楊艷萍

長(zhǎng)三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點(diǎn)，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，自2004年開始，迄今已連續(xù)推行近4個(gè)年頭。2007年2月1日，土地增值稅清算政策的正式實(shí)施，更使不少資金鏈已捉襟見肘的中小開發(fā)商雪上加霜。盡管地產(chǎn)調(diào)控政策的力度不斷加大，不過(guò)在人民幣保持穩(wěn)定升值的大背景下，外資進(jìn)入中國(guó)的產(chǎn)業(yè)的步伐，并未因此躑躅不前。

1月29日，美國(guó)華平投資集團(tuán)與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司正式舉行簽約儀式。華平以增資擴(kuò)股形式轉(zhuǎn)讓，入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，并持有其25%的股份。同時(shí)，華平將提供不少于3000萬(wàn)美元用于上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司投資和管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

中凱集團(tuán)董事長(zhǎng)邊華才說(shuō)，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。中凱集團(tuán)在市場(chǎng)低迷期間吸納外資入股，是集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中的一個(gè)關(guān)鍵步驟。逆市而上，更顯示出中凱在地產(chǎn)業(yè)的勃勃雄心：要做就做行業(yè)老大。邊華才透露，目前中凱集團(tuán)與海外資本的合作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，新公司的股權(quán)架構(gòu)不日也將正式公布。

超越"香港模式"

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，不僅左右著樓市價(jià)格的走向，更對(duì)整個(gè)行業(yè)的未來(lái)路徑，產(chǎn)生重大影響。

自上世紀(jì)80年代以來(lái)，所謂的"香港模式"，在內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)模式中，一直占據(jù)著主導(dǎo)地位。香港的模式產(chǎn)生于香港特殊的背景，開發(fā)商壟斷市場(chǎng)，于是就把房?jī)r(jià)提高，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者?？梢哉f(shuō)，香港地區(qū)這種住房發(fā)展模式是香港特定條件下的產(chǎn)物，而中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境和它有著本質(zhì)上的區(qū)別。

"香港模式"通過(guò)深圳地產(chǎn)業(yè)引入中國(guó)內(nèi)地，經(jīng)過(guò)十多年的"模仿"與實(shí)踐，其內(nèi)在的各種弊端逐步顯現(xiàn)。越來(lái)越多的從業(yè)者和專家學(xué)者已開始反思，這種模式是否能繼續(xù)適應(yīng)國(guó)內(nèi)高速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于這一問(wèn)題，邊華才也有著長(zhǎng)久的思考。近幾年來(lái)。在國(guó)家政策調(diào)控下，國(guó)內(nèi)土地獲取的方式更為市場(chǎng)化，中小開發(fā)商在利益獲取的方式上已經(jīng)出現(xiàn)了變化。早在七八年前，開發(fā)商獲利的主要手段是"圈地"。只要有途徑拿到土地，基本是穩(wěn)賺不賠。

當(dāng)土地拍賣制度日趨完善，開發(fā)商逐漸意識(shí)到他們不得不面對(duì)這樣一個(gè)事實(shí)：要以拍賣方式獲取土地，就必須有充足的自有資金。因?yàn)楦鶕?jù)政府的規(guī)定，開發(fā)商不得用銀行貸款來(lái)獲得土地。目前土地成本基本占到整個(gè)開發(fā)成本的50%左右，這對(duì)中小開發(fā)商構(gòu)成了沉重的資金壓力。

"經(jīng)過(guò)這樣的變化，開放商再想從獲取土地過(guò)程中獲得利潤(rùn)，就必須要用專業(yè)化的管理來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。"邊華才認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化是大勢(shì)所趨，國(guó)內(nèi)業(yè)界當(dāng)然要調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，以專業(yè)化和國(guó)際化為核心，謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

對(duì)接外資

轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，國(guó)際化發(fā)展，尋找投資伙伴，在市場(chǎng)低迷階段，這些都是眾多房地產(chǎn)企業(yè)津津樂(lè)道的話題，如何從制度上進(jìn)行變革，使企業(yè)真正做到脫胎換骨，形成一套成熟的具有國(guó)際水準(zhǔn)的開發(fā)模式，卻需要經(jīng)過(guò)一段艱難的發(fā)展歷程。

在房地產(chǎn)業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)格局中，邊華才覺(jué)得國(guó)內(nèi)業(yè)界的大型企業(yè)可以而且應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起這樣兩種角色：一個(gè)是房地產(chǎn)投資管理商；另一個(gè)是房地產(chǎn)服務(wù)商。二者彼此獨(dú)立，又相互補(bǔ)充，這樣既可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也大大拓展自己的經(jīng)營(yíng)范圍，并能夠獲得更多合作伙伴的支持。

在邊華才的構(gòu)想中，作為專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)商，公司可以通過(guò)地域的發(fā)展，迅速擴(kuò)展業(yè)務(wù)，在任何城市，如果具備了專業(yè)團(tuán)隊(duì)力量，就可以進(jìn)入到不同產(chǎn)品的開發(fā)領(lǐng)域；或者也可以將力量集中在某一產(chǎn)品，然后進(jìn)入不同城市。由此形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于：借鑒國(guó)際先進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目管理理念，建立可復(fù)制的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理的資本運(yùn)作結(jié)構(gòu)，利用多種融資手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)率的最大化。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，有一個(gè)眾所周知的缺陷：開發(fā)商的融資渠道過(guò)于單一，除了銀行貸款，其他有效渠道屈指可數(shù)，市場(chǎng)談?wù)摫容^多的信托和REITS，多數(shù)情況下還只是停留在理論層面，真正操作過(guò)程中，還很難付諸實(shí)施。

與此同時(shí)，由于外資仍然認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)具有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間，人民幣的升值預(yù)期又增強(qiáng)了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的升值預(yù)期，外資對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍處在資金不斷流入的狀態(tài)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于"通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造"行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。長(zhǎng)三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點(diǎn)，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度，外資在中國(guó)購(gòu)買建筑物的資金達(dá)45億美元，超過(guò)2005年全年的34億美元。這些投資主要集中在北京和上海，合計(jì)占93%。投資的物業(yè)類型中，寫字樓占58%，商鋪占30%，住宅占5%。約有50%投在北京，約43%的資金投在上海，其余7%的資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京

等城市。在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，近80%受訪跨國(guó)機(jī)構(gòu)表示，會(huì)在擴(kuò)張城市尋求寫字樓物業(yè)，其中2/3會(huì)選擇甲級(jí)寫字樓。約有20%受訪者除對(duì)寫字樓有所需求外，還對(duì)商鋪、高級(jí)住宅、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。

在此背景下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)與海外資金的對(duì)接，成為近期地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象。此番入股中凱的華平集團(tuán)，是美國(guó)最大的私募投資基金之一，近年來(lái)一直致力于增加其在中國(guó)的投資。在過(guò)去的幾年里，華平集團(tuán)成功地投資了哈藥集團(tuán)、富力地產(chǎn)、匯源果汁、7天酒店等中國(guó)企業(yè)。對(duì)于本次與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的合作，除了秉承華平對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的一貫信心以外，也表現(xiàn)了其作為海外投資者對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的信心。

華平集團(tuán)亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總裁菲利普·梅茲(Philip Mintz)先生表示，"中國(guó)人口城市化，以及住宅的巨大需求，使得房地產(chǎn)成為中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)中最至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)也是華平最感興的投資領(lǐng)域之一。與內(nèi)地企業(yè)開發(fā)的合作，也是華平在中國(guó)房地產(chǎn)投資布局中的重要一步。"

在邊華才看來(lái)，盡管通過(guò)以往的努力，他們已具有了成為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的條件，在市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的2006年，依然取得了不俗的業(yè)績(jī)，不過(guò)公司要有進(jìn)一步的提升，依然離不開資本的有力支持。

"我們一直在尋求一種本土企業(yè)、海外資本、以及本土開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國(guó)際化運(yùn)作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。一旦形成這種模式，將來(lái)與我們合作的企業(yè)，得到的將不只是專業(yè)開發(fā)上的幫助，而且還打開了一條融資渠道，從而獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。"邊華才說(shuō)。