印　華

發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著相互依存、相互促進(jìn)的伙伴關(guān)系

三年前，在上海的一次房地產(chǎn)與金融高層研討會(huì)上，一位金融專家說過，市場上房價(jià)維持那么高，要怪商業(yè)銀行在“助紂為虐”。如果銀行不貸款給開發(fā)商，房地產(chǎn)就不可能投資過熱；不貸款給購房者，房子沒人買，房價(jià)也高不起來。

這種觀點(diǎn)很有市場，并一度影響到?jīng)Q策。這幾年以緊縮地根、緊縮銀根、抑制投資、限制消費(fèi)的辦法來制止房地產(chǎn)開發(fā)過熱和房價(jià)上漲過快的調(diào)控思路就是一個(gè)明證。

然而，兩年來的實(shí)踐已證明，這種調(diào)控思路有失偏頗收效甚微，并帶來不少副作用，亟需加以調(diào)整。今年5月開始的新一輪宏觀調(diào)控將重點(diǎn)放在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，加快廉租住房制度建設(shè)，并強(qiáng)調(diào)由地方政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任來，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和控制住房價(jià)格過快上漲。

顯然，從全局看，宏觀調(diào)控的思路已有明顯的轉(zhuǎn)變和改善，我們期待房地產(chǎn)金融的調(diào)控思路也能有較快的轉(zhuǎn)變。

首先應(yīng)當(dāng)看到在中國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著國家工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的推進(jìn)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位日趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，其發(fā)展?fàn)顩r如何能對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上，住房只是房地產(chǎn)提供的一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是合理利用土地資源，優(yōu)化組合生產(chǎn)要素，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，提供就業(yè)崗位，增加國家財(cái)政收入，并在此過程中實(shí)現(xiàn)自身盈利的目標(biāo)。

金融調(diào)控的根本目的是促使其健康發(fā)展，而不是相反。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著相互依存、相互促進(jìn)的伙伴關(guān)系，房地產(chǎn)收貸無論開發(fā)貸款還是消費(fèi)信貸，固有可靠抵押物業(yè)而成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，來自房地產(chǎn)金融的收入成為金融業(yè)利潤的重要和穩(wěn)定的來源。

至于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過于依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，并非房地產(chǎn)業(yè)自身的過錯(cuò)，恰恰是由于我國金融業(yè)市場化改革滯后所造成的。工業(yè)部門購買原材料可以申請流動(dòng)貸款，建筑商承接工程也可申請建筑貸款，而房產(chǎn)商購置土地卻明確規(guī)定不準(zhǔn)貸款，不讓搞基金、發(fā)債券或上市直接融資，而香港開發(fā)商在上海買地，不僅香港的中資銀行搶著給貸款，還可通過其他各種渠道融資。

上海本土房產(chǎn)商正是由于缺乏資本市場的有力支持而在與外資企業(yè)不平等競爭中處于劣勢地位，眼睜睜的看著一塊塊優(yōu)質(zhì)土地被人家拿走，被迫無奈只好向二線、三線城市轉(zhuǎn)移。

其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分市場型金融與政策性金融的界限，兩者不可混淆。對(duì)市場型金融這一塊的宏觀調(diào)控應(yīng)嚴(yán)格遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和依法監(jiān)管，不可過于倚重行政干預(yù)。

今后，完成改制后的商業(yè)銀行不再是國有全資銀行，作為股權(quán)多元的股份制的金融企業(yè)應(yīng)依法實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、照章納稅、自負(fù)盈虧，最終向股東負(fù)責(zé)。因此，金融主管部門必須拋棄以往的傳統(tǒng)管理模式，寓管理于服務(wù)之中，避免不適當(dāng)?shù)男姓深A(yù)。

最后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)分房地產(chǎn)金融市場，加快對(duì)金融產(chǎn)品和金融工具創(chuàng)新的水平，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對(duì)象的實(shí)際些需要。

房地產(chǎn)商品不同于一般工業(yè)產(chǎn)品，是一種地域性、專業(yè)性極強(qiáng)，不可移動(dòng)和不可復(fù)制的個(gè)性產(chǎn)品。加上我國幅員遼闊，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然環(huán)境差異極大，即使在同一地區(qū)，不同階層的差異也很大，從而對(duì)金融產(chǎn)品含有不同的多樣化需求。

地產(chǎn)金融調(diào)控不能僅僅停留在關(guān)緊閘門上，還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)金融企業(yè)在合適的時(shí)間、以合適的方式、向合適的對(duì)象開閘送水，使資金流動(dòng)與要素流動(dòng)相匹配。從而既有利于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有利金融業(yè)自身的發(fā)展壯大。

（作者系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任）