王晨波　彭婷婷

商業(yè)銀行處于兩難，必須在放與收之間找到一個平衡。而畸形的房、貸關(guān)系，過分依賴存貸差盈利，都可能讓商業(yè)銀行失衡

在經(jīng)歷了連續(xù)10個月的負(fù)增長之后，上海房貸市場開始在今年5月顯現(xiàn)出回暖的態(tài)勢。能夠沖破10個月的陰霾，并露出一絲暖意，這絕非一日之功。

各家銀行的功夫大都下在了今年3月左右。據(jù)上海一家國有商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人對本刊介紹，“過完舊歷年，大部分銀行開始準(zhǔn)備在業(yè)務(wù)上收復(fù)失地，很多業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控到了強(qiáng)弩之末，反轉(zhuǎn)點(diǎn)就在眼前?！?/p>

對于銀行而言，回暖沒幾天，“國六條”倏忽而至，房貸的放與收成了滬上各家商業(yè)銀行最難玩的“平衡術(shù)”。

房貸回暖滬先知

舊歷年后，忽如一夜春風(fēng)來，各家商業(yè)銀行開始逐漸放寬貸款政策。找中介談合作，給出的優(yōu)惠也非常驚人。上海中原物業(yè)代理有限公司法律及交易案揭部總監(jiān)羅亞東親歷了這個過程，他看到了一些“冰雪消融”的變化。

首先“轉(zhuǎn)按揭”開始悄悄抬頭。去年宏觀調(diào)控后，各銀行都停掉了“轉(zhuǎn)按揭”貸款，對銀行客戶而言，“轉(zhuǎn)按揭”是一種無現(xiàn)金流的融資方式，最大限度的利用了銀行資金，對交易刺激非常強(qiáng)烈。投機(jī)者大都倚重“轉(zhuǎn)按揭”，視之為一種極好的財務(wù)杠桿。今年2月以來，許多銀行開始恢復(fù)“轉(zhuǎn)按揭”。

還有一個變化就是貸款成數(shù)和利率的“松動”。去年“國八條”后，滬上銀行形成“君子協(xié)定”：第一套房最高貸７成，可實行5.508％的利率下限；第二套房要在第一套基礎(chǔ)上提高首付比例，實行6.12％的基準(zhǔn)利率。而二手房按揭一般最多貸到7成。

但這種“協(xié)定”卻漸成擺設(shè)，“大部分銀行的二手按揭都可以貸到8成，比如房齡在5年內(nèi)的，地段不錯的，規(guī)范的商品房，對于非常優(yōu)質(zhì)房源和客戶，大部分銀行都可以貸到8成，甚至第二套購房也可以貸到8成?！绷_亞東說。

而在利率上，“盡管今年又加了一次息，但大部分銀行都執(zhí)行了央行所能允許的最低利率，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再下浮10%，這種優(yōu)惠很普遍，一般不以第幾套而論?！鄙鲜鰢猩虡I(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人稱。

另外，就是前文中提到的，如浦發(fā)行那樣憑借“抵押登記他項權(quán)證收件收據(jù)”放貸的做法，在今年“回暖”后，也開始恢復(fù)。

當(dāng)然，最令人眼花繚亂的是各家銀行針對不同客戶的大膽創(chuàng)新，這些創(chuàng)新是伴隨著激烈的放貸爭奪戰(zhàn)逐漸升級的，初步估算，僅在還貸方式上，上海市場上就有近10種類型。

今年3月，深圳發(fā)展銀行在上海剛推出“雙周供”個人按揭業(yè)務(wù)，上海銀行緊接著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，浦發(fā)行還推出循環(huán)按揭，中行上海分行快速對外宣告名為“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)等等。

雙周供是把按月還利息，改為按兩周還利息，本金還款速度加快，相應(yīng)的利息節(jié)省也很大；“延期還貸”則是在房貸一年之內(nèi)，可選擇只還利息不還本金。一年后再開始本息都還。針對自住群體在首付之后第一年經(jīng)濟(jì)狀況緊張。而浦發(fā)的循環(huán)按揭就是授信可以循環(huán)，如果客戶經(jīng)審核獲得200萬授信額度，買房子只貸了120萬，接下來客戶要再次購房，可以直接使用80萬貸款。

“在同質(zhì)化競爭比較強(qiáng)的市場上，能夠殺出重圍，爭得一席之地，這些創(chuàng)新立下了功勞?！绷_亞東說。

事實也是如此，進(jìn)入3月份以來，滬新房和二手房成交量持續(xù)大幅回暖。隨之，5月房貸量開始明顯回升。央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，5月上海個人住房貸款出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢，當(dāng)月微增1．38億元，扭轉(zhuǎn)了上海商業(yè)銀行個人房貸連續(xù)10個月的陰跌，出現(xiàn)回升勢頭。同時，上海個人住房公積金貸款也明顯加快發(fā)放速度，5月增加9．77億元，占今年前5個月累計增量的78.6％。

這種反彈絕非易事，根據(jù)上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截止今年4月末，上海住房按揭貸款2533.58億元，比年初減少了111.36億元。此外，1～4月，上海財政收入增速大幅回落了23個百分點(diǎn)。如果將目光拉得再遠(yuǎn)一點(diǎn)，自去年7月開始，伴隨連續(xù)10個月的負(fù)增長，上海的住房按揭貸款已累計減少了228億元。

“回暖”這種事情，也是有人歡喜有人愁。今年5月18日，上海銀監(jiān)局公開發(fā)布《上海銀監(jiān)局規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與競爭秩序》，直指產(chǎn)品創(chuàng)新風(fēng)險不容忽視。要求在滬各商業(yè)銀行在推出個人房貸新產(chǎn)品的同時，在業(yè)務(wù)推廣中不得放寬和變相放寬對借款人的審核標(biāo)準(zhǔn)。

“商業(yè)銀行處于兩難，必須在放與收之間找到平衡。但是，畸形的房、貸關(guān)系，過分依賴存貸差盈利，都可能讓商業(yè)銀行失衡。”原上海銀行同業(yè)公會的一位人士說。

房、貸依賴：危險的關(guān)系

國內(nèi)商業(yè)銀行對于住房貸款的倚重由來已久，房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金也是不爭的事實。由于開發(fā)商70%左右的開發(fā)款項來自銀行，龐大的貸款將兩個行業(yè)牢牢綁在了一起，銀行業(yè)在自身利益訴求及地方政府要求之下，全力扶植了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也因此陷入了信貸風(fēng)險劇增的怪圈。

在這個怪圈里，商業(yè)銀行兩肩挑著房地產(chǎn)發(fā)展：一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔(dān)風(fēng)險損失的都只能是銀行。

在上海，銀行的兩個肩頭已經(jīng)不是一樣重了。鑒于中央嚴(yán)令控制房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，開發(fā)貸款這塊基本冷卻了下來?！熬挪课?5條細(xì)則中規(guī)定，對項目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，調(diào)控之后，銀行基本上都嚴(yán)格遵循著這個條件?！鄙虾ｃy監(jiān)局一位人士對本刊稱。

但個人住房貸款卻在調(diào)控后，成為各家銀行的主要著力點(diǎn)。由于不良貸款率一直維持在很低水平，個人按揭貸目前算得上是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，以浦發(fā)行為例，2004年、2005年、2006年，前五個月檔期，個人住房按揭貸款凈增額分別為141億、63億、25億，凈增額雖在下降，但是總量仍舊較大。

據(jù)本刊了解，房地產(chǎn)信貸已占在滬中資商業(yè)銀行各項貸款總量的三分之一到一半之間。

由于房地產(chǎn)信貸以房產(chǎn)為抵押，所以風(fēng)險相對較小。各商業(yè)銀行都把個人按揭貸款作為低風(fēng)險高收益的好項目，“最近，市場交易量委靡的時候，我們?yōu)殂y行拉到一筆購房貸款，得到的返點(diǎn)回報可達(dá)平常旺季的兩倍?！鄙虾Ｄ迟J款中介公司透露。

由于上市新房和往年積壓房源總量可能將超過所需房源的一倍，“銀行對個人貸款市場的競爭將會越來越激烈，以前很多銀行與開發(fā)商合作，購房人抵押房必須是銀行合作開發(fā)商的房子，才能享受更高貸款成數(shù)。現(xiàn)在很多銀行與大的中介機(jī)構(gòu)合作，讓他們推薦自己的產(chǎn)品給客戶，通常一個中介公司會拿著好幾個銀行的房貸產(chǎn)品?！惫ど蹄y行上海分行的人士對本刊稱。

如此“競爭”形勢之下，已導(dǎo)致個別銀行推行房貸新業(yè)務(wù)時開始違規(guī)操作，既沒有經(jīng)過總行授權(quán)，也未經(jīng)過監(jiān)管部門審批或報備。事實上，即便這些新增貸款出現(xiàn)呆壞賬，也要到若干年后才能顯現(xiàn)，畢竟房貸短則5年、10年，長則25甚至30年。

但值得擔(dān)憂的是，前幾年，特別是2003年、2004年的個人按揭貸款的風(fēng)險已經(jīng)凸現(xiàn)出來。當(dāng)時上海正處在樓市的狂熱期，投機(jī)客為獲得更多貸款而“做高”房價，在前期的上海二手房市場中普遍存在，這樣的交易最高可達(dá)到50%，房價上浮比例可高達(dá)40%以上，很多是變相零首付。

當(dāng)時，“銀行對這一塊業(yè)務(wù)的風(fēng)險還缺乏認(rèn)識。1999年房貸業(yè)務(wù)放開后，房地產(chǎn)一直處在價格不斷上漲的過程當(dāng)中，沒有一個完整的周期，銀行實際上對風(fēng)險很麻痹，就好像證券公司在股票上漲的時候不論怎么炒都是賺錢的，不知道有多少風(fēng)險。” 長期關(guān)注上海房地產(chǎn)的中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立說。

本刊輾轉(zhuǎn)獲得了《2005年上海房地產(chǎn)信貸市場運(yùn)行情況分析報告》（上海銀監(jiān)局發(fā)），其中顯示，至2005年12月末，上海個人住房不良貸款余額15.48億元，比調(diào)控前的3月末增加4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增。至12月末，個人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個百分點(diǎn)，升幅明顯。

從違約量的統(tǒng)計看，2005 年末，房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)連續(xù)三個月以上違約的自然人客戶達(dá)7869 戶，比上年末增加2650戶，增幅50.78％；違約筆數(shù)8227 筆，比上年末增加2771筆，增幅50.79％。

這種不良率的上升在今年仍然延續(xù)。上海業(yè)內(nèi)很多人士認(rèn)為，不良率上升是因為分母變小。同樣量的不良貸款余額，如果貸款規(guī)模變小了，不良貸款率肯定要上去。

但不容忽視的是，隨著房貸業(yè)務(wù)開展，上海各家銀行中第一輪房貸風(fēng)險爆發(fā)期已經(jīng)到來，“今年暴露出的案子，更多的是發(fā)端于2003、2004年炒房愈演愈烈，銀行跟著房市飛奔的時候。當(dāng)時銀行風(fēng)險控制機(jī)制跟貸款速度相比顯得比較脆弱，積累了大量的風(fēng)險?！绷_亞東說。

一個有趣的插曲是，今年4月，原上海申花足球隊的球星范志毅被交通銀行上海市南支行因房貸糾紛告上法庭。上海市第二中級人民法院判決范志毅向原告賠款720多萬元，范因此也淪為“房東”。一位知悉此案的人士對本刊稱，本案也發(fā)生在房市洶涌的2004年，范志毅糊里糊涂地被一位朋友用作借款人進(jìn)行購房。

范的遭遇實際上也是一個縮影，浦發(fā)行案中的那些民工是永遠(yuǎn)都不會知道自己的名下也曾擁有價值上百萬的豪宅。但隨著樓市調(diào)控的展開，總會有人被迫充當(dāng)“房東”的角色。這次是浦發(fā)行和范志毅，下回就可能是另外一家國有商業(yè)銀行。

信貸新政：細(xì)則難定利為先

5月初，房產(chǎn)新政再度出臺。大部分銀行都備感房貸業(yè)務(wù)之難，“房貸剛剛恢復(fù)性的增長了一些，這下又完了?！鄙鲜鰢猩虡I(yè)銀行信貸負(fù)責(zé)人稱。

盡管離6月1日這個新政實施的節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過去了半個月，但是上海大部分銀行的房貸細(xì)則還沒有出臺。而盡管明確的細(xì)則還沒有出臺，但卻在某些業(yè)務(wù)上有了調(diào)整。

這種調(diào)整是微妙的“平衡術(shù)”?！罢{(diào)控發(fā)出了強(qiáng)烈的收緊信號，國家直接規(guī)定了最高貸款8成的房型，那么其他房型如何規(guī)定呢？這是一道難題。”羅亞東說。

“新政中關(guān)于調(diào)整銀行的條款大都只是基本要求，各家銀行還有可控制的范圍，但是又不知道其他銀行如何界定這些比較模糊的概念，因此可能還有一段觀望期。”上海銀行信貸部一位負(fù)責(zé)人告訴本刊。

在5月29日下文的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中，規(guī)定從2006年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。

但在今年上半年回暖的調(diào)子中，首付3成的做法已經(jīng)被廣泛地拋棄，盡管自住購房者總是希望能多付一些首付，但很多時候，他們迫于財力還是希望首付只是兩成。

新政也為此開了口子，其中規(guī)定：“考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定?！币环矫?，90平方米以下的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整剛開始，自住者恐怕也難迅速的在新樓盤中找得到此類戶型；另一方面，很多銀行將重新擬訂的貸款條例，但“什么是自住房”卻成了銀行難點(diǎn)。

這是個傳統(tǒng)難題。以前，銀行是以客戶的資信能力來適當(dāng)增加貸款額，而很少去顧及其是不是自住用房?！叭绻宰≌瑸榈盅何铮以撟≌_發(fā)商是工行的簽約客戶，也是我們的理財金客戶，我們就可以提供其8成的貸款。”工商銀行上海分行工作人員告訴記者。

這也是大多數(shù)銀行對提供8成貸款的客戶的要求，必須在該行具有很好的信用記錄，而新政中的規(guī)定讓銀行有了新的征信困惑。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，甄別自住房有兩個途徑：一是銀行通過央行“個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”獲取借款人的貸款信息，只要購房者以前曾貸款買房就可以查詢到；另一個途徑是通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

6月5日，央行再次發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行必須將個人住房抵押貸款的信息錄入進(jìn)個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，嚴(yán)格按國務(wù)院辦公廳《通知》規(guī)定確定住房貸款的最低首付比例。

這個規(guī)定仍面臨執(zhí)行之難，盡管各銀行均已經(jīng)建立起比較完善的企業(yè)信用系統(tǒng)，比較大的公司和銀行客戶的相關(guān)帳目情況都能一目了然，但個人信用系統(tǒng)仍費(fèi)周折。

“一方面成本巨大，為個人客戶建立信用系統(tǒng)，增加了銀行的運(yùn)營管理成本，另一方面這需要政府部門與銀行合作，但是絕大部分地區(qū)的房地產(chǎn)主管部門沒有與銀行聯(lián)網(wǎng)，而且如果這個貸款人以前并沒有貸款買房，在央行數(shù)據(jù)庫中就查不到他的資料?！惫ど蹄y行上海分行消費(fèi)信貸中心工作人員對本刊稱。

滬上最早響應(yīng)“國六條”下發(fā)房貸細(xì)則的深發(fā)展上海分行規(guī)定，對購買兩套以上多套購房者，即便住房建筑面積在90平方米以內(nèi)，首付至少3成?！暗沁€是很難判斷，比如這個人自己買了房，但是他可以用其親朋好友的身份來按揭，這是比較難以甄別的。”深發(fā)展負(fù)責(zé)房貸人士對本刊稱。

據(jù)了解，廣東發(fā)展銀行等的判斷方法是通過貸款者有無日常水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)為準(zhǔn)，來確定是否為自住，但此方法只是事后監(jiān)督，難以在事前預(yù)防。凡此種種，上海各大商業(yè)銀行遇到的麻煩還是很多。

業(yè)內(nèi)擔(dān)心，各家銀行的房貸政策，會不會回歸到2005年以前的“收緊”水平。事實上，滬上各家商業(yè)銀行已經(jīng)在去年吃盡了苦頭，房貸的指標(biāo)和預(yù)期增量普遍未能完成，并直接導(dǎo)致商業(yè)銀行個人消費(fèi)貸款持續(xù)處于萎縮態(tài)勢。

“上海的房地產(chǎn)市場剛從去年的打擊中復(fù)蘇回來，今年是各個機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)恢復(fù)的關(guān)鍵一年，銀行必定還會以各種方式攬貸，今年的風(fēng)險防范將更加嚴(yán)峻?！?上海銀監(jiān)局一位人士稱。