［摘要］近年來(lái)全國(guó)各大中城市房屋銷售價(jià)格一路上漲，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)也是始終不變?？梢?jiàn)目前針對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策效果都不甚理想。房?jī)r(jià)上漲的具體原因較多，本文重點(diǎn)分析了住房需求的結(jié)構(gòu)，指出對(duì)于自住性住房需求，在購(gòu)房觀念上存在的誤區(qū)正是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的深層次原因。因此政府應(yīng)該正確引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念，同時(shí)配合住房保障體現(xiàn)的完善，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，讓房子本身由市場(chǎng)來(lái)提供，政府通過(guò)調(diào)節(jié)收入分配的方式改善低收入家庭的居住條件。才能真正有效地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性回歸。

［關(guān)鍵詞］房?jī)r(jià) 需求結(jié)構(gòu) 消費(fèi)觀念 住房政策

一、問(wèn)題的提出

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，近年來(lái)全國(guó)各大中城市房屋銷售價(jià)格一路上漲，2006年全年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5.5%。值得深思的是，自從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)始終不變?？梢哉f(shuō)2006年是全國(guó)房?jī)r(jià)在調(diào)控中不斷上漲的一年。可見(jiàn)針對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策的效果都不甚理想。那么，房?jī)r(jià)居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房?jī)r(jià)呢？

目前，關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的研究主要集中在以下幾個(gè)方面：一是“房地產(chǎn)泡沫說(shuō)”，這種觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，依據(jù)的主要指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。二是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲原因的分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的主要原因有地價(jià)推動(dòng)、需求拉動(dòng)、投機(jī)炒作、消費(fèi)者預(yù)期、地方政府因素、開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作等，三是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，其中多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲，也有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降。

可見(jiàn)，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)，普遍的共識(shí)是房?jī)r(jià)過(guò)高，漲幅過(guò)快。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的主要原因有不同的觀點(diǎn)，但是這些研究很少涉及購(gòu)房者的消費(fèi)觀念，事實(shí)上，我國(guó)居民購(gòu)房觀念上存在的誤區(qū)正是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的深層次原因。因此政府應(yīng)該正確引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念，同時(shí)配合住房保障體現(xiàn)的完善，才能真正有效的實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性回歸。

二、房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)機(jī)制分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，影響房?jī)r(jià)最根本的因素是市場(chǎng)因素，即房?jī)r(jià)由房屋這種商品的供求關(guān)系來(lái)決定，而其他的各種因素或通過(guò)影響需求，或通過(guò)影響供給來(lái)達(dá)到改變商品房供求關(guān)系進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的目的。

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。這時(shí)如果供求關(guān)系不變，即使采取一些會(huì)降低開(kāi)發(fā)成本的政策措施，也不會(huì)降低房?jī)r(jià)使購(gòu)房者收益，反而會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)；相反，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，即使開(kāi)發(fā)商的成本不變，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下降，這時(shí)開(kāi)發(fā)商不得不讓利銷售。

可見(jiàn)，調(diào)控房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于能否有效的改變供求關(guān)系。以往的調(diào)控政策往往側(cè)重于直接調(diào)節(jié)價(jià)格，例如經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房的上市；或調(diào)節(jié)供給，例如控制土地供應(yīng)，控制地價(jià)等。而對(duì)于需求的調(diào)節(jié)手段很有限。從以往施行的政策來(lái)看，主要還是以鼓勵(lì)購(gòu)房為主，例如鼓勵(lì)性的房地產(chǎn)信貸政策、住房公積金制度、商品房預(yù)售制度、住房制度改革等。

時(shí)至今日，這些調(diào)控手段可以說(shuō)在控制房?jī)r(jià)上漲方面的效果非常有限，問(wèn)題的關(guān)鍵就在于沒(méi)有很好的控制需求，商品房需求盲目膨脹正是房?jī)r(jià)不斷攀升的最根本原因。

三、商品房需求結(jié)構(gòu)分析

深入分析商品房的需求結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)目前不斷膨脹的住房需求主要來(lái)自幾個(gè)不同的方面，雖然這些需求者都在抱怨房?jī)r(jià)太高，可是他們的處境是完全不同的，有些聲音值得政府高度重視，有些則完全不必理會(huì)。

1.投機(jī)性需求

投機(jī)性需求主要來(lái)自國(guó)內(nèi)外的“游資”，主要的購(gòu)房目的是投機(jī)，即所謂的“炒房”。近兩年外資不斷進(jìn)入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，這是基于對(duì)人民幣升值預(yù)期從而獲利的判斷。國(guó)內(nèi)“游資”則主要以江浙等富裕地區(qū)的民間資本為主，他們“炒房”是基于對(duì)房?jī)r(jià)還會(huì)不斷上漲從而能夠獲利的判斷。由于這部分需求是推高房?jī)r(jià)的主要罪魁，同時(shí)他們又都具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，應(yīng)該作為政府的重點(diǎn)整治對(duì)象，讓他們自己承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資性需求

投資性需求主要來(lái)自國(guó)內(nèi)的富人階層，這部分人手里有大量資金，但缺乏其他的投資途徑，同時(shí)他們非?？春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為購(gòu)房能達(dá)到保值、增值的目的，所以把資金不斷投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們往往購(gòu)買(mǎi)了多套商品房，用以出租或轉(zhuǎn)賣(mài)。這部分購(gòu)房者雖然也在抱怨房?jī)r(jià)高，但實(shí)際上他們還是能夠支付得起，他們只是希望用更低的價(jià)格買(mǎi)到更好的房子。對(duì)這部分購(gòu)房者政府應(yīng)該通過(guò)稅收等手段調(diào)節(jié)，通過(guò)增加他們的消費(fèi)成本來(lái)控制這部分需求的不斷增長(zhǎng)。

3.中高檔自住需求

在自住性的需求中，有部分需求來(lái)自城市中高收入階層，這部分居民收入較高，改善住房條件的愿望強(qiáng)烈，受中國(guó)傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”影響，熱衷于買(mǎi)房置業(yè)。他們往往不是第一次置業(yè)，其中不少家庭擁有兩套以上住房，他們對(duì)商品房的需求往往集中在中高檔次，而這個(gè)檔次的房?jī)r(jià)高也是他們能夠預(yù)期到的。因?yàn)檫@部分需求屬于奢侈需求，政府沒(méi)有必要干涉，讓市場(chǎng)自己去調(diào)節(jié)好了。

4.中低檔自住需求

最后一部分需求是來(lái)自城市中低收入家庭的自住性的需求，這些家庭收入相對(duì)較低，住房條件較差，他們受到較高收入階層的消費(fèi)引導(dǎo)，也有著強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，但是面對(duì)市場(chǎng)上高啟的房?jī)r(jià)感覺(jué)壓力很大。應(yīng)該說(shuō)這部分需求是值得政府高度重視的，解決不好會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定性、不利于構(gòu)筑和諧社會(huì)。同時(shí)，對(duì)于這部分需求來(lái)說(shuō)，僅僅依靠市場(chǎng)的力量是很難解決的。

四、住房消費(fèi)觀念的誤區(qū)

由上面的分析可以看出，商品房需求盲目膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，如果不考慮投資性和投機(jī)性需求，只分析自住性需求，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)居民的置業(yè)意識(shí)非常強(qiáng)烈，這一方面是受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來(lái)政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購(gòu)買(mǎi)了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購(gòu)商品房，雖然大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房?jī)r(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂的“房奴”。

而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。這個(gè)擁有住房可以是購(gòu)買(mǎi)住房，也可以租賃住房。事實(shí)上，即使像美國(guó)、日本、瑞典、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，住房的自有率也并不是都很高，它們中較大多數(shù)國(guó)家的自有率也不過(guò)在50%～70%之間，美國(guó)的住房私有率為68%，英國(guó)為67%，德國(guó)為42%。而根據(jù)建設(shè)部公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅私有率為81.62%，其中東部地區(qū)私有住宅率最高，達(dá)到了82.58%；中、西部地區(qū)住宅私有率分別為79.69%和81.93%?？梢?jiàn)我國(guó)目前的城鎮(zhèn)住宅私有率已大大超過(guò)英美等發(fā)達(dá)國(guó)家。

從另一個(gè)角度看，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地是國(guó)有的，居民購(gòu)買(mǎi)商品房只有70年的土地使用權(quán)，這與世界上其他一些國(guó)家是不同的，因此房屋并不具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值，并不是什么“恒產(chǎn)”，居民完全沒(méi)有必要為了擁有一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)的住房而傾盡全力。

五、住房政策建議

從近兩年政府采取的調(diào)控政策看，一些針對(duì)“炒房”的政策應(yīng)該說(shuō)是有著積極作用的。但是針對(duì)自住性需求的政策效果并不明顯，特別是“經(jīng)濟(jì)適用住房”的建設(shè)，一方面并沒(méi)有達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲的目的，另一方面干預(yù)了市場(chǎng)機(jī)制的自主運(yùn)行。從前面的分析可以得出結(jié)論：控制房?jī)r(jià)上漲首先要引導(dǎo)大眾轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，同時(shí)要在住房租賃市場(chǎng)上下大力氣。具體建議如下:

1.倡導(dǎo)務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念

針對(duì)目前全民熱衷于買(mǎi)房置業(yè)的消費(fèi)誤區(qū)，政府應(yīng)該積極引導(dǎo)居民樹(shù)立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買(mǎi)其屋”，如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上，比較目前很多城市的購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購(gòu)房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

2.把“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)換成“人頭補(bǔ)貼”

無(wú)論經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租屋，實(shí)際上都是“磚頭補(bǔ)貼”，由于政策操作環(huán)節(jié)很難控制，結(jié)果往往是較高收入者占用了低收入者的資源，政府花了錢(qián)卻沒(méi)有很好地解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。建議按照低收入家庭的實(shí)際收入分層次給予住房補(bǔ)貼，然后讓獲得補(bǔ)貼的家庭自主選擇，可以買(mǎi)新房，可以買(mǎi)二手房，也可以租房。

3.減少直至取消經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)現(xiàn)“廉屋廉租”

目前經(jīng)濟(jì)適用房的受益者往往都是中高收入者，建議逐漸減少供應(yīng)，取而代之真正的中低價(jià)商品房，讓拿到補(bǔ)貼的家庭自己去市場(chǎng)選擇。同時(shí)，大量發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)真正“廉屋廉租”，所謂“廉屋”指住房本身檔次不高，只是滿足基本的居住需要；所謂“廉租”指住房的租金與其價(jià)值相符，擠掉磚頭里的補(bǔ)貼。這樣才能使經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)有一定的收益，才會(huì)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)上的大量資金投入進(jìn)來(lái)。同時(shí)，由于房子本身沒(méi)有福利成分，那些中高收入者也不會(huì)擠進(jìn)來(lái)分一杯羹。

六、結(jié)論

當(dāng)前房?jī)r(jià)控制乏力主要緣于對(duì)需求控制不夠，對(duì)于自住性需求目前存在一個(gè)消費(fèi)觀念的“誤區(qū)”，只有買(mǎi)房才能實(shí)現(xiàn)“居住有其屋”。建議控制房?jī)r(jià)從引導(dǎo)務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念入手，買(mǎi)房與租房并舉，同時(shí)變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，讓房子本身由市場(chǎng)來(lái)提供，政府通過(guò)調(diào)節(jié)收入分配的方式改善低收入家庭的居住條件。

參考文獻(xiàn):

[1]馮邦彥李建國(guó)祝建輝:城市房地產(chǎn)泡沫的統(tǒng)計(jì)分析[J].中國(guó)統(tǒng)計(jì)，2006(7）:25-26

[2]張磊鄭丕諤張曄王中權(quán):房地產(chǎn)價(jià)格分析及對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2006(5):147～151

[3]易憲容:如何消解房地產(chǎn)泡沫[J].西部論叢，2005(01):52～53

[4]苗盼張會(huì)新:對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫原因的淺析[J].價(jià)格與市場(chǎng)，2005(11):34～35

[5]竇爾翔何小鋒李洪濤:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的判斷、效應(yīng)及致因分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2006（12）：43-44

[6]郭輝:現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的地價(jià)因素分析[J].南方經(jīng)濟(jì)，2005(8）：31-33

[7]朱麗夏阮文彪:我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的原因分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2006(7）：77～78

[8]刑書(shū)冉:房地產(chǎn)價(jià)格短期影響因素解讀[J].上海房地，2006（9）:15～16

[9]丁成日.中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)“走高”的原因分析[J].城市發(fā)展研究，2006(6）:1～4

[10]郭鷹:從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006(22):224～225

[11]錢(qián)珊:從三個(gè)角度看中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)[J].理論觀察，2006(05):33～34

[12]劉成剛 冀風(fēng)昌:對(duì)未來(lái)1-3年內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本判斷[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005(17):166～167

[13]施建剛唐代中.后調(diào)控時(shí)期上海房?jī)r(jià)走勢(shì)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2006(12）:51-52

[14]王克忠:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，1995

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。