郇　麗

盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)基本明確——即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

隨著國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅第二批試點(diǎn)地區(qū)，國內(nèi)已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(即只是模擬測試征稅的運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒有實(shí)際征稅)運(yùn)行，而且這十個(gè)試點(diǎn)省市中的部分城市可能在2008年開始進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”(即根據(jù)試行稅率和辦法實(shí)際開征物業(yè)稅)。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計(jì)算模式，兩種模式以房屋用途來區(qū)分。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70％為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2％為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12％的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

國家發(fā)改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業(yè)稅征收開始實(shí)轉(zhuǎn)，其稅率可能的設(shè)定范圍是在房產(chǎn)評估價(jià)的0.3％至0.8％之間。

但據(jù)記者了解，對于具體的稅率等相關(guān)數(shù)據(jù)，各試點(diǎn)省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業(yè)稅在深圳所謂的‘空轉(zhuǎn)還只處于調(diào)研階段，其實(shí)就是在摸底，研究如何執(zhí)行，還沒有具體的數(shù)字結(jié)果?！?/p>

物業(yè)稅怎么收法

國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)基本明確，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

該負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也表示，在對按評稅價(jià)格計(jì)征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，稅務(wù)總局和財(cái)政部選擇部分地區(qū)進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)，目前已經(jīng)創(chuàng)建了一個(gè)比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計(jì)算機(jī)模擬方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”實(shí)踐，其結(jié)論是——房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收會(huì)有大幅度增加。

但對地方財(cái)政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，即將推出的物業(yè)稅卻是將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，這無疑是對當(dāng)前土地利益分配格局的重構(gòu)。物業(yè)稅數(shù)年來議而未決主要正是因此。

記者從財(cái)政部了解到的消息是，2006年11月份，財(cái)政部曾跟當(dāng)時(shí)的六個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實(shí)”，并表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財(cái)政部通過其他途徑給予補(bǔ)償。即使如此承諾，商討最終未能達(dá)成一致。

中國政法大學(xué)民財(cái)稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據(jù)他了解，物業(yè)稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當(dāng)年征收個(gè)人所得稅，先從少數(shù)人開始，逐步普及，這就回避了目前技術(shù)操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認(rèn)為，物業(yè)稅的開征預(yù)計(jì)會(huì)像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區(qū)別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點(diǎn)，物業(yè)稅的出臺(tái)，不是說所有的房子都會(huì)征收物業(yè)稅，只有達(dá)到一定面積的大戶型才會(huì)征收，征收的比例相對比較小，物業(yè)稅的征收只會(huì)對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業(yè)稅在首批試點(diǎn)城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”四年，再加上目前各方對房價(jià)的憂慮，進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)理所當(dāng)然。他認(rèn)為，如果目前對開發(fā)商已經(jīng)封頂?shù)€未賣出的樓盤征收物業(yè)稅，還可以有效地抑制開發(fā)商捂盤。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓建議，物業(yè)稅征收應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費(fèi)，并且不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻一直持抑制態(tài)度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)稅征收范圍，相反，則應(yīng)屬于免征范圍。

房價(jià)給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)最大的推動(dòng)力

物業(yè)稅最早提出的動(dòng)議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國最發(fā)達(dá)的城市中，土地批租收入基本占到地方財(cái)政收入的30％以上。這種地方為緩解財(cái)政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業(yè)稅是否推出、何時(shí)推出的討論焦點(diǎn)，則是圍繞著房價(jià)的調(diào)控。在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)眼中，征收物業(yè)稅成了“宏觀調(diào)控的‘最后一招”。

從目前國家調(diào)控的動(dòng)機(jī)分析，中央當(dāng)前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩(wěn)定房價(jià)，一旦這樣的政策都不能奏效，就會(huì)立即征收物業(yè)稅，宋堅(jiān)認(rèn)為。

近期廣州樓市價(jià)格再次出現(xiàn)異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項(xiàng)目也跟風(fēng)上漲。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價(jià)格走勢，如果沒有出臺(tái)特別的政策，或市場產(chǎn)生重大的變化，預(yù)計(jì)到年底之前廣州的房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，而且幅度將達(dá)到10％左右。

香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青也提醒，目前投資風(fēng)氣過盛，導(dǎo)致大量高價(jià)房出現(xiàn)，致使市場無法消化，最終可能會(huì)造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學(xué)民財(cái)稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產(chǎn)價(jià)格如此非理性地飆漲，物業(yè)稅的推出還不會(huì)這么迫切。房價(jià)給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)最大的推動(dòng)力。

近日，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫在商務(wù)部組織的一個(gè)座談會(huì)上發(fā)言時(shí)稱，目前房地產(chǎn)價(jià)格的異?，F(xiàn)象主要是由于房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的，要抑制這種投機(jī)需求，除了“國八條”“國六條”和建設(shè)部等部門出臺(tái)的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅，二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益回饋社會(huì)。

這樣的聲音并不局限在業(yè)內(nèi)和學(xué)界。今年年中，面對房價(jià)的飆升，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組，撰寫了一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。

另據(jù)記者了解，今年8月份，國務(wù)院為此曾召開中央工作會(huì)議，討論兩個(gè)議題，一個(gè)是住房保障體系問題，另一個(gè)就是物業(yè)稅的問題。

國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱則進(jìn)一步分析說，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，正是由于不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價(jià)格上漲帶來的好處，而忽視當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會(huì)否抑制投資性購房需求

物業(yè)稅的加速推進(jìn)針對過快上漲的房價(jià)，物業(yè)稅一旦推出，對市場到底有多大影響?

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6％的正常流轉(zhuǎn)量來算的話，北京每年的二手房交易量應(yīng)該在30萬套左右，但實(shí)際情況是北京市場上的二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)字。2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放?

胡景暉認(rèn)為主要問題就是沒有對物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收任何稅費(fèi)，目前的調(diào)控政策，主要還是打擊短期投機(jī)行為，而物業(yè)稅的實(shí)施更多的是針對長遠(yuǎn)行為。

但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill則認(rèn)為，中國部分城市征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，由于投資性購房者會(huì)有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內(nèi)二手房市場將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。畢竟，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，用稅收的辦法來解決房價(jià)問題，其調(diào)控效果并不明顯，因?yàn)?，賣房人會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中，反而進(jìn)一步助推房價(jià)上揚(yáng)，

對于物業(yè)稅出臺(tái)后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關(guān)官員在接受記者釆訪時(shí)也表示，目前與房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯(cuò)較多，業(yè)主變動(dòng)信息和價(jià)格信息問題較大，還不具備實(shí)際征稅條件，缺少有效的扣稅渠道，預(yù)計(jì)業(yè)主普遍不會(huì)及時(shí)繳稅，如果釆用司法支持，司法力量恐怕也難以承受。