摘要：基于市場(chǎng)一般均衡價(jià)格的存在性，均衡價(jià)格使供需保持平衡的理論。從定量方面分析寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需總量、結(jié)構(gòu)比例情況，建立供需總量、結(jié)構(gòu)均衡之間的數(shù)量動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系；通過(guò)容積率計(jì)算土地供給總量；為寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控做一些基礎(chǔ)工作。
　　關(guān)鍵詞：寫(xiě)字樓物業(yè)；供需總量；結(jié)構(gòu)均衡；容積率
　　
　　為把握寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)從而建立良好的寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，特別是土地市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的資源保障，在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)價(jià)值。了解寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需，進(jìn)而控制土地供應(yīng)總量。使寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)。保證貸款安全、降低金融風(fēng)險(xiǎn)，防止金融危機(jī)。為宏觀調(diào)控寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)提供參考依據(jù)。
　　
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給概述
　　
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給的內(nèi)涵可以從宏觀和微觀兩個(gè)層次進(jìn)行把握。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，所謂寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給指的是寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)總供給量，是指在某一時(shí)期內(nèi)，在某一價(jià)格水平的情況下，全社會(huì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給的總量，分實(shí)物總量和價(jià)值總量，由寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的供給量之和構(gòu)成。從微觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給是指生產(chǎn)者在某一特定的時(shí)期內(nèi)和某一價(jià)格水平條件下愿意而且能夠提供的某一地區(qū)和品種的寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)商品量。這里寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的供給量是指特定地區(qū)的市場(chǎng)供給。
　　土地的供給可分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給也被稱為大地的物理供給或?qū)嵨锕┙o，是指自然界為人類所提供的天然土地，也就是地球供給人類的土地相對(duì)固定數(shù)量。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指經(jīng)過(guò)人類投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給，所以，土地經(jīng)濟(jì)供給是可變的，也是一種有效供給。土地供應(yīng)總量的內(nèi)涵是非常豐富的，不僅有遠(yuǎn)期的，而且有短期的，遠(yuǎn)期總量是土地利用總體規(guī)劃，短期總量是土地供應(yīng)年度計(jì)劃；不僅有增量的，而且有存量的，增量是土地利用年度計(jì)劃，主要農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地計(jì)劃，存量是已有的建設(shè)用地；不僅有總體總量，而且有結(jié)構(gòu)總量，總體總量是每個(gè)時(shí)期能夠進(jìn)入市場(chǎng)的總量，結(jié)構(gòu)總量是不同用途土地的總量；不僅有政府掌握的供應(yīng)總量，而且有企業(yè)掌握的土地總量，政府掌握的供應(yīng)總量是政府能夠向市場(chǎng)提供的土地總量，企業(yè)掌握的土地總量是企業(yè)可以將這些投放到市場(chǎng)的總量。城市政府只有充分了解不同總量的意義和聯(lián)系，才能制定相關(guān)的政策控制土地進(jìn)入土地市場(chǎng)的總量。
　　房屋的供給分短期供給與長(zhǎng)期供給。房屋的供給是某一特定時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)上可供出售的房屋的數(shù)量總和，由新建房屋和以前年度積累的存量房屋構(gòu)成。它的供給在短期內(nèi)相對(duì)于需求的變化往往是滯后的，缺乏彈性的；長(zhǎng)期供給是有彈性的。房屋短期供給與長(zhǎng)期供給的關(guān)系以出租普通住宅為例進(jìn)行說(shuō)明。市場(chǎng)對(duì)普通住宅的需求決定普通住宅出租市場(chǎng)上的租金水平，而租金、實(shí)際市場(chǎng)利率水平和折舊率一起決定普通住宅市場(chǎng)價(jià)格，普通住宅價(jià)格的高低決定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)商新建普通住宅的數(shù)量，即房屋的增量。
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給的特性：一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性；土地供給的剛性；滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性；時(shí)期性。
　　影響寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給總量變化、結(jié)構(gòu)變化的主要因素：價(jià)格因素、開(kāi)發(fā)成本、政策導(dǎo)向因素、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、利潤(rùn)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
　　
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)需求概述
　　
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)需求的內(nèi)涵是指在一定的時(shí)期內(nèi)，在某一價(jià)格水平下，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)者在市場(chǎng)上所愿意且能夠購(gòu)買的寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)量。
　　對(duì)土地的需求總的來(lái)說(shuō)可以分為農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求。在非農(nóng)業(yè)用地的需求中，城鎮(zhèn)用地需求是主要的部分，對(duì)城鎮(zhèn)土地的需求是一引致需求。土地在寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是作為一種生產(chǎn)要素投入，人們對(duì)土地的需求是因?yàn)槿藗冃枰≌?、廠房、辦公場(chǎng)所等。
　　房屋的需求可以分為對(duì)城鎮(zhèn)居住用房的需求和對(duì)城鎮(zhèn)非居住用房的需求。城鎮(zhèn)居住用房是供人們生活居住用的所有房屋，包括住宅、公寓、別墅等，其需求是指在一定的購(gòu)買力和價(jià)格水平相適應(yīng)的住宅購(gòu)買量。對(duì)居住房屋來(lái)說(shuō)，由于普通住宅是為了滿足居民的基本居住需要的，其需求收入彈性較大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，為滿足高收入階層的高檔物業(yè)的需求收入彈性則較小。非居住用房是供生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公用的一切房屋總稱，對(duì)該種物業(yè)的需求與人們對(duì)該種物業(yè)所提供的商品和服務(wù)的需求是相一致的。這種一致性并不是體現(xiàn)在總量上，而是體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上，社會(huì)總需求增加并不意味著對(duì)所有類型物業(yè)的需求都會(huì)增加。
　　
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供求均衡分析
　　
　　1、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的總量均衡
　　供給與需求的初始均衡。研究寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需運(yùn)動(dòng)是以非均衡理論為基礎(chǔ)的，由于寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的供給和需求都是動(dòng)態(tài)的，在不停的變化之中，所以，供需雙方的均衡是相對(duì)的、有條件的，而非均衡則是絕對(duì)的、常見(jiàn)的，但其趨勢(shì)是均衡的。
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給與需求的總量均衡，是指寫(xiě)字樓物業(yè)市--場(chǎng)商品在某一價(jià)格水平上，開(kāi)發(fā)商所愿意供給的總量與購(gòu)買者所愿意需求的總量正好相等。
　　需求與供給變動(dòng)及其市場(chǎng)均衡。競(jìng)爭(zhēng)性房屋生產(chǎn)者和消費(fèi)者愿意出售和購(gòu)買數(shù)量的多少是隨著他們接受和支付的價(jià)格水平的波動(dòng)而變化的，但價(jià)格以外的其他變量也對(duì)供給和需求產(chǎn)生作用。這些變量因素的變化將使供給和需求發(fā)生不平衡，使市場(chǎng)中的供給和需求從一個(gè)均衡點(diǎn)移動(dòng)到另一個(gè)均衡點(diǎn)。
　　2、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)均衡
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是指寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)部各類及其相互間的關(guān)系，也被稱為寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。從市場(chǎng)角度可分為供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)稱寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
　　(1)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)是指在一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)商面市的各類物業(yè)及其相互間的比例關(guān)系，其總量包括一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)商被批準(zhǔn)預(yù)售、正在施工的期房和已竣工待售的現(xiàn)房。
　　計(jì)算各類物業(yè)市場(chǎng)供給的絕對(duì)量公式為：
　　S=A+B+地的供給總量公式：
　　土地供應(yīng)總面積=各類用C+E
　　式中：A為當(dāng)期開(kāi)工(房屋封頂)被批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積；B為往期開(kāi)工，當(dāng)期未竣工仍在預(yù)售的施工面積；C為當(dāng)期竣工的待售面積(含待出租面積)；E為往期積累的待售存量面積(含待出租面積)。i為1，2，3，4分別表示住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房和其他用房類別。
　　則可粗算出土房總建筑面積(∑S)/各類用房加權(quán)平均容積率(R)
　　式中：各類用房建筑面積，可根據(jù)各類用房的標(biāo)準(zhǔn)、要求或定額進(jìn)行預(yù)測(cè)；容積率，依據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃部門的要求確定。而
　　R=∑WR
　　其中：R為各類物業(yè)的容積率，i為1，2，3，4分別表示住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房和其他用房類別
　　或者 土地供應(yīng)總面積=∑(S/R)
　　計(jì)算一定時(shí)期某類物業(yè)供給量占物業(yè)總供給量的權(quán)重公式為：
　　W=S/∑S
　　其中：W為某類物業(yè)供給量權(quán)重；S為某類物業(yè)供給量；∑S為各類物業(yè)供給總量。
　　(2)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)是指在一定時(shí)期內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的各類消費(fèi)者在特定的預(yù)算約束條件下愿意購(gòu)買的各類物業(yè)及其數(shù)量比例關(guān)系。寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)可大致用一定時(shí)期內(nèi)各類物業(yè)銷售量在物業(yè)銷售總量中所占的比重來(lái)衡量。計(jì)算某類物業(yè)的近似需求量公式：
　　D=U+L
　　式中：D為某類物業(yè)需求量；U為當(dāng)期開(kāi)工并已預(yù)售或預(yù)租的數(shù)量；L為現(xiàn)房銷售或出租量。
　　一定時(shí)期某類物業(yè)市場(chǎng)需求量占物業(yè)市場(chǎng)總需求量的比重的計(jì)算公式：
　　Q=D/∑D
　　其中：Q為某類物業(yè)需求量比重；S為某類物業(yè)需求量；∑S為各類物業(yè)需求總量。
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的特征：地域性、動(dòng)態(tài)性、供給結(jié)構(gòu)的隱藏性、需求結(jié)構(gòu)的外顯性、市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的替代性。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控
　　
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。
　　1、房地產(chǎn)業(yè)總量調(diào)控目標(biāo)
　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度的確定。房地產(chǎn)業(yè)可用它的增加值、增加值增長(zhǎng)率、增加值占GDP比重分別表示房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度和水平。國(guó)外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度之比為1:0.7(或1.4:1)，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的10％左右較為合理。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)額度的確定。當(dāng)房地產(chǎn)投資占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資不足10％，占當(dāng)年GDP不足5％時(shí)，市場(chǎng)感覺(jué)投資不足；當(dāng)超過(guò)固定資產(chǎn)投資的15％、GDP的5％時(shí)，市場(chǎng)感覺(jué)是房地產(chǎn)產(chǎn)品供過(guò)于求，空置逐年增多。由此可以推斷，我國(guó)房地產(chǎn)投資xxNwRIL0XLLoAbn/CUoctWlcRG5OxQyGeAkcYYxucxc=占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資比重在10％-15％，占當(dāng)年GDP的比重5％，或略高一些可能是房地產(chǎn)投資的合理比重。
　　寫(xiě)字樓投資增長(zhǎng)的確定。寫(xiě)字樓投資占房地產(chǎn)投資的多少，寫(xiě)字樓投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的趨勢(shì)是一致的且高度相關(guān)，寫(xiě)字樓投資與GDP也高度相關(guān)。
　　2、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)的宏觀調(diào)控途徑與措施
　　調(diào)控寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)總量的實(shí)施途徑為：當(dāng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)部供求平衡而寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供給總量和需求總量應(yīng)同時(shí)調(diào)控；當(dāng)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)部供求不平衡，同時(shí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不協(xié)調(diào)時(shí)，視具體情況在寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，或調(diào)控供給總量，或調(diào)控需求總量，或供給總量與需求總量同時(shí)調(diào)控。
　　寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)業(yè)總量調(diào)控實(shí)施方式主要有市場(chǎng)機(jī)制自行調(diào)節(jié)和政府干預(yù)兩種方式。當(dāng)供求關(guān)系極不平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)時(shí)，在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控；當(dāng)供求關(guān)系在一定范圍內(nèi)不平衡時(shí)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于協(xié)調(diào)狀態(tài)時(shí)，應(yīng)以市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)為主。
　　
　　結(jié)束語(yǔ)
　　
　　本文對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的供需在總量上、結(jié)構(gòu)比例中的均衡進(jìn)行定量化的計(jì)量，寫(xiě)字樓物業(yè)宏觀調(diào)控目標(biāo)具體數(shù)量關(guān)系，并對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變動(dòng)預(yù)測(cè)。進(jìn)而提出寫(xiě)字樓物業(yè)宏觀調(diào)控途徑與措