［摘要］本文分析了土地開(kāi)發(fā)的形式之一旅游用地開(kāi)發(fā)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，投資價(jià)值分析主要從利潤(rùn)高、延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面進(jìn)行。還從國(guó)家政策對(duì)旅游開(kāi)發(fā)的支持和猶豫分析了旅游土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)分離勢(shì)在必行。最后分析了旅游土地開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

［關(guān)鍵詞］投資價(jià)值投資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家政策旅游投資

中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展正在發(fā)生著新的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變，新的投資熱點(diǎn)正在形成。利用原有的自然人文資源開(kāi)發(fā)資源型景區(qū)已經(jīng)成為土地開(kāi)發(fā)的新的熱點(diǎn)，根據(jù)中國(guó)加入WTO的承諾，2003年，外商可以在中國(guó)投資旅游景區(qū)景點(diǎn)，據(jù)估計(jì)，從2003年～2010年，將有80億美元投向旅游景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)。根據(jù)中國(guó)國(guó)際旅游投資網(wǎng)（http://www.cnlyzs.com/）近期公布的旅游招商項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，在旅游業(yè)各分支行業(yè)中，景區(qū)的招商項(xiàng)目最多，也最為活躍，比例占總招商項(xiàng)目的54.71％。本文試就投資價(jià)值、國(guó)家地方政策和投資風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面論述旅游土地開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

一、投資價(jià)值分析

1.獲得高額利潤(rùn)

旅游景區(qū)屬于資源稀缺型商品，一旦擁有景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以形成資源壟斷，從而獲得壟斷利潤(rùn)。

從資源來(lái)看，景區(qū)供給量過(guò)少導(dǎo)致資源緊缺。盡管中國(guó)地大物博、歷史悠久，給我們留下了眾多的自然景觀和人文景觀，但是畢竟數(shù)量有限，而且時(shí)空分布不均衡，造成了我國(guó)資源型景區(qū)的局部稀缺。從2004年A級(jí)景區(qū)經(jīng)營(yíng)效益情況（表1）中，可以看出資源型景區(qū)級(jí)別越高，壟斷性越強(qiáng)，效益也好。從需求來(lái)看，國(guó)內(nèi)國(guó)外游客都對(duì)資源型景區(qū)需求很大。根據(jù)國(guó)際旅游組織的調(diào)查，74%的游客首選到資源型景區(qū)觀光，尤其在旅游消費(fèi)剛剛啟動(dòng)時(shí)這一比例更高。

供給不足，需求旺盛這就造成了巨大的供求缺口使的景區(qū)形成壟斷性經(jīng)營(yíng)。而從國(guó)內(nèi)黃金周旺盛的旅游消費(fèi)，看這個(gè)供求缺口會(huì)持續(xù)一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，也就是說(shuō)景區(qū)的壟斷性經(jīng)營(yíng)也會(huì)長(zhǎng)時(shí)間存在。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局

2.衍生性延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈

旅游景區(qū)相對(duì)其他旅游行業(yè)而言可開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)品種類(lèi)多、數(shù)量大、衍生性強(qiáng)、可創(chuàng)新性強(qiáng)，這樣就使景區(qū)的生命周期增長(zhǎng)，獲得利潤(rùn)的時(shí)間也隨之增加。

由于旅游產(chǎn)品存在生命周期一旦產(chǎn)品進(jìn)入停滯或衰退期就無(wú)利潤(rùn)可言。而這個(gè)時(shí)候產(chǎn)品能否復(fù)興的關(guān)鍵在于創(chuàng)新，只有再開(kāi)發(fā)出有吸引力的產(chǎn)品才能延長(zhǎng)獲利時(shí)間。而資源型景區(qū)依托自己的核心資源，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品除了基礎(chǔ)的觀光產(chǎn)品外，還可以開(kāi)發(fā)度假產(chǎn)品和專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)品。這就使得景區(qū)可以開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品極大豐富。景區(qū)每年都可以通過(guò)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，吸引老游客故地重游新游客慕名而來(lái)，從而將利潤(rùn)維持在較高水平。

由于資源型景區(qū)產(chǎn)品的多樣性，開(kāi)發(fā)的多層次性可以使企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。企業(yè)獲得景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，既可以自己開(kāi)發(fā)核心產(chǎn)品，也可以將特定產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓以減少管理成本和難度，并分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力

旅游景區(qū)作為旅游業(yè)的核心資源要素，是旅游產(chǎn)業(yè)鏈的中心環(huán)節(jié)，也是旅游產(chǎn)業(yè)群的輻射中心。投資資源型景區(qū)有利于旅游企業(yè)資源的整合，也有利于產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

旅游企業(yè)擁有景區(qū)資源，可以形成一個(gè)完整的鏈條，為旅游者提供一條龍服務(wù)。這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置，節(jié)約成本，提高效率，還可使旅游者在旅游的過(guò)程中享受到更多的方便、快捷與舒適，并且強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)鏈條也是阻擋國(guó)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。

二、政策分析

1.政策支持投資

(1)中央投資景區(qū)基建

我國(guó)進(jìn)入2000年以來(lái)出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)旅游發(fā)展，明確要求增加對(duì)資源型景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投資，放寬對(duì)資源型景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審核條件。另外國(guó)家還安排了67.2億元國(guó)債資金進(jìn)行景區(qū)建設(shè)，促進(jìn)景區(qū)發(fā)展。

2001年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》。通知強(qiáng)調(diào)增加對(duì)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金投入。支持符合條件的旅游企業(yè)通過(guò)股票發(fā)行上市等方式融資。積極探索建立境內(nèi)外旅游產(chǎn)業(yè)基金。

2004年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》放寬了對(duì)旅游項(xiàng)目的審批規(guī)定不使用政府投資的，一律不再實(shí)行審批制，但將區(qū)別情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。

國(guó)債資金加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2000年開(kāi)始，重點(diǎn)支持資源品位較高、發(fā)展?jié)摿^大的國(guó)家級(jí)或省級(jí)旅游景區(qū)的項(xiàng)目。至2004年底國(guó)家累計(jì)投入67.2億元國(guó)債資金，在較短的時(shí)間內(nèi)集中開(kāi)展了一批旅游景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了景區(qū)環(huán)境，提高了景區(qū)的綜合接待能力。

(2)地方立法促進(jìn)景區(qū)發(fā)展

從各地政策看，為了加快開(kāi)發(fā)資源型景區(qū)，很多省市明確提出資源型景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。而且很多省市設(shè)有旅游發(fā)展資金用于建設(shè)資源型景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，并且在稅收，土地政策上都有優(yōu)惠。雖然國(guó)家并未出臺(tái)《旅游法》，但是地方為了規(guī)范旅游發(fā)展，更為了促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜?，紛紛出臺(tái)地方性旅游管理?xiàng)l例。為了適應(yīng)我國(guó)旅游業(yè)的迅速發(fā)展如湖北省，云南省，北京市等已經(jīng)修訂舊版旅游管理?xiàng)l例。

2.景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓——爭(zhēng)論中前行

對(duì)于資源型景區(qū)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的問(wèn)題，從中央到地方，從專(zhuān)家到大眾一直爭(zhēng)論不休。但是總體上，景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離還是在各地進(jìn)行。在很多省市制定的旅游管理?xiàng)l例中明確規(guī)定景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以有償出讓。

(1)地方政府和旅游局——支持經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓

為了貫徹落實(shí)景區(qū)所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，湖北省、福建省、上海市、貴州省、浙江省、重慶市、山西省、云南省等省市在旅游管理?xiàng)l例中明確提出了經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)方式，按照公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，依法有償轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

(2)建設(shè)部——風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)在探索中前行

建設(shè)部雖然多次出臺(tái)文件要求風(fēng)景名勝區(qū)不能將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)怯捎诰皡^(qū)實(shí)際的控制權(quán)在地方政府手里，建設(shè)部的管理力相對(duì)薄弱。而且建設(shè)部對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的態(tài)度從文件變化中也可以看出逐漸放寬經(jīng)營(yíng)權(quán)的出讓?zhuān)山^對(duì)不允許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓?zhuān)浇?jīng)營(yíng)權(quán)出讓有底線(xiàn)。

建設(shè)部依據(jù)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，出臺(tái)了《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例實(shí)施辦法》、《國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》、《國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃編制審批管理辦法》，加強(qiáng)風(fēng)景區(qū)管理。

(3)其他部門(mén)——議論紛紛

林業(yè)部、國(guó)土資源部在積極探索將所屬森林公園、地質(zhì)公園招商引資。根據(jù)《森林公園管理辦法》第十條，森林公園的開(kāi)發(fā)建設(shè)可以由森林公園經(jīng)營(yíng)管理者同其他單位或個(gè)人以合資合作方式聯(lián)合進(jìn)行。國(guó)土資源部認(rèn)為通過(guò)建立地質(zhì)公園，根據(jù)地質(zhì)遺跡的特點(diǎn)，營(yíng)造特色文化，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

文物部門(mén)作為代表全體人民保護(hù)管理文物的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，文物保護(hù)屬于社會(huì)性公益事業(yè)，應(yīng)以保護(hù)為前提，利用只是

保護(hù)的一個(gè)方面，而且根據(jù)《文物法》的有關(guān)規(guī)定，文物遺址不得做其他商業(yè)用途。

三、風(fēng)險(xiǎn)分析

任何投資行為都是有風(fēng)險(xiǎn)存在的，同樣資源型景區(qū)的投資也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。許多資源型景區(qū)項(xiàng)目取得了成功，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益顯著，但也有不少項(xiàng)目投資失敗， 損失巨大。投資者如果加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和手段還是可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)取得成功的。

景區(qū)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：政策風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。本報(bào)告將對(duì)其中幾個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施加以說(shuō)明。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

自然資源是幾千年不變的，變數(shù)大的是人為政策，對(duì)政策分析判斷，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中尤為重要。我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)旅游法，各地旅游法規(guī)地方特色明顯，這些法規(guī)的持續(xù)性和有效性都很差?，F(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)業(yè)，獲得的只是部分權(quán)益，如經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)。企業(yè)和政府簽訂20至50年的協(xié)議，這些協(xié)議是不受法律保護(hù)的。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中還要特別關(guān)注省、市、縣之間的法規(guī)是否沖突，而越基層制定的法規(guī)，修改越容易。景區(qū)內(nèi)部多頭管理，條塊分割，法律、政策上有許多不連貫的地方，導(dǎo)致了景區(qū)開(kāi)發(fā)的無(wú)所適從。所以說(shuō)政策是旅游開(kāi)發(fā)中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)景區(qū)開(kāi)發(fā)并不是一般認(rèn)為的“低投入，高產(chǎn)出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。開(kāi)發(fā)資源型景區(qū)需要一次性投入大量的資金，而且需要一定的現(xiàn)金流進(jìn)行景區(qū)的后續(xù)投資。

景區(qū)開(kāi)發(fā)初期內(nèi)部交通，基礎(chǔ)設(shè)施，營(yíng)銷(xiāo)等這些都是需要大量資金投入。而且景區(qū)開(kāi)發(fā)并不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)榫皡^(qū)面臨競(jìng)爭(zhēng)，面臨游客需求的改變，所以景區(qū)需要?jiǎng)?chuàng)新旅游產(chǎn)品，而新的旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)也是需要大量資金的。再次，景區(qū)室外設(shè)施的耗損速度快，需要的維護(hù)更新經(jīng)費(fèi)也非?？捎^。很多景區(qū)投資失敗就是在于沒(méi)有后續(xù)資金投入景區(qū)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致景區(qū)吸引力下降，收入達(dá)不到預(yù)期的原因。

3.開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏統(tǒng)一的、高水平的規(guī)劃，使一些已經(jīng)開(kāi)發(fā)、利用起來(lái)的景區(qū)、景點(diǎn)和旅游設(shè)施普遍存在檔次不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的問(wèn)題，缺乏整體旅游概念，景區(qū)和景點(diǎn)布局不合理缺乏吸引力。許多景區(qū)由于對(duì)市場(chǎng)需求缺乏清楚的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致市場(chǎng)定位泛化沒(méi)有明確的市場(chǎng)定位景區(qū)主題不鮮明沒(méi)有明確的旅游形象。

旅游區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要考慮其所依托的資源，強(qiáng)化資源特色，突出項(xiàng)目主題，同時(shí)旅游設(shè)施的配套建設(shè)也要圍繞主題展開(kāi)。這樣的項(xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)，其可變彈性較小。正常情況下，項(xiàng)目特色顯然是投資者所追求的目標(biāo)，因?yàn)橹黝}越突出，其生命力就越強(qiáng)。但是這恰恰也是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，因?yàn)樵绞怯刑厣捻?xiàng)目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代價(jià)過(guò)高，給風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁帶來(lái)困難。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

旅游產(chǎn)品市場(chǎng)需求量的大小，與游客在某一特定環(huán)境、特定時(shí)期內(nèi)的消費(fèi)心理、消費(fèi)偏好和這一時(shí)期內(nèi)旅游消費(fèi)的總趨勢(shì)等密切相關(guān)，而游客的消費(fèi)心理、偏好等是經(jīng)常變化的，特別是隨著游客群體的不斷個(gè)性化，游客結(jié)構(gòu)的不斷多元化，旅游市場(chǎng)需求難以捉摸，某些特定旅游產(chǎn)品愈來(lái)愈難以同時(shí)滿(mǎn)足游客群體中各個(gè)不同的需求，同時(shí)也使某些旅游產(chǎn)品很難實(shí)現(xiàn)所期望的游客云集的目的，旅游產(chǎn)品的有效生命周期也因此而大大縮短，這就直接影響到旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出效益比。

國(guó)內(nèi)各地區(qū)全面大力開(kāi)發(fā)旅游業(yè)，各類(lèi)旅游產(chǎn)品蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)品數(shù)量的快速增加超過(guò)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，再加上政府對(duì)旅游市場(chǎng)調(diào)控、監(jiān)管力度不夠，旅游市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，從而明顯地加劇了旅游項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理投資回報(bào)難有保障。

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