［摘要］隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)目前已成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用日益明顯。本文運(yùn)用供求理論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，研究了其發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策。

［關(guān)鍵詞］供求理論 房地產(chǎn) 態(tài)勢(shì)

一、引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，特別是房地產(chǎn)業(yè)管理體制的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已取得了前所未有的發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直飆升，房?jī)r(jià)成為各個(gè)城市街頭巷尾經(jīng)常議論的話(huà)題。房?jī)r(jià)的高低直接關(guān)系到老百姓生活質(zhì)量，甚至關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。由供求理論可知，商品的需求量與價(jià)格成反比。但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，隨著價(jià)格的飛漲，需求量也不斷擴(kuò)大，這種現(xiàn)象不得不引起我們的思考。

二、我國(guó)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)價(jià)格水平分析

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民家庭年平均收入之比，目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行專(zhuān)家的說(shuō)法為4～6倍。

目前已經(jīng)公開(kāi)的信息顯示，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7.8倍，許多大城市房?jī)r(jià)收入比持續(xù)在10倍以上。該指標(biāo)顯示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高并不斷升溫。資料顯示，2005年1～4月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)12.5%，同比提高約5.7個(gè)百分點(diǎn)。2006年9月，70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格震蕩起伏較大，房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)還在不斷攀升。

2.房地產(chǎn)供給分析

2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為15759億元，同比增長(zhǎng)19.8%，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為17.8%，其中全國(guó)住宅投資總額為10768億元，同比增長(zhǎng)21.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為68.3%。2006年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12902億元，同比增長(zhǎng)24.3%，商品住宅完成投資9076億元，同比增長(zhǎng)29.5%?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，供給一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

3.房地產(chǎn)需求分析

首先，按照我國(guó)“全面建設(shè)小康社會(huì)”宏偉目標(biāo)的要求，到2020年GDP要比2000年翻兩番，城市化水平要大幅度提高，家庭財(cái)產(chǎn)要普遍增加，人民生活更加富足，房地產(chǎn)業(yè)所必須擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧豢苫蛉保欢夷壳爸袊?guó)經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)趨勢(shì)舉世矚目，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有舉足輕重作用的房地產(chǎn)業(yè)不可能突然裹足不前。

其次，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，快速增長(zhǎng)。但這種發(fā)展是在幾十年增長(zhǎng)緩慢的背景下出現(xiàn)的，起點(diǎn)非常低，壓抑了幾十年的需求在這么短的時(shí)間內(nèi)釋放出來(lái)，客觀上必然刺激、拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。所以市場(chǎng)需求保持著持續(xù)強(qiáng)勁勢(shì)頭，尤其是高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的住宅產(chǎn)品，高性能的商業(yè)地產(chǎn)，從發(fā)展趨勢(shì)上看都有很強(qiáng)的內(nèi)在需求。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

根據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，2005年我國(guó)商品房空置率是26%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線(xiàn)，處于空置危險(xiǎn)區(qū)間。下表為我國(guó)2000年～2006年商品房空置面積。

數(shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，按照供求理論：當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格下降；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲。故我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但事實(shí)正好相反，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持高溫。

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求與有效供給現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有效需求即為消費(fèi)者愿意并有能力購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量，有效供給則為開(kāi)發(fā)商提供的真正能滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)的數(shù)量。

供給方面：全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2003年，經(jīng)濟(jì)適用房在供應(yīng)中的比重為6.1%，2004年為4.1%，2005年1～4月經(jīng)濟(jì)適用房投資進(jìn)一步下降到2.6%，2005年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重僅為3.59%。部分城市2004年銷(xiāo)售的商品住宅中，戶(hù)型為120平方米的都在40%以上，最高的超過(guò)60%。以上數(shù)據(jù)表明，普通房、經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比例不足，而高檔房地產(chǎn)則嚴(yán)重過(guò)剩。

需求方面：中國(guó)雖有13億人口，但有效需求不足，大部分中低收入者買(mǎi)不起房。這至少表明四個(gè)問(wèn)題，一是絕大部分存款掌握在極少數(shù)富人手里；二是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入增加；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房偏少；四是政府用以滿(mǎn)足低收入人群的社會(huì)住房供給不足。在這種情況下，少數(shù)人手中的巨大存款，仍然會(huì)形成社會(huì)需求，繼續(xù)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但這部分需求僅占少數(shù)，相對(duì)于大部分中低收入者來(lái)說(shuō)，他們的購(gòu)買(mǎi)力畢竟有限，有效需求只集中在中檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。

以上分析表明，有效需求與有效供給不能達(dá)到均衡狀態(tài)。由于國(guó)家金融政策，銀行貸款提供了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分資金，銀行直接承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商并不急于獲取資金，融資途徑未受到明顯的約束，所以他們不愿降低房地產(chǎn)價(jià)格，使價(jià)格一直高于均衡點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商為了賺取高額利潤(rùn)，一并抬高普通房、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，制造了不少泡沫，導(dǎo)致高昂的價(jià)格。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。2000年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資額直線(xiàn)上升，占GDP的比重從2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此擴(kuò)大的產(chǎn)能需要消化，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場(chǎng)需求大，可以拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)。其次，有預(yù)測(cè)認(rèn)為2006年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩，外貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的權(quán)重上升，內(nèi)需是大國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力，由此可知今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ院軓?qiáng)大。故房地產(chǎn)供給數(shù)量仍會(huì)增加。

商品住宅價(jià)格將穩(wěn)中有降。近年來(lái)，商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，依照供求理論，商品住宅價(jià)格應(yīng)下降以刺激需求。商品住宅價(jià)格居高不下，供求規(guī)律在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不起作用的主要原因是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育不完全的市場(chǎng)，其需求主體不是個(gè)體消費(fèi)者，而是集團(tuán)。隨著我國(guó)福利住房制度改革，商品房市場(chǎng)需求主體逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格當(dāng)有逐步下設(shè)的可能。

加入WTO商業(yè)用房將會(huì)走俏。目前，外資企業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一般持觀望態(tài)度，不少外國(guó)公司只在中國(guó)設(shè)辦事處而非公司，除了大集團(tuán)公司外，一般只租不買(mǎi)。入世后，關(guān)稅等條件放寬，在中國(guó)投資有了保障，各種不同規(guī)模的外資企業(yè)具備了進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的條件和信心，可為寫(xiě)字樓和外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)提供一個(gè)可觀的客戶(hù)群。而房地產(chǎn)業(yè)由于其本身的不流動(dòng)性，將導(dǎo)致“入世”后的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有外銷(xiāo)需求的擴(kuò)大而不會(huì)有境外供給的直接增加。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

1.調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

由于經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，而高檔住宅供過(guò)于求，商品供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。故應(yīng)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過(guò)增加中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給，抑制高檔住宅的建設(shè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)均衡，真正解決居民的需求。

2.合理確定商品房?jī)r(jià)格，降低置業(yè)門(mén)檻

商品房的定價(jià)要合理，要讓多數(shù)市民有供樓的能力，不能超出市民還款能力太多，讓多數(shù)老百姓買(mǎi)得起商品房。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)管理、控制成本、提高技術(shù)、加快施工進(jìn)度，同時(shí)也要結(jié)合市場(chǎng)變化，合理確定房地產(chǎn)的價(jià)格，樹(shù)立品牌，提高信譽(yù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

3.加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然能依據(jù)供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)、信息反饋等進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，但這種調(diào)節(jié)難免會(huì)出現(xiàn)消極、被動(dòng)、滯后和帶有局部性的缺陷。所以，政府必須從全局的角度進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要從四個(gè)方面入手：一是總量控制，使總供給與總需求大體平衡；二是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，兼顧社會(huì)多層次的住房需求，實(shí)現(xiàn)有效供給；三是規(guī)范行為，研究制定完善的法律法規(guī)體系，依法對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行規(guī)范和管理，保障市場(chǎng)的公平公正；四是調(diào)節(jié)收益，通過(guò)合理的收益分配調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場(chǎng)行為，擴(kuò)大有效需求。

五、結(jié)論

本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格與基于供求理論的理論價(jià)格相悖之原因，并提出了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策。相信未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將逐步規(guī)范，供求關(guān)系將更趨優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理，價(jià)格漲幅漸趨理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭。

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