王晨波　謝良兵

京滬兩地地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色耐人尋味，也折射出地產(chǎn)調(diào)控難度所在

上海：房?jī)r(jià)迷城

去年，上海地產(chǎn)在歷經(jīng)3、4、5月地方和中央的輪番“出招”之后，開(kāi)始了自1998年來(lái)勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。

二手房成交量出現(xiàn)明顯萎縮，市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)平的局面。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德對(duì)本刊介紹：“2005年4月，上海整體成交量跌了60%左右，市場(chǎng)各方都還在觀望市場(chǎng)的變化?！边@種二手房市場(chǎng)的觀望一直延續(xù)到今年年初。

而當(dāng)時(shí)的一手房市場(chǎng)還在“咬定青山不放松”。去年4月后，上海新盤(pán)銷售市場(chǎng)熱度較之以往大幅降低，搶購(gòu)場(chǎng)面難以再現(xiàn)，許多新盤(pán)的銷售陷于停滯。

當(dāng)時(shí)，本刊接觸到的一位具政府背景的開(kāi)發(fā)商稱，該企業(yè)還能撐一年，而他相信政府調(diào)控房地產(chǎn)是“淘盡黃沙始見(jiàn)金”，開(kāi)發(fā)商比的是實(shí)力和耐力。

與此同時(shí)，上海官方通過(guò)各種渠道向地產(chǎn)商“吹風(fēng)”，調(diào)控只是希望降低房?jī)r(jià)的增速，而不是直接降低房?jī)r(jià)。這種“態(tài)度”對(duì)于“寒冬”中的地產(chǎn)商至關(guān)重要。

進(jìn)入今年2月后，上海樓市上演了先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。不但價(jià)格開(kāi)始止跌回穩(wěn)，成交量也穩(wěn)中有進(jìn)。根據(jù)上海中原地產(chǎn)對(duì)本刊提供的數(shù)據(jù)，3月上海市一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)8289元/平方米，環(huán)比上升8.86%。而在量上，而該月一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)109.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)113.2%，全市大部分區(qū)域都有新的住宅物業(yè)推出。

而在二手房交易中，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的上海11個(gè)區(qū)域中，價(jià)格指數(shù)同上月相比出現(xiàn)上漲的區(qū)域有7個(gè)，分別是靜安、普陀、虹口等區(qū)，上漲的幅度在2.8%以內(nèi)。

在這背后，買賣雙方的心態(tài)已經(jīng)悄然發(fā)生了變化：對(duì)賣方而言，由于年后看房客不斷增多，其心態(tài)開(kāi)始逐漸放穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，適當(dāng)提高房源掛牌價(jià)，而部分持有較好品質(zhì)物業(yè)的業(yè)主甚至產(chǎn)生惜售心理，將物業(yè)由售轉(zhuǎn)為租。而買方，在經(jīng)歷了一段觀望期后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下跌，反而有了上漲的跡象，觀望者因而失去了“定力”。

另一方面，“政府也沒(méi)閑著，利好的政策幾乎沒(méi)斷過(guò)。最明顯的就是連買二手房都可以用公積金了。”上海南京西路一家中介對(duì)本刊稱。

2月28日，上海市公積金管理中心出臺(tái)《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》。根據(jù)通知，購(gòu)買竣工5年以內(nèi)的二手房，可以通過(guò)公積金貸款，最高可以貸款八成，這是上海樓市今年第一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好政策。

之所以出臺(tái)這個(gè)措施，“主要原因是上海銀行業(yè)承受著越來(lái)越大的壓力。公積金上場(chǎng)可以大大緩解?！鄙虾ｃy行同業(yè)公會(huì)的一位人士對(duì)本刊稱。

根據(jù)中原地產(chǎn)透露，3月底，上海又傳出“以戶為單位的公積金貸款將改為以個(gè)人為單位貸款，每戶可獲得的公積金貸款額度大幅上調(diào)”的消息。如果以個(gè)人為單位放貸，每個(gè)家庭的公積金貸款額度可能將達(dá)到60萬(wàn)元，甚至更高。這意味著上海市民可以憑純公積金貸款購(gòu)房。這項(xiàng)舉措無(wú)疑將極大刺激上海人的自住需求。

而銀行方面，一些利好也相繼出臺(tái)。3月份，上海銀行推出個(gè)人住房貸款寬限期還貸新方式。上海銀行對(duì)本刊介紹說(shuō)，寬限期還款方式是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額還本付息。上海銀行稱，該還款方式的最大優(yōu)勢(shì)是，可適當(dāng)減輕購(gòu)房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計(jì)劃安排不受影響。

而銀行對(duì)于地產(chǎn)商的貸款也開(kāi)始放松。3月，中國(guó)建設(shè)銀行在同一天里分別和華潤(rùn)集團(tuán)、金地(集團(tuán))股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司三大地產(chǎn)公司簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為其提供包括融資在內(nèi)的金融服務(wù)。

去年以來(lái)，上海樓市調(diào)控中有三大利器：不得轉(zhuǎn)按揭、購(gòu)房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。上半年前兩者都已被悄然突破，只有5.5%的營(yíng)業(yè)稅由于是中央明確規(guī)定的政策，目前還維持原狀。

但這種回暖的態(tài)勢(shì)只是維持到5月底。受新一輪地產(chǎn)調(diào)控的影響，在今年6月份的上半月，上海二手房市場(chǎng)處于停滯期，買賣雙方又回歸觀望期。

“近期北區(qū)市場(chǎng)帶看量趨于萎縮，與5月相比下降了13%～33%左右。4、5月份的買賣成交一度較為活躍，而6月中旬這段時(shí)間里，買賣成交量大幅下降，幅度在40%左右,再一次回到了年初水平?！?中原地產(chǎn)副總經(jīng)理邱德章對(duì)本刊說(shuō)。

業(yè)內(nèi)普遍對(duì)后市情況并不樂(lè)觀，“國(guó)六條”出臺(tái)相當(dāng)突然，調(diào)控力度又較大，市場(chǎng)要經(jīng)過(guò)2～3個(gè)月進(jìn)行消化；而一手市場(chǎng)方面受政策影響較大，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)情況。

“這次中央看來(lái)已下定決心，并會(huì)派遣檢查組去巡查地方落實(shí)調(diào)控措施的情況，地方已非緊跟不可了。”中原集團(tuán)主席施永青最近表示。

北京：速度之旅

“2002年的時(shí)候，石景山的房?jī)r(jià)基本在2900元/平方米左右，即使是當(dāng)時(shí)最貴的項(xiàng)目御景江山也不過(guò)是3400多元/平方米，現(xiàn)在你再看看這里的房?jī)r(jià)，新房都基本在6000～7000多元/平方米，就連二手房也到5000多元/平方米了。”一直居住在北京石景山區(qū)的樊先生對(duì)本刊記者說(shuō)。

石景山盡管屬于北京的城八區(qū)，但卻一直被購(gòu)房人當(dāng)成近郊區(qū)看待，因此，這樣一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)高速上漲，正是北京近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的縮影。

北京作為全國(guó)政治、文化中心和建設(shè)中的國(guó)際化大都市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到全國(guó)乃至世界的關(guān)注。北京房?jī)r(jià)的一舉一動(dòng)也成為中國(guó)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。

事實(shí)上，最近的幾年里，在國(guó)家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，北京的房?jī)r(jià)依然在不斷地“刷新”著歷年來(lái)的房?jī)r(jià)最高“紀(jì)錄”。這種上漲的大幅度，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為房?jī)r(jià)上漲的“北京速度”。

2003年4月，央行發(fā)布“121號(hào)文件”，拉響宏觀調(diào)控警報(bào)。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施。但在地產(chǎn)商的集體游說(shuō)下，“121號(hào)文件”基本蛻變?yōu)椤?8號(hào)文件”，地產(chǎn)商躲過(guò)一劫。

2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“8·31大限”。此后，土地的招、拍、掛制度也開(kāi)始實(shí)施。

原本人們冀望，“銀根”和“地根”的緊縮會(huì)讓房?jī)r(jià)得到有效的控制。不過(guò)，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2004年房屋銷售價(jià)格總水平比2003年上漲3.7%，其中第4季度上漲6.3%，商品房銷售價(jià)格達(dá)到7年來(lái)最高。2005年一季度北京普通住宅和高檔住宅售價(jià)分別比去年同期上漲8%和8.9%，創(chuàng)下了1998年以來(lái)北京市房?jī)r(jià)漲幅的“最高”。

由北京市建委副主任苗樂(lè)如主筆的《2005年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)》一文稱，宏觀調(diào)控取得成效。依據(jù)是，2001年到2004年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重由51.2%上升到58.3%。但通過(guò)宏觀調(diào)控，2005年1～11月，這個(gè)比重為52.9%，已經(jīng)恢復(fù)到2001年的水平。

不過(guò)該文同時(shí)承認(rèn)，2005年北京市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)6725元/平方米，同比增長(zhǎng)19.2%。

顯然，在更多的以房?jī)r(jià)高低作為評(píng)判調(diào)控是否有效的人們來(lái)看，19.2%的房?jī)r(jià)漲幅不只是接近了國(guó)務(wù)院20%的漲幅警戒線，也在很大程度上突破了太多購(gòu)房人的心理底線。

而此時(shí)，2005年諸多調(diào)控政策的相繼出臺(tái)令人們看到了房?jī)r(jià)下跌的希望，人們紛紛觀望。

但是，遺憾的是，經(jīng)過(guò)了2005年下半年短暫的觀望期后，2006年北京的房?jī)r(jià)依然在攀升。4月份的時(shí)候，位于北苑地區(qū)立水橋附近的“明天第一城”五期均價(jià)已經(jīng)超過(guò)7000元/平方米。而在2005年10月份該項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，其均價(jià)也不過(guò)是5200多元/平方米。短短的半年時(shí)間之內(nèi)，這個(gè)以打造京城低價(jià)房著稱的地產(chǎn)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)就上漲了近2000元/平方米。

同期，北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2006年一季度北京住宅均價(jià)7168元／平方米，去年同期均價(jià)6235元／平方米，同比上漲約15%。而此前北京市建委等四部門(mén)發(fā)布的1～2月份北京房市運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)也顯示：1月到2月北京商品期房均價(jià)上漲了17.3%。

在房?jī)r(jià)的一片上漲聲中，4月5日，北京市國(guó)土局再次重拳出擊，祭出了加大土地供量、優(yōu)先中小戶型、清理閑置土地三大利器。其中6500公頃的2006年土地供應(yīng)總量，更被媒體認(rèn)為是擊穿了地產(chǎn)商所持的“地荒論”。

而后的5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，“國(guó)六條”出臺(tái)，開(kāi)啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后有關(guān)細(xì)則也由中央出臺(tái)。

但是調(diào)控的效果似乎并不明顯。日前，北京市統(tǒng)計(jì)局又發(fā)布了2006年1～5月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，顯示普通住宅價(jià)格仍不斷走高，5月份首次出現(xiàn)兩位數(shù)的漲幅，上漲幅度達(dá)到10.3%。

人們發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、廣州和深圳四大一線城市中，惟獨(dú)北京的房?jī)r(jià)似乎不受宏觀調(diào)控的影響，持續(xù)攀升。那么，是什么原因?qū)е铝诉@種現(xiàn)象的出現(xiàn)？“北京地產(chǎn)商對(duì)政府的影響力起著一定的作用?！币晃槐本┑牡禺a(chǎn)商告訴本刊。每一次的調(diào)控政策出臺(tái)后，北京市相關(guān)部門(mén)就會(huì)舉行有地產(chǎn)商參加的座談會(huì)，吸取地產(chǎn)商對(duì)新政策的意見(jiàn)。

于是，便出現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，每次的中央調(diào)控政策出臺(tái)后，各地方紛紛出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，而北京除了今年外，卻鮮有地方政策配套出臺(tái)。