摘要：本文利用協(xié)整檢驗和面板數(shù)據(jù)分析我國居住水平的長期和短期影響因素。發(fā)現(xiàn)利率、收入房價比與居住水平存在長期協(xié)整關系，說明利率的提高長期會降低居住水平，限價、限開發(fā)房屋種類的政策是短期行為，提供低息房貸和發(fā)展中低檔商品房的同時提高居民收入的方法才是長效的。面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)提高人均收入和維持房地產市場穩(wěn)定對提高居住水平有重要的作用。東西部房地產市場存在地區(qū)差異，東部對利率較敏感，中西部對收入和物價的變化較敏感，針對差異可選擇不同的政策。

關鍵詞：居住水平；房地產；協(xié)整；面板數(shù)據(jù)

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5192(2007)04-0015-07

1．引言

居住水平的普遍提高是重要的民生問題，也是和諧社會的主要目標。在停止住房實物分配后，高收入者依靠市場解決住房問題，中低收入者則存在多層次的住房解決方法，如中低檔商品房、限價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等房源政策和住房貨幣補貼、低息的公積金抵押貸款等住房金融和補貼政策。這方面的實證研究的目的在于發(fā)現(xiàn)影響居住水平的真正因素和分析以上政策的效果，比較不同因素的作用大小和效用的長短期區(qū)別，從中發(fā)現(xiàn)有無更好的解決方法。

我國2004年人均住宅建筑面積為25平方米，接近西方發(fā)達國家在80年代末約30平方米的水平。發(fā)展到這一階段，居住問題的關鍵在于提高私房擁有率和縮小不同群體之間的差距。英國在相同階段，即撒切爾執(zhí)政期間，將大量政府興建的福利公房優(yōu)惠賣給居住者，實現(xiàn)公房私有化并滿足中低收入者的住房需求。美國政府建立了聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部(HUD)，該部以提高私房擁有率、降低不同種族間的私房擁有率差距和為低收入者提供廉租房為目標。日本資助中低收入者獲得政府提供的保障性住房。針對住房問題，西方的經(jīng)濟學者的研究也以私房擁有率為主，分析房價、人均GDP、收入、利率、通貨膨脹率、種族文化、地區(qū)差異、人口統(tǒng)計等因素對私房擁有率的影響。這方面的研究如Coulson發(fā)現(xiàn)人口統(tǒng)計因素對私房擁有率影響不大。Painter和Redfearn在分析利率和私房擁有率的關系時用了協(xié)整的分析方法。Eady和Olsen發(fā)現(xiàn)房價提高則無房階層比率增加。Painter，Yang和Yu的研究得出美籍華人私房擁有率高于其他的少數(shù)民族。

住房改革以來，我國基本完成了租住公房向擁有私房的轉變，縮小不同群體之間的差距成為進一步提高居住水平的關鍵。國內沒有統(tǒng)計私房擁有率，以人均居住面積或人均住宅建筑面積體現(xiàn)居住水平。人均面積只能體現(xiàn)平均水平，而不能體現(xiàn)有房和無房之間的差距。由于中低收入居民的比例大，如果能縮小不同群體之間的居住差距，則對人均面積的提高有較大的幫助。國內以人均居住面積或人均住宅建筑面積為研究對象的文章不多，白雪和王洪衛(wèi)用最小二乘法分析了上海市的房地產市場，發(fā)現(xiàn)人均住房面積和恩格爾系數(shù)之間存在著穩(wěn)定的數(shù)量關系。李致平等以安徽省數(shù)據(jù)為基礎，用多元線性回歸得出城鎮(zhèn)人均收入和每戶家庭規(guī)模是影響城鎮(zhèn)居民人均住宅面積的主要因素。以上文獻在分析人均居住水平時限于個別地區(qū)和分析方法比較簡單。徐紅認為中低收入家庭購房的主要障礙因素為房價高、房價收入比高、產品供應結構不合理、土地價格飚升、房地產開發(fā)商追求高利潤等。

在分析方法方面，王金明、高鐵梅用可變參數(shù)模型和魏巍賢、李陽用面板數(shù)據(jù)分析了房地產市場需求或供給的價格、收入和利率彈性，但尚未有用協(xié)整和面板數(shù)據(jù)的方法分析居住水平的研究。本文以代表居住水平的人均居住面積和人均住宅建筑面積為研究對象，用協(xié)整檢驗分析居住水平的長期影響因素和用各省的面板數(shù)據(jù)分析人均GDP、利率、通貨膨脹率、收入房價比、房價、住房供給面積和經(jīng)濟適用房所占比率對居住水平的影響，討論提高利率、限房價、限開發(fā)中低檔商品房、經(jīng)濟適用房、公積金貸款等政策的效用并提出自己的建議。

2．數(shù)據(jù)、模型和方法

本文采用的數(shù)據(jù)包括房地產數(shù)據(jù)、宏觀數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)，分全國時間序列數(shù)據(jù)和各省的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。全國時間序列數(shù)據(jù)時間跨度為1986—2004年，共19個觀察值。各省面板數(shù)據(jù)時間跨度為1992—2001年，有效觀察值有241個。考察的變量及其統(tǒng)計描述見表1。

全國時間序列數(shù)據(jù)用于分析變量間的長期協(xié)整關系。分析的方法首先檢查各變量的平穩(wěn)性，而后檢查一階單整序列之間的協(xié)整關系。收入房價比的計算方法是人均可支配收入乘以每戶家庭人口數(shù)的乘積除以平均房價與平均套房面積的乘積。國際上合理的收入房價比為1：3到1：6，而我國大部分地區(qū)在大部分時間收入房價比數(shù)據(jù)超過1：6，平均在1：8左右。Rate5n為名義利率，在房地產分析中名義利率比實際利率的作用顯著。經(jīng)濟適用房比率以經(jīng)濟適用房銷售面積除以商品房銷售面積求得。人均居住水平的統(tǒng)計指標有人均居住面積和人均住宅建筑面積兩種。由于人均居住面積不包含廚房和廳，不能完全體現(xiàn)居住條件，在2002年后統(tǒng)計部門改用包含廚房和廳等非臥室面積的人均住宅建筑面積。因此，全國數(shù)據(jù)采用人均住宅建筑面積。人均住宅建筑面積的趨勢圖見圖1(a)的下一曲線。該曲線保持穩(wěn)定的加速增長，只在2001年有一個小的波動。

各省面板數(shù)據(jù)用于分析變量間的短期關系。分析的方法主要采用LSDV FE方法，模型的選擇基于布勞什—培干—拉格朗日乘數(shù)檢驗和武·豪斯曼檢驗，分全國、東部和中西部分別回歸。根據(jù)含與不含經(jīng)濟適用房比率分為兩個模型。經(jīng)濟適用房從1997年開始有數(shù)據(jù)，住房改革從1998年開始。因此，包含經(jīng)濟適用房比率的模型樣本少，但該模型所在的時間段體現(xiàn)了住房市場化后的特征。各省的家庭人口數(shù)變化幅度小，基本穩(wěn)定在3左右，經(jīng)驗證該變量對居住狀況影響不大，所以模型不包含家庭人口數(shù)。面板數(shù)據(jù)模型見(1)式。Lpresb=α₀+α₁Lpgdp+α₂Pflat+α₃Rate5n+α₄Incpric+α₅Lsalep+α₆Lsuppa+α₇Affar+ε (1)其中Lpgdp、Rate5n、Incpric、Lsalep、Lsuppa、Affar的含義同表1，利率為全國數(shù)據(jù)，其他變量為分省的數(shù)據(jù)。Pflat為各省通貨膨脹率，由各省的消費價格指數(shù)計算得出。Lpresb為人均居住面積。各省的人均居住面積的統(tǒng)計到2001年為止，2002年后改為人均住宅建筑面積，人均住宅建筑面積缺少2001年前數(shù)據(jù)，統(tǒng)計時間過短，因此本文在分省數(shù)據(jù)中還是使用人均居住面積。ε為誤差項。由于采用的是面板數(shù)據(jù)的FE分析方法，各地的時間不變因素，如期初的居住水平、地理資源環(huán)境以及其他在研究期間內不變的因素均可排除在模型之外而不影響分析的結果。

3．居住水平的長期影響因素

3.1 變量的平穩(wěn)性檢驗

根據(jù)已有文獻的理論分析，居住水平的影響因素有人均GDP、房價、收入房價比、利率、通貨膨脹率、房屋供給量、經(jīng)濟適用房比率、恩格爾系數(shù)和家庭人口等。長期關系的分析基于全國時間序列數(shù)據(jù)進行協(xié)整檢驗。如果兩者存在協(xié)整關系，說明兩個變量存在長期均衡的經(jīng)濟關系，有協(xié)同變化的趨勢。相關程度的大小和正負性使用相關系數(shù)判斷。對變量的平穩(wěn)性檢驗得出，Lpresa、Lpgdp、Rate5n、Incpric、Lsafep、Affar、Engle為一階單整序列，記為I(1)。Lsuppa為二階單整，記為I(2)。Lhpop為平穩(wěn)序列，記為I(0)。Inflat雖然平穩(wěn)，但其顯著性僅為0.1，一階差分后的顯著性為0.058，因此可以看作是I(1)。平穩(wěn)性檢驗的ADF檢驗值及臨界值見表2?？梢詮娘@著性水平發(fā)現(xiàn)因變量人均住宅建筑面積是典型的I(1)。

3.2變量的協(xié)整關系和相關系數(shù)

對I(1)序列進行協(xié)整分析。在協(xié)整檢驗方法中，Johansen檢驗適合于小樣本但存在虛協(xié)整和結果矛盾的缺點，Engle-Granger(簡稱EG)檢驗不適合于小樣本但可以協(xié)助Johansen方法排除虛回歸和矛盾的結果。EG和Johansen方法的檢驗值和臨界值見表3，檢驗的滯后階用sc和AIC信息準則確定為3。從表中可見Johansen檢驗得到的協(xié)整關系比EG檢驗多，且出現(xiàn)同時否定CE=0(CE為協(xié)整方程個數(shù))和CE=1的矛盾結果，說明Johans-en方法存在虛協(xié)整的問題。為得到可靠的結果，本文綜合利用兩種方法，當兩種方法的檢驗結果都顯著時才確認為協(xié)整。確認協(xié)整關系的標準為在10％的顯著性水平下，EG檢驗顯著和Johansen檢驗顯著否定CE=0。分析結果表明人均住宅建筑面積與收入房價比、人均住宅建筑面積與利率存在可靠的協(xié)整關系。存在協(xié)整關系的兩對變量的趨勢圖分別見圖1(a)和圖1(b)。圖1(a)中兩條曲線有基本相同的變化趨勢。圖1(b)中兩條曲線的趨勢則完全相反，說明兩者的長期關系是負相關的，這點從它們的相關系數(shù)為-0.794也可以看出。利率、經(jīng)濟適用房比率、恩格爾系數(shù)、家庭人口與人均住宅建筑面積的相關系數(shù)為負。人均GDP、通貨膨脹率、收入房價比、房價和房屋供給與人均住宅建筑面積的相關系數(shù)為正。其中人均GDP在正的相關系數(shù)中最大，為0.993，恩格爾系數(shù)在負的相關系數(shù)中絕對值最大，為-0.956，兩者與人均住宅建筑面積的EG協(xié)整檢驗的P值接近顯著，說明兩者對居住水平有較重要的長期影響。

3.3 利率和收入房價比對居住水平的長期重要作用

首先，與人均住宅建筑面積存在可靠長期協(xié)整關系的利率和收入房價比是我們重點的分析對象。較低的利率從供給和需求兩方面都促進人均住宅建筑面積的提高。較低的利率降低開發(fā)商的成本，增加房屋供給面積和降低價格；較低的利率降低貸款購房的利息成本，提高銷售量。協(xié)整關系說明利率對人均住宅建筑面積的影響關系是長期的，因此，當前提高利率以抑制房價的政策并不利于長期的居住水平的提高，從表3可以看出，就算是高利率使房價得到抑制，房價與居住水平并不存在顯著的長期協(xié)整關系。

單獨的房屋價格或單獨的以人均GDP代表的收入與人均住宅建筑面積之間均不存在顯著的長期協(xié)整關系，但是收入與房價的比率和人均住宅建筑面積存在著可靠的長期協(xié)整關系，說明兩者的相對關系是重要的。房價的高低并不要緊，關鍵是收入要跟上房價甚至增長得更快，從收入房價比的趨勢圖(圖1(a)上一曲線)可以看出，收入房價比除了在1993年時有一個低谷，之后一直在上升，這正是人均住宅建筑面積不斷上升的主要原因。因此，解決住房問題，長效機制是控制住房價非理性增長的同時提高居民收入。

3.4 相關政策的效用和選擇

從上面兩個協(xié)整決定因素的影響看，住房低息貸款政策如住房公積金政策體現(xiàn)了低利率，是長期有效的。如果公積金貸款不被用于購買高檔房，同樣貸款額可以支持更多的銷售單元和面積，則更能充分發(fā)揮它的政策作用。限價商品房和增加中低價位商品房供給的政策都關注房屋的價格，但兩種政策存在區(qū)別。限價商品房屬于限價政策，它在控制價格的同時降低了住房的供給量，未能購得房屋的消費者損失福利。增加中低價位商品房供給的政策是房地產市場結構的調整，以行政方式促使開發(fā)商提高中低價位商品房的供給量。該政策的問題在于開發(fā)商追求利潤最大化，對開發(fā)商來講，低檔房利潤空間少，且受到經(jīng)濟適用房的擠壓，如果投資高檔房的利潤大于低檔房，那么在利益驅動下做出的選擇將是市場化的。所以，在控制房價的同時，必須提高中低收入階層的收入，使得低檔房同樣有利可圖，這才是市場化的和長效的解決方法。

經(jīng)濟適用房比率雖然與人均住宅建筑面積不存在協(xié)整關系，但是它的EG檢驗的顯著性水平說明兩者接近協(xié)整的，經(jīng)濟適用房對居住水平有一定的長期作用，這種作用由于經(jīng)濟適用房實施時間還不夠長，不能顯著地體現(xiàn)出來。值得注意的是，從相關系數(shù)看，經(jīng)濟適用房對人均住宅建筑面積的作用是負面的，正說明了經(jīng)濟適用房改善了購得者的居住條件，但是經(jīng)濟適用房沖擊了普通的商品房市場，使得低檔商品房缺少，更多的低收入人群買房的難度反而加大，導致嚴重的排隊現(xiàn)象和管理成本的損失。雖然經(jīng)濟適用房政策受到置疑，如黃征學通過收入和替代效應對經(jīng)濟適用房進行分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房的政策效應不如現(xiàn)金形式的明補，并指出經(jīng)濟適用房存在的種種問題。但是，經(jīng)濟適用房的存在不僅是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，而且是一種社會保障措施和保持社會穩(wěn)定的重要因素。

單獨增加住房的供給也不是解決住房問題的長期方法。住房的供給與人均住宅建筑面積不協(xié)整(表中未列出)，EG協(xié)整檢驗的P值為0.964，且相關系數(shù)(0.023)非常小。事實上，住房供給的增加必須考慮收入水平和市場需求是否與之相稱。

綜合看，降低低收入者的房貸利率和重點發(fā)展中低檔商品房是可取的，途徑在于提高低收入者的購買力，減少經(jīng)濟適用房對市場的擠壓，用利潤和優(yōu)惠的政策將開發(fā)商吸引到中低價位商品房的建設上。提高低收入者的購買力包括正確地識別低收入者，完善分配和保障體系，以及為低收入者提供低息貸款。

4．居住水平的短期影響因素

4.1 面板數(shù)據(jù)回歸結果

影響居住水平短期因素的分析涉及變量較多，使用各省面板數(shù)據(jù)可以排除因樣本不足導致的多重共線性問題并取得顯著和穩(wěn)定的系數(shù)，排除模型忽略變量的影響和考慮不同地區(qū)的差異。模型的回歸結果見表4。其中模型一、三、五不含經(jīng)濟適用房比率。二、四、六包含經(jīng)濟適用房比率，包含經(jīng)濟適用房比率的模型的時間段在住房改革之后，更有市場特征。

4.2 人均GDP、通貨膨脹率、利率等宏觀金融因素的作用

結果表明，人均居住面積對人均GDP的彈性為1.56，在1997年后的彈性為4.11，說明人均居住面積對人均GDP富有彈性。在所有的變量中人均GDP的系數(shù)最大且在所有的模型中系數(shù)都是高度顯著的，表明收入是提高居住面積的關鍵因素和前提條件，尤其在取消福利房和住房市場化后系數(shù)顯著增大，收入的決定性作用更加明顯。比較東部和中西部，發(fā)現(xiàn)中西部收入彈性系數(shù)更大，一是體現(xiàn)了收入提高后，住房在中西部比其他產品具有更大的邊際效用；二是中西部的房價較低，容易跨過購房的門檻。住房對收入富有彈性還反映了華人的文化特點。

通貨膨脹率在模型一、三、五中顯著且系數(shù)為正，在模型四中系數(shù)顯著但是系數(shù)為負。通貨膨脹在90年代初作用比較顯著，模型一、三、五的數(shù)據(jù)處于這個時間段，所以體現(xiàn)出通貨膨脹的真實作用。正的系數(shù)說明住房具有規(guī)避通貨膨脹的作用，即通貨膨脹率高時，消費者傾向于購買住房以實現(xiàn)保值，因此通貨膨脹率越高，人均居住面積越高。模型四為1997年后東部地區(qū)的模型，負的系數(shù)說明東部地區(qū)最近幾年的房地產市場存在著過熱現(xiàn)象，過高的房價通過房租反映到消費物價中，房價的過快增長影響人均居住面積的提高。

利率在模型二、四中顯著。這兩個模型的數(shù)據(jù)都在1997年后，說明利率在房地產市場化后才發(fā)揮真正的調節(jié)作用。正的系數(shù)似乎與我們的長期分析有矛盾，即利率越低應該人均住房面積越高，事實卻相反。原因在于在短期分析中，利率的調整由中央銀行確定，而且調整的方向常與市場相反。房地產過熱時，提高利率；房地產投資和需求不足時，降低利率。導致利率提高，短期內人均居住面積也高。比較東西部，可以發(fā)現(xiàn)中西部利率的系數(shù)小于東部，但是通貨膨脹的系數(shù)大于東部，表明了中西部地區(qū)對通貨膨脹更敏感，東部地區(qū)對利率的調整更敏感，中西部地區(qū)更重視實物價格的變化，東部地區(qū)更重視資本價格的變化。如果注意到這種區(qū)別，可以針對不同的地區(qū)設定不同的政策。

4.3 房價、住房供給等房地產市場因素的作用

收入房價比只在中西部地區(qū)的模型五中顯著，系數(shù)為正，符號正常。在長期因素中收入房價比和利率一樣都是重要的影響因素，但在大部分短期模型中收入房價比卻不顯著。同時，可以看到房屋的價格在所有的模型中都不顯著。這兩個變量的不顯著正體現(xiàn)了在短期收入房價比和房價作用不確定。房價高并不意味著沒人買房，房價低不意味著買房的人多。事實上，往往是買房的人多了房價才會提高，而價格低是因為滯銷。短期的結果是以上跟風作用和價格對需求的反向作用的結合，最后的結果取決于誰的作用更強。

住房的供給在模型二和四中有顯著的正系數(shù)。兩個模型的時間段為1997年后，模型四為東部地區(qū)，表明在東部短期住房供給的增加促進人均居住面積的提高。如果市場處于供給短缺的狀態(tài)，這種情況就會出現(xiàn)。東部地區(qū)最近幾年房地產過熱的情況正好是這樣，尤其是市中心的房屋很好賣，甚至出現(xiàn)開發(fā)商囤積房屋待售的現(xiàn)象。所以住房供給的增加滿足了市場的過剩需求，提高居住面積。最后，經(jīng)濟適用房比率的系數(shù)全部不顯著，說明經(jīng)濟適用房在短期的作用不大。

5．結論與政策建議

通過以上分析可知：

提高利率以抑制房價的政策不利于長期的居住水平的提高。因為人均住宅建筑面積與利率存在長期協(xié)整關系，與房價不存在長期協(xié)整關系。調高利率將同時壓縮房屋的供給與需求，長期將會降低居住水平，而它所抑制的房價在未考慮收入時并不能長期提高居住水平。相反，住房公積貸款等低息貸款政策是長期提高居住水平的有效方法。

單獨的房價與居住水平不存在協(xié)整關系，但收入房價比與居住水平存在協(xié)整關系。說明控制房價的同時提高收入的政策將是長期有效的。單獨盯住房價的政策，如限價房政策在控制價格的同時降低了住房的供給量，未能購得房屋的消費者損失福利；限制開發(fā)商開發(fā)中低價位商品房的政策也因為回報方面不如開發(fā)高檔房在市場環(huán)境中缺乏可行性；經(jīng)濟適用房改善了購得者的居住條件，但沖擊了普通的商品房市場，使得低檔商品房更加缺少，更多的低收入人群買房的難度加大，而且導致嚴重的排隊現(xiàn)象和管理成本的損失。因此，單獨盯住房價的政策是短期行為，是政績方面的要求，長期有效的解決方法是將房價和收入綜合起來，在控制房價的非理性增長的同時，正確識別中低收入者并提高他們的收入水平，為之提供足夠的優(yōu)惠房貸。當中低收入者購買力增強時，薄利多銷的商機將以市場的方式吸引開發(fā)商進人中低端市場，這時政府所要做的只是扶持市場進入者、防止壟斷。

面板數(shù)據(jù)分析表明，人均GDP具有最大的彈性系數(shù)，對人均居住面積的影響最為重要，因此提高人均收入是解決住房問題的有效方法(但從長期來講，提高收入的同時必須防止房價增長得比之更快)。當房價本身不是造成通貨膨脹率主要原因時，住房具有規(guī)避通貨膨脹率的功能，通貨膨脹率越高，則人均居住面積越大。當房地產過熱、房價帶動物價增長時，高的通貨膨脹率則抑制人均居住水的提高，因此保持理性的房地產市場對提高居住水平是有幫助的。利率在短期是調控手段，它的作用與長期相反。

東西部地區(qū)在居住水平的問題上存在區(qū)別。中西部地區(qū)重視實物價格的變化，易受通貨膨脹率的影響。東部地區(qū)重視資本價格的變化，易受利率的影響。收入水平的提高對中西部地區(qū)的居住水平影響更大。可以針對以上區(qū)別設定不同的住房政策，如東部主要提供低息貸款，中西部主要提高收入房價比。東部地區(qū)在最近幾年出現(xiàn)房地產市場過熱現(xiàn)象，部分地區(qū)曾存在住房需求過剩。因此，房地產市場的宏觀調控要有地區(qū)針對性。