國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)信托基金發(fā)起人孟曉蘇的一個(gè)視角

多年來(lái)，希望打破銀行貸款單一融資渠道的地產(chǎn)商數(shù)不勝數(shù)，但礙于政策藩籬，實(shí)質(zhì)性的突破一直沒(méi)有出現(xiàn)。2007年伊始，國(guó)內(nèi)首只投資工業(yè)廠(chǎng)房領(lǐng)域的房地產(chǎn)信托基金（即REITS）——領(lǐng)銳房地產(chǎn)信托基金在天津?yàn)I海新區(qū)正式發(fā)起，注冊(cè)資本10億元，此舉標(biāo)志著國(guó)內(nèi)推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)進(jìn)入了實(shí)際操作階段。

原中房總裁、領(lǐng)銳基金發(fā)起人之一的孟曉蘇表示：“希望今年能夠推出房地產(chǎn)信托基金，（即使）可能不一定是我的?！?/p>

孟曉蘇并非首次試水房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。1996年，在孟曉蘇等多位專(zhuān)家的建議下，銀行開(kāi)始辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)。1998年，銀行開(kāi)始嘗試抵押貸款證券化。2003年，孟曉蘇提出反向抵押貸款。2005年，他開(kāi)始建議推出房地產(chǎn)信托基金。

據(jù)悉，目前，天津市已將房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)納入濱海新區(qū)金融改革綜合配套方案上報(bào)國(guó)務(wù)院，正在審批中。

2006年，國(guó)內(nèi)600家信托機(jī)構(gòu)，存活下來(lái)的僅1/10。而以租金收益為支撐的房地產(chǎn)信托基金能否贏得投資者的信任呢？政府對(duì)房地產(chǎn)信托基金給予政策支持的條件成熟了嗎？

《經(jīng)濟(jì)》雜志專(zhuān)訪(fǎng)了孟曉蘇，就房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)的諸多問(wèn)題進(jìn)行了深入的交流探討。

與決策層步調(diào)一致

事實(shí)上，孟曉蘇的房地產(chǎn)信托基金有特定的內(nèi)涵，孟曉蘇認(rèn)為，“房地產(chǎn)”、“信托”這樣的字眼容易誤導(dǎo)輿論和投資者，他更傾向于使用“物業(yè)增值投資基金”、或者“物業(yè)收益投資基金”這樣的名詞，來(lái)代替房地產(chǎn)信托基金。領(lǐng)銳基金的特別之處在于，不投向非租賃投資，與開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售樓盤(pán)獲取利潤(rùn)不同，領(lǐng)銳基金通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，并將90%的收益用于向投資人分紅。

目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房發(fā)展緩慢，中央乃至地方政府壓力很大，而主要的癥結(jié)在于租賃市場(chǎng)不成熟，機(jī)構(gòu)物業(yè)所有者的缺失。目前國(guó)內(nèi)出租的房源來(lái)自個(gè)人投資者，這樣的租賃市場(chǎng)是不完善的。

而另一方面，中國(guó)大量的資金苦于找不到風(fēng)險(xiǎn)較小、回報(bào)穩(wěn)定的機(jī)會(huì)，如果通過(guò)信托基金來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房，可以一舉兩得?！耙越?jīng)濟(jì)適用房為例，盡管?chē)?guó)家允許經(jīng)濟(jì)適用房可售可租，然而，只見(jiàn)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的，沒(méi)見(jiàn)到出租的?！彼悦蠒蕴K建議，通過(guò)政策支持房地產(chǎn)信托基金培育國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)。目前國(guó)外的租賃市場(chǎng)相當(dāng)大一部分是靠基金來(lái)支撐，發(fā)育較為成熟。

很顯然，孟曉蘇的這個(gè)定位是刻意與決策層保持一致。2007年1月11日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在中國(guó)人民銀行和建設(shè)部聯(lián)合主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上明確表示，在資金最為緊張的前期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)大規(guī)模的REITs來(lái)解決融資問(wèn)題。大多數(shù)國(guó)家發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要出發(fā)點(diǎn)是為中小投資者參與商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題，各國(guó)的REITs主要投資于成熟優(yōu)質(zhì)的收益型物業(yè)。

穩(wěn)定器

房地產(chǎn)信托基金有一個(gè)非常特別之處是，可以起到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)信托基金通過(guò)產(chǎn)生一批物業(yè)的長(zhǎng)期持有者，減少短期買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出帶來(lái)的價(jià)格波動(dòng)。如，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家大量物業(yè)被基金持有，一家公司通常管理多個(gè)基金，擁有多處的物業(yè)。長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的基金將起到一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定器的作用，可以幫助老百姓租到房。

近幾年，投資性購(gòu)房需求成為房地產(chǎn)泡沫的助推力之一，如溫州炒房團(tuán)便是其中典型的例子。在股市低迷的時(shí)候，這筆資金從股市退出，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；當(dāng)股市復(fù)蘇時(shí)，這筆資金再度沖進(jìn)股市。投資性的購(gòu)買(mǎi)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的隱患之一。如果通過(guò)房地產(chǎn)信托基金培育一批長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的業(yè)主群體，將會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。

大量的外資涌入中國(guó)，賭人民幣升值，給中國(guó)帶來(lái)了通貨膨脹的壓力，民間閑散資金炒作房地產(chǎn)，這些都給中國(guó)的金融環(huán)境帶來(lái)不穩(wěn)定的因素。以租金為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)信托投資基金如果破冰，將有助于讓這些可能帶來(lái)金融隱患的不利因素朝穩(wěn)定因子的方向化解。

三種模式

實(shí)際上，房地產(chǎn)信托基金在國(guó)外已經(jīng)有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地產(chǎn)信托基金需要向投資者說(shuō)明用途，如購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓的數(shù)量、位置等。香港的領(lǐng)匯基金是操作比較成功的房地產(chǎn)信托投資基金，募集資金時(shí)，詳細(xì)說(shuō)明募集金額，募集的資金用于購(gòu)買(mǎi)政府辦公樓、寫(xiě)字樓底層的物業(yè)，說(shuō)明停車(chē)場(chǎng)的面積、停車(chē)位的數(shù)量、租金，以及6.7%的收益率。

基金的使用方向通常為房地產(chǎn)商建成的成熟的樓宇。開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)自己經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)?；鹗艿酵顿Y者的歡迎，其中一個(gè)實(shí)惠是無(wú)所得稅，選擇基金來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)出租，比通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益高?；鸾?jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)是比較理想的模式，房地產(chǎn)商也可借此較快地獲得資金回籠。

根據(jù)信托投資基金的用途，大體可以分為投于工業(yè)產(chǎn)房、基礎(chǔ)設(shè)施和廉租房等。

投于工業(yè)產(chǎn)房的基金可以獲得穩(wěn)定的租金收益，對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以從建廠(chǎng)房轉(zhuǎn)為租廠(chǎng)房，減少了融資成本。領(lǐng)銳房地產(chǎn)信托基金就是計(jì)劃收購(gòu)天津等地的成熟工業(yè)廠(chǎng)房，而非住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

第二種形式是投入到基礎(chǔ)設(shè)施，基金把公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施打包上市，先行融資，投資者可以從日后的過(guò)橋費(fèi)、過(guò)路費(fèi)中獲得收益。第三種方式是購(gòu)入廉租房出租，收取租金。

不被看好的產(chǎn)業(yè)投資基金

與房地產(chǎn)信托基金一樣備受矚目的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，卻不被孟曉蘇看好?！拔覐氖路康禺a(chǎn)已經(jīng)十幾年了，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金風(fēng)險(xiǎn)大，不要抱有幻想。”他提到，“從國(guó)外引資沒(méi)有問(wèn)題，但如果在國(guó)內(nèi)搞私募，不太可能被（決策層）支持”。

目前，相當(dāng)一部分觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)存在投資過(guò)熱，其中包括房地產(chǎn)在內(nèi)，許多行業(yè)存在過(guò)量投資，因此，中國(guó)政府很難支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金出臺(tái)，政府不愿有更多資金介入房地產(chǎn)炒作。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不被看好的另一個(gè)原因是監(jiān)管問(wèn)題，如何有效監(jiān)督和管理房地產(chǎn)投資基金，目前還沒(méi)有成熟的政策法規(guī)，一旦放開(kāi)，就有可能導(dǎo)致混亂。