之中、猶豫不決的人們趕快購房。而一旦實在銷售不動，開發(fā)商也絕不降價銷售，因為他們懼怕一旦“松口”降價之后，購房者買漲不買跌，房價一路下滑的趨勢就剎不住了。在供需博弈中，開發(fā)商的利益是高度一致的，那就是大家務必齊心協(xié)力確保房價只漲不跌，當然采取的方式自然各有千秋。一旦遭遇房屋銷售不暢，或捂盤惜售，或選擇項目轉讓、股權轉讓，或玩些“拆東墻補西墻”的游戲，或耍些“左手轉右手”的假按揭花招。雖然這些方式其成本都是高昂的，但此時開發(fā)商掌控的房價漲幅自然得超過其成本支出，于是房價漲幅往往會讓局外人大跌眼鏡。

由于住宅用地采取的是“高價少銷”的壟斷供應，在開發(fā)商競爭之下，房價上漲必然拉動地價上漲，而且地價上漲幅度必定超過房價上漲幅度。當“新地王”樓面地價紛紛趕超在售房價時，“新地王”的獲得者為了自己的利潤空間，在房價問題上就如同“過河卒子”，自然是“只能進不能退”了。

當開發(fā)商有一刀切的土地招拍掛政策以及源源不斷的銀行信貸資金大力“幫忙”時，開發(fā)商這個過河卒子，一般暫時不會有太大的風險。不過，現(xiàn)在形勢已大為不同。首先，隨著構建多層次住房保障體系的明晰，原先住宅用地高價少銷的“一個口子”已被完全打破。其次，在金融方面，一方面是各家銀行紛紛收緊了個人房貸、外資入境受到限制，另一方面銀監(jiān)會又在力推“房地產貸款業(yè)務風險壓力測試”，銀行與個人房貸的“蜜月期”估計要告一段落了。此外，不久前全國人大常委會表決通過的《勞動合同法》，彰顯在房地產開發(fā)過程中壓低勞動力成本恐怕不能像以前那么簡單了。在房地產相關政策“風云突變”之際，開發(fā)商去競逐“新地王”、爭當“過河卒子”，恐怕并非明智之舉。