歷經(jīng)13年的醞釀和廣泛討論，經(jīng)過前所未有的8次審議，與百姓生活息息相關(guān)的物權(quán)法終于出臺。幾經(jīng)修改后的物權(quán)法確定了物權(quán)平等保護(hù)的原則，賦予私有財產(chǎn)與公有財產(chǎn)平等的法律地位，同時它也牽扯到老年人生活的方方面面。

吃

【關(guān)鍵詞】孳息

【虛擬案例】老王將自己的名貴信鴿抵押給鄰居老李，向他周轉(zhuǎn)了一筆錢。不久這只信鴿產(chǎn)下幾枚鴿蛋。老王得知以后，向老李討要鴿蛋，聲稱這只鴿子是經(jīng)過配種的，鴿蛋非常珍貴，能孵出優(yōu)良的信鴿。而老李卻說，他已經(jīng)將鴿蛋吃了，無法還給老王。老李是否享有對鴿蛋的所有權(quán)呢？

【說法】《物權(quán)法》第一百一十六條規(guī)定：天然孳息，由所有權(quán)人取得；當(dāng)事人另有約定的，按照約定。而法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。所以，老李享有對鴿子蛋的所有權(quán)。

行

【關(guān)鍵詞】建筑物區(qū)分所有權(quán)

【虛擬案例】老王的老小區(qū)本有一塊綠地，開發(fā)商卻將這綠地開辟成停車場，供社區(qū)外的社會車輛使用。這種情況也引起了許多業(yè)主的聲討和質(zhì)疑。那么究竟開發(fā)商能否把綠地賣給小區(qū)外的人，或小區(qū)內(nèi)部的某個業(yè)主？

【說法】：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《物權(quán)法》首次將建筑物區(qū)分所有權(quán)制度從法理上升為法律，規(guī)定業(yè)主對專有部分所有權(quán)及對共有部分的共同管理權(quán)。

同時在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專章中，《物權(quán)法》對老百姓比較關(guān)心的小區(qū)道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車位的產(chǎn)權(quán)等問題，也作出了相應(yīng)界定?！段餀?quán)法》同時還規(guī)定了建筑物區(qū)分所有的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等?quán)利義務(wù)問題及業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序、條件等。

住

●城里人還不能到鄉(xiāng)下隨便建別墅

【關(guān)鍵詞】宅基地

【虛擬案例】劉先生是某高校的退休教師，他本想退休后，到鄉(xiāng)下養(yǎng)老，于是在城郊鄉(xiāng)村與當(dāng)?shù)匾淮迕窦s定，出資8萬元買下了村民2畝多的宅基地，之后，他又花20多萬元在宅基地上建造了一幢小樓。兩年后，因城市道路建設(shè)，這幢房子需拆遷，而按規(guī)定，征地拆遷補(bǔ)償只能給原村民，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

【條文】《物權(quán)法》第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

【說法】 《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。按現(xiàn)行法律規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買宅基地是不允許的。集體所有權(quán)的土地如果要買賣，必須要先將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)成國有土地才可以。像劉先生與村民的交易行為本屬違法操作，自然得不到保障。

對《物權(quán)法(草案)》的相關(guān)條文進(jìn)行說明，其中就提到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開的問題?？紤]到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。但與此同時，考慮到為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法又強(qiáng)化了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓”的字句。

●城鎮(zhèn)居民住宅用地70年后自動續(xù)期

【關(guān)鍵詞】自動續(xù)期

【虛擬案例】李先生有一套老房子，建設(shè)于上個世紀(jì)50年代，他發(fā)現(xiàn)房屋的使用權(quán)只剩20年，但是李先生現(xiàn)在才50歲，他很擔(dān)心自己在有生之年是否還能繼續(xù)在此居住。

【說法】現(xiàn)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年。但土地使用期限70年屆滿后如何處理并不明確?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動續(xù)期?！边@就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂，給老百姓吃了一顆“定心丸”，體現(xiàn)了立法者對于人權(quán)的尊重和保護(hù)。

根據(jù)1999年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地使用權(quán)出讓最高年限為70年。但不管是多少年，土地有償使用和土地有償使用過程中的有期限轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)無期所有權(quán)面臨的沖突是客觀存在的。地是國家的，開發(fā)商享有的使用權(quán)是有期限的，但業(yè)主取得房產(chǎn)的所有權(quán)是永久的，到期后的土地怎么辦？而《物權(quán)法》這條規(guī)定給予了解決。

但值得一提的是，所謂“自動續(xù)期”延續(xù)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限，并不是土地所有權(quán)，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家。另外，到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費(fèi)、怎樣收費(fèi)等問題都沒有在《物權(quán)法》中規(guī)定細(xì)化。

其他焦點(diǎn)

●公私財產(chǎn)平等保護(hù)

《物權(quán)法》規(guī)定，國家實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利；國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。《物權(quán)法》作為財產(chǎn)法，規(guī)定公私財產(chǎn)平等保護(hù)，是一部影響深遠(yuǎn)的基本法律。

●不動產(chǎn)登記制度革新

《物權(quán)法》首次明確規(guī)定對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，進(jìn)一步明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。由于登記機(jī)構(gòu)的失誤給權(quán)利人造成損失的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這些都將更加有力地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的利益。同時，《物權(quán)法》創(chuàng)造性地規(guī)定了“異議登記”及“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該制度的實施，將有效遏制房屋買賣過程中的“一房兩賣”現(xiàn)象。