2005年6月，王峰因病英年早逝。轉(zhuǎn)眼2006年的新年到了，王峰父母想聯(lián)系兒媳蔡曉燕一起過(guò)年，卻無(wú)法聯(lián)系。怕出意外，王峰父母來(lái)到了蔡曉燕的住處。敲開(kāi)門，卻令王峰父母大為驚訝：房子已經(jīng)裝修一新，而里面住的不是蔡曉燕，卻是李某一家。經(jīng)了解，蔡曉燕找人冒充王峰簽署了房屋轉(zhuǎn)讓合同，通過(guò)中介將房屋賣給了李某，房款已付清，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。王峰父母異常悲憤，這間房子是兒子的婚前財(cái)產(chǎn)，兒子尸骨未寒，兒媳卻已卷走財(cái)產(chǎn)，人去樓空，王峰父母一定要通過(guò)法律途徑討回公道。

于是王峰父母將蔡曉燕和李某夫婦一起告上法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。因?yàn)樵摲课菔莾鹤油醴辶粝碌倪z產(chǎn)，原告與被告共同享有繼承權(quán)，被告未經(jīng)原告同意擅自出售該房屋，屬無(wú)權(quán)處分，因此該房屋買賣合同無(wú)效。被告蔡曉燕未到庭。被告李某夫婦認(rèn)為，即使被告蔡曉燕出售該房屋系無(wú)權(quán)處分，但李某夫婦屬善意第三人，其合法權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)。

法院在庭審中出現(xiàn)兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，蔡曉燕作為第一順序繼承人，未經(jīng)其它共有權(quán)人同意，無(wú)權(quán)擅自處分。但李某夫婦與蔡曉燕并無(wú)惡意串通，并無(wú)過(guò)失，因此，從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)判令房屋買賣合同有效，而蔡曉燕擅自處分所造成的侵權(quán)責(zé)任應(yīng)由其本人承擔(dān)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照民法通則，善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，不適用于不動(dòng)產(chǎn)，因此應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

最后，法院經(jīng)合議認(rèn)為，該房屋是原告王峰父母和被告蔡曉燕作為第一順序繼承人的共有財(cái)產(chǎn)，蔡曉燕未經(jīng)王峰父母同意，擅自出售給他人，屬無(wú)權(quán)處分，并且事后也未得到王峰父母的追認(rèn)，因此該房屋買賣合同一般認(rèn)定無(wú)效。但被告李某夫婦購(gòu)買該房屋與蔡曉燕并無(wú)惡意串通，并且已支付了合理對(duì)價(jià)，屬善意第三人。為保護(hù)交易的穩(wěn)定性，應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同有效。對(duì)于善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的觀點(diǎn)，法院認(rèn)為，最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益……”。該規(guī)定并未將不動(dòng)產(chǎn)排除適用，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度。最后法院駁回了原告王峰父母的訴訟請(qǐng)求，判令房屋買賣合同有效。

點(diǎn)評(píng)：許錄勤（律師）

王峰生前沒(méi)有留下遺囑，因此王峰去世后，其遺產(chǎn)即按照法定繼承的方式來(lái)進(jìn)行分配，王峰父母和蔡曉燕共同作為第一順序繼承人享有繼承權(quán)，各享有三分之一的份額。對(duì)于遺產(chǎn)的范圍，由于該房屋是王峰的婚前財(cái)產(chǎn)，屬王峰的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此王峰去世后該房屋即為王峰的遺產(chǎn)。在遺產(chǎn)分割前，該房屋應(yīng)由王峰父母和蔡曉燕共同共有。

對(duì)于共同共有的財(cái)產(chǎn)，最高人民法院司法解釋有規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效?！北景钢?，蔡曉燕未經(jīng)王峰父母的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，一般情況下應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。但司法解釋又規(guī)定，“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！北景钢欣钅撤驄D與蔡曉燕不存在惡意串通的行為，并且支付了合理的對(duì)價(jià)，屬善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。為保護(hù)交易的穩(wěn)定性，法律維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益；而對(duì)王峰父母造成的損失，應(yīng)由蔡曉燕承擔(dān)。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度的問(wèn)題，最高人民法院司法解釋已將在特殊情況下、共同共有的不動(dòng)產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說(shuō)明我國(guó)司法實(shí)踐中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，采用了犧牲其他共有人的利益，維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)。

當(dāng)今社會(huì)二手房交易非常頻繁，在交易中應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審核轉(zhuǎn)讓方是否享有處分該房產(chǎn)的權(quán)利，盡到合理的注意義務(wù)，以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。

流浪漢遭遇車禍身亡，在無(wú)法找到他們親屬的情況下，他們作為公民應(yīng)得的民事賠償權(quán)利一概被放棄。然而在公元2006年，這個(gè)自新中國(guó)成立以來(lái)一直被忽視的問(wèn)題終于進(jìn)入人們關(guān)注的視野。