大市低迷，如何逆市操作？恐慌暗涌，怎樣臨危勝出？

鴻潤(rùn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭慶含著煙嘴，若有若無(wú)地抽煙。淡淡的煙霧后，是他微微的笑。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，郭的名片上赫然印著這樣五個(gè)字。他說(shuō)自己比較喜歡宏觀的、理論的東西。2005年6月，普雷斯科特（2004年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者）出席的一個(gè)論壇上，郭語(yǔ)驚四座：“房產(chǎn)稅新政出臺(tái)不慎很可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)重蹈股市的覆轍，其后果將是災(zāi)難性的?！?/p>

雖然京城房?jī)r(jià)并未明顯下跌，但危機(jī)環(huán)伺，“寒流”將至，眾多地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)心已涌起恐慌。預(yù)示災(zāi)難的同時(shí)，郭卻鎮(zhèn)定地宣稱，總體上，地產(chǎn)再做一二十年都沒有問題。

置之死地而后生

背水一戰(zhàn)，臥薪嘗膽，不屈不撓。這是郭做事的基本精神。“有這種精神，哪怕敗了，也沒白活。沒有這種精神，可能靠運(yùn)氣做成一件事，長(zhǎng)久就完蛋。做任何事情，想做成，最終還是靠你自己?！?/p>

回眸遠(yuǎn)眺，生命中的災(zāi)難事件都模糊成了美麗和富足。

12歲那年，郭念小學(xué)五年級(jí)。轟轟烈烈的大串聯(lián)開始了，他身不由己。串聯(lián)第一站只知道地名是上海。后來(lái)聽說(shuō)青島好玩，又去青島。車上根本擠不動(dòng)，車一停，就有人從窗戶上蹦出去撒尿。

到廣州時(shí)，天正熱，地上鋪層稻草，就睡在上面。從廣州出來(lái)，滿身都是虱子。當(dāng)時(shí)還不認(rèn)識(shí)這種“小動(dòng)物”，一只一只抓下來(lái)玩。到家后，把衣服全扔了。

串聯(lián)歸來(lái)，郭在中國(guó)人民大學(xué)做了紅衛(wèi)兵領(lǐng)袖?！澳菚r(shí)成立紅衛(wèi)兵組織就像現(xiàn)在開公司一樣，你如果覺得自己有能力，就可以搞紅衛(wèi)兵戰(zhàn)斗隊(duì)。我們找了一個(gè)辦公的地方，自己印袖章，又到馬路邊刻一公章。然后，就率戰(zhàn)斗隊(duì)跟隨人大的大學(xué)生一起鬧，打砸搶?！?/p>

京郊插隊(duì)時(shí)，郭身上的英雄主義、理想主義并未消褪?；旧?，農(nóng)村的活他都干過(guò)。他最拿手的是拔麥子。凌晨三點(diǎn)多鐘，趁著露水，田里的土還比較潮濕，麥子拔起來(lái)容易。等到太陽(yáng)烤脊背時(shí)，大家已經(jīng)“放倒比較遼闊的一片了”。并且，生產(chǎn)隊(duì)里，郭大小也是個(gè)領(lǐng)導(dǎo)。

在煤礦，郭第一次感受到生活的極端殘酷，生命的不堪一擊。礦井里，人特別渺小，要生存都得提心吊膽。隨著周邊的工友不斷死去，郭很后悔當(dāng)初選擇下井。他原本只是認(rèn)為從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)到工業(yè)，報(bào)酬會(huì)高些，卻不料竟有如此代價(jià)?！熬锖趬簤旱?，一塊石頭松動(dòng)，就可能把你壓死?！?/p>

在煤礦工作的最后兩年，郭作為工人階級(jí)的代表去“占領(lǐng)文化單位，占領(lǐng)上層建筑”，編中學(xué)生讀的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)教材。其間發(fā)生了兩件大事：唐山大地震，毛澤東去世。

1978年，郭進(jìn)入大學(xué)學(xué)習(xí)。此后，雖有說(shuō)不完的困苦，道不盡的辛酸，但再?zèng)]有遇到能擋住他前行的巨大危機(jī)。

以前，郭還時(shí)常夢(mèng)到自己又回到煤礦，又下井了。醒來(lái)驚出一身汗?！白詮镍櫇?rùn)成立，幾乎沒有夢(mèng)到過(guò)下井，”郭笑著解釋說(shuō)，“太忙了，躺下就著，做夢(mèng)的時(shí)間都少。”

管理者就是“教練”

與經(jīng)濟(jì)學(xué)家比肩。1991年，《中國(guó)工業(yè)化問題初探》出版，郭是第一作者，經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼是第二作者。此書中，郭的研究能力得到一些展示。

“胡鞍鋼為達(dá)目可以犧牲很多東西。國(guó)外說(shuō)他越來(lái)越左，成天為政府說(shuō)話。他其實(shí)是弱勢(shì)群體代言人的姿態(tài)。家庭方面，在美國(guó)的老婆和他離婚，孩子都留在美國(guó)。他自己患糖尿病，每天吃飯時(shí)都要打一針。這些他都不在乎。我和鞍鋼有一點(diǎn)不同，我既看中目的，也重視過(guò)程本身。為達(dá)目的我會(huì)不懈的努力，同時(shí)也享受追求過(guò)程中的愉悅，不在意最終的結(jié)果?！?/p>

管理上，郭強(qiáng)調(diào)人性化。他認(rèn)為，現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展本身就是多元化的。不可能再像過(guò)去一樣按照一個(gè)人的思想行動(dòng)。民主本身是大家的意見都能得到表達(dá)，不是達(dá)到集中，而是妥協(xié)。管理，就是讓每個(gè)人的意見、能力、事業(yè)心充分表達(dá)出來(lái)，企業(yè)發(fā)展才有內(nèi)在的東西。

經(jīng)歷了近10年的發(fā)展，鴻潤(rùn)人員流動(dòng)比較正?！，F(xiàn)在的核心管理層六人中，一起創(chuàng)業(yè)的還有兩個(gè)人?！叭藛T不能只進(jìn)不出，也不能大進(jìn)大出?！?/p>

如何留住骨干？郭說(shuō)，首先是情感、事業(yè)、公司文化，其次是報(bào)酬。對(duì)于管理層，物質(zhì)上的要求無(wú)非是有車有房有股權(quán)，基本上能實(shí)現(xiàn)。但物質(zhì)利益沒有止境。比如車子，夏利可以，奔馳也可以。

地產(chǎn)企業(yè)各方面的彈性都比較大。找地，規(guī)劃，使用等方面都有多種可能性。同樣一塊地，你能建1萬(wàn)平米，他可能建2萬(wàn)平米。銷售隊(duì)伍是地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)最為嚴(yán)重的。今天在這里能賺到錢，就在這里。沒現(xiàn)房可賣，就走人。因此房地產(chǎn)公司要留住人，“除了有項(xiàng)目做，還要把每個(gè)人放在合適的位置上，讓他發(fā)揮作用，有事做，有成就感，不斷獲得發(fā)展?！?/p>

公司里，郭聽到的最集中的牢騷是工作的努力沒有獲得期望值的報(bào)酬。創(chuàng)業(yè)時(shí)，靠精神激勵(lì)就可以，但企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，物質(zhì)方面就變得越來(lái)越重要。不過(guò)，激勵(lì)的核心仍是精神激勵(lì)。一個(gè)人要有不斷刺激新的興奮點(diǎn)。郭經(jīng)常給員工一些挑戰(zhàn)性的工作。

“獎(jiǎng)金都是一次一結(jié)的不行，太短期行為；沒有一次一結(jié)的也不行，抻得太久容易疲勞。長(zhǎng)期激勵(lì)要與短期激勵(lì)有機(jī)結(jié)合才是上策?！笨己朔矫?，年初設(shè)定指標(biāo)，預(yù)計(jì)成本、投資、費(fèi)用。超額完成當(dāng)年任務(wù)的高管，年薪上浮。完不成就要扣年薪，扣獎(jiǎng)金。

郭曾經(jīng)處分過(guò)高層?！白鍪逻`規(guī)當(dāng)然要處理。比如一定要讓乙方接受你推薦的隊(duì)伍，或者為家里搞個(gè)裝修，買東西拿回扣?！辈贿^(guò)，員工犯小錯(cuò)誤時(shí)，郭一般采取娓娓道來(lái)的談話方式。

郭作決策時(shí)，一般沒有人當(dāng)面站出來(lái)反對(duì)?！耙?yàn)楣緵Q策前比較民主，都是討論過(guò)的。大的決策是核心管理層每個(gè)人都要發(fā)表意見，我來(lái)拍板。目前為止，我做的地產(chǎn)項(xiàng)目沒有失手的，多少都能賺。不過(guò)，我現(xiàn)在盡量避免每件事都是我說(shuō)了算?！?/p>

前些日子，郭忙于上海方面的事務(wù)，北京這邊的就授權(quán)?！八ǖ模鸵獔?zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)了，糾正就行了。只要不對(duì)公司造成太大傷害，就不會(huì)影響再次授權(quán)給他?！?/p>

“我就像足球隊(duì)的教練，要保證球大部分時(shí)間在最優(yōu)秀的球員腳下?！?這種穩(wěn)健要求鴻潤(rùn)只做力所能及的事，根據(jù)資金實(shí)力，資金計(jì)劃，員工發(fā)展來(lái)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)。相對(duì)保守的企業(yè)，發(fā)展可能受影響，但可以防范危機(jī)?！拔覀兛傮w走得比較穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的危機(jī)，沒有說(shuō)哪件事處理不好，就前功盡棄，整個(gè)公司就完蛋的?！痹诖饲疤嵯?，郭說(shuō)出要向大企業(yè)，包括國(guó)企學(xué)習(xí)的話就不足為奇了。

品牌要干干凈凈

作為雙安商圈底商終結(jié)者，近7000平米的“企圖同樂灣”在京城掀起狂潮。

“這里面沒有炒概念的成分。”郭嚴(yán)肅地說(shuō)。他認(rèn)為，做項(xiàng)目肯定要?jiǎng)?chuàng)新，但不要玩時(shí)髦，玩概念。要實(shí)實(shí)在在，品質(zhì)，外形要有新變化，功能要?jiǎng)?chuàng)新。

做上河村項(xiàng)目時(shí)，鴻潤(rùn)設(shè)計(jì)了兩種戶型，一奇一正。郭覺得創(chuàng)新類的還不錯(cuò)，它的房間、廳、陽(yáng)臺(tái)相通，形狀不是很規(guī)則，有圓形的窗子。一到銷售才發(fā)現(xiàn)，還是方方正正的賣得快。太創(chuàng)新了可能做宣傳時(shí)容易，但客戶住進(jìn)去后就會(huì)有不少問題。

企圖ATT中心則亦奇亦正。這座為中關(guān)村中小企業(yè)定做的樓宇，單是名字就讓人眼前一亮。其外型如同伸展開待翔的機(jī)翼，A、B座不對(duì)稱設(shè)計(jì)，突出于主體的樓層張弛有度。

鴻潤(rùn)的最大優(yōu)勢(shì)其實(shí)并不在于把樓盤做好，“長(zhǎng)期積累起來(lái)的信譽(yù)是我們的第一優(yōu)勢(shì)”。對(duì)客戶，對(duì)施工單位，鴻潤(rùn)都講求誠(chéng)信、負(fù)責(zé)。從公司成立到現(xiàn)在，沒有一樁官司。這在地產(chǎn)訴狀漫天飛舞的當(dāng)下，實(shí)在難得。郭承認(rèn)，利益矛盾肯定有，但很多需要協(xié)商，應(yīng)當(dāng)努力創(chuàng)造雙贏局面。在業(yè)界，鴻潤(rùn)的品牌形象是，負(fù)責(zé)任，講誠(chéng)信，口碑好。

鴻潤(rùn)的目標(biāo)是在行業(yè)中存在時(shí)間比較長(zhǎng)，提供的產(chǎn)品質(zhì)量比較好?！拔覀儸F(xiàn)在和大型企業(yè)差距較大。地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入比較規(guī)范時(shí)期，今后發(fā)展一般要靠自身積累。我們先要把自身的很多東西穩(wěn)定，才談得上資本運(yùn)作、上市。”

實(shí)際上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是鴻潤(rùn)業(yè)務(wù)的一部分，投資上占80%。其他，像環(huán)保、影視鴻潤(rùn)也在嘗試著做，“相對(duì)而言，地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟?！?/p>

如何繞開多元化陷阱？郭認(rèn)為，經(jīng)商而言，很多規(guī)則相通。盲目涉足一些行業(yè)肯定會(huì)掉入陷阱。做多元化垮臺(tái)的，很多是迷信一點(diǎn)兒，比如迷信廣告，相信廣告能砸出一個(gè)市場(chǎng)。剛開始相信自己的資金實(shí)力，后來(lái)發(fā)現(xiàn)駕馭不了，資金鏈斷了。正確的是，要有足夠的人才儲(chǔ)備，資金準(zhǔn)備，相應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)。鴻潤(rùn)做多元化，先從小做起。比如環(huán)保，進(jìn)入五六年時(shí)間了，雖然有很好的政府資源，但不敢輕易做大。因?yàn)檫M(jìn)入后，發(fā)現(xiàn)問題很多，市場(chǎng)很不成熟，盲目進(jìn)入者為數(shù)不少。至于做影視，80%無(wú)利可圖。鴻潤(rùn)投資電視劇《滴血玫瑰》等，一方面是出于對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的支持，另一方面，片尾會(huì)打出公司名稱，也能提高公司知名度。

這個(gè)夏天，“地產(chǎn)冬天”降臨的消息深入人心。在炎熱與冰冷中，如何健康成長(zhǎng)，令眾多地產(chǎn)公司焦慮不安。洞觀全局的郭，正率領(lǐng)鴻潤(rùn)人力排危機(jī)，步步為營(yíng)，讓品牌一直堅(jiān)挺下去。

郭慶談“地產(chǎn)新政”

觀點(diǎn)一，大陸土地市場(chǎng)先天不足。

小平南巡講話后，在理論上沒有經(jīng)過(guò)很嚴(yán)格的分析論證情況下，土地市場(chǎng)一下子放開。第一波房地產(chǎn)高潮隨之產(chǎn)生，在海南，馮侖、潘石屹他們趁機(jī)掘到第一桶金。

土地市場(chǎng)的設(shè)計(jì)則是學(xué)香港。香港規(guī)則最根本的是，政府賣地是賣70年使用權(quán)，收絕對(duì)地租；歐美的規(guī)則是土地私有制，土地買賣收入與政府無(wú)關(guān)。政府每年簡(jiǎn)單收點(diǎn)稅，收的是土地等級(jí)不斷變化、升值帶來(lái)的級(jí)差地租。

觀點(diǎn)二，房?jī)r(jià)高是非常自然的事。

現(xiàn)在，中國(guó)政府也是賣70年土地使用權(quán)，收絕對(duì)地租。這表示，土地已經(jīng)賣給你了。政府一次性把錢收過(guò)去了，地價(jià)高，房?jī)r(jià)由地價(jià)價(jià)值中心決定，所以房?jī)r(jià)也高?！安荒芎?jiǎn)單地將居民收入與房?jī)r(jià)的比與國(guó)外的相提并論。這種比較沒有價(jià)值，沒有意義?！?/p>

如果收了絕對(duì)地租，還要收級(jí)差地租，賣了70年的土地，還要每年再賣一次，“房?jī)r(jià)肯定落下來(lái)”。投機(jī)、炒作客觀存在，要治理。但買過(guò)的房子，要收物業(yè)稅，房子大，收的稅還要更多……這意味著在一頭牛身上要扒兩張皮下來(lái)。

觀點(diǎn)三，如果這樣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能崩潰。

這不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有影響。首先垮掉的不是開發(fā)商，而是中介。二手房市場(chǎng)幾乎停止交易。過(guò)去是搶購(gòu)房子，現(xiàn)在呼啦一下全拋出來(lái)，沒有人接。股市下跌，有受益者嗎？沒有，沒有贏家。上市公司本身也要倒霉。如果這樣下去，老百姓住房繳稅，開發(fā)商房子滯銷，而地方政府的財(cái)政來(lái)源一半以上靠賣地。最倒霉的是銀行，如果房?jī)r(jià)不斷下跌，出現(xiàn)的就是汽車市場(chǎng)現(xiàn)在的局面，呆賬壞賬不斷增加。

亞洲金融危機(jī)后，香港地產(chǎn)出現(xiàn)的就是負(fù)資產(chǎn)。一旦這樣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就可能崩潰，國(guó)家就有大災(zāi)難。如果這次改變只是一個(gè)措施，影響不至于太大；如果是整個(gè)制度安排，利益格局的大調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)造成的就是災(zāi)難性的。比如，足球場(chǎng)上，裁判看爭(zhēng)奪太激烈了，吹哨吹得嚴(yán)一些，這對(duì)整個(gè)比賽順利進(jìn)行有好處；如果裁判說(shuō)，現(xiàn)在規(guī)則變了，可以抱著球滿場(chǎng)跑，這就亂了。

觀點(diǎn)四，不能把整個(gè)制度推倒重建。

制度性的東西一定要慎重。有人呼吁把整個(gè)制度推倒重建，制度性的東西不能簡(jiǎn)單推倒，要分析根源何處，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)任。不能定下來(lái)一個(gè)目標(biāo)，說(shuō)要把房?jī)r(jià)從每平米8000元打到5000元，那最后絕不止5000元。股票2000點(diǎn)時(shí)一股20元，1000點(diǎn)時(shí)可能只有四五塊錢。一旦開始剎不住，隨后就稀里嘩啦往下掉。

目前，有的開發(fā)商減少開發(fā)量，有的大量拿地。鴻潤(rùn)自己要看政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策到底屬于對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱調(diào)整的經(jīng)濟(jì)杠桿，還是對(duì)現(xiàn)有的制度重新安排。如果是前者，沒有太大問題；如果是后者，應(yīng)及早拿出對(duì)策。

我的父親母親

父親曾是中國(guó)人民大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃教研室主任。他為人處世比較保守。做人非常正直，在那種年代走過(guò)來(lái)的人，都有意識(shí)地保護(hù)自己，但有人是靠整人，父親從沒有通過(guò)害別人來(lái)滿足自己升官。現(xiàn)在來(lái)看，父親所作的是“偽學(xué)問”，但他自己絲毫不覺得。從小到大，他給我的印象就是整天在書桌前寫寫寫的。父親從來(lái)沒有打過(guò)我。他去世比較早，65歲。

母親現(xiàn)在75歲，我現(xiàn)在太忙了，和她的交流比較少。10幾年了，她一個(gè)人住在一個(gè)小房子里，不愿意和我一起住。還自己到食堂去買飯，到現(xiàn)在還是很節(jié)儉，不舍得吃點(diǎn)好的，不愿意找保姆。她喜歡安安靜靜的生活。

人物鏈接：

最喜歡的體育運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、騎馬、高爾夫

最想過(guò)的生活：退休后，在自己的牧場(chǎng)呆著，寫寫東西

記憶中最深刻的電影：1976年在煤礦看的《瓦爾特保衛(wèi)薩拉熱窩》

理想中的旅游勝地：沒有特別想去的，每個(gè)地方有每個(gè)地方的特點(diǎn)

如果被放逐荒島，最想帶的“奢侈品”：文史哲類書籍

最喜歡的格言：賢人君子，明乎盛衰之道，通乎成敗之?dāng)?shù)，審乎治亂之勢(shì)，達(dá)乎去就之理。

自我評(píng)價(jià)：不是最好的學(xué)者，也不是最好的商人，但能將二者本質(zhì)很好結(jié)合的人。