梅瓔迪　陳統(tǒng)奎

陸豐路2-4號實施綜合改造,加裝電梯,成為上海乃至國內首批加裝電梯的"老公房",被居民戲稱為"中國第一棟"?

40來歲的陳超娣拎著兩袋蔬菜走進上海市閘北區(qū)陸豐路一棟多層住宅樓?她從電梯門前走過,卻沒有去按下電鈕,而是徑直走上樓梯?爬上二樓她已經(jīng)氣喘吁吁,但她不想"沾便宜"?

6年前,陳超娣所住的陸豐路2-4號實施綜合改造,加裝電梯,成為上海乃至國內首批加裝電梯的"老公房",被居民戲稱為"中國第一棟"?

然而,包括陳超娣在內的不少二樓居民強烈反對繳費使用電梯,他們寧愿每天爬樓梯,以省下每月平均不到10元的電梯費?于是在加裝電梯前,這些居民和物業(yè)公司達成協(xié)議,所有二樓居民不使用電梯,也不交電梯費?

"中國第一棟"是上海"平改坡工程"首個綜合改造試點?從上世紀70年代到90年代初,為緩解住房匱乏的矛盾,上海曾建造了一大批火柴盒式的多層住宅?如今這些"老公房"公共設施不足,內外陳舊不堪?1999年起,上海開始對這些建筑的住宅性能和建筑外觀進行改造?

顯然,"中國第一棟"的試點意義重大,有關部門希望通過陸豐小區(qū)的試點成功陸續(xù)在全市推廣?6年過去了,記者卻發(fā)現(xiàn),試點出現(xiàn)了諸多遺留問題?

通報會前后

居民們回憶起6年前的那個通報會,依然記憶猶新?他們說,今天出現(xiàn)的一些問題在那個會議上就有了端倪?

2001年6月末的一個黃昏,陳超娣和小區(qū)里其他居民們帶著疑惑,走向小區(qū)對面不遠處的上海電影技術廠的會議室?在這個老式居民小區(qū),召開居民開會是件新鮮事?陳超娣不太清楚這是一個什么級別的會議,此前居民們從各種渠道打聽會議的主題,據(jù)說是一個政策發(fā)布會,有人于是抱怨"什么政策發(fā)布需要這樣的架勢?"

晚上6點45分,居民陸續(xù)閑聊著進場?會議室一排長臺前,面孔熟悉的居委干部坐在靠邊兩側,中間寬敞的位置留給了街道黨政負責人?物業(yè)公司和閘北區(qū)房屋土地管理局的領導?

會議直奔主題,幾位負責人向居民們發(fā)布政策:陸豐小區(qū)將進行"平改坡舊房改造工程"?與全市正如火如荼大力推進的"平改坡工程"有所不同的是,小區(qū)2號?4號樓將率先在舊房內加裝電梯,同時依居民原有面積進行增擴建?改造后,原先的6層樓將被加至7層,一樓居民上搬到七樓,將底層樓房騰空改成社區(qū)服務點?每戶居民平均增加約17平方米建筑面積,地段標價每平方米已達5000元,而居民增加的面積每平方米只需支付1295元?

大伙頓時興奮起來,陸豐小區(qū)居委會主任胡惠蓮和幾位負責人立即被他們圍住了,大家"問個沒完沒了"?然而,也有一些居民對這個項目毫無熱情,"開完會沒吱聲就走了?"4號樓101房的虞定康?陳曉寶老兩口即是一例,如果這個項目實施,他們不得不從一樓搬到七樓,而兩位那時已經(jīng)快70歲了?4號樓103室的黃孝年也不樂意,他買下這個房子不過一年,剛剛花了近3萬元錢裝修,如果搬到七樓,裝修費豈不是白花了?

二樓?三樓?四樓?五樓……幾乎每一層都有居民不愿工程隊開進自己裝修過的住房?"態(tài)度堅決而冷漠,始終不同意政府動他們的房子?"時為項目負責人?現(xiàn)供職上海市住宅建設發(fā)展中心的徐堯認為,小區(qū)老人比較多,受益面比較廣,此番試點改造,政府特意最終確定在條件相對較差?收入水平較低的陸豐小區(qū)實施,"如果可以啃下條件比較差的'硬骨頭',試點成功后在更大范圍推廣會更容易"?

居民大會后一個星期,由區(qū)房地局?街道?居委會?物業(yè)等多方面組成的工作組來了,在距陸豐小區(qū)幾分鐘路程的一家小飯店包廂里建起了現(xiàn)場辦公室?此后40天里,胡惠蓮?徐堯等十余位工作人員每天下午4點起就蹲點現(xiàn)場,"一戶戶居民做工作,忙到半夜又熱又困才收拾東西回家"?

在居民大會上政府承諾,必須全體41戶居民全部簽訂協(xié)議后工程才能開工?3周以后,多數(shù)居民簽約了,只剩下為數(shù)不多的"釘子戶",虞定康?陳曉寶"榜上有名"?他們對于"面積增大,房子增值"毫不動心,說是不圖利益,就圖個方便?

"一戶居民上門十幾次很平常?"胡惠蓮說?75歲的陳曉寶告訴記者,當年項目辦屢次做工作毫無成效,就警告說他們家的天井是違章建筑,必須強行拆除?陳曉寶于是把天井里的物品搬了出來,告訴工作人員:"這個天井我們2年前買房子時就有了,的確是違章建筑,你們可以拆掉?但房子是私人的,天井拆掉以后,你們沒有權利再踏進這個屋子一步?"

矛盾激化,矛頭直指上門動員的胡惠蓮?"說什么的都有?有些居民指責我,說是我自己想改造才那么起勁拉大家一起下水?還有的話更難聽,暗暗懷疑我拿了好處?"胡惠蓮就住在4號樓五層,當時倍感委屈?憤怒和無奈?

制度困境

陳曉寶老人的強硬出乎意料,工作人員不愿強行拆除天井,再次激化矛盾?最后雙方妥協(xié),兩位老人搬到403室?403室的主人是閘北區(qū)一位官員,他的積極配合化解了這場危機?然而,這個妥協(xié)卻留下遺憾,兩位老人的房產(chǎn)證至今無法更換?

103室的黃孝年是最后一個簽約的?他做毛巾批發(fā)小生意謀生,在103室的天井側旁開了扇邊門方便進出貨物,他很不情愿放棄這個便利?作為交換的條件,徐堯答應裝修時幫黃孝年擴建一下廁所?然而,裝修結束后黃孝年發(fā)現(xiàn)徐堯沒有實現(xiàn)諾言,他非常生氣地扣下1萬元工程款?令他吃驚的是,6年過去了,既沒有人來擴建廁所,也沒有人上門催款?據(jù)說,負責施工的徐堯為了順利開工,當初許下了各種諾言,然而爽約的不少?"居民意見難統(tǒng)一"是徐堯十分頭痛的問題,"只要一戶兩戶不讓你做,整幢樓都做不起來"?

記者問,為什么不讓業(yè)主委員會來協(xié)調?徐堯回答說:那時還沒有業(yè)主委員會?事實上,這個小區(qū)2000年已經(jīng)成立業(yè)委會了?作為居委會成員,胡惠蓮知道這個事實,她對這個問題的回答很巧妙:"我們撇開業(yè)委會是無意的?"

更耐人尋味的是,以維護業(yè)主利益為己任的業(yè)委會主任韓月秋不認為自己被"撇開",他說當時物業(yè)公司給他看了改造方案,他覺得這是一件利民工程,很爽快地簽名同意了?記者提醒他,如此重大的項目決策必須經(jīng)業(yè)主大會授權,否則業(yè)委會主任無權"同意"?韓月秋回答說,一些居民意見很大,如果召開業(yè)主大會討論,這個好事可能就黃了?

韓月秋強調,他簽下自己的名字"有民意基礎",他是通過明察暗訪來了解民意的?徐堯也說,當時居委會的民意調查顯示,66%的居民支持改造?2號樓204室的何建平甚至表示:"90%的居民都是擁護改造的?"何家的房子改造后多了14平方米,衛(wèi)生間和廚房亮敞多了,從二樓到六樓的居民家都是如此?從一樓搬到七樓的居民受益更多,房子面積幾乎增大了一倍?

事實上,這個試點項目與其他"平改坡"項目一樣,走的是自上而下的路徑,即由上海市房地局資源管理局和區(qū)政府互相配合,項目所在地街道辦和居委會積極配合,"協(xié)調各類矛盾"?領導指示"把老百姓滿意不滿意?高興不高興作為如何改造的出發(fā)點",但沒有具體的居民參與程序,項目的決策權事實上由現(xiàn)場辦行使?

徐堯坦陳,2001年搞這個試點最大的挑戰(zhàn)是制度困境?此前,徐堯曾隨團去新加坡考察社區(qū)管理經(jīng)驗?他告訴記者,新加坡的社區(qū)改造工程,只要三分之二以上業(yè)主同意,就可以推行,對持不同意見者可以依法實施?徐堯很欣賞新加坡的這套制度?記者提醒他,強制措施的前提是民主決策,徐堯點頭同意?他說曾在新加坡參觀了一個社區(qū)改造項目,工程僅需16天,但溝通?協(xié)調居民利益卻用了整整6年,才獲得"超過三分之二"的居民授權?

然而,當時徐堯卻沒有這樣一種民主協(xié)商?民主決策的制度,他不得不依靠"做好居民思想工作"的傳統(tǒng)套路來凝聚共識,讓居民服從和支持政府決策?當居民利益與決策者意志出現(xiàn)矛盾時,維護利益的居民就成了"釘子戶"?而對付"釘子戶",徐堯也沒有"強制措施",他為此倍感頭疼?

錢是個"偽問題"

"居民沒有信任感?"他們找不到公開的利益表達機制,現(xiàn)場辦也沒有透明的利益協(xié)調機制,徐堯的做法被一些居民稱為"暗箱操作"?

"這是政績工程不是民心工程",4號樓103室的黃孝年評價說?在很多居民記憶里,當時的街道辦事處副主任陳某上門動員居民犧牲利益顧全大局,她自己卻"拿好處"?原來,陳某拿到了一套房子,在2號樓的七樓?第七層是加蓋的,為的是把一樓的居民搬上去,空出一層來做老年人活動中心等公共設施?根據(jù)政策,如果一樓居民不愿意搬到七樓,二樓居民愿意的就可以搬?2號樓101室的主人不愿意搬,于是讓出一個機會,而這個機會本來屬于204室的何建平?搬到七樓面積增加近50平方米,只不過支付約10萬元,遠遠低于市場價格,開出租車的何建平,做夢都想得到701?沒想到,何建平去現(xiàn)場辦報名時,卻被告知已經(jīng)有人預定了?改造工程結束時,何建平看到搬到七樓的是陳某,何建平傻眼了?至今,陳某如何拿到這套住宅對許多居民來說依然是一個秘密?記者登門造訪,正逢陳某外出講課?

電梯運行費方案的決策也缺乏公開性?由于二樓居民不樂意負擔這筆費用,物業(yè)公司干脆和他們約定俗成:"今后你們不繳電梯運行費,也不搭乘電梯?"這種私下交易并不能服眾,也為日后管理留下麻煩?據(jù)說仍有部分二樓居民"搭便車"?"有一戶二樓居民經(jīng)常乘電梯上下,大家不多說,但樓上樓下彼此心照不宣關注著進出人員的'資格'?"住在三樓的一戶居民頗有微詞,"如果二樓不繳費也可以坐電梯,以后我們也不會再去繳費了?"

記者詢問韓月秋,當初制定電梯運行費方案,為什么不開業(yè)主大會討論后民主決策?韓月秋告訴記者,他有自己的工作方式?韓月秋的"說服"和居委會的"思想工作"異曲同工,他們似乎還不很適應與持不同意見者?利益攸關者公開對話協(xié)商這樣一種"工作方式"?

電梯運行費還曾發(fā)生過一段風波?時間回溯到2002年底,所有工程接近完工,居民喜氣洋洋地等待電梯開啟使用?然而,3個月里電梯卻如同擺設,"費用都沒有著落,電梯怎么開得起來?"物業(yè)公司林曉昇經(jīng)理回憶說?

老公房新裝電梯后的開銷不是一筆小錢,而物業(yè)費標準依然按照舊制收取,每個居民上繳電梯運行費不過區(qū)區(qū)幾塊錢,"缺口不是幾百塊錢?"據(jù)徐堯介紹,一般新建的高層建筑,都有電梯水泵運行費,每月每平方米0.55元,其中居民承擔0.15元,另外0.40元從電梯維修基金中扣除?但老公房根本就沒有電梯維修基金,這就給物業(yè)公司出了難題?

這筆錢直接向居民收取不就得了?面對記者這個問題,徐堯苦笑:"以前管理費兩三元居民都不愿意出,更不要說電梯維修費了?"而有的居民卻說:"當初簽約沒提要付電梯維修費的問題,今后肯定不會支付一分錢?當然電梯也絕對不能停運,簽約到七樓的時候就說好有電梯的?"

"在政府主導的試點中,居民的參與度不夠",徐堯感慨不已?但物業(yè)公司不做賠本生意,到頭來,還是他出面解決,由物業(yè)公司的上級北方集團?區(qū)政府和市政府三家貼給物業(yè)90萬元,"10年電梯運行費用解決了"?至此,電梯才正式開始運行?

10年后怎么辦,徐堯"就不知道了"?他還向記者透露,后來政府又想在幾處試點給老公房加裝電梯,由于運營費問題都擱淺了,"中國第一棟"成了前車之鑒?

困擾物業(yè)公司的還不止是電梯運行費?小區(qū)改造完畢后,由原來的開放式改建成封閉式,物業(yè)公司的職責也在擴大?增設門崗配備4名保安24小時值勤,增配保潔員1名?按照最低工資標準800元計算,這5個人每月物業(yè)公司的支出就是4000元?

"每戶居民每個月3元保安費,3元保潔費,一共也就6元錢?整個小區(qū)136戶居民,滿打滿算全部收繳也就只有816元?何況現(xiàn)在收繳率只有41%?"僅這一個缺口,物業(yè)公司每年虧空近4萬元?

資金問題不僅困擾物業(yè)公司,作為主要出資方的政府部門也感到吃力?試點工程市區(qū)兩級政府?物業(yè)?居民等三方共同籌措資金300萬元左右?其中,居民付款應占150萬元左右?電梯安裝費?地基加固費等均由政府承擔?在300萬元的資金中,主要支出用于七樓加層建設?徐堯介紹說,上海等待改善的老公房還有5萬多幢,如果都以政府為主要出資對象,顯然難以為繼?

徐堯提醒記者,表面上"中國第一棟"的不可復制在于政府耗資巨大,事實上這是"偽問題"?徐堯算了筆賬,在目前房地產(chǎn)市場里,將一樓面積的三分之一市場化,就可回籠資金100萬元左右,完全可以沖抵部分工程資金;其余三分之二面積用于社區(qū)服務,政府承擔這筆費用理所當然?然而一樓的產(chǎn)權后來全部劃給了街道辦事處,由其添置公共設施提供公共服務?根據(jù)協(xié)議,街道辦事處要承擔一部分工程款,但他們根本拿不出這筆錢來?

根據(jù)"市里出一點,區(qū)里出一點,物業(yè)產(chǎn)權人出一點"的改造資金模式,居民作為"物業(yè)產(chǎn)權人"也要"出一點",但至今還有很多戶居民拖欠工程款?原因是居民們用公積金支付工程款的方式被拒絕了,因為在公積金二十多項提取資金項目中,并沒有公房維修這一項,"政策上跟不上,讓工程款支付拖延至今?"徐堯說?

"后來也不再有人來問我們要錢,我們想付也不知道該怎么付了?"不少居民對此很納悶,他們也為此付出了代價,許多人至今領不到房產(chǎn)證?

徐堯覺得這個項目自己做得太多了,應該發(fā)揮業(yè)主的作用,盡管召開業(yè)主大會可能吵作一團,利益協(xié)調過程時間漫長,但不能急功近利地忽略這個過程?"這個過程是小區(qū)學會和諧?學會民主的過程,一個街道主任告訴我說,舊住房改造的過程就是向民主凝聚的過程,向社會和諧發(fā)展的過程?"徐堯說?(注:文中部分居民使用了化名)