王庭福

物業(yè)管理是一項(xiàng)新生事物。作為城市房屋管理的新體制，需要方方面面的制度配套。目前引起物業(yè)糾紛的原因很多，主要是：開發(fā)建設(shè)遺留問題，造成物業(yè)糾紛；業(yè)主委員會組建難，業(yè)主自律機(jī)制不完善；房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜；市民群眾物業(yè)管理公共服務(wù)商品化的觀念有待增強(qiáng)；物業(yè)管理行業(yè)的整體服務(wù)水平有待提高。

要解決好目前物業(yè)管理中存在的主要問題，今后應(yīng)做好以下幾方面的工作：

第一，進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真貫徹省、市物業(yè)管理?xiàng)l例，提高全社會對物業(yè)管理的認(rèn)同度。各級政府要像重視城市建設(shè)一樣重視物業(yè)管理，在抓好社區(qū)建設(shè)的同時(shí)，給物業(yè)管理以客觀合理的定位，防止重建設(shè)、輕管理，重社區(qū)建設(shè)、輕物業(yè)管理的傾向，切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)對各級《物業(yè)管理辦法》的學(xué)習(xí)和宣傳，力求使其家喻戶曉，人人皆知，引導(dǎo)業(yè)主明明白白消費(fèi)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。要有計(jì)劃、系統(tǒng)全面地開展物業(yè)管理的宣傳工作，通過各種形式的宣傳教育，建立正確的輿論導(dǎo)向，倡導(dǎo)“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，引導(dǎo)全社會盡快形成物業(yè)管理商品化、社會化服務(wù)意識。

第二，強(qiáng)化政府職責(zé)，完善住宅物業(yè)管理體制。要嚴(yán)格開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收程序，妥善解決遺留問題。政府有關(guān)部門應(yīng)按照以人為本的原則，結(jié)合物業(yè)管理的需要，完善住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格審查小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，并明確其權(quán)屬；加強(qiáng)對建設(shè)規(guī)劃、水電配套的驗(yàn)收設(shè)施及建筑物在建過程的管理；建立政府職能部門和開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制。要加強(qiáng)對物業(yè)公司監(jiān)管，完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)能力和既往服務(wù)水平，嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制，加大巡查力度，建立企業(yè)信用檔案，盡快出臺物業(yè)企業(yè)的接、撤、管辦法，規(guī)范新舊物業(yè)管理權(quán)的移交程序。要加強(qiáng)物業(yè)知識的宣傳和正確的輿論導(dǎo)向，發(fā)揮媒體在建設(shè)和諧社會中的積極作用，對物業(yè)管理進(jìn)行全面的報(bào)道。廣播電視、報(bào)刊雜志等媒體應(yīng)大力宣傳普及物業(yè)知識，引導(dǎo)人們樹立新的物業(yè)消費(fèi)觀念。媒體宣傳不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問題，更要客觀報(bào)道物業(yè)管理給居民生活帶來的益處。對物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和案例要及時(shí)宣傳報(bào)道，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。此外，還要加大協(xié)調(diào)力度，強(qiáng)化對老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

第三，積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要盡快修改、完善和細(xì)化省、市有關(guān)物業(yè)管理辦法，進(jìn)一步明確細(xì)化各責(zé)任主體的權(quán)利與義務(wù)，切實(shí)理順業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及社區(qū)委員會四者之間的關(guān)系，明確規(guī)范各方的行為，明確各自的職責(zé)，明確各檔次住宅小區(qū)的收費(fèi)級別和標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理活動能夠依法順利開展。要制定有關(guān)鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策?？陀^上，物業(yè)管理從事的保潔、保修、保安、保綠等經(jīng)營業(yè)務(wù)，在為市民創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時(shí)，也減輕了政府在城市管理中的壓力。因此，各級政府應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的支持力度，把物業(yè)管理真正作為一個(gè)行業(yè)或產(chǎn)業(yè)加以培植與扶持。要從稅收、勞動用工、價(jià)格控制等方面對物業(yè)管理予以重點(diǎn)扶持。在勞動用工方面，物業(yè)管理企業(yè)聘用下崗人員的，應(yīng)按社區(qū)公益性崗位標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放崗位津貼，同時(shí)按國家財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)聘用下崗人員的減稅政策給予相應(yīng)的減免。同時(shí)，各有關(guān)物業(yè)管理部門要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，增強(qiáng)服務(wù)意識，工作要主動，服務(wù)要到位，履行職能要及時(shí)。尤其是一些公共職能的執(zhí)法要到位，決不允許互相推諉、扯皮，更不能把問題推給物業(yè)公司。此外，物業(yè)管理維修基金對確保物業(yè)管理活動正常開展至關(guān)重要，要進(jìn)一步完善管理和使用辦法，確保正常使用，從而更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。

（作者系長春市朝陽區(qū)人大常委會主任）