［摘要］本文根據經濟學需求規(guī)律，運用計量方法，建立了中國商品房需求模型。對房價是否超出人們的消費水平給出解釋。

［關鍵詞］商品房房價消費能力

一、引言

近年來，中國的房地產市場一直快速發(fā)展，吸引大量資金涌入該行業(yè)；而絕大多數(shù)消費者無法接受現(xiàn)在的房價。若房價超過了購房者的承受能力，那么抬高的房價是被誰所支撐。本文運用計量方法，建立商品房的需求模型，尋求引起商品房需求變化的因素。對商品房市場的投資與消費有一定的參考意義。

二、理論函數(shù)

需求理論函數(shù)主要抽象為商品需求量與價格之間的關系，本文認為商品房的需求Y，主要由以下因素制約:居民可支配收入I；房價P1；土地價格P2；房租價格R；人們的偏好P；對商品房價格的預期P3；人口數(shù)PO。

故建立商品房需求的理論函數(shù):

Y=f（P1，I，P2，R，P，P3，PO，u） ①

u為隨機擾動項。

三、實證檢驗

1.數(shù)據收集

如下表所示：

2.計量分析

（1)經分析知Log(y)與各解釋變量之間呈線形關系，故采用下式來擬合①式:

Log(y)=a0+a1*x1+a2*x2+a3*x3+a4*x4+a5*x5+u ②

對②式多次擬合，得：

LOG(Y)=-6.857224613-0.001017939972*X1+1.600750229e-05*X3+0.0001400123609*X4 ③

-2.338468-4.5284115.4969465.455718

R2=0.992017，F(xiàn)=289.9631，DW=1.971459，T=11(1994-2004)， t0.05(7)=2.365

（2)③式擬合優(yōu)度、變量及方程的顯著性檢驗通過，且解釋變量間不存在多重共線性。T=11，k=3時查表知:dl=0.595，du=1.928 則由DW=1，971459知③式產生的隨機擾動項不存在一階自相關，BG法可檢驗出不存在高階自相關;TR2=5.183222<χ20.05(6)=12.5916，由White法知隨機擾動項不存在異方差。

四、主要結論

1.中國商品房需求主要取決于消費者的收入，商品房在一般家庭的消費支出所占比重較大。我國居民儲蓄主要有三個目的：投向子女教育的儲蓄居首位，投向養(yǎng)老的儲蓄居第二位，投向購房的儲蓄居第三位。對商品房的需求分析有一定的普遍意義。

2.房價對其需求量影響較大。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯(lián)合國是3∶1，美國是3∶1。我國大約是10∶1～15∶1。

3.人口指標納入模型，說明商品房市場總體上處于買方市場，但房價繼續(xù)上漲的空間不大。

參考文獻:

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