商業(yè)+地產(chǎn)——商業(yè)步行街在中國完全具備了吸引投資者“眼球”的條件。但是，這樣的項目注定要受制于大環(huán)境、大氣候，投資者還需踩準發(fā)展的節(jié)拍和政策的步點。

在北京、上海、深圳、廣州、武漢、長沙、天津、哈爾濱、南京、重慶、成都等大城市，近年紛紛興起了以建設(shè)步行商業(yè)街為核心的城市中央商業(yè)區(qū)域的熱潮，形成了中國城市發(fā)展的一道靚麗風(fēng)景。步行街不但吸引了大批消費者，刺激了眾多商家的雄心，更成為投資者眼中的新寵。國家商業(yè)網(wǎng)點市場建設(shè)辦主任羅迪先生對于中國城市發(fā)展商業(yè)步行街的見解和思路，或許可以幫助投資者作出明智決策。）

商業(yè)街區(qū)作為城市發(fā)展的一個重要標志，越來越受到關(guān)注和重視，特別是現(xiàn)代化的商業(yè)步行街區(qū)，更被視為城市競爭力的重要表現(xiàn)，在中國推進城市化的進程中，逐漸成為投資的熱點。

建成城市的窗口和標志

正因為與城市的競爭力和發(fā)展規(guī)劃緊密關(guān)聯(lián)，因此今后商業(yè)步行街的建設(shè)首先將在科學(xué)發(fā)展觀之下，以建設(shè)城市窗口和標志為目標，突出貿(mào)易功能、旅游功能、休閑功能和文化功能。

所謂貿(mào)易功能，就是購物功能。商業(yè)步行街區(qū)是一個城市商業(yè)的龍頭和品牌，是城市中人氣最旺、商品最齊、商機最多、交易最容易成功的區(qū)域。如北京的王府井、上海的南京路、廣州的上下九、蘇州的觀前街，自古就是商品貿(mào)易的聚集地，有著輝煌的歷史。中國各地大中城市如北京、天津、江蘇的南京、蘇州、廣東的廣州、深圳、中山、惠州，在對老街道進行改造的時候，都要求突出其商業(yè)氣氛，使古老的街道變成既具有地方特色和風(fēng)土人情又有現(xiàn)代觀光風(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。

說到商業(yè)步行街區(qū)的旅游功能，主要是因為它是一個城市里最具有地方傳統(tǒng)特色的景點。商業(yè)步行街吸引中外游客的賣點，關(guān)鍵是典雅舒適的環(huán)境，商店云集的市場氣氛，風(fēng)格各異的建筑群體，傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代文明互相輝映的文化品位，以及特色商品和傳統(tǒng)飲食。

新的商業(yè)步行街在城市中還是“重要的休閑場所”，因此現(xiàn)在的商業(yè)步行街在建設(shè)時必須考慮“休閑功能”，不僅寬敞明亮、綠樹成蔭，而且在街頭巷尾都要設(shè)置座椅、遮陽亭、城市雕塑等，以充分滿足現(xiàn)代人休閑享受的需要。

商業(yè)步行街區(qū)往往蘊涵了一個城市巨大的傳統(tǒng)商業(yè)文化，顯示著一個城市的人文特色，這就需要現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)充分重視其文化功能，通過廣場文化、廣告文化、飲食文化、建筑風(fēng)貌等一系列內(nèi)容，把地方傳統(tǒng)文化展現(xiàn)出來。

充分關(guān)注城市生態(tài)

城市生態(tài)包括和諧協(xié)調(diào)、高效創(chuàng)富、人文特色等多個方面。上海南京東路步行街的改造，就是充分關(guān)注城市生態(tài)的一個例子。這條步行街在建設(shè)開發(fā)過程中充分整合了城市資源，不僅僅是對原來單一、雷同化的商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行了重大調(diào)整，改變?yōu)樯虡I(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等多元化的經(jīng)營結(jié)構(gòu)；更是攜多條相交的繁華路段和一條平行的副街——九江路，將人潮動線立體化，集客力隨之顯著提高。

鄭州大上海步行街是另一個成功案例，其以28個之多的人潮入口，強力吸納消費人流，恰如章魚帶有吸盤的多條觸角。鄭州大上海步行街的動線設(shè)計正是憑此特色，滯留客流，集客力得以空前增強。同時，大上海步行街遵循中國書法“疏密結(jié)合”的空間布局原則，形態(tài)各異的步廊、主題廣場、中庭、景觀平臺、停車場，形成一個非常符合現(xiàn)代城市生活形態(tài)、具有人性化的商業(yè)綜合體。由于顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，人們預(yù)計鄭州大上海城將成為鄭州市最具人氣的場所，成為城市商業(yè)交流最為頻繁的平臺。

第三代步行街將是開發(fā)方向

從歷史來看，現(xiàn)代步行街的發(fā)展大致經(jīng)歷三個階段：第一代步行街，以抓住消費者的“眼球”為主導(dǎo)，以吸引顧客為目標，致力于改善交通、疏通人潮，加強了對消費者的吸引力，從而提高了步行街的營業(yè)額，使城市的商業(yè)中心得以復(fù)興。

第二代步行街，以抓住消費者的“口袋”為主導(dǎo)，仍強調(diào)購物活動，但更多考慮了為消費者提供步行街活動的舒適感，在步行街中加入了綠地、雕塑等裝飾物，增加了步行街親切宜人的氛圍，不僅為步行街帶來了繁榮，更不同程度的改善了社會文化環(huán)境。

第三代步行街，以抓住消費者的“心理”為主導(dǎo)，突出人本主義，較之第一代、第二代步行街更具革命性。它從城市再造的高度出發(fā)，在中央商務(wù)區(qū)和中央商業(yè)區(qū)打造大型商業(yè)文化綜合體，其中融入諸多的廣場、空中走廊、地下停車場等設(shè)施，更多考慮現(xiàn)代都市人的各種需求，為他們提供一個綜合性的商業(yè)空間，因此堪稱“城市客廳”和“城市舞臺”。

鄭州大上海城市步行街項目即是第三代步行街的一個典型，其位于鄭州市最繁華“二七商圈”的黃金腹地，即北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點?？偼顿Y15億元人民幣，總占地面積約103畝，總建筑面積28萬平方米，它以“國際化第三代步行街”的理念進行項目的定位、規(guī)劃、布局，要求達到空間場所人性化、個性化、另類化的目標。項目東西跨度為430米，南北跨度為280米，包括上海商城、金街、銀街、展示中心、城市主題廣場等子項目，集購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時尚生活中心島和市民消費的首選之地，并被認為是目前中原地區(qū)最具規(guī)模、最具影響力和投資價值的商業(yè)地產(chǎn)項目。

由此可見，步行街的發(fā)展已經(jīng)從單純的經(jīng)濟效益逐漸向環(huán)境效益、社會效益均衡發(fā)展，其成功的標準也逐漸轉(zhuǎn)向“滿足消費者不斷變化的需求”。第三代步行街憑借其多元化的商業(yè)功能，實現(xiàn)了項目開發(fā)商、項目經(jīng)營商、商鋪投資商、普通消費者多贏的局面，因而成為目前步行商業(yè)街開發(fā)的新動向和趨勢。