在房產(chǎn)投資中，我們要善于“深加工”，并提供一些“增值服務(wù)”，這樣，無論是出租，還是出售，收益都將獲得較大的提高。

誰都知道，賣面粉不如賣蛋糕賺錢，賣布料不如賣西服賺錢。原因很簡單，面粉和布料都是初級產(chǎn)品，而做成蛋糕和西服之后，經(jīng)過了我們所謂的“深加工”，就變成了相對復(fù)雜一些的商品，利潤空間也就擴大了一些。同樣，在房產(chǎn)投資的實踐中，我們也要善于“深加工”，并提供一些“增值服務(wù)”，這樣，無論是出租，還是出售，收益都將獲得較大的提高。

底層房的商用包裝

方先生在望京地區(qū)剛買了一套110平米的兩居室，是作投資用的。拿到鑰匙以后，房子還沒有裝修，方先生就找到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，給他的房子尋找租戶。一名房產(chǎn)投資顧問實地看了看他的房子周圍的環(huán)境，以及房子內(nèi)部的格局，幫他作了一些分析。

方先生的這套房子是在一棟18層的板式高層樓房的一樓，西北朝向，客廳朝西，面積很大，落地的大飄窗，采光還可以，兩個臥室朝北，基本上曬不到太陽，廚房和衛(wèi)生間面積都不大，而且都沒有窗戶。門口五米左右是綠化帶，五米之外是兩條交叉的小區(qū)馬路，馬路對面有一些小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施?？磥磉@是小區(qū)業(yè)主經(jīng)常需要走過的地方，雖然很方便，但卻略顯得有些嘈雜。

一樓的房子，又是西北朝向，本身就不太容易出租，再加上廚房和衛(wèi)生間都沒有窗戶，臥室又都朝北，對租戶來說，也不理想，位置雖然方便，但一般住家卻更喜歡稍微安靜一些，所以，前景并不樂觀。

聽了房產(chǎn)顧問的分析，方先生有些沮喪。房產(chǎn)顧問告訴他，我們不應(yīng)該把目光僅僅局限在家居的租戶，作為投資人，需要學(xué)會根據(jù)自己房子的具體情況選擇合適的目標(biāo)客戶。具體到方先生的這套房子，如果是租給那些商業(yè)用戶，則原來的缺陷幾乎全部都變成了優(yōu)勢。

做生意當(dāng)然首選一樓，如此一來，劣勢房搖身一變就成了難得的底商了。廚房和衛(wèi)生間沒有窗戶，正好，可以當(dāng)儲物間。門口人來人往，這可都是潛在的客源呀。至于西北朝向，根本就無關(guān)緊要，做生意的只關(guān)心進出是不是方便，周圍是不是有人氣。

在初步確定了目標(biāo)客戶類別之后，就要決定房子是否要進行裝修。如果目標(biāo)客戶是家居住戶，則通常情況下是必須要裝修的，毛坯房很難租出去，即使勉強租出去，租金也少得可憐。但如果目標(biāo)客戶是商業(yè)用戶，則是否裝修就需要很全面地斟酌一番，因為兩種情況都是比較常見的，基本上是各有利弊。

不裝修的好處是，客戶可以根據(jù)自己的需要進行設(shè)計和裝修，以符合客戶的商業(yè)用途。而且，客戶用來做什么都可以，只要他覺得適合就行。這樣，目標(biāo)客戶的群體就比較大。而提供裝修的前提是，需要更進一步確定目標(biāo)客戶的細(xì)類。一般來說，像方先生這套房子的情況，適用的范圍還是比較寬的，比如，雜貨店、音像店、洗衣店、美容美發(fā)、甚至童裝專賣店等等都可以。由于各自的商業(yè)用途不同，裝修和設(shè)計自然也差別很大。

方先生剛開始嫌麻煩，并不準(zhǔn)備提供裝修。但房產(chǎn)顧問給他算了一筆賬，如果是租給家居住戶，提供裝修及家具、電器，租金收入大概會在每月2500元左右；如果是租給商業(yè)用戶，不提供裝修，租金收入大概會在每月3000元左右，但客戶會要求簽很長的合同，同時還會要求給予幾個月的免租期；如果是提供裝修，因為提供裝修的前提是已經(jīng)確定了商業(yè)客戶的具體用途，則索性把營業(yè)執(zhí)照也辦了，帶執(zhí)照出租的房子，客戶來了馬上就可以開始營業(yè)。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不會低于5000元，而且也不存在幾個月的免租期的問題。方先生最終接受了房產(chǎn)顧問的建議。

然后就該確定按哪一類用途進行裝修，經(jīng)過一個星期的市場調(diào)研，方先生決定按照美容美發(fā)的用途進行裝修。為了保險起見，房產(chǎn)顧問找了幾個作過美容美發(fā)的朋友來幫方先生出主意，因為當(dāng)時并沒有具體的客戶，所以裝修不能太個性化，符合美容美發(fā)的常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)就好。最后，由方先生拍板確定了裝修方案，并購置了一些設(shè)施，加在一起，總投入不到5萬元。裝修期間，在窗戶的玻璃上貼了個簡單的啟示：美容美發(fā)招租。在這期間，陸續(xù)有不少人來詢問，這讓方先生心里有了底。本來他覺得5000元能租出去已經(jīng)很不錯了，后來看這架勢，就把租金標(biāo)準(zhǔn)提高到5500元，最后，在裝修完工后還不到一個星期就成功地把房子租出去了。

雖然提供裝修給方先生增加了一些工作量，也增加了前期的一些投入，但由于進行了“深加工”——精裝修，還提供了增值服務(wù)——帶執(zhí)照，結(jié)果大大擴大了利潤空間，從投入產(chǎn)出比來看，還是很合算的。

單身公寓的個性配置

孟先生在三元橋附近有一套比較高檔的單身公寓，在12層，面積60多平米，采光很好，家具、電器齊全。物業(yè)和保安等服務(wù)也很專業(yè)，周圍環(huán)境看上去也很好?？催^房子后，房產(chǎn)顧問告訴他，房子和環(huán)境都不錯，現(xiàn)在這個樣子出租的話，也會很容易租出去，租金大概會在2800～3000元之間。如果針對客戶的個性化需求，提供一些“增值服務(wù)”的話，租金標(biāo)準(zhǔn)有可能提高到4000元。

根據(jù)孟先生房子的具體情況，最佳的目標(biāo)客戶應(yīng)該鎖定在三元橋到國貿(mào)一帶的高檔寫字樓里上班的商務(wù)人士。這一人群通常都很講究生活品位，所以提供的增值服務(wù)必須適合這一人群的特點。比如，客廳內(nèi)布置幾株盆栽的植物，客廳的墻上掛幾幅字畫等等。這花不了多少錢，但似乎就讓客戶感到了一些生活品位。

過了幾天，房產(chǎn)顧問給孟先生聯(lián)系了一個客戶。這個客戶是一家大公司的雇員，由于跟進一個項目，公司把他從上海派到北京來工作兩年。如果是兩天，住酒店就可以了，兩年的時間，任何一家公司都會選擇為員工租一套公寓的。我問他，公司給他租房子的預(yù)算是多少，他說，三四千元的樣子吧。

這一標(biāo)準(zhǔn)正好和孟先生的房子接近，但市場公允租金3000元的房子，你要收4000元，這就必須要依賴“增值服務(wù)”。經(jīng)過了解，知道這位客戶的確喜歡植物，也喜歡字畫，業(yè)余時間喜歡下圍棋，還喜歡讀一些古典詩詞。除此之外，還有一些音樂素養(yǎng)，高興時還會吹一吹笛子自娛自樂一番。

情況摸清楚了，就可以按照客戶的個性化需求提供增值服務(wù)了。在客戶看房的日子之前，按照房產(chǎn)顧問的要求，孟先生在客廳布置了兩株發(fā)財樹，陽臺放了幾盆海棠、文竹之類的花草，茶幾上放了一副圍棋，旁邊還斜搭著一根竹笛，墻上掛了梅、蘭、竹、菊四幅字畫，寫字臺上放了一套唐宋詩詞全集。所有這些東西的投資加在一起其實才1600元。

客戶看完房子十分滿意，覺得4000元的租金是稍微貴了一些，但裝修的品位簡直就是為自己量身定做的，他相信，不可能再看到這么適合他的房子了。于是，客戶當(dāng)場下了定金。

提供增值服務(wù)，一般都會增加一些成本，但成本的增加通常都是有限的，孟先生成本增加了1600元，但讓客戶感覺到的品位的提升是無價的，如果一定要算出一個數(shù)字，那就按照每個月多收入1000元房租計算，兩年下來，增值收益為24000元。