沈曉杰

盡管城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入要比農(nóng)村居民高2倍多,但他們在買房上的成本支出,卻比農(nóng)民要高出近8倍?

在目前的主流認識中,多數(shù)城市居民的住房條件得到了較大改善,真正出現(xiàn)住房困難的,僅僅只是部分城市低收入家庭?,因此,這些“少數(shù)人”才是“住房新政”關注的重點?

事實究竟如何呢?

農(nóng)民為何不抱怨房價?

既然最新一輪的“房改新政”定位于解決低收入者的住房困難,就提出一個問題:究竟誰才是中國城市住房上的“低收入者”,他們在城市人口中的比例究竟有多少?

筆者認為,在目前的“主流思維”中,把住房市場上的低收入者和社會階層統(tǒng)計分析上的低收入者畫上了等號,這不僅是一種理論上的片面和機械,而且也犯了方向性的錯誤?

實際上,住房上的“低收入者”,是一個相對房價高低的比較概念?眾所周知,在中國社會中,最大的“低收入者”和“中低收入者”群體不是在城市,而是在農(nóng)村?根據(jù)國家統(tǒng)計局的年度統(tǒng)計公報,2006年全國“全年農(nóng)村居民人均純收入3587元”,而同期全國“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元”,城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入比農(nóng)村居民高出2倍多?但是,為什么比“城里人”要“窮得多”的中國農(nóng)民,從來就沒有抱怨和提出過“住房問題”呢?這是因為他們解決住房問題的成本很低,房價低到讓城市居民難以想象的地步?

根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒,2005年我國農(nóng)村竣工的農(nóng)民住宅建筑面積為62292.4萬平方米,住宅竣工房屋的平均造價每平方米334.4元,這就是農(nóng)民的建房成本?而同年在全國城鎮(zhèn)銷售的49587.83萬平方米(約為4.96億)商品住房,平均價格為每平方米為2937元(實際上中國絕大多數(shù)大中城市的房價,要遠遠超過這一“統(tǒng)計數(shù)據(jù)”)?也就是說,中國城鎮(zhèn)居民的房價及解決住房問題的成本,要比中國農(nóng)村居民自己建房解決住房問題的成本和代價,高出將近8倍?

按照2005年的統(tǒng)計,如果城鄉(xiāng)家庭都是以戶均3口來計算的話,那么中國的農(nóng)民擁有一套90平方米的住房的成本代價僅僅只需30096元,他們的房價收入比只有2.79?也就是說,中國農(nóng)民只需用3年不到的家庭收入即可換來一套90平方米的住宅;但對中國的市民來說,他們要擁有一套90平方米的住房,則至少要掏出264330元的“真金白銀”,他們的房價收入比為7.49(筆者注:由于統(tǒng)計上的種種問題,城鎮(zhèn)居民房價收入比的中位數(shù),要比官方的這個數(shù)字高得多,有些大城市市區(qū)房甚至高達20以上)?

由此不難看出,盡管城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入要比農(nóng)村居民高2倍多,但他們在買房上的成本支出,卻比農(nóng)民要高出近8倍,量化住房負擔的房價收入比也比農(nóng)民高出數(shù)倍?這也是為什么作為中國最大的低收入群體的農(nóng)民,從來沒有出現(xiàn)過什么“住房問題”原因所在?在全世界的任何地方,像中國農(nóng)民這樣房價收入比控制在3以內的情況,都可算取得了“幸福指數(shù)”的高分(盡管中國農(nóng)民的住宅質量還有極大的提高空間)?由此不難看出,在不同的房價體系面前,社會階層分析中的“低收入者”,并不等于就是住房上的“低收入者”?在中國的現(xiàn)實社會中,在不同的住房政策和房價體系下,這兩者的位置不僅經(jīng)常不等同,而且有時正好相反?

房價高低決定收入水平?

由此可見,高房價在當今社會已經(jīng)成為一種實實在在的“逆向二次分配”?它使那些看起來已經(jīng)步入“小康”的普通城市居民甚至是“中間階層”,他們的“較高收入”成了“過手財富”?

由此不難看出,在當前城鄉(xiāng)住房上的“二元體系”和城市中多種住房供應制度實際并存的情況下,不能把住房方面的“低收入者”人群,等同于社會階層分析上的“低收入者”,在政策的制定中更不能把兩者當作同一概念?實際上,住房上的“低收入者”,是由房價的高低來決定,而不能依據(jù)表面的收入來判斷,它有著自身的特殊性和相對性?如:在北京上海等大城市,戶均收入在15萬元以上的家庭,在所有的統(tǒng)計分析中,可能都會被排在“中高收入者”群體之中?但是,他們的這些“中高收入”在每平方米一兩萬元的“普通住房”面前,就大大縮水了,就只能是“低收入者”,這就是房價高低決定收入水平的特殊性所在?

那么,如何衡量和界定“住房上的低收入者”呢?筆者認為,最主要的一個指標,就是要看他的收入是否可以買得起生活和工作地的住房;買房的負擔,是否可控制在國際慣例的房價收入比3——6的范圍內?具體到量化指標上,只要房價收入比超過公認的“國際房價最難承受地區(qū)”7的水平(以7.5為界,相當于3口之家90平方米的住房標準下,家庭的每月的收入還達不到當?shù)氐钠骄績r),都應該算作為“住房上的低收入群體”?

面對高房價的現(xiàn)實,公眾的財富被“重新洗牌”:已經(jīng)“全面小康”的社會中間階層重新變?yōu)椤暗褪杖胝摺?高房價實際已經(jīng)起到反向的社會調節(jié)作用?這是對社會穩(wěn)定和諧的一種威脅?因為對任何一個社會來說,中間階層都是穩(wěn)定的基石?

把住房上和社會統(tǒng)計上的“低收入者”分開,目的就是我們在制定下一步的住房政策時,可以實事求是地抓住住房方面矛盾的主要方面,對癥下藥地真正解決廣大市民普遍遇到的住房問題?