[摘要] 重慶洋人街是重慶首個主題旅游商業(yè)公園，目前景區(qū)正處于運營初期。為使景區(qū)在長期的經(jīng)營和市場競爭中處于強勢地位，本文應(yīng)用SWOT分析法，綜合分析重慶洋人街發(fā)展的優(yōu)劣勢和面臨的機遇與挑戰(zhàn)，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)發(fā)展對策。

[關(guān)鍵詞] 重慶洋人街 SWOT分析 旅游發(fā)展對策

一、重慶洋人街概況

重慶洋人街景區(qū)位于重慶市南岸區(qū)，由重慶美心集團主持規(guī)劃和開發(fā)，總面積3000多畝，是重慶首個主題旅游商業(yè)公園。景區(qū)主要提供異國情調(diào)濃郁、文化鮮明的休閑、娛樂產(chǎn)品，迎合了現(xiàn)代旅游消費者追求精神愉悅的消費觀念。整個景區(qū)由洋人街、婚慶園、廣闊天地、亂吼一條街四大主題組成。洋人街是以世界各國特色建筑、異域風(fēng)采和酒吧文化為主體，主要分為運河酒吧區(qū)、老橋時尚精品區(qū)、民族風(fēng)情演藝廣場等；婚慶園里有重慶首座法式教堂、金色婚禮大廳等；廣闊天地里有清明上河圖、四合院、老茶館、老酒肆等中國古典建筑群；亂吼一條街是匯集各地地方小吃，大大小小棋牌室為一體的娛樂休閑場地。

洋人街為全開放式，進入景區(qū)無需門票，景區(qū)可以獨立向游客提供食、行、游、購、娛等服務(wù)項目。景區(qū)自2006年5月1日對外開放以來異常火爆，已吸引大批游客，據(jù)統(tǒng)計，2007年春節(jié)黃金周期間，平均每天接待游客達15萬人次左右，黃金周共接待游客達100萬人次以上。

二、重慶洋人街旅游發(fā)展SWOT分析

1.重慶洋人街旅游發(fā)展的優(yōu)勢分析

(1)產(chǎn)品個性化突出

一方面，洋人街異域特色鮮明。景區(qū)聚集世界各國特色建筑，有美國鄉(xiāng)村別墅、歐式洋樓、荷蘭風(fēng)車、法式教堂、威尼斯水城等。景區(qū)的街道、橋梁、公共設(shè)施完全依照歐美城鎮(zhèn)的格局和樣式建造，街區(qū)內(nèi)主要交通工具為歐洲古典四輪馬車，從而使整個景區(qū)在視覺上極富異域風(fēng)采。

另一方面，景區(qū)特色建筑極具觀賞性和實用性。傳統(tǒng)建筑展示了世界各地的建筑特色和異域文化，體現(xiàn)其觀賞性，同時作為商業(yè)用途又體現(xiàn)其實用性；景區(qū)內(nèi)非傳統(tǒng)、另類、搞怪建筑讓人印象深刻，傾斜的樓房、塌陷的房屋打破傳統(tǒng)審美觀，給人視覺沖擊，該類建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)完整，作為鋪面既為游人提供了觀賞樂趣，又滿足了商家的商業(yè)需求。

(2)政策支持

重慶政府在十一五規(guī)劃中把旅游業(yè)作為重點培育對象，目標(biāo)是把旅游業(yè)培育成為重慶新興的支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)中國旅游經(jīng)濟強市的戰(zhàn)略目標(biāo)，特編制出《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《中共重慶市委重慶市人民政府關(guān)于進一步加快旅游經(jīng)濟發(fā)展的決定》、《重慶旅游發(fā)展總規(guī)劃》等。重慶各地方政府在地方旅游業(yè)發(fā)展上給予了不同的政策支持。南岸區(qū)政府對旅游開發(fā)商給出了極大的土地優(yōu)惠政策，吸引了開發(fā)商在該區(qū)發(fā)展旅游業(yè)。因此，洋人街景區(qū)旅游發(fā)展有著良好的外部環(huán)境。

(3)投資主體強大的資金勢力

美心集團是洋人街景區(qū)的主要開發(fā)者和建設(shè)者，該集團是以門業(yè)為主，投資涵蓋汽車、房地產(chǎn)開發(fā)、市政建設(shè)、廣告?zhèn)髅?、園藝裝飾、商業(yè)物管等領(lǐng)域的綜合經(jīng)濟體，資產(chǎn)達20多億元。洋人街景區(qū)主要由美心房地產(chǎn)公司負責(zé)開發(fā)經(jīng)營，該公司以開發(fā)高品質(zhì)精品房產(chǎn)項目為核心目標(biāo)，并積極探索文化、旅游等輔助產(chǎn)業(yè)。公司依托美心集團資源優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，以及高層管理者的科學(xué)決策和極具凝聚力的團隊合作精神，有利于促進景區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展。

2.重慶洋人街旅游發(fā)展的劣勢

(1)產(chǎn)品自身缺陷

首先，洋人街景區(qū)正處于開發(fā)建設(shè)初期，存在產(chǎn)品質(zhì)量差異化和不穩(wěn)定等問題。景區(qū)商鋪以獨立單位的方式經(jīng)營，產(chǎn)品由各個商鋪業(yè)主自主提供，業(yè)主因自身原因或外界競爭影響，其經(jīng)營管理的差異化易導(dǎo)致景區(qū)產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)差異化和不穩(wěn)定。其次，景區(qū)文化氛圍欠缺。當(dāng)前景區(qū)的硬件設(shè)施和軟件體系尚不健全，游客容易在視覺上感受景區(qū)的異域風(fēng)采，但缺少異質(zhì)文化體驗，據(jù)調(diào)查，目前在景區(qū)內(nèi)作為景區(qū)洋文化傳播主要載體的洋人業(yè)主和洋人游客都處于稀缺狀態(tài)。

(2)同類產(chǎn)品競爭激烈

目前，重慶特色街類型豐富，見表1。瓷器口古鎮(zhèn)是重慶最早開發(fā)的特色街，以明清民居建筑為特色；南、北濱路美食街和洪崖洞主要圍繞重慶地方美食和全國美食為主題，是近期開發(fā)的兩處特色飲食文化街。重慶中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)街是集購物、娛樂、餐飲、康體等多功能休閑場所。

表1 重慶各特色街產(chǎn)品類型

由此可看出，各特色街的產(chǎn)品同質(zhì)性大，景區(qū)產(chǎn)品間存在替代性，對于同樣的需求，人們可以去其他更近便的景點得到滿足。因此，洋人街要面對激烈的市場競爭環(huán)境。

3.重慶洋人街旅游發(fā)展的機遇

(1)地處未來的CBD南區(qū)腹心地帶

CBD全稱中央商務(wù)區(qū)，是重慶市重點進行的城市規(guī)劃和開發(fā)項目。洋人街所處的南岸區(qū)是重慶市政府在未來重點打造的三個現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)之一。CBD區(qū)具有經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)高度集中；交通便利，人流、車流、物流巨大等特點，這將刺激該區(qū)域的消費市場，從而有利于增加洋人街景區(qū)的消費需求量，極大地促進景區(qū)的發(fā)展。

(2)旅游地產(chǎn)的開發(fā)將給景區(qū)帶來巨大的客源市場和商機

洋人街是美心集團耗資數(shù)億重點開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目中的一項。 景區(qū)只是作為美心集團旅游地產(chǎn)開發(fā)的排頭力作，在景區(qū)的附近將陸續(xù)建成1500棟國際一流別墅和亞洲最大的網(wǎng)球基地。規(guī)模宏大的別墅區(qū)將匯集重慶各界社會精英和成功人士，成為市內(nèi)主要的高檔住宅區(qū)。密集的居民區(qū)和巨大的人流量，將成為景區(qū)主要的消費群體，直接增加景區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品需求量。

4.重慶洋人街旅游發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

(1)洋人街將面臨的供需矛盾

根據(jù)景區(qū)調(diào)查統(tǒng)計，景區(qū)共有鋪面400家，按重慶現(xiàn)行的市場經(jīng)濟和消費水平為標(biāo)準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)凡是平均每人一次性消費在1到20元之間的消費屬于低檔消費，在20到50元之間的消費屬于中檔消費，50元以上則屬于高檔消費。景區(qū)內(nèi)銷售低檔產(chǎn)品的商家共有320家，占景區(qū)總數(shù)的80%，提供中、高檔產(chǎn)品和服務(wù)項目的商家總數(shù)量不超過景區(qū)總數(shù)的20%，如表2所示：

表2 重慶洋人街景區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成

由表2可看出，洋人街景區(qū)絕大多數(shù)產(chǎn)品屬于大眾消費水平，中低收入消費群體是景區(qū)的主要目標(biāo)市場。目前景區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)滿足大眾的消費需求，適應(yīng)景區(qū)現(xiàn)行的市場環(huán)境。然而，隨著洋人街景區(qū)的全面建成和重慶CBD商業(yè)區(qū)的正式啟動，高收入群體和商務(wù)人士將成為景區(qū)主要的客源市場。針對主要客源市場的轉(zhuǎn)移，如果不改變景區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，景區(qū)將不能滿足未來目標(biāo)市場的消費需求，景區(qū)將面臨嚴重的供需矛盾。

(2)產(chǎn)品將進入全面競爭市場，市場競爭將進一步加劇

景區(qū)目前存在的同類產(chǎn)品競爭主要來源于沙坪壩區(qū)的瓷器口古鎮(zhèn)、渝中區(qū)的洪崖洞、南岸區(qū)的南濱路美食街、各個主城區(qū)的商業(yè)街和商業(yè)廣場的餐飲類、休閑、娛樂類產(chǎn)品；規(guī)劃中的CBD中央商業(yè)區(qū)南區(qū)將吸引更多商家進入旅游休閑市場，這將對洋人街景區(qū)的餐飲、休閑、娛樂類產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊；開發(fā)中的亞洲第一大網(wǎng)球基地也將會占據(jù)巨大的娛樂健身市場份額。綜上所述，景區(qū)產(chǎn)品將會進入全面競爭市場，面臨的挑戰(zhàn)必將前所未有的巨大。

三、重慶洋人街旅游發(fā)展的建議和措施

1.加強景區(qū)商家監(jiān)督和管理，保障景區(qū)良性發(fā)展

(1)成立商業(yè)特色街管委會，對景區(qū)商家實施監(jiān)督和管理

景區(qū)成立商業(yè)特色街管委會，通過協(xié)商逐步建立健全景區(qū)管理制度，針對景區(qū)商家的產(chǎn)品質(zhì)量實施監(jiān)督和管理。如張貼龍虎榜，通過游客投票得出景區(qū)最受歡迎的商家和最差商家，景區(qū)管委會給出適量的獎勵和懲罰，從而促進商家自覺改善產(chǎn)品質(zhì)量；管委會鼓勵商家樹立正確的競爭意識，通過引導(dǎo)營造良好競爭環(huán)境。

(2)加強商家參與機制的建立

定期開展由景區(qū)管委會及商家代表參加的景區(qū)家庭會議，會議內(nèi)容涉及近期景區(qū)的經(jīng)營情況、旅游產(chǎn)品供需情況等，向商家提供目前全國以及本地旅游咨詢，并分析近期強勢產(chǎn)品和劣勢產(chǎn)品，為景區(qū)各商家經(jīng)營管理提供指導(dǎo)。

2.根據(jù)資源特征和市場發(fā)展趨勢，調(diào)整景區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

洋人街要以其獨有的特色和魅力，為消費者提供值得享受的實物產(chǎn)品與精神產(chǎn)品，造成消費者的期待與忠誠，并且成為享受生活的一個重要組成部分。為此，在自然傳承與現(xiàn)代弘揚的基點上，洋人街的規(guī)劃與建設(shè)必須以市場為導(dǎo)向，設(shè)計出多層次的商品結(jié)構(gòu)與多樣化的店鋪規(guī)模，滿足不同層次消費者的差異化需求，以凝聚人心、聚集人氣。

(1)適時調(diào)整景區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

近期，景區(qū)主要的目標(biāo)市場是城市中低收入群體，隨著景區(qū)市場需求的不斷升急，市場重心會逐步轉(zhuǎn)移，但城市中低收入群體仍然是景區(qū)主要客源市場之一，景區(qū)應(yīng)保持三分之一比例的低檔產(chǎn)品，從而滿足大眾群體的消費需求。在未來15年里，面對市場需求的不斷升級，景區(qū)必須調(diào)整景區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。為滿足未來高收入群體的消費需求，景區(qū)內(nèi)的無形產(chǎn)品和有形產(chǎn)品必須適時地向中、高檔升級。

(2)增加休閑類產(chǎn)品

現(xiàn)代人為從單調(diào)、壓抑的生活中解脫出來，消費需求開始傾向于能夠放松心情、獲得身心愉悅的休閑生活方式。面對巨大的休閑旅游市場，將休閑類產(chǎn)品向廣度和深度開發(fā)將有利于景區(qū)長遠發(fā)展。洋人街景區(qū)可通過以下兩種方式來增加休閑類產(chǎn)品：一是直接引進成功項目。洋人街可通過借鑒嘉年華、迪斯尼、歡樂谷等主題公園的成功經(jīng)驗，結(jié)合景區(qū)特色直接引進中、小型的休閑產(chǎn)品和娛樂項目，向游人提供具有文化性、休閑性、體驗性的娛樂休閑產(chǎn)品。二是現(xiàn)有產(chǎn)品升級換代。組織有關(guān)景區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的專家到景區(qū)做定期的專項考察，通過專家的專業(yè)分析，針對洋人街的旅游資源和市場環(huán)境提出休閑類產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)的建議或方案，以此增加洋人街的休閑類產(chǎn)品。

3.打造洋人街特色產(chǎn)品，建設(shè)重慶旅游精品

(1)打造純正、地道的西方飲食文化城

在重慶，體現(xiàn)西方餐飲文化的餐廳僅分布在零星高級酒店和重慶各大商業(yè)中心區(qū)。各大商業(yè)中心多以快餐文化為主，如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等，其次是一部分品牌咖啡廳，主要提供冷熱飲品、各種甜品以及簡易的商業(yè)午餐。目前，西方飲食文化經(jīng)典在重慶還處于稀缺狀態(tài)，具有巨大的市場開發(fā)前景。在洋人街打造純正、地道的西方飲食文化，切合景區(qū)主題，同時也滿足重慶市場對西方餐飲文化的需求。景區(qū)引進純正、地道的西餐廳、西餅屋、咖啡屋，配合景區(qū)精致的街景，會形成景區(qū)特有的突出體驗性消費的餐飲文化。

(2)開發(fā)西式婚禮服務(wù)產(chǎn)品

目前，重慶新人都熱衷西式婚禮，婚禮只停留在穿婚紗、照婚紗照，不具備正統(tǒng)西式婚禮的禮俗。洋人街景區(qū)的婚慶園有重慶首座法式教堂，還具備金色婚禮大廳、加長悍馬、林肯、克萊斯勒豪華禮賓車等硬件設(shè)施，同時為新人或游客提供傳統(tǒng)的西洋式婚禮儀式，讓國人不出國門也能親身感受到西方的婚嫁習(xí)俗和宗教禮儀。西方建筑結(jié)合西方習(xí)俗的景區(qū)特色產(chǎn)品，不同于現(xiàn)在以少數(shù)民族婚禮習(xí)俗為主的體驗式產(chǎn)品，它將會給游客帶來全新體驗。

(3)建立洋人俱樂部

在洋人街成立集娛樂、休閑、餐飲等為一體的洋人俱樂部，吸引來渝工作、學(xué)習(xí)、旅游、經(jīng)商的外國友人，營造異域文化氛圍。同時，以洋人俱樂部為平臺，邀請外國友人參與景區(qū)部分項目的管理和經(jīng)營，由此增加洋人街異域特色，直接給洋人街景區(qū)帶來無形的品牌效應(yīng)。

(4)開發(fā)西方文化特色旅游商品

重慶洋人街的建筑風(fēng)格和出售的產(chǎn)品體現(xiàn)的是外國文化，面對的顧客群主要是國人。景區(qū)旅游商品的開發(fā)和建設(shè)重點是體現(xiàn)西方文化，根據(jù)景區(qū)主題的特殊性向游客提供體現(xiàn)西方文化特色日用品、手工藝品和土特產(chǎn)系列，開辟一處中國的另類洋人街。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。