70年后誰來接管我的房產？這不是一個杞人憂天的問題。

按照現行法律，我國實行農村土地集體所有與城鎮(zhèn)土地國家所有兩種土地所有制形式，土地可以依法出讓、轉讓，公民依法享有國有土地使用權。

但1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年”。

第四十條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

因此，現在花了幾十萬、上百萬元買了商品房的億萬業(yè)主，在70年后其房產雖然擁有房屋所有權和土地使用權，但其居住用地的土地使用權及其房屋所有權都將由國家無償收回。

無論是在報紙上還是大街上，商品房廣告都底氣十足地宣稱自己賣的是“70年產權”，老百姓似乎沒有發(fā)現這有什么對的地方，并發(fā)出質疑：為什么奮斗一生、花費一代甚至幾代人的積蓄買的一種最昂貴的商品只能使用70年？難道商品房與其他一旦購買即永久擁有的商品在屬性上有什么不同？70年后我們的子孫難道還要再買一次似乎花多少錢都“搞不定”的住宅商品？

其實，法律界早有不少有識之士指出，房屋土地使用權70年這一規(guī)定，與憲法“公民的合法的私有財產不受侵犯”以及《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》等國家基本法律的精神相違背，特別是《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》這一行政法規(guī)違反了憲法第６２條、立法法第８條等基本法律的規(guī)定——全國人大以外的任何主體都無權制定涉及公民基本財產權利及基本民事權利調整的法律。

最近，物權法（草案）正在全國廣泛征求意見。據介紹，此次物權法（草案）規(guī)定，土地使用權期限屆滿后，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限。這意味著，房屋所有權人對房屋所占土地的使用權可以超過70年。

制定這部重要的法律雖然旨在“定分止爭、物盡其用”，平等保護公私財產，但在私有不動產保護方面卻留有太多的不確定性：

“有權申請延長土地使用權期限”還是在為土地使用權設定期限，仍然沒有解決不動產的完整所有權（土地所有權和房屋所有權）問題；“有權申請”還有能否批準、需要什么前提條件的問題；如果根據將來的地價房地產權利人必須再交一次土地使用權出讓金，那么仍然構成了對公民私有房地產權利的損害；而“延長土地使用權期限”延長多長時間、期限怎樣設定、是否子孫萬代都需要“申請”一次以及與“物業(yè)稅”如何協(xié)調等都是問題。

不動產的完整所有權應該包括兩個最基本的權屬要素，即土地所有權和房屋所有權（亦稱地上建筑所有權），而在我國，由于土地所有權不得買賣，房屋買賣交易中，買受人只能獲得不完整的不動產所有權，這個所有權也由兩個基本要素組成，即一定期限的土地使用權和房屋所有權。

針對這一問題，物權法（草案）規(guī)定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期。

參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示，這只是一個原則性的規(guī)定。至于具體如何操作，有待今后進一步明確。

但就是目前這種規(guī)定仍然是將完整的不動產權利分離開來，使它成為具有不確定性的暫時物權，與房權同地權的法律規(guī)定和自然規(guī)則相抵觸，沒有超越用房屋所有權和土地使用權來構建公民房地產權利的窠臼；而且與憲法對于公民私有財產以及民法對于公平交易原則的保障立意背道而馳。

所以物權法（草案）規(guī)定，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限即可以超過70年，雖是一個歷史的進步，但并沒有從根本上解決公民的房地產權利問題，使住房真正成為受法律保護的私人財產。

由此看來，“70年后誰來接管我的房產”仍然是一個響徹長空的憂慮叩問。失去畢生為之奮斗的房產，這種危險好象離得很遠，但是看到法律對公民房地產權利的保護力度之弱和現實生活中公民房地產權利被剝奪事件之頻發(fā)、激烈，又會感到這種危險好象離得又很近。如現在不少地方政府拒絕給房地產權利人發(fā)國有土地使用權證，用“公共利益”內涵的無限擴大和任意解釋隨時征收、征用公民的土地使用權和房屋所有權。

70年后我們的子孫如果不再花一大筆錢重新買一次他的祖上已經買下的房地產，恐怕只有流落街頭了，房產被“充公”或者被其他有錢人“接管”，這將是何等的悲哀和荒誕？！買房為什么不能象買其他商品一樣只要花了錢就能擁有永久的使用權？既然物權是指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權，那么作為一種重要的財產權，土地使用權為什么是非永久性的、不具備所有權屬性？

在一次會議上，國土資源部相關部門的一位司長安慰筆者，他說應該相信在近70年的時間里我們會有智慧解決土地使用權這一難題。但事實上，現在物權法（草案）有關土地使用權的規(guī)定仍然沒有對涉嫌違反憲法關于保護公民合法私有財產不受侵犯的規(guī)定進行實質性的改革。

其實，這一改革不僅需要大智慧，更需要勇氣。有專家就提出以憲法為指導進行制度創(chuàng)新，將現行土地出讓制改為年租制。具體地說，就是國家開征土地占用稅，將現行一次性繳納70年、50年、40年出讓金的辦法，改為由使用人按年繳納土地占用稅，多占地多交稅，少占地少交稅，取消房屋所有權隨土地出讓年限而定的規(guī)定，使置業(yè)人對購買的住房依法享有永久使用權。

也有一些專家提出了逐步實現部分土地私有化、多級所有等辦法，這些都不妨用“三個有利于”的標準進行探討、研究?？傊?，只有從建立現代公民產權制度的角度出發(fā)，構建永久性的不動產權利，相信只要給予人民真實完整、價值含量巨大的房地產權利，必將調動起億萬民眾創(chuàng)造財富、愛護財富、積累財富的熱情，也必將極大地促進社會主義市場經濟的發(fā)展。