本文為“大學(xué)生創(chuàng)新計(jì)劃大賽”所屬項(xiàng)目

一、便利店及其選址

便利店于20世紀(jì)70年代最先起源于美國，移植到日本后得到飛速發(fā)展。便利店具有以下特征:地址距離消費(fèi)者近，步行購物5分鐘～7分鐘可到達(dá);商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右;商品結(jié)構(gòu)以生活必需品為主體;營業(yè)時(shí)間長，一般在16小時(shí)～24小時(shí);以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。

現(xiàn)代的便利連鎖店要想取得成功，選址是關(guān)鍵。便利店選址的重要性體現(xiàn)在:經(jīng)營是長期的，店址一經(jīng)選定，需要投入大量固定成本;店址是確定經(jīng)營目標(biāo)和指定經(jīng)營策略的重要依據(jù);企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢(shì)。

便利店的發(fā)展在國外發(fā)達(dá)國家已經(jīng)比較成熟。在中國，便利店只在沿海大中城市獲得一定的發(fā)展，在內(nèi)地（如武漢）的發(fā)展并不順利。在武漢，大多便利店的經(jīng)營狀況處于低谷。鑒于此，眾多學(xué)者對(duì)武漢便利店發(fā)展的條件、現(xiàn)狀進(jìn)行了相應(yīng)的分析。本文在其研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外零售企業(yè)選址理論，對(duì)武漢市便利店的選址情況進(jìn)行定性與定量結(jié)合的分析。

二、零售店選址的相關(guān)理論

1.商圈分析理論。零售店的選址最關(guān)鍵的是對(duì)商圈的分析。商圈是指以商店所在地為中心，向四周擴(kuò)展，構(gòu)成的一定輻射范圍，并能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。在國外零售管理中，以零售飽和理論、霍夫模型以及中心地帶理論等為代表的商圈理論較為成熟。

(1)定性分析理論。德國的沃特·克利斯特勒提出中心地帶理論，該理論提到一個(gè)觀點(diǎn)，即經(jīng)營生活必需品的商店需數(shù)量多且距離上靠近消費(fèi)者;經(jīng)營選擇性較強(qiáng)的非日常生活必需品的商店，必須從較遠(yuǎn)處吸引顧客。顯而易見，便利店屬于經(jīng)營生活必需品的業(yè)態(tài)。故其在選址上應(yīng)靠近消費(fèi)者，擁有較大的消費(fèi)人群才是上策。

(2)定量分析理論。

①零售飽和指數(shù)理論該理論通過計(jì)算某一地區(qū)內(nèi)零售飽和指數(shù)的大小，來確定該地區(qū)零售店鋪數(shù)量的情況，進(jìn)而確定是否適合開店。其公式如下:IRS=(C×RE)/ RF。

式中:IRS———某區(qū)域某類商品的零售飽和指數(shù);C———該區(qū)域的購買某類商品的潛在顧客數(shù);RE———該區(qū)域每個(gè)顧客對(duì)某類產(chǎn)品或勞務(wù)的平均購買額;RF———某種經(jīng)營某類商品或勞務(wù)的店鋪現(xiàn)有營業(yè)面積。

該理論主要揭示一商圈中某類商品或服務(wù)與需求相比的飽和程度，進(jìn)而說明某一商圈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)對(duì)投資者的吸引程度 。顯然，零售飽和指數(shù)越高，意味著店鋪的商圈范圍越大，從而意味著零售經(jīng)營機(jī)會(huì)和成功的可能性也就越大，進(jìn)而可以作為新店鋪選址的重要候選地。

②霍夫模型美國學(xué)者戴維.霍夫提出了測(cè)定店鋪商圈的計(jì)量模型。該模型建立的基礎(chǔ)是一個(gè)店鋪對(duì)顧客的吸引力主要決定于店鋪的規(guī)模和顧客到店鋪的距離。公式如下:

式中:Aij為店鋪j對(duì)顧客i的吸引力;Sj為店鋪j的規(guī)模;Dij為顧客i到店鋪j的距離或花費(fèi)的時(shí)間;a 為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b 為顧客對(duì)距離和花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。

通過霍夫模型我們看出，對(duì)于便利店這種以方便、快捷的提供給顧客各類必需品為特色的零售業(yè)態(tài)，各店鋪規(guī)模幾乎沒有差異。所以，該參數(shù)不適用于計(jì)量便利店的吸引力大小。可以考慮用店鋪銷售商品種類或是店鋪商品的應(yīng)急性來替代該參數(shù)，從而可繼續(xù)使用霍夫模型計(jì)算便利店商圈。

零售飽和理論、霍夫模型以及中心地帶理論都是以零售店為研究對(duì)象的商圈分析理論，它們對(duì)便利店這種以“小、靈、便”為特點(diǎn)的新興業(yè)態(tài)的選址也有很重要的的指導(dǎo)意義。

2.零售店選址分析方法。零售店選址分析包括三個(gè)層次：一是地區(qū)分析，確定店鋪將要進(jìn)入的地區(qū);二是商業(yè)區(qū)分析，確定店鋪進(jìn)入所在地區(qū)的商業(yè)區(qū);三是具體位置分析，確定店鋪選址的具體地點(diǎn)。

(1)地區(qū)分析。地區(qū)是指能夠影響零售店經(jīng)營的較大的空間范圍，它可能是一個(gè)國家或一個(gè)城市。地區(qū)分析主要包括需求預(yù)測(cè)、購買力流入和流出額的預(yù)算、政府政策以及可能開設(shè)的店鋪數(shù)量等內(nèi)容。地區(qū)分析是零售店選址的第一步，也是關(guān)鍵的一步，因?yàn)榈貐^(qū)的環(huán)境與條件將決定店鋪經(jīng)營的發(fā)展前景。

(2)商業(yè)區(qū)分析是指對(duì)一個(gè)地區(qū)的不同類型的商業(yè)區(qū)的規(guī)模、形狀和特點(diǎn)進(jìn)行分析，從而確定店鋪選址區(qū)位。商業(yè)區(qū)類型大體包括:中心商業(yè)區(qū)、副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)、購物中心、獨(dú)立店區(qū)等。

(3)具體位置分析包括顧客情況、地理環(huán)境和經(jīng)營效益的分析評(píng)估。

顧客情況分析是指對(duì)店鋪所能吸引的顧客的結(jié)構(gòu)類型和數(shù)量的分析。包括對(duì)顧客的類型、家庭狀況、購買力和顧客流量和人口密度等多種因素的分析。

地理環(huán)境分析主要是指對(duì)店鋪所處地點(diǎn)的交通條件和地理位置的分析。店鋪應(yīng)盡量選擇臨街處以及一些大型公共場(chǎng)所的迎面處，盡可能選在三面或兩面臨街，即“金角銀邊”，這樣容易吸引顧客來店。

經(jīng)營效益評(píng)估是指對(duì)店鋪未來經(jīng)營效益進(jìn)行評(píng)估。主要是評(píng)估潛在顧客人群量、客流量、光顧商店的人數(shù)、每筆交易的平均購買量等，進(jìn)而預(yù)測(cè)經(jīng)營效益以決定是否在該地點(diǎn)開店。

三、武漢市便利店選址透視

素有“九省通衢”之稱的武漢，歷來都是商家必爭(zhēng)之地。便利店雖已登陸江城數(shù)年，但其發(fā)展卻舉步維艱。一般認(rèn)為發(fā)展便利店的條件是該地區(qū)GDP達(dá)到人均3000美元，此時(shí)是導(dǎo)入便利店的時(shí)機(jī)。武漢市2004年末人均GDP已經(jīng)達(dá)到3072美元，已具備發(fā)展便利店的條件。

據(jù)了解，武漢最早的便利店出現(xiàn)在10年前。1997年，“好來西”在漢投資100多萬元開店10家，一年后全部關(guān)閉;2001年揚(yáng)子江牛奶公司開始涉足便利店，到2003年開店9家。目前，武漢大型零售企業(yè)中百集團(tuán)也已大力發(fā)展便利店。中百便利店從2004年的280家發(fā)展到了2005年的326家，其中包括本土化的便利店——便民連鎖超市。

武漢市大多便利店存在共同的弊端。為了率先嘗到這塊“奶酪”的甜味，便利店如雨后春筍，在短時(shí)間內(nèi)遍布武漢市，而其中多數(shù)店面均未經(jīng)過全面周到的選址分析。許多便利店在開業(yè)不到一年的時(shí)間都紛紛以倒閉告終。然而在選址方面，武漢市便利店中不乏正面的典型，即被中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)認(rèn)定為武漢本土化的便利店——中百便民超市。

1.中百便民超市選址分析。中百便民超市從2004年的280家發(fā)展到了2005年的326家，到2006年末，中百便民超市已經(jīng)發(fā)展至500家左右。在武漢市多數(shù)便利店紛紛倒閉的時(shí)候，中百便民超市卻在門店數(shù)量上保持上升的趨勢(shì)，這與中百便民超市的選址策略相關(guān)。

(1)商圈評(píng)估。中百便民超市店面在選址時(shí)都經(jīng)過嚴(yán)密的商圈分析。據(jù)調(diào)查，國際上比較成熟的便利店其商圈通常以商店所在點(diǎn)為中心的半徑為300米范圍內(nèi)，每一店鋪的目標(biāo)人口在2600人～3000人之間或800左右戶家庭，中百店址的商圈基本符合這些指標(biāo)。為力求最大的目標(biāo)市場(chǎng)，中百便民超市綜合分析商圈內(nèi)的人口分布狀況，以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)營效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，選定合適的地點(diǎn)開店，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（2）店址選擇。中百對(duì)店鋪的具體位置進(jìn)行分析和選擇，通過對(duì)交通條件、客流、競(jìng)爭(zhēng)店鋪以及地形特點(diǎn)等方面進(jìn)行綜合分析確定店鋪選址。從中百便民超市的分布可以看出，門店選擇開設(shè)地點(diǎn)總是處在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購買商品。在武昌主要分布在解放路和民主路及和平大道等幾條主干路，在漢口主要分布在江漢路、勝利路及中山大道等。從分布上看，中百便民店已經(jīng)把住了武漢各地區(qū)的消費(fèi)終端，鞏固了其在零售業(yè)中的堅(jiān)實(shí)地位。

中百便民超市通過“金角銀邊”的商業(yè)布點(diǎn)戰(zhàn)略，深入居民小區(qū)和大中專院校。另外，為了占據(jù)更多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，中百陸續(xù)在人口流量大如部隊(duì)、學(xué)校、監(jiān)獄等地開店。中百便民超市雖然還不是真正意義的便利店，但具有以上發(fā)展便利店的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的認(rèn)定，中百便民超市算是發(fā)展不錯(cuò)的本土便利店。

2.武漢便利店選址存在的問題。武漢市便利店曾一度呈遍地開花之勢(shì)，然而其中大多“花”只一現(xiàn)即謝。通過網(wǎng)絡(luò)記載和實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)先前的很多便利店已經(jīng)不再存在，如魯磨路的大百步便利店、臺(tái)北路的揚(yáng)子江便利店等。仔細(xì)分析，導(dǎo)致這些經(jīng)營不善的便利店迅速倒閉的直接原因就是其在選址方面存在很大的隱患。

(1)商圈內(nèi)人口極少。如果便利店商圈內(nèi)人口在1500人以下，此店鋪應(yīng)擯棄，這意味著商店的固定顧客過少，從而會(huì)影響到銷售額。而武漢大多便利店在店鋪選址時(shí)未進(jìn)行細(xì)致的商圈分析，盲目開店導(dǎo)致經(jīng)營不下去。

(2)店鋪的形狀不規(guī)則。長方形或是正方形的商場(chǎng)比較適合便利店的經(jīng)營，如果選址時(shí)門店的形狀不規(guī)則， 那么在一個(gè)本來營業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會(huì)增加顧客選購商品的時(shí)間，降低對(duì)顧客來店購物的吸引。

(3)車站附近的店鋪不在“回歸動(dòng)線”內(nèi)。所謂“回歸動(dòng)線”是指上車與下車的客流必須經(jīng)過商店門口的移動(dòng)路線。如果商店的位置不在這條移動(dòng)路線之內(nèi)，即使商店緊靠車站，也會(huì)使來店的客流受到影響。

(4)車流的動(dòng)線很少。車流的動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如處在十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪其車流動(dòng)線有4條(東、西、南、北4個(gè)移動(dòng)方向的路線)，而處在單向車道馬路的商店則只有一條動(dòng)線。商店所在的位置車流的動(dòng)線很少，則意味著商店的流動(dòng)顧客會(huì)受影響。

(5)不能設(shè)店招與燈箱的店址。商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會(huì)大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。

在肯定武漢中百便民超市經(jīng)營業(yè)績(jī)的同時(shí)，我們也看到中百便民超市少數(shù)店鋪的選址也存在不足之處。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)報(bào)道，2003年位于武漢市原馬祖路、原華農(nóng)、湖工、臺(tái)北路等7家中百便民超市關(guān)店，而主要原因是這些店鋪的選址不當(dāng)。至今，武漢中百便民超市在保持利潤增長趨勢(shì)的同時(shí)，仍存在部分門店被迫關(guān)店的問題，其原因歸納如下:

①選址時(shí)未合理預(yù)測(cè)未來城市規(guī)劃，由規(guī)劃導(dǎo)致客流量驟然減少，致使門店經(jīng)濟(jì)效益不佳，甚至難以維持。

②少數(shù)網(wǎng)點(diǎn)布局過密，而人流量是有限的，導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益不佳，而不得不關(guān)閉其中若干門店。

③為深入社區(qū)而將店鋪選址在寸土寸金的地帶，高昂地價(jià)或租金使店鋪經(jīng)營成本過高，而導(dǎo)致效益不佳。

四、結(jié)論與總結(jié)

便利店的優(yōu)勢(shì)在于“便利”，因而，選擇合適的店址非常重要，這是便利店成功的最重要的因素。

便利店選址的核心是保證商圈內(nèi)的客流量，即商圈內(nèi)要有足夠的人口。一般情況下，商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000人以上的生活人口存在(徒步5分鐘～7分鐘之內(nèi))。便利店選址的關(guān)鍵是要位于有利的具體位置。店址應(yīng)選擇在車流的動(dòng)線較多、店鋪可見度高的地方。店鋪的形狀應(yīng)為長方形或正方形，不規(guī)則的面積很難合理地安排商品陳列，會(huì)增加顧客選購商品的時(shí)間。

武漢市本土化便利店——中百便民超市在店鋪選址方面通過對(duì)商圈類型、客流量、消費(fèi)能力、動(dòng)線性、可視性等諸多因素的綜合評(píng)估分析，做出科學(xué)、理性的選址決策，進(jìn)而也取得很可觀的經(jīng)營業(yè)績(jī)，為武漢市便利店樹起一面旗幟。

從整體上講，武漢市大多數(shù)便利店在選址上未經(jīng)過科學(xué)的分析，這也直接成為限制其發(fā)展的瓶頸，甚至成為其倒閉的隱患。然而通過調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，武漢市的人均GDP、人均收入及消費(fèi)水平等指標(biāo)均已達(dá)到大規(guī)模發(fā)展便利店的水平。相信隨著武漢便利店選址以及整體運(yùn)作優(yōu)化，這種“便利”的新興業(yè)態(tài)會(huì)越來越被更多的人喜愛，成為現(xiàn)代都市生活中不可缺少的部分;這塊新的“奶酪”也必將讓人們嘗到便利生活的甜味。

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注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文?！?/p>