“娛樂帶動(dòng)銷售”一個(gè)奇妙的營銷種子從7年前開始萌芽
　　
　　沈輝庭說他從小就做生意。他在臺(tái)灣上國小的時(shí)候就會(huì)牽頭給同學(xué)們買便當(dāng)，因?yàn)橛械臅r(shí)候?qū)W校的飯不好吃。一個(gè)50塊錢的便當(dāng)他可以掙5塊錢。那時(shí)他12歲。
　　他這樣做并不是家里缺錢。因?yàn)樗桥_(tái)灣威京集團(tuán)董事長沈慶京的長子。
　　
　　一個(gè)思路從7年前開始
　　
　　2007年8月8日，2008名古箏手在揚(yáng)州京華城“生活廣場”演奏，拉開了揚(yáng)州迎奧運(yùn)的序幕，同時(shí)也創(chuàng)下了一項(xiàng)新的吉尼斯記錄。
　　生活廣場為揚(yáng)州市民提供了一個(gè)集體娛樂的空間。沈輝庭說，他要把它打造成“市民的客廳”。
　　沈輝庭說他不愿意做被人看不起的第二代。22歲在美國Lehigh University 大學(xué)畢業(yè)以后，先后在兩家國際知名公司工作了半年，之后沈輝庭開始“下鄉(xiāng)深造”。
　　返回臺(tái)灣后，沈輝庭進(jìn)入了美國第二大影院——喜滿客劇院。這家公司是他父親沈慶京和喜滿客公司共同出資經(jīng)營的。但是在這里，沈輝庭是從做賣票員開始的。他說，我不僅賣過票，還賣過熱狗和爆米花。因?yàn)樗浪麑硪?jīng)營的是整個(gè)公司，他需要了解公司每一個(gè)的細(xì)節(jié)是怎樣運(yùn)作的，會(huì)遇到什么樣的問題，只有了解后才會(huì)知道該如何去解問題。
　　
　　最重要的事，因?yàn)橄矟M客本身是家為市民提供娛樂的公司，“娛樂帶動(dòng)銷售”，沈輝庭式的銷售思維就是從那個(gè)時(shí)候萌芽的。
　　事隔1年，今年30歲的沈輝庭已經(jīng)成了揚(yáng)州京華城中城置業(yè)有限公司的執(zhí)行董事。
　　沈輝庭大學(xué)選修的是“信息管理”。而現(xiàn)在，沈輝庭在京華城負(fù)責(zé)的是工程管理、成本管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)。你很難想象怎樣才可以把它們結(jié)合起來。
　　沈輝庭說，他所做的一切工作都是為銷售做前期準(zhǔn)備?！皧蕵穾?dòng)銷售”，就是要將一切建筑形式有機(jī)的和未來結(jié)合起來。
　　目前的京華城Living Mall全館有六大娛樂展銷場地，包括北側(cè)的京華廣場、東側(cè)的JJ玩樂園、南側(cè)的時(shí)尚廣場、3F東北角的青春園地以及位于館內(nèi)一樓的亞洲最大、占地5000平米的中庭中央廣場和亞洲第一“室內(nèi)48米挑空的空中舞臺(tái)”，全年將舉辦1400場娛樂展銷活動(dòng)及52場精品展銷。由此可見，沈輝庭以“娛樂帶動(dòng)銷售”的“野心”。
　　
　　被老沈派往內(nèi)地的“欽差”
　　
　　“腰纏十萬貫，騎鶴下?lián)P州”，這句出自南朝宋人的名句，描述的正是當(dāng)時(shí)揚(yáng)州的繁華景象。雖然揚(yáng)州已經(jīng)不是昔日的揚(yáng)州，但是今日國內(nèi)的地產(chǎn)繁榮景象也足以吸引外來資金的進(jìn)入，包括臺(tái)商。
　　說到這個(gè)問題時(shí)，沈輝庭說，他們不過是“回家做點(diǎn)事”。雖然是在電話那頭，但是你可以感受到話里真實(shí)的動(dòng)容。
　　沈輝庭是福建人紹安人。他父親在多年前去了大陸，可是在多年后還是想回來。
　　此外，創(chuàng)辦中新紡織的鮑老先生，在父親沈慶京創(chuàng)業(yè)的道路上起了非常重要的作用，既是恩人，更是恩師，提攜著他父親一步步創(chuàng)立了自己的事業(yè)?？梢哉f，沒有鮑老先生，就沒有沈家的今天。而鮑老先生的故鄉(xiāng)正是揚(yáng)州高郵。選擇揚(yáng)州作為項(xiàng)目的起始點(diǎn)，也表明他們懷著一顆感恩的心。同時(shí)他們也希望自己可以做出一點(diǎn)事，讓別人知道他們“沈姓”，讓他們的下一代甚至世世代代可以以此為榮。因?yàn)樯蛐赵跉v史上也沒有出過什么有名的人。
　　你很難相信，這樣的話出自一個(gè)30歲的人之口。
　　“臺(tái)灣的傳統(tǒng)文化的保留可能要比內(nèi)地濃一些，每次到過節(jié)的時(shí)候，大家都要去宗廟寺祠去拜一拜?！鄙蜉x庭這樣解釋說。
　　在采訪沈輝庭之前，他剛從臺(tái)灣回來。他說，他現(xiàn)在主要的精力都是在大陸這邊。父親已經(jīng)年邁，經(jīng)不起旅途勞頓。沈輝庭儼然已經(jīng)成了父親老沈派往內(nèi)地的“欽差”。
　　如今沈輝庭在大陸的身份，用他自己的話“我們不是開發(fā)商，我們是城市的運(yùn)營商。我們要幫助揚(yáng)州打造一個(gè)新的城市中心。我們更加注重的是社會(huì)效益，也就是我們提出的9＋1，這些包括吸納勞動(dòng)力、建設(shè)政府公建等等。單以吸納勞動(dòng)力為例，內(nèi)地的公司已經(jīng)從當(dāng)初的3個(gè)人變成了現(xiàn)在的2000人。”
　　
　　補(bǔ)上一代人的課
　　
　　“如果說他們有什么不足的，就是在成本控制和時(shí)間成本的控制上，我們要補(bǔ)他們?nèi)笔У臇|西，很多決策如果都是在精細(xì)的考察之后才進(jìn)行決策，很可能時(shí)機(jī)已喪失?！鄙蜉x庭說，他們這一代有和父輩的不同的地方，比如“大鍋飯”的經(jīng)歷他們就不可能經(jīng)歷，“大鍋飯”無論是在臺(tái)灣還是在內(nèi)地都曾經(jīng)發(fā)生過，無論愿意不愿意，這都是經(jīng)歷的一部分，也是動(dòng)力的一部分。他們?nèi)缃癫豢赡茉俳?jīng)歷那些。但他們學(xué)到了國外更加先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。
　　京華城總面積330萬平方米、住宅面積230萬平米、商業(yè)區(qū)面積100萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目分為十期。對于這樣一個(gè)龐大的工程，作為年輕的第二代該如何駕馭？
　　沈輝庭說，現(xiàn)在商業(yè)區(qū)的一些項(xiàng)目都是臨時(shí)的，以后有可能改變。因?yàn)槭袌鍪遣粩嘧兓模鳛橥鈦碚?，他們不能一下子做出最完善的選擇，所以他們做了一些過渡性的建筑。主要是為了營造整個(gè)社區(qū)的氣氛。一旦社區(qū)的整體面貌確定下來，個(gè)別建筑的性質(zhì)才會(huì)確定下來。
　　除了在經(jīng)營上的靈活性，新一代與父輩的不同還表現(xiàn)在利潤控制方面。
　　“國內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)一般是‘一枝筆’，由一個(gè)人說了算，但是國外現(xiàn)在比較流行的是部門利潤中心制。也就是每一個(gè)部門都是一個(gè)利潤中心。這些部門包括財(cái)務(wù)部。每一個(gè)部門都要進(jìn)行自己的財(cái)務(wù)預(yù)算。”沈輝庭說。
　　每年的預(yù)算都是一定的，如果超出了預(yù)算，公司不再支付額外的資金，要自己去想辦法。各個(gè)部門都是獨(dú)立的利益單位，但是彼此又息息相關(guān)。這就要求各個(gè)部門彼此合作，完成最佳效能的結(jié)合。
　　比如展銷部要做一場展覽，我們有專門的的物管部，他就要和物管部協(xié)調(diào)場地費(fèi)用。如果不合適，他就要想別的辦法。
　　當(dāng)然很多開支并不是真實(shí)的開支，而只是停留在帳面上。但是最終的年終考核會(huì)通過“賬本”考核部分負(fù)責(zé)人一年在利潤分配和掌控上是否合理，以決定相關(guān)的人事調(diào)整。
　　“這在國外已經(jīng)基本實(shí)行，但是內(nèi)地剛剛開始，我們正在試行中。”沈輝庭告訴記者。
　　在這樣的一個(gè)“利潤中心制”的模式下，最重要的可能是部門的合作。
　　在京華城，沈輝庭不是全權(quán)負(fù)責(zé)人，但可以獨(dú)擋一面，但是提到其他的負(fù)責(zé)人他會(huì)很尊重，不僅是尊重同級，更重要的是他也尊重下級。
　　采訪的整個(gè)過程中，他會(huì)不斷提到和他聯(lián)系之后要和萬俊聯(lián)系。萬俊是公司新聞中心的負(fù)責(zé)人。
　　久經(jīng)商場歷練的沈輝庭，雖然剛30歲，但已經(jīng)是深謀遠(yuǎn)慮。他說到現(xiàn)在為止，他最擔(dān)心的事情就是國家的政策會(huì)發(fā)生變化。
　　“宏觀調(diào)控會(huì)給我們帶來很大影響，每一次宏觀調(diào)控到來，我們都會(huì)多想一步，因?yàn)榻裉鞗]有實(shí)行的，明天也許會(huì)實(shí)行。我們得準(zhǔn)備好未來?！鄙蜉x庭說。