尹珊珊　遲方旭　尹彥芳

[摘 要]合作建房在中國目前正處于萌發(fā)階段，從心理狀態(tài)到法律環(huán)境都還很不完善。但合作建房在歐洲已經(jīng)存在了近200多年，積累了豐富的實(shí)踐資源和制度資源，甚至在部分國家，合作建房模式已經(jīng)成為該國解決本國國民住房問題的主要渠道。在此基礎(chǔ)上，充分地借鑒國外合作建房的實(shí)踐資源和制度資源并從中吸收我國合作建房所需要的養(yǎng)料，對于建立和完善我國的個(gè)人合作建房制度有著重要的意義。筆者結(jié)合我國現(xiàn)有的合作建房的緣起和現(xiàn)狀，指出我國合作建房的癥結(jié)，并初步提出國外合作建房對我國相關(guān)制度的啟示，以其對我國的合作建房制度有所裨益。

[關(guān)鍵詞]個(gè)人合作建房 國外合作建房 我國的合作建房

無論國內(nèi)合作建房的發(fā)起者與參與者是否已經(jīng)意識(shí)到，不容否認(rèn)的是，目前風(fēng)起云涌的合作建房（或者是思潮，或者是實(shí)踐）卻是濫觴于歐洲。國外合作建房的緣起和發(fā)展、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、狀態(tài)和趨勢，對于我們剛剛萌發(fā)的合作建房的理論和實(shí)踐無疑具有非常重要的參考價(jià)值。

一、國外合作建房的概述

（一）國外合作建房的緣起

大約200年前，作為住宅建設(shè)模式的合作建房首先出現(xiàn)在工業(yè)革命蓬勃發(fā)展的歐洲。當(dāng)時(shí)，19世紀(jì)的工業(yè)革命造成了城市人口的急遽增加，房屋價(jià)格隨之大幅度上漲，個(gè)人的力量在居高不下的房價(jià)面前愈顯無力，因此，一些窮困者迫于無奈只好聯(lián)合起來，借助集體的力量解決自己的住房問題。在這樣一個(gè)宏觀背景下，法國、德國、意大利、丹麥和瑞典等國都設(shè)立了各種類型的合作建房組織。

通過歷史資料的檢索，最早的合作建房出現(xiàn)在英國。1844年，一個(gè)名叫“羅奇代爾”的住房合作社在英國成立。這一新型的機(jī)構(gòu)由合作成員組成，他們幾乎包攬了房屋建設(shè)中的所有事務(wù)，如募集開發(fā)資金、建設(shè)房屋并維護(hù)房屋等。值得一提的是，在“羅奇代爾”內(nèi)部，每個(gè)合作社成員都必須進(jìn)行出資并以此為基礎(chǔ)持有合作社財(cái)產(chǎn)的一部分（或者是股份，或者是會(huì)員證）。當(dāng)然，除此之外，還要簽訂一份集體的入住協(xié)議。截止到1862年，該合作社在英國建造了36套合作社住宅。

也就是在1862年，合作建設(shè)住房運(yùn)動(dòng)也悄然在德國興起，并且發(fā)展迅猛。此時(shí)，合作住房運(yùn)動(dòng)在德國的發(fā)展表現(xiàn)出了新的特點(diǎn)，并對今天風(fēng)靡世界的住房合作模式產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，如出現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)租賃契約”。

在國外合作建房的緣起問題上，除了最具代表性的英國和德國外，另外必須得到介紹的應(yīng)當(dāng)是我們的鄰國日本。眾所周知，日本國土面積相對較為狹小，人口聚集密度很高，普通居民住房居住問題尤為突出。因此，日本政府對待合作建房問題表現(xiàn)出了積極的姿態(tài)。早在1866年，在日本立法和政府的直接支持下，該國的合作建房也在法制的軌道上迅速穩(wěn)定地發(fā)展起來。

（二）國外合作建房的現(xiàn)狀

近些年來，城市化的腳步并未停滯，人口增長以及伴隨的住房壓力不斷增加。鑒于此，許多國家不得不正視合作建房的存在和發(fā)展。他們大多分別從行政、經(jīng)濟(jì)和法律諸多方面對合作建房者給予不同力度的支持。由于有了國家的鼓勵(lì)和支持，合作建房在世界范圍又一次得到了快速的發(fā)展。據(jù)有媒體稱，目前全世界已有80多個(gè)國家建立了10多萬個(gè)合作建房組織，而綜觀可知，這些合作建房組織實(shí)際主要表現(xiàn)為住宅合作社。甚至在有的國家，合作建房儼然已經(jīng)成為這些國家住房建設(shè)、銷售和管理的主要形式。

（三）國外合作建房的理論基礎(chǔ)

作為國外合作建房最主要表現(xiàn)形態(tài)的住宅合作社，一般來講，其理論基礎(chǔ)是合作經(jīng)濟(jì)思想，即勞動(dòng)者自愿入股聯(lián)合，實(shí)行民主管理，以集體占有為主導(dǎo)、集體占有與個(gè)人占有相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)形式。在許多發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家，“住宅合作社”都被看作是城鎮(zhèn)居民合作建房的理想形式。

二、我國合作建房的緣起、現(xiàn)狀

在國外，個(gè)人集資建房是中低收入人群解決住房問題的一種方式，政府會(huì)在土地、資金及政策等方面給予扶持。而在中國，情況并不盡然相同。目前尚處于初期狀態(tài)的合作建房運(yùn)動(dòng)則大多還包含了對抗房價(jià)暴利和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的意義?？梢孕蜗蟮乇扔髡f，個(gè)人合作建房是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)單一開發(fā)模式的一次反抗，甚至部分學(xué)者稱之為“起義”。

2003年，上海的一個(gè)網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)貼，掀開了中國合作建房運(yùn)動(dòng)的端倪。該網(wǎng)友在其所發(fā)的帖子中聲稱：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當(dāng)老板，還可以結(jié)識(shí)一大批創(chuàng)業(yè)的人才，一舉三得嗎？集體買地造房是你的最佳選擇！”在帖子發(fā)出后不到一個(gè)月的時(shí)間里就有50多位海外留學(xué)人士、國內(nèi)IT人員、金融人才和房屋設(shè)計(jì)師等加入?？上У氖?，這個(gè)團(tuán)體由于制度的障礙而不得不解散。接著，北京聯(lián)想集團(tuán)工程師于凌罡組建了合作建房的團(tuán)隊(duì)組織，至此，合作建房運(yùn)動(dòng)在中國正式步入實(shí)質(zhì)操作階段。此后不久，溫州個(gè)人合作建房組織順利“拿地”，合作建房運(yùn)動(dòng)又向前邁進(jìn)了一大步。迅速地，其他城市如成都、杭州、深圳、廣州等紛紛起而仿效，合作建房組織在全國恰如雨后春筍一般遍布全國東部沿海和中部地區(qū)。相信在不久的將來，合作建房運(yùn)動(dòng)必然燃及西部。

合作建房在我國的現(xiàn)狀，各路媒體多有報(bào)道，筆者無意贅言，試以一比喻形容：部分下水試航、部分停留岸邊準(zhǔn)備出發(fā)、部分積極建船機(jī)會(huì)多多、困難多多。

三、我國合作建房的癥結(jié)

結(jié)合目前我國合作建房的理論研討和實(shí)踐活動(dòng)，合作建房運(yùn)動(dòng)在中國表現(xiàn)出了諸多的癥結(jié)。有效地解決這些癥結(jié)，是正確、及時(shí)、合法地將合作建房納入法治軌道運(yùn)行的關(guān)鍵。只有盡快結(jié)束合作建房在法律上的盲動(dòng)，才能引導(dǎo)其朝著有益的方向發(fā)展。筆者對這些癥結(jié)大致歸結(jié)如下：

第一，政府態(tài)度曖昧。盡管合作建房運(yùn)動(dòng)在中國從一種思潮轉(zhuǎn)化成為活生生的生活實(shí)踐，但中央政府的態(tài)度總體上卻是曖昧和含混不清的。據(jù)說，建設(shè)部曾在合作建房運(yùn)動(dòng)比較活躍的五大城市進(jìn)行過調(diào)查研究，但調(diào)研結(jié)論卻至今并未發(fā)布；社會(huì)輿論中充斥著對建設(shè)部態(tài)度的揣測，可謂是眾說紛紜，尚無一致的看法。中央政府曖昧的態(tài)度并非是其刻意地回避合作建房這一實(shí)在的生活現(xiàn)象，而是保持一種警醒的旁觀態(tài)度，以期有關(guān)的決策能夠建立在堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)之上。但是，中央政府的曖昧態(tài)度，導(dǎo)致了地方政府及其職能部門在對待合作建房的政策態(tài)度上不盡一致甚至大相徑庭。于是，在我國便出現(xiàn)一種非常奇怪但又“合乎情理”的現(xiàn)象：有的地方政府，對于合作建房反映強(qiáng)烈，支持并推動(dòng)合作者積極參與合作建房；有的地方政府，面對合作建房，不置可否，靜觀其變；而有的地方政府，則明令禁止合作建房。合作建房法制政策環(huán)境在一國之內(nèi)出現(xiàn)了因地而異的復(fù)雜狀況，這在邏輯上是不能自圓其說的，于實(shí)踐也是有害的。

第二，法律規(guī)范缺位。中國目前總體而言仍然處于經(jīng)濟(jì)和政治體制改革的轉(zhuǎn)型時(shí)期，法律規(guī)范也仍然經(jīng)常地處于面對豐富的社會(huì)實(shí)踐不斷地提出各種挑戰(zhàn)的尷尬境地。雖然各地合作建房的發(fā)起者和參與者強(qiáng)烈主張合作建房并未明顯地違反現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但相反地，現(xiàn)行法律法規(guī)中卻難以發(fā)現(xiàn)明確認(rèn)可合作建房屬于合法行為的條文或者立法精神。調(diào)整合作建房的法律規(guī)范的缺位，最為主要原因當(dāng)然是因?yàn)楹献鹘ǚ恐辽僭谀壳皩τ诹⒎ń鐏碚f，是一種新鮮的社會(huì)現(xiàn)象，但筆者認(rèn)為，經(jīng)過近幾年的理論研討，特別是合作建房已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地進(jìn)入實(shí)踐領(lǐng)域，矯正法律規(guī)范缺位的這一不正常現(xiàn)象的時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)成熟，完全可以在當(dāng)下啟動(dòng)有關(guān)的立法程序，至少可以啟動(dòng)立法的準(zhǔn)備程序，向社會(huì)大眾提供有關(guān)的立法文件，使得合作建房能夠有法可依（如可以清楚地界定何謂“合作建房”、“合作建房”發(fā)起人和參與者的資格等等）。

第三，制度障礙重重。如果說個(gè)人合作建房模式的出現(xiàn)，意味著傳統(tǒng)形成的開發(fā)商壟斷房地產(chǎn)開發(fā)市場的單一模式將被打破，那么，在一定程度上，個(gè)人合作建房勢必與房地產(chǎn)商開發(fā)展開激烈的競爭，并很可能遭遇事實(shí)上已經(jīng)遭遇到房地產(chǎn)商的頑強(qiáng)抵抗。盡管個(gè)人合作后的合作建房組織比個(gè)人的力量更為強(qiáng)大，但面臨具有豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚勢力的房地產(chǎn)開發(fā)商，合作建房組織的力量畢竟有限在“雙軌制”的房地產(chǎn)開放模式中，單此一項(xiàng)，足以使合作建房組織因得不到金融機(jī)制（如低息貸款）的支持，而處于落后和被動(dòng)的地位（突出表現(xiàn)為與房地產(chǎn)開發(fā)商競標(biāo)土地使用權(quán)的過程中）。其他制度障礙，如稅負(fù)減扣支持等，也使得合作建房組織的地位弱化甚多。

第四，公眾信心不足。中國改革發(fā)展的模式曾被偉人形象化地描述為“摸著石頭過河”，簡練的描述卻道出了中國在發(fā)展中面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)時(shí)的基本心態(tài)?！懊^過河”這種過河方式要求過河者必須具備極大的理論勇氣和實(shí)踐勇氣，偉人完成了上述歷史使命；而對于絕大多數(shù)的普通民眾，卻難以要求具備保守心態(tài)的市民也敢于“摸著石頭過河”。公眾對合作建房首先理解為一條河，更多人的所希望的過河方式是“駕船”，而不是“摸石頭”；尤其是當(dāng)合作建房缺乏成功個(gè)案的時(shí)候，公眾對于合作建房主要是等待或者在等待中保持期望，也就不足為怪了。

第五，異化概率較高。由于目前法律制度環(huán)境的極度缺乏，個(gè)人合作建房背離初衷、異化為它物的概率非常高，如極易演變?yōu)榉欠Y、改嫁給開發(fā)商、出現(xiàn)群體性法律事件等等。

四、國外合作建房對我國的啟示

結(jié)合國外合作建房的經(jīng)驗(yàn)和我國目前合作建房存在的癥結(jié)，國外合作建房對我國確實(shí)可以提供一些啟示，具體如下：

第一，政府及時(shí)表態(tài)。對于合作建房在我國具體法律制度環(huán)境下的定位問題，我國政府目前尚沒有正式表態(tài)，筆者理解，由于缺乏充足的理論準(zhǔn)備和成功的個(gè)案范例，我國政府實(shí)際持有的是一種“靜觀其變”的觀望態(tài)度既沒有明確否認(rèn)合作建房，也沒有積極倡導(dǎo)。政府的曖昧態(tài)度直接導(dǎo)致了社會(huì)各方對合作建房基于其各自自身利益的考量，發(fā)表了不同的甚至是沖突的觀點(diǎn)。進(jìn)而使得個(gè)人合作建房在我國出現(xiàn)了理論混亂、立法空缺和實(shí)踐沖突的現(xiàn)象。長此下去，必將嚴(yán)重影響合作建房運(yùn)動(dòng)在我國的發(fā)展。筆者倡議，政府應(yīng)表示出積極的姿態(tài)，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵，不是對合作建房承不承認(rèn)的問題，而是在承認(rèn)合作建房合法的基礎(chǔ)上，建立一套法律工程體系，確保合作建房能夠在法制的軌道上，朝著健康、有益的方向發(fā)展。合作建房的發(fā)展，面臨著資金、土地等多方面的限制，為保障其繼續(xù)發(fā)展，政府有必要在土地、規(guī)劃、金融、稅收等多環(huán)節(jié)上給與政策上的優(yōu)惠，從而減少費(fèi)用，降低造價(jià)，以利于合作建房的深入開展。

第二，提供知識(shí)支持。個(gè)人合作建房的參與者職業(yè)身份復(fù)雜、知識(shí)結(jié)構(gòu)多樣，缺乏進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力。建議政府積極推動(dòng)合作建房運(yùn)動(dòng)，采取合理措施避免這些癥結(jié)的存在。如可以為合作建房的參與者提供專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)課程，對合作建房的參與者提供全方位的專業(yè)和技術(shù)培訓(xùn)（合作建房的法律知識(shí)、技術(shù)問題的處理等等）；還有一種代替性選擇，在政府主導(dǎo)之下，可以成立全國性的個(gè)人合作建房協(xié)會(huì)組織，由該協(xié)會(huì)具體組織實(shí)施對合作建房參與者的專業(yè)和技術(shù)培訓(xùn)工作。從而完善了相關(guān)社會(huì)群體的知識(shí)結(jié)構(gòu)，于是可在較大的程度上保證避免合作建房的盲動(dòng)。

第三，提供稅法支持。目前來看，個(gè)人合作建房之所以能夠在全國風(fēng)起云涌，迎合了普通群眾適價(jià)購房的需求，無疑是一個(gè)最為重要的原因。稅法在降低個(gè)人合作建房成本、引導(dǎo)合作建房運(yùn)動(dòng)健康發(fā)展方面有著巨大的空間，國外合作建房運(yùn)動(dòng)莫不如此，日本合作建房事業(yè)之所以能夠在短期內(nèi)迅猛發(fā)展，得到稅法多角度的支持是其中一個(gè)關(guān)鍵因素。如可以啟動(dòng)相關(guān)立法程序，降低個(gè)人合作建房的稅負(fù)，可能涉及諸如所得稅、交易稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地使用稅等，仍有較大的削減可能。

第四，提供金融支持。目前國內(nèi)合作建房運(yùn)動(dòng)步履維艱，其中，缺乏配套的金融支持體系是另一個(gè)非常重要的原因。首先可以為合作建房提供長期低息貸款或者給予借款保證，降低獲得土地使用權(quán)的價(jià)格等等。消除了人們從事合作建房的顧慮，堅(jiān)定他們對合作建房的投資信心。還有，提供金融支持是各國扶持合作建房的最為常見、也是最為有效的手段。

第五，理順合作機(jī)制，尤其是合作者的決策機(jī)制。合作之中必須建立合作者之間的秩序規(guī)則，否則，不是合作，而是“一擁而上”；因此，理順合作機(jī)制對于確保合作建房的發(fā)展非常重要，對于這個(gè)問題國外合作建房歷史提供了很多可供我們選擇的方案。如合作者成立社團(tuán)組織甚至作股出資，在此基礎(chǔ)之上，奠定合作者的決策機(jī)制自然就會(huì)水到渠成。

第六，加強(qiáng)監(jiān)督。合作者投入的資金如何正確的使用，以使合作建房循著良性的發(fā)展，必須引入監(jiān)督機(jī)構(gòu)。針對合作建房的風(fēng)險(xiǎn)問題，合作建房的資金使用情況應(yīng)由公證機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等社會(huì)中介機(jī)關(guān)的介入監(jiān)督。這樣一來，一方面可以規(guī)范操作，防止有人借機(jī)侵占，挪用資金。另一方面可以增強(qiáng)操作透明度，有利于當(dāng)事人和政府部門的監(jiān)督，減少社會(huì)不安定的因素。對于背離合作宗旨，借合作建房的名義違法牟利的行為要堅(jiān)決給與打擊。

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作者簡介：尹珊珊(1981-),女，湖南吉首大學(xué)人事處，碩士，主要從事民商法研究，初職；遲方旭（1978-），男，蘭州大學(xué)法學(xué)院教師，碩士，主要從事民商法研究，初職；尹彥芳（1977-），女，蘭州大學(xué)法學(xué)院，本科。