朱連慶

前不久,國(guó)際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利花巨資收購(gòu)了上海盧灣?浦東的兩處商業(yè)地產(chǎn),仲量聯(lián)行也宣稱將住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),與此同時(shí),長(zhǎng)三角不少城市以及北京?深圳等地不斷傳來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資熱浪?甚至,部分個(gè)人投資者也拋股買(mǎi)鋪,熱衷商鋪?寫(xiě)字樓投資?一時(shí)間,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格飆升,熱鋪難求,有關(guān)會(huì)展?促銷?投資推介以及各種評(píng)選?論壇?研討此起彼伏,商業(yè)地產(chǎn)儼然成了眼下財(cái)經(jīng)領(lǐng)域一大熱點(diǎn)?

商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫,主要有如下原因:其一,我國(guó)已實(shí)現(xiàn)了加入世貿(mào)組織后商業(yè)全面開(kāi)放,政策上拆除了外商進(jìn)入的藩籬,它們可從“搶灘”轉(zhuǎn)入大舉進(jìn)軍;其二,中國(guó)正在從“世界工廠”擴(kuò)展為全球矚目的“巨大市場(chǎng)”,消費(fèi)潛力和流通利潤(rùn)誘惑著國(guó)際資本和開(kāi)發(fā)商,把目光聚焦在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn);其三,政府正在下大力調(diào)控住宅房地產(chǎn),相比之下,商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)那么多的限制?

從另一側(cè)面看,社會(huì)上不少投資者受“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念影響,盲目地?fù)屬?gòu)商鋪,也持續(xù)推高著商業(yè)房地產(chǎn)的需求?

商業(yè)地產(chǎn)真是一座金礦,不管誰(shuí),不管在什么地方,一鎬下去,就能挖出金子來(lái)的嗎?非也!商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)蘊(yùn)涵著許多風(fēng)險(xiǎn)?

事實(shí)上,上海?北京,大型商業(yè)廣場(chǎng)慘淡經(jīng)營(yíng)的事例不勝枚舉?那些鮮活的商業(yè)案例無(wú)不告誡我們:商業(yè)地產(chǎn)并非都能盛開(kāi)出鮮花的?目前商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在由激烈演變?yōu)閼K烈!原因何在?

首先是總量上的飽和?以上海為例,1992年零售商業(yè)面積只有402萬(wàn)平方米,到了2003年擴(kuò)容至2300萬(wàn)平方米,人均1.44平方米;到了2006年猛增到3600萬(wàn)平方米,短短3年就增加1300萬(wàn)平方米,人均2平方米以上,超過(guò)境外不少國(guó)際大都市,加上寫(xiě)字樓?商業(yè)會(huì)所?酒店?娛樂(lè)設(shè)施等,面積更是驚人?另外在建和已報(bào)建的商業(yè)項(xiàng)目也超過(guò)800萬(wàn)平方米,這些都將在未來(lái)3年集中上市,由此導(dǎo)致商業(yè)面積總量和購(gòu)買(mǎi)力間呈現(xiàn)出嚴(yán)重不協(xié)調(diào),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積的邊際收益存在下降趨勢(shì)?

更嚴(yán)峻的問(wèn)題發(fā)生在結(jié)構(gòu)上的不平衡?人們往往喜歡一哄而上?想當(dāng)初,搞百貨業(yè)改擴(kuò)建的時(shí)候,南京路?淮海路?四川北路不少商廈都大興土木,負(fù)債率一度達(dá)到80%-90%,以致負(fù)債累累,深陷困境?后來(lái)超市掀起建設(shè)高潮,一條小馬路上甚至冒出了十多家小超市?緊跟著大賣場(chǎng)一股風(fēng),短時(shí)間內(nèi)上海擁有了130多家,僅莘莊一平方公里之內(nèi),擠了七八家,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)幾近貼身肉搏?下一輪又開(kāi)始熱衷于超級(jí)摩爾(MALL)以及打著這樣那樣的名義大規(guī)模開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),都令人擔(dān)心?就現(xiàn)在來(lái)看,傳統(tǒng)商鋪以及超市大賣場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩,新型零售業(yè)態(tài)和批發(fā)商業(yè)?現(xiàn)代商務(wù)和服務(wù)業(yè)設(shè)施卻比較欠缺?

空間布局上,商業(yè)設(shè)施還是集中在熱鬧的商圈,集中在環(huán)線以內(nèi),而那些城鄉(xiāng)接合部以及新型居住區(qū),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,郊區(qū)新城鎮(zhèn)的商業(yè)檔次也很低,還是傳統(tǒng)商業(yè)的天下,新穎業(yè)態(tài)不多,卷簾門(mén)式的沿街商鋪還在一排排地造出來(lái)?

出現(xiàn)這些問(wèn)題,很重要一點(diǎn)在于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)缺乏整體規(guī)劃?一個(gè)區(qū)域,百貨商店?大賣場(chǎng)?超市?專業(yè)商場(chǎng)?餐飲娛樂(lè)?購(gòu)物中心應(yīng)該合理搭配,現(xiàn)在基本上是市場(chǎng)化,說(shuō)得貼切一點(diǎn)是項(xiàng)目化,搞到一個(gè)批租項(xiàng)目,隨開(kāi)發(fā)商的意愿任意搞,這個(gè)趨勢(shì)現(xiàn)在正往郊區(qū)蔓延?應(yīng)該由政府出面組織專家做好規(guī)劃,對(duì)大中型商業(yè)項(xiàng)目舉行聽(tīng)證,將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)納入法定的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi),在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量?布局?結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)需求情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的檢測(cè),及時(shí)向社會(huì)發(fā)布信息,引導(dǎo)企業(yè)和銀行包括個(gè)人投資者決策?

除此之外,還與開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)有關(guān)?現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)化而來(lái),它們對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)不熟悉,對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解,沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的差別,將住宅開(kāi)發(fā)的一套模式簡(jiǎn)單地搬到商業(yè)地產(chǎn)上,以為建好房子銷售掉就算完事了,豈不知商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式完全不是那么一回事?

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有五大要素,即“選址?定位?資金鏈?招商以及經(jīng)營(yíng)”,五者互相關(guān)聯(lián),缺一不可,一著不慎,便有葬身覆滅之虞?開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始便需通盤(pán)籌劃考慮?選址時(shí)就要對(duì)周邊環(huán)境?商圈情況?市政設(shè)施?購(gòu)買(mǎi)力?目標(biāo)市場(chǎng)群體等進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究;在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位?功能結(jié)構(gòu)的最佳組合?業(yè)態(tài)配置及其合理的布局等方面進(jìn)行細(xì)化分析;建筑設(shè)計(jì)和形態(tài)規(guī)劃也應(yīng)結(jié)合功能業(yè)態(tài)綜合考慮,以使內(nèi)容與形式完美協(xié)調(diào);同時(shí)要考慮建設(shè)期確保充足的資金并能維系經(jīng)營(yíng)培育期的資金鏈不斷裂;至少工程竣工半年以前就得籌劃招商工作,招商的類別?檔次?品牌?資質(zhì)?商譽(yù)?形象?數(shù)量等都與日后開(kāi)業(yè)有著密切的關(guān)系;開(kāi)業(yè)日期的選擇?開(kāi)業(yè)操辦?經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理,全套營(yíng)銷計(jì)劃和動(dòng)態(tài)執(zhí)行,等等?

此外,項(xiàng)目的投資效應(yīng)?融資策略?股權(quán)結(jié)構(gòu)?發(fā)展目標(biāo)?市場(chǎng)前景?行業(yè)背景?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?發(fā)展戰(zhàn)略?企業(yè)文化?經(jīng)營(yíng)理念?組織體系?人才培訓(xùn)?信息網(wǎng)絡(luò)等等,都應(yīng)深入調(diào)查,審慎考慮,系統(tǒng)分析,仔細(xì)研究?

(作者系上海社會(huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任?研究員)