按照上海本地盛行的說法，“上海是全國人民乃至全世界人民的上?！?。全國乃至全世界的富人都到上海來炒房，就是長期看好上海的發(fā)展。上海房地產(chǎn)的發(fā)展是以上海強勁的經(jīng)濟基本面和光明美好的長期前景為依托的，因此，上海的房地產(chǎn)價值要放在全球格局中去考量，不存在背離價值規(guī)律的問題。與東京、紐約等國際化都市相比，上海的房地產(chǎn)價格還偏低，還有上漲空間。

同理，既然上海是全國人民乃至全世界人民的上海，以上海人民的收入為基礎(chǔ)來說上海的房價老百姓無法承受是沒有意義的，因為上海的房地產(chǎn)是為全國和全世界的精英們預(yù)備的。

“政府針對高價房的打擊措施根本沒有必要?！币幌蚩炊嗌虾５禺a(chǎn)的復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉對本刊記者表示。“高價房本來就不是為本地人準(zhǔn)備的。房價高，政府的稅、費收入都高，何樂不為？”

然而，房地產(chǎn)上漲的邏輯——高檔房的上漲，帶動中檔房的上漲，最終帶動低檔房的上漲，乃至整個樓市的火爆，并不能在房地產(chǎn)低迷時逆向類推。即便中央和上海市政府都出臺了打擊房價過快的政策措施，但中、高端住房并沒有出現(xiàn)明顯下跌，尤其是新開樓盤。而達到普通市民購買能力的住房已經(jīng)被遠遠地“排擠”到交通不便的遠郊區(qū)縣了。

“高品質(zhì)的高端住房不會在這次調(diào)整中價格下浮，反倒是那些品質(zhì)一般、地段不甚好被人為炒高的房子會有所下降。”中房指數(shù)研究院陳晟這樣認為，“還有那些在市郊區(qū)域開價過高的房子，會受到政府兩個一千萬配套房的沖擊，價格自然也會下降?！?/p>

以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元；再按照目前我國居民43%的消費率計算，則該三口之家的平均年節(jié)余(年收入的57%)為28528元。今年1月份上海中心11城區(qū)樓盤均價為9204元，而一個普通的兩居室房價(按70平方米計算)為644280元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房價水平，平均需要22.58年。

“在上海房地產(chǎn)市場上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場是一個外部人的游戲?！蹦Ω康だ麃喬珔^(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠指出。根據(jù)人行上海分行的統(tǒng)計，2004年購房款中32%來自海外，再加上國內(nèi)其他地區(qū)來源的購房款，上海購房資金中來自上海市外的資金比重不會低于40%，這些海外和市外購房者多屬于投機性需求。

在上海，無人能否認市場中存在著對高檔樓盤的巨大需求。6月11日，美國摩根士丹利屬下的房地產(chǎn)基金(MSREF)以10億元人民幣的價格，買下了上海最繁華路段的一處六層物業(yè)。這是繼今年4月高盛斥資8.6億元人民幣買下上海百騰大廈之后，又一家著名投資銀行在上海投下巨資購買物業(yè)。

在上海，的確有出租率高且租金豐厚的高檔公寓。位于華山路的華山公寓，是中信泰富經(jīng)營的純居住物業(yè)，盡管每套租金高達5000-6000美金/月，仍保持很高的出租率。在上海高檔樓盤的奢華也令人咋舌。號稱上海房價最高的華府天地可以專門為保姆開設(shè)專用電梯。

在上海，“為富人造房”是地產(chǎn)商理直氣壯的理由，他們認為，窮人買不起房子是正?，F(xiàn)象，那是政府管的事情。

“供給結(jié)構(gòu)不合理，適合百姓購買的中低價房太少，超過了本地人的購買能力，老百姓很有怨氣，導(dǎo)致了社會矛盾激化?！鄙虾Ｊ姓l(fā)展研究中心專家陳群民說。

房價不斷上升產(chǎn)生的財富效應(yīng)使人們的心態(tài)復(fù)雜，在魔幻瑰麗的鋼筋混凝土的叢林間，“一房難求”的神奇魔力讓這座城市暈眩。

“已經(jīng)買房的和還沒買房的，已是兩重天地，”長期關(guān)注上海地產(chǎn)的某分析人士告訴記者說，“因為買房的，說不定馬上就是上百萬的身價，沒買房的可能一輩子也別妄想了。而房子買得越大，財富也越大?！?/p>

如果把樓市比作公交車，那些買了房的就像搭上了末班車，而想購房者就像等車人，車上人希望車快一點，等車人希望車停下來。那些當(dāng)初沒買房的似乎不得不自問，發(fā)財?shù)臋C會就擺在你面前，問題是為什么你不買？不買，就永遠也別想買！

“市區(qū)動拆遷越來越難，”這位分析人士指出，“每年的拆遷標(biāo)準(zhǔn)都往上調(diào)整，但房價上漲的預(yù)期太強烈了，拆遷戶都在等自己的房子往上漲。”記者了解到，雖然補償金每平方已達萬元，但拆遷戶實際居住面積很小，拆遷補償款仍不足以讓他們可以在市區(qū)范圍內(nèi)買到房子，只能在遠郊區(qū)縣落戶。堅硬的強制拆遷正把普通的上海市民從內(nèi)環(huán)城區(qū)中趕出來。

“上海市區(qū)部分地段本來就稀缺，搞高檔寫字樓或公寓，更符合經(jīng)濟理性。”一位關(guān)注上海樓市的分析師說，“讓這些上海本地人從城里搬到郊縣，也是沒有辦法的事情，畢竟上海是國際化大城市，上海人的胸襟應(yīng)當(dāng)更大一些！”

在上海這座市政管理精細的城市，你會處處感到她的精致。地鐵里，電子顯示儀會告訴你等待下一班地鐵需要多少時間；出了火車站，只要走進地下通道，你可以很容易打上出租車；馬路上，輕巧的高架橋真正讓這座城市實現(xiàn)立體化交通。然而，市區(qū)面積的不斷擴充，使內(nèi)環(huán)以外的交通配套遠沒有跟上。如今，很多住在上海遠郊區(qū)縣的人，每天花在上班路上的時間都在一小時以上，已經(jīng)和北京不相上下。這或許是人們必須為上海跳躍式發(fā)展所付出的一個代價。

高檔公寓不是為普通市民準(zhǔn)備的，但上海必須有老百姓買得起的房子。上海市長韓正那句話——“房子是給百姓住的不是來炒作的”表明，政府正關(guān)切百姓的呼聲。

上海市兩個一千萬工程

3月26日，上海市宣布啟動 “兩個一千萬”住房工程，即新開工配套商品房1000

萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米，這樣，以配套商品房為主的中低價普通商品住房占供應(yīng)總量的65％，預(yù)計將有20多萬戶居民得益。

第一個“1000萬”工程的建設(shè)選址基本確定。除已大規(guī)模開工建設(shè)的嘉定江橋、南匯周浦等4個老基地將擴張地盤外，全市東南西北都有新的選址，現(xiàn)已初步落實12平方公里的建設(shè)基地。

第二個“1000萬”工程也按照政府“控地價、控房價”的招標(biāo)方式，但不同的是，地價按照土地招標(biāo)的市場底價來確定，房價實行低于周邊市場價格，供應(yīng)對象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。