李昌平（河北大學(xué)中國鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心，“三農(nóng)”問題研究專家）:當(dāng)前的土地制度是建國以來最壞的制度

《看世界》:請問政府的土地壟斷造成了房地產(chǎn)市場上的哪些矛盾？

李昌平:我主張廢除征地制度，重構(gòu)土地制度:第一，建立農(nóng)地農(nóng)用交易制度。農(nóng)地在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，只許在農(nóng)民之間交易，只能用于農(nóng)業(yè);第二，農(nóng)轉(zhuǎn)非制度。農(nóng)地依法（規(guī)劃）轉(zhuǎn)為非農(nóng)地，一半歸農(nóng)民，一半歸政府。但政府的這一半土地只能用于建學(xué)校、醫(yī)院、馬路、公園、農(nóng)民工和居民廉租屋等公益事業(yè);第三，非農(nóng)用地交易制度，農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非獲得的土地，可以直接入市交易，也可以自主開發(fā)，增值收益要依法納稅。如果閑置，要征收土地閑置稅。如果這樣構(gòu)建土地制度，政府的收入不僅不會(huì)少，而且還會(huì)增加，人民的福利也會(huì)大大增加，農(nóng)民的土地收入也會(huì)大幅增長。這樣也很公平。不會(huì)再有征地矛盾和失地問題。

《看世界》:當(dāng)前的土地制度曾經(jīng)在歷史上有何進(jìn)步，當(dāng)下又有哪些缺陷？

李昌平:當(dāng)前的土地制度是建國以來最壞的制度。建國以來的土地制度，1977年～1988年相對較好，農(nóng)民收100斤谷子，只交5斤;農(nóng)民分享土地非農(nóng)用的大部分增值收益?，F(xiàn)在土地制度的主要缺陷:第一，憲法賦予農(nóng)民土地主體的資格被《土地管理法》剝奪，農(nóng)民土地成為“列強(qiáng)”瓜分的“殖民地”;第二，土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非制度”——征地制度，本質(zhì)上就是強(qiáng)征暴斂，黑了政府的形象;第三，土地增值收益全民享有，是建立均富社會(huì)的基石，現(xiàn)在是少數(shù)人占有土地增值收益，社會(huì)必然兩極分化。

《看世界》:成都重慶的土地新政，有沒有可能對當(dāng)前的土地制度產(chǎn)生改革啟示？以后會(huì)不會(huì)應(yīng)用到商品房用地上來，而降低當(dāng)前中國的瘋狂的房價(jià)，同時(shí)又讓農(nóng)民獲利？

李昌平:土地制度改革可能要看廣東了?；巨r(nóng)田以外的集體土地直接入市，要靠廣東進(jìn)一步努力。基本農(nóng)田現(xiàn)階段只能準(zhǔn)許在農(nóng)民之間交易。土地產(chǎn)權(quán)充分實(shí)現(xiàn)，還依賴于農(nóng)村金融市場的開放，廣東具有開放農(nóng)村金融的基礎(chǔ)。

《看世界》:如果小產(chǎn)權(quán)房能夠合理存在，請問您認(rèn)為會(huì)對中國的房地產(chǎn)市場和土地制度造成什么樣的影響？

李昌平:小產(chǎn)權(quán)房合理存在的話，中國就有了真正意義上的居民住房市場。任志強(qiáng)的貴族房地產(chǎn)市場也會(huì)有發(fā)展，只是投機(jī)套利功能會(huì)受到約束，房地產(chǎn)的暴發(fā)戶會(huì)少一些。我相信，政府的宏觀調(diào)控會(huì)變得有效得多。

小產(chǎn)權(quán)房的合理存在，實(shí)際上是落實(shí)憲法規(guī)定的“土地農(nóng)民集體所有制”。要說明的是，土地農(nóng)民集體所有制，不是公有制，是民有制。土地回歸民有制，應(yīng)該是主張市場經(jīng)濟(jì)的人都不反對的。現(xiàn)在的征地制度，實(shí)際上是否定“土地農(nóng)民集體所有制”的，暗含 “土地國有制”，征地制度是違反憲法的。廢除“征地制度”，從小產(chǎn)權(quán)房合理化開始。廢除“征地制度”，任志強(qiáng)應(yīng)該是支持的。

張琦（北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長）:小產(chǎn)權(quán)房是國家進(jìn)行改革的一個(gè)契機(jī)。首先，我們國家的土地制度存在城市和鄉(xiāng)村極其不公平的現(xiàn)象，城市土地是國有的，可以出讓、轉(zhuǎn)讓;農(nóng)村土地是集體所有，為什么就不能出讓、轉(zhuǎn)讓呢？就是說所有權(quán)本身就造成了不公平。所以我認(rèn)為，現(xiàn)在國家應(yīng)該考慮在城市與農(nóng)村之間的權(quán)力和制度公平性方面的改革。但同時(shí)我們要進(jìn)行法律制度的完善，讓集體土地進(jìn)入市場時(shí)能夠合法化，而不是現(xiàn)在這樣硬闖著紅燈來進(jìn)行。從整個(gè)制度的改革來看，在各種合法和不合法的博弈中，國家會(huì)不斷認(rèn)識到改革的這種趨勢。

葉檀（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員）:現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房在有些地方遭到了非常嚴(yán)厲的清理，可見小產(chǎn)權(quán)房非常厲害地觸動(dòng)了房地產(chǎn)的深層結(jié)構(gòu)和利益群體。對政府來說，小產(chǎn)權(quán)房是灰色地帶，違反了政府規(guī)劃。但小產(chǎn)權(quán)房有非常大的合理性，我覺得小產(chǎn)權(quán)房可以用來實(shí)驗(yàn)一下當(dāng)前的土地制度，但是它現(xiàn)在還不是一個(gè)市場行為，因?yàn)槠鸫a要有非常多的交易，才能說是市場行為。如果小產(chǎn)權(quán)房真正出來，意味著我們的房地產(chǎn)這所有的一套價(jià)格體系和規(guī)則全部是零了。所以完全可以理解小產(chǎn)權(quán)房為什么會(huì)是當(dāng)前這種命運(yùn)了，因?yàn)樗鼛淼臎_擊甚至比個(gè)人集資建房大得多。

郭曉武（廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）:集體土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)探索多年了，到現(xiàn)在也沒有明確的說法，當(dāng)然這種探索還是有積極意義的。對于通過集體土地進(jìn)入城市商品房市場不必抱樂觀的情緒。因?yàn)?，第一，城市土地資源的稀缺性就體現(xiàn)在其區(qū)位的不可替代性，城市人不可能都搬到農(nóng)村生活;第二，即便允許入市，其供應(yīng)量也必然會(huì)受到限制，防止造成土地資源大量流失，農(nóng)民喪失生活來源，城市環(huán)境進(jìn)一步惡化的嚴(yán)重后果;第三，考慮到對目前房價(jià)的嚴(yán)重沖擊，政府也不會(huì)輕易開閘放水，房地產(chǎn)調(diào)控的核心是穩(wěn)定，不是大起大落。我個(gè)人認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、順應(yīng)市場現(xiàn)實(shí)需要，不應(yīng)簡單地粗暴行政干預(yù)，不能不給說法就禁止。建議對符合規(guī)劃要求的小產(chǎn)權(quán)房，通過征收稅收和土地出讓金的方式使之正式合法化，以保護(hù)交易雙方的利益，維護(hù)市場秩序穩(wěn)定。