[摘要] 跨入2007年，對于許多還在望房興嘆的人來講，些許利好的消息或許會讓他們振奮。然而時至今日，房價又開始了新一輪的飚升。事實證明，調(diào)控效果不理想與政策本身的瑕疵有很大關(guān)系。本文對房價調(diào)控難的原因進(jìn)行分析，并提出幾點建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 價值取向 政策有效性

一、房地產(chǎn)價格調(diào)控難的原因

1.中央政策的價值取向?？陀^的說，中央政府的本意與人們的期望根本是兩碼事，政府關(guān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，每一條政策都是為了防范經(jīng)濟(jì)過熱，限制房地產(chǎn)投資，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的軟著陸。政府正在小心翼翼的走一條鋼絲繩，一邊是房地產(chǎn)崩盤帶來的銀行壞賬與金融風(fēng)險。另一邊是巨大的通貨膨脹壓力要求房地產(chǎn)投資的降溫。因此，政府的選擇就只能是抑制投資、減少供給，而宏觀調(diào)控帶來的房價的居高不下就只能由消費者來買單了。

2.地方政府的利益驅(qū)動。目前巨大的利益驅(qū)動充分調(diào)動了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設(shè)投資的高潮。這已經(jīng)形成了一種巨大的投資慣性，由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很難跳出過去宏觀調(diào)控所出現(xiàn)的怪圈，這也成為了長期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、房價高漲依舊的特殊推動力。

3.開發(fā)商的蓄勢待發(fā)。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是強(qiáng)勢房地產(chǎn)開發(fā)商和弱勢民眾。在這樣的格局中，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅掌握了龐大的經(jīng)濟(jì)資源，而且其集團(tuán)群體人數(shù)少，流通成本小，這樣他們就很容易結(jié)成一個十分強(qiáng)大的利益群體，并利用他們所掌握的經(jīng)濟(jì)資源來掠奪整個社會大多數(shù)人的利益，甚至在一定程度上操縱社會的輿論、影響相關(guān)制度規(guī)則的制定，他們借助于自身在經(jīng)濟(jì)、資源、信息上的優(yōu)勢，施展渾身解數(shù)，試圖通過誤導(dǎo)民眾和輿論，來維護(hù)自身不合理的暴利。

4.銀行的推波助瀾。近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠在短期內(nèi)迅速發(fā)展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。無論是個人還是企業(yè)，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，都能夠輕易獲利。同時商業(yè)銀行為了完成降低不良貸款之任務(wù)，完全放松了對個人住房消費信貸的審查，不僅導(dǎo)致大量購房條件不足的消費者輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個人消費信貸快速增長，而且導(dǎo)致了個人住房消費快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作及房價的快速上漲。

二、對政策干預(yù)房地產(chǎn)市場的幾點思考

公眾在做出當(dāng)期決策的時候，不僅要考察政府當(dāng)期和之前曾作過的政策選擇，而且還要考慮政府將來的真實趨勢，同時還要參考自己的選擇會對政府未來的決策產(chǎn)生怎樣的影響，在這種情況下，由于靜態(tài)分析方法并沒有考慮到公眾對政府政策的預(yù)期，因此顯然不是最優(yōu)的求解方法，其所得到的均衡結(jié)果也只能算是一個次優(yōu)均衡，因此也就產(chǎn)生了所謂的時間一致性問題。也就是說，政策的制訂者面對的不是一成不變的大自然之間的簡單博弈，而是與理性個體之間進(jìn)行的動態(tài)博弈，理性個體能夠觀察并預(yù)期到政府政策會隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，從而使許多經(jīng)濟(jì)政策的可信度下降，如果因為投資過熱則銀根緊縮，因為土地開發(fā)過渡則停止審批，因為房價上漲過快則增加稅收，這種頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的事后補救不僅讓眾多開發(fā)商、消費者無所適從，從政策調(diào)控效果來看也很不理想。其解決方案在于事先做出令人信服的承諾，即政策制訂者通過某種制度安排使經(jīng)濟(jì)個體認(rèn)為，即使經(jīng)濟(jì)個體采取了對自身最有利的行動，政府最初的承諾仍然是其最優(yōu)選擇。這其實是要求政策調(diào)控目標(biāo)要保持確定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。根據(jù)博弈論理論，動態(tài)博弈并不是時間一致性問題產(chǎn)生的根源。其根源包括三個方面：一是參與人偏好隨時間的不規(guī)則變化，即如果人們的偏好是時間的不規(guī)則函數(shù)，那么在某一時點做出的最優(yōu)決策往往不能持續(xù)到以后，這時要解決時間一致性問題，人們就必須對未來做出前后一致的計劃，或者事先做出一些承諾；二是政策制訂者與經(jīng)濟(jì)個體之間的目標(biāo)函數(shù)存在實質(zhì)性差異，正是這種差異性導(dǎo)致了時間一致性問題的產(chǎn)生；三是經(jīng)濟(jì)個體之間因偏好不同而產(chǎn)生的外部性，由于眾多經(jīng)濟(jì)個體的效用函數(shù)并不完全相同，而且都是追求自身效用的最大化，而政府則希望能夠代表所有的經(jīng)濟(jì)個體福利的社會福利函數(shù)最大化，這樣某個個體的最優(yōu)選擇會通過社會福利函數(shù)來影響政府的決策，從而對其他經(jīng)濟(jì)個體產(chǎn)生外部性，進(jìn)而導(dǎo)致時間一致性問題。

三、增加政策調(diào)控成效的幾點建議

由于政策在時間上的不一致性所造成的政府政策目標(biāo)無法實現(xiàn)的問題，換句話說，也就是由于政策缺乏可信性而導(dǎo)致政策實施的實際效果未能達(dá)到最初的政策目標(biāo)，從而無法實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，在這種情況下，如果能夠通過某種制度安排來強(qiáng)化政府政策的可信性，那么就可以實現(xiàn)一定的帕累托改進(jìn)。

1.加大政策執(zhí)行力度。宏觀調(diào)控政策的效果不在于出臺政策的數(shù)量，也不在于出臺政策的細(xì)致程度，而是取決于政策執(zhí)行的情況。執(zhí)行不力使本輪宏觀長時間未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的根本原因。在新的房價調(diào)控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房價調(diào)控政策時互相掣肘，大大效弱了房價調(diào)控效果。

2.加強(qiáng)政策制訂的統(tǒng)一性。引起房價上漲的原因是多方面的，對其進(jìn)行宏觀調(diào)控也應(yīng)該是綜合的，某個職能部門和單個政策都很難從根本上、全局上解決這一問題。應(yīng)該綜合運用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理。要避免中央和地方出臺的政策產(chǎn)生疊加效果和加速效果，中央和地方應(yīng)該協(xié)調(diào)行動，不宜進(jìn)行政策出臺的競爭，攀比調(diào)控的決心，而要協(xié)調(diào)一致，使政策更能結(jié)合各自的特點。

3.保持政策的穩(wěn)定性和連貫性。調(diào)控房價的工作要針對變化了的具體市場情況，依據(jù)不同地區(qū)的不同特點，做出適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，不能搞“一刀切”，同時還要保持政策的穩(wěn)定性。

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