歐陽覓劍

通過比較上海和北京房地產市場的不同走勢，我們可以初步找到那些影響房價漲跌的產業(yè)因素。在這個基礎上制定的調控政策，會更有針對性，也更符合產業(yè)和市場發(fā)展規(guī)律。

調控政策起到效果了嗎？

這兩年，國務院及各部委發(fā)布的關于房地產市場調控的幾個重要文件，基本上都以“穩(wěn)定住房價格”作為關鍵詞，比如，2005年3月國務院辦公廳發(fā)布的《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，2005年4月七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，2006年5月九部委聯(lián)合制定《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。“穩(wěn)定住房價格”似乎成了房地產市場調控政策的首要目標。

但整體來看，以穩(wěn)定住房價格為目標的房地產市場調控政策尚沒有收到預想的效果，主要城市的房價仍然快速上漲，北京尤其突出。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)字，這個地區(qū)2005年的漲幅超過上年，2006年第一季度漲幅再度提高，政策調控的作用適得其反。但人們并沒有因此而對政策調控的有效性進行反思，很多人仍然相信，政策調控可以解決房地產市場目前存在的問題。兩個方面的因素支持了他們的這種信心，一是在理論上，他們認為政策調控的力度還可以加強，那就有可能取得正面的效果；二是上海的房價去年開始出現(xiàn)下降的勢頭，似乎是證明政策調控可能有效的實例。但深入分析之后，我們會發(fā)現(xiàn)，上海房價出現(xiàn)轉折，并不是政策調控有效性的例證；相反，它證明了，政策調控并不是穩(wěn)定房價的決定性因素。

2004年，上海商品住宅每平方米的平均銷售價格要比北京高出1000多元。2005年上海房價漲幅下降，下半年房價甚至同比小幅下降，而北京漲幅增加，于是北京房價超過上海。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)字，上海商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米，而北京商品住宅期房均價為6725元/平方米。上海和北京的房地產市場出現(xiàn)了不同的走勢，比較兩者的異同，我們能夠初步找到那些影響房價漲跌的因素。

很多人將房價快速上漲的原因歸結為投機者炒房、地方政府抬高房價和地價、開發(fā)商囤積房源、追求暴利，這些因素使房價不正常地上漲，因此，利用政策進行調控、抑制需求是正當而且必須的。但是，這些因素在上海和北京同樣存在，上海的情況只會比北京更為嚴重（溫州炒房團和外資炒房等與上海聯(lián)系更為緊密，上海地方政府距離中央比較遠），如果它們是房價上漲的主因，就不可能出現(xiàn)北京高漲而上海緩和的情況。有人認為，是政策調控在抑制了這些因素，使上海房價出現(xiàn)轉折，這是他們認為政策調控有效的理據(jù)，但同時實行的相同政策，為什么沒有在北京抑制住這些因素呢？

上海和北京房地產業(yè)的比較

上海和北京房地產市場走勢相反，其原因要在它們的差異性中尋找。這兩個地區(qū)的房地產市場最重要的不同，是它們的市場和產業(yè)發(fā)展的時間和程度不同。上海房地產業(yè)獲得較快發(fā)展的時間要早于北京，因而積累的資源也更多。上海房地產在1996年前后有一個飛躍式的發(fā)展，而北京要到1999年之后。

1995年，上海房地產開發(fā)建設的竣工房屋面積為700.39萬平方米，與北京的652.99萬平方米相差不大；但1996年，上?？⒐し课菝娣e為1207.86萬平方米，比上年增長近一倍，而北京仍然與上年持平，只是663.41萬平方米；此后兩年，上海房地產開發(fā)建設的竣工房屋面積都是北京的兩倍上下；直到1999年，北京才從1998年的842.81萬平方米驟增至1208.5萬平方米，追上上海的1468.6萬平方米；此后幾年，兩地的竣工房屋面積都相差不多，北京在2002年2003年還比上海多。

上海在1996年到1998年3年間，比北京多積累了2000多萬平方米房源，這大致相當于北京現(xiàn)在一年的商品房屋銷售面積。這就使上海房地產市場的供給能比北京更充足，主要是形成了更加發(fā)達的二手房市場。上海二手房的成交量近20萬套，超過了新房的成交量，如果新房漲得太快，市民可以轉為購買二手房，這對房價的上漲起到了抑制作用；而北京二手房交易量只有7萬套，占住房銷售的比例不大，雖然二手商品房價格比較便宜，平均只是每平方米4000多元，但沒有能夠對新房的價格形成沖擊。

住房存量大，可供出租的房源也就比較多。相比北京居民，上海居民租到合意住房的機會也會比北京多，他們在租房和買房之間的選擇余地更大，這也能調劑對新房的需求，抑制新房價格上漲。

市場結構的豐富要以企業(yè)發(fā)展為基礎

市場和產業(yè)發(fā)展的時間較長，也培育了一批有實力的企業(yè)。上海1995年有1673家房地產開發(fā)企業(yè)，此后每年都增加幾百家，到1998年達到2601家。這么多企業(yè)擠在房地產市場，勢必發(fā)生激烈的競爭，優(yōu)勝劣汰。1998年之后，上海的房地產企業(yè)數(shù)量不增反減，到2003年只剩下2100多家，這兩年在房地產下行的情況下，又有一大批企業(yè)被淘汰。留下來的則是那些能夠比較有效地控制成本的企業(yè)，在競爭的壓力下，它們能夠起到抑制房價的作用。反觀北京，1999年之前一直只有400多家房地產開發(fā)企業(yè)，到2003年才達到1000家，競爭程度顯然不夠激烈。

產業(yè)發(fā)展的結果，是使房地產市場的結構更加豐富。住房供應結構是這兩年調控政策的重點，但主要是對戶型（豪宅、大戶型、小戶型等）結構的規(guī)定。但房地產市場結構還包括區(qū)域結構（市區(qū)、郊區(qū)）、產品結構（新房、二手房、租房）。住房存量的增加，能使這三方面的結構都得到改善。還有一個重要的市場結構是企業(yè)類型，其他市場結構的轉變都要以此為基礎。企業(yè)的偏好和優(yōu)勢各不相同，有的開發(fā)商偏好建設大戶型、在市區(qū)中心建房，它們的房子肯定會賣得貴；隨著需求總量的發(fā)展，市場會趨向細分，就會有一些其他類型的企業(yè)發(fā)展起來，它們能在郊區(qū)建造價格比較低的住房，為中等收入人群提供產品。

積累了住房存量和企業(yè)，房地產業(yè)的問題大部分都會得到解決或緩和。房地產市場的結構將更加合理，人們可以在買房和租房、新房和二手房、市區(qū)和郊區(qū)、大戶型和小戶型之間進行選擇。那樣，房價可以被抑制，而人們居住的質量會改善。

產業(yè)發(fā)展抑制房價上漲

上海的房價在2005年發(fā)生轉折，首先是產業(yè)的發(fā)展和積累的結果。房地產業(yè)的發(fā)展積累了住房存量（形成了活躍的二手房市場），培育了競爭的環(huán)境和有實力的企業(yè)，才抑制了房價上漲。因為這些因素，上海的房價今后幾年漲幅都不會太高，下降的可能性很大。

進而，這些因素會壓縮投機的空間。投機者炒作新房，消費者就可以選擇二手房或者是租房，不會因為投機者制造的漲價氣氛而恐慌，被動推高房價。房價漲幅趨緩，投機者就無機可乘。在上海，一些溫州炒房者已經(jīng)不是靠倒買倒賣獲益，轉而關注物業(yè)經(jīng)營的收入。投機資本從來都只是追逐漲跌趨勢，而不能長期性地制造漲跌。

開發(fā)商因為競爭壓力，也就不敢囤積房源。當購房者能在不同開發(fā)商和不同樓盤之間進行選擇，囤積房子就意味著失去市場機會，意味著資源閑置帶來成本和風險，開發(fā)商不敢輕易為之。在住房存量比較大的情況下，地方政府也就沒有可能依靠高房價獲得高額土地收益。

如果說政策調控對上海房價的轉折有所影響，那也只是在產業(yè)發(fā)展的基礎上發(fā)生了作用，離開了產業(yè)的發(fā)展和積累，調控政策就起不了作用。

那么，北京以及其他一些地區(qū)，解決房地產市場問題和抑制房價過快上漲的根本，在于房地產業(yè)的長足發(fā)展。北京的房地產業(yè)發(fā)展比上海晚3年左右，我們可以期待，北京住房的性價比在兩三年之內會有很大的提升，快速上漲的勢頭將被改變，但我們不能急功近利地企盼這種情況立刻會發(fā)生。產業(yè)的發(fā)展需要時間，政策應該遵循產業(yè)發(fā)展的規(guī)律，而不能將它打斷。

產業(yè)發(fā)展為本，政策調控為輔

房地產市場問題的解決，最終要靠產業(yè)和市場本身的發(fā)展，調控政策只是起到輔助作用。我們要相信市場的自我調節(jié)能力，當然也不是任由市場自然發(fā)展，因為房地產開發(fā)建設的周期比較長（建一幢住宅就需要兩年左右），企業(yè)有時不能根據(jù)市場信息及時調整投資，政府部門利用政策加以引導，或許能夠加快產業(yè)調整的進程。但這些政策，一定要以產業(yè)發(fā)展本身作為基礎和出發(fā)點，對趨勢的判斷和跟從至關重要。以此為原則，房地產調控政策應該在確定的界限內運行，不致對房地產業(yè)的發(fā)展造成不利影響，中斷產業(yè)發(fā)展進程。

基于促進產業(yè)發(fā)展的目標，調控政策以抑制需求為重點是不合適的。目前的調控政策強調對需求的抑制，對擴大供給卻不夠重視。這也是一種比較普遍的傾向，或許是因為習慣了短缺經(jīng)濟和計劃經(jīng)濟的環(huán)境，我們一直強調“需求側管理”，要求需求方忍受供給短缺。但現(xiàn)在已經(jīng)不是短缺經(jīng)濟時期，各產業(yè)的供給能力都能比較快地增長，在這樣的情況下，只需要抑制那些短期波動性的需求，而對于那些長期性的需求，則應當加以鼓勵和引導，同時促進供給的快速增長。北京、深圳等城市對住房的需求是長期性的，在這些地區(qū)，抑制需求會打擊居民改善居住質量的意愿，擴大供給才是長期的解決之道。從擴大供給和產業(yè)發(fā)展的角度看，更加不應該抑制需求，因為需求減少，預期銷量和利潤下降，就不會有大量資本進入房地產業(yè)，那樣供給會在一段時間內減少，市場競爭也會變得緩和，不利于抑制房價上漲和居民獲得性價比更高的居住服務。因此，調控政策應該是鼓勵、引導需求和擴大供給。

具體政策也應著眼于減少交易費用和擴大供給總量。目前使用的政策工具有三類。一是制定交易規(guī)則，維持市場秩序，例如調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，加大對閑置土地的處置力度，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。二是政府參與市場交易，例如保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。三是直接規(guī)定市場主體的行為，例如規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房所占比例要在70%以上，規(guī)定商業(yè)銀行不能對哪些客戶發(fā)放貸款，規(guī)定90平方米以上的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。

直接規(guī)定經(jīng)濟主體的行為，是為了實現(xiàn)調整住房供應結構的目標。以穩(wěn)定價格作為目標，勢必會延伸到對產品和市場的結構進行管制，進而就要對企業(yè)的經(jīng)營進行干預，規(guī)定它們提供哪些產品，不提供哪些產品。這是行政干預，看上去直接有效，但不符合市場經(jīng)濟原則，而且難以實現(xiàn)，企業(yè)會找到規(guī)避的辦法，比如建造可以合并成大戶型的小戶型，監(jiān)管的難度和成本非常高。這種政策工具雖然符合短期內的施政需要（比如加快銀行收回貸款），但從長遠看應該逐步取消。

制定交易規(guī)則是政策的首選工具，但在目前情況下，房地產業(yè)急需大力發(fā)展，提高稅率使交易費用增加，并不是非常適當。一般而言，只有對那些需要抑制發(fā)展的產業(yè)和市場，比如污染比較嚴重的產業(yè)，政府才應當提高其交易費用；而對于那些需要促進其發(fā)展的產業(yè)，應當盡量減少交易費用。

對于成熟的產業(yè)，政府應該退出市場，不直接參與交易，但對于發(fā)展程度還比較低的房地產業(yè)，政府參與市場交易可以擴大供給，使產業(yè)基礎盡快建立起來。建造并規(guī)范廉租房和經(jīng)濟適用房，是目前應當積極使用的政策工具。這對總量和結構兩個中介目標的實現(xiàn)都有推動作用，政府參與建房，既能增加住房供應總量，也因為政府以建造價格較低的住房為主，能夠直接有效地改善住房供應結構。

總而言之，房地產調控政策要從促進市場、產業(yè)、企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，它們才是市場經(jīng)濟的主體，借助它們的力量，政策目標才能得以實現(xiàn)。在政策調控和產業(yè)發(fā)展之間，我們要以后者為本，前者為輔，制定政策時要有一定的耐心和信心，等待房地產市場和產業(yè)獲得長足發(fā)展，從而使居民可以持續(xù)地改善居住水平。