房地產(chǎn)開發(fā)模式在不斷變化和演進(jìn)中經(jīng)歷了關(guān)系為王、資本制勝、圈地稱霸等幾個(gè)階段，而現(xiàn)在進(jìn)入了管理取勝的時(shí)代

“售樓處像個(gè)超市，人來人往”、“賣樓就像賣菜，熙熙攘攘”，這話在北京、廣州、上海以及杭州、天津等城市常常聽到。倘若這還不足以說明目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，就再關(guān)注以下數(shù)字：2003年，天津市主流房?jī)r(jià)在每平方米3000元至5000元的商品房占市場(chǎng)總數(shù)的70%以上，2004年上半年，天津公布的商品房平均價(jià)格為3600元左右，天津市內(nèi)3000元以下的房子已經(jīng)基本沒有了。而上海的商品房平均價(jià)格達(dá)到5200元/平方米 ，首次超過北京成為中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最貴的城市。2003年，中國(guó)消費(fèi)了全世界30%的煤炭，使用了全球27%的鋼材，全世界的水泥產(chǎn)量15億噸，中國(guó)去年消費(fèi)了8.2億噸，相當(dāng)于全世界55%的水泥都倒在中國(guó)的土地上。另據(jù)國(guó)土資源部資料顯示，近5年來我國(guó)耕地面積平均每年減少1500萬畝以上。全國(guó)約有4500萬農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市建筑行業(yè)。

每年投資額遞增幅度超過1000億元

2003年的房地產(chǎn)投資延續(xù)了2002年的火爆。2002年房地產(chǎn)投資取得21.9%的增長(zhǎng)，投資總額達(dá)到7736億元；而2003年的投資已達(dá)10323億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到33.4%。到目前為止，我國(guó)內(nèi)地約有35個(gè)一級(jí)城市卷入房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，近幾年平均每年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資額都以1000億元以上的幅度向上遞增。如今，年均1萬億元之多的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與全國(guó)股市的投資規(guī)模旗鼓相當(dāng)。

我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)在1993-1998年間曾陷入低潮，盤踞在“漩渦”之中，加上當(dāng)時(shí)的通貨緊縮環(huán)境，投資與價(jià)格都非常低迷。到了1998年后，基本甩掉了爛包袱的地產(chǎn)界終于冰雪遇見陽光——開始出現(xiàn)景氣回升。更重要的是我國(guó)住房制度改革的突破性進(jìn)展，使得1998年后的房地產(chǎn)投資開始強(qiáng)勁增長(zhǎng)。以京、滬、穗為中心的三大經(jīng)濟(jì)商圈在這一輪房地產(chǎn)熱潮中扮演了主力軍的角色，投資與價(jià)格都持續(xù)大幅上升。

從2003年開始，通貨緊縮漸漸遠(yuǎn)離。全球的股市低迷使得大量游資找不到出路，紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)來淘金，一些有實(shí)力的生產(chǎn)企業(yè)也紛紛介入房地產(chǎn)業(yè)，此時(shí)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正好也進(jìn)入了新的景氣周期，人們的消費(fèi)熱點(diǎn)也涌向了住房和轎車?？傊N種因素的共同作用，使得過去幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)了空前的火熱。

2020年僅住宅需求就超65億平方米

從表面上看，盡管大量投機(jī)資金的涌入使得部分地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了惡炒的情形，但這只是局部現(xiàn)象，總體而言，近兩年房地產(chǎn)的上升還在正常的范圍內(nèi)，未來幾年估計(jì)這種火熱的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間，但熱點(diǎn)可能將有所轉(zhuǎn)移。例如，西南地區(qū)的大城市如重慶、成都、昆明，沿海城市如大連、青島、杭州等地區(qū)的房地產(chǎn)正處在上升階段，有可能成為下一輪的投資熱點(diǎn)，而上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)較為成熟的地區(qū)房?jī)r(jià)近來也有上升趨勢(shì)。

在引發(fā)房地產(chǎn)熱的諸多因素中，由城市基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程帶來的強(qiáng)勁需求一直是房地產(chǎn)投資的主要推動(dòng)力。一家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅有15－24平方米，距離發(fā)達(dá)國(guó)家尚有很大差距。如果再加上城市化進(jìn)程可能帶來的潛在的需求，那么，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)潛在的需求將是非常驚人的。

城市化進(jìn)程是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵因素之一。根據(jù)《中國(guó)城市化水平發(fā)展戰(zhàn)略》規(guī)劃要求，到2010年，我國(guó)的城市化水平要達(dá)到40.5%，超過發(fā)展中國(guó)家的平均水平。那么，我國(guó)需要將1.06億人口轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)人口，而到2020年時(shí)，這一數(shù)字將達(dá)到3.25億，屆時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到53%。目前我國(guó)的城市人口大約為4億，如果再增加3.25億，等于目前的城市人口容量將需要增加近一倍。而若以人均20平米的住房面積計(jì)算，僅住宅屆時(shí)就需要65億平方米以上。由此，我們可以大致估計(jì)出未來十幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕有多大。

今后幾年，我們依然可以預(yù)期，房改所帶來的需求還在進(jìn)一步釋放過程中，農(nóng)民也在繼續(xù)以較快的速度涌入城市。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，今年僅北京一地的開發(fā)量，就等于整個(gè)歐洲的開發(fā)量。所有這些，將保證未來兩年的房地產(chǎn)繼續(xù)有著強(qiáng)勁的需求。

投資仍將保持增長(zhǎng)但幅度有所回落

在連續(xù)幾年房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)需求不斷高速增長(zhǎng)的環(huán)境下，中央政府出臺(tái)的相關(guān)政策可能對(duì)未來房地產(chǎn)投資規(guī)模產(chǎn)生一定的影響，但影響不會(huì)很大。

信貸形勢(shì)和土地政策對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了一些負(fù)面影響

大家都知道，目前國(guó)內(nèi)不少城市房地產(chǎn)開發(fā)存在著極為嚴(yán)重的“泡沫”，中央政府早已從各地狂熱的房地產(chǎn)貨幣信貸增長(zhǎng)中“嗅”出了房地產(chǎn)催生的“泡沫”與其隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)。

然而房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎并沒有理會(huì)央行的擔(dān)心，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來中國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2004年3月末的28251億元。房貸業(yè)務(wù)的“瘋狂”增長(zhǎng)可以說已經(jīng)到了央行所無法忍受的地步，央行及各大商業(yè)銀行對(duì)住房貸款幾度收口，使房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾大興，爭(zhēng)辯如潮。還有，2004年4月底，國(guó)務(wù)院連下三道令牌，均與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有關(guān)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高至35%及以上；全國(guó)暫停半年審批農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；全面清理全國(guó)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

除嚴(yán)控金融信貸外，中央政府還加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地的“監(jiān)控”。日前，從國(guó)家建設(shè)部了解到，我國(guó)將通過出臺(tái)土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。“管緊土地，看好信貸”，中央政府同時(shí)啟動(dòng)土地和信貸這兩個(gè)重要“杠桿”，無疑是給正處于熱潮中的房地產(chǎn)開發(fā)潑了一盆冷水。

未來幾年房地產(chǎn)投資不會(huì)再次上演“地產(chǎn)災(zāi)難”

“地產(chǎn)災(zāi)難”是指：1994年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時(shí)，中央政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“坍塌不復(fù)之困境”。 雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)面臨著與10年前驚人相似的一幕，但是，我們應(yīng)該看到，我國(guó)經(jīng)過10年的發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境都發(fā)生了天翻地覆的變化，即使不少業(yè)界人士“泡沫”之聲四起，但我們應(yīng)該堅(jiān)信歷史不會(huì)簡(jiǎn)單地重演。

2003年-2004年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中則是以其它多行業(yè)的高速增長(zhǎng)所拉動(dòng)，不是簡(jiǎn)單地依靠一兩個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)。如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運(yùn)輸、電訊、城市基礎(chǔ)設(shè)施（非房地產(chǎn)）的年投資增長(zhǎng)達(dá)到30%—60%之多，房地產(chǎn)的全國(guó)平均年增長(zhǎng)只有20%，相比之下，還算比較低的了。再有，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是在連續(xù)多年平均20%的增長(zhǎng)基礎(chǔ)上較平衡的發(fā)展增長(zhǎng)，連續(xù)多年房地產(chǎn)消費(fèi)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)投資增速，也說明了這一輪投資增長(zhǎng)具有其合理性和適應(yīng)性，不會(huì)因此而產(chǎn)生過度的危險(xiǎn)。

通過上述分析，我們發(fā)現(xiàn)，在未來幾年我國(guó)房地產(chǎn)投資，仍將保持一定幅度的增長(zhǎng)，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家相關(guān)政策等種種因素的影響，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度將有所回落，基本上將維持在10%-15%之間。

如何把握投資方向？采取什么樣的投資策略？

我們知道，房地產(chǎn)投資具有投資大、周期長(zhǎng)、政策影響大等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)商在投資過程中，應(yīng)該認(rèn)真分析當(dāng)前形勢(shì)，準(zhǔn)確判斷投資風(fēng)險(xiǎn)，才能有效地獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。作為投資創(chuàng)業(yè)者，我們既要考慮系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹、市場(chǎng)供求、政策、利率等風(fēng)險(xiǎn)；還要考慮到非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等。

從當(dāng)前房地產(chǎn)總的形式看，特別是我國(guó)正處于體制轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，因此，建議地產(chǎn)投資商最好采用投資組合策略，即通過多種投資組合來降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這種模式在當(dāng)前的房地產(chǎn)投資中還不普遍。

通過對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景分析，建議房地產(chǎn)投資者要重點(diǎn)關(guān)注以下幾種類型的房地產(chǎn)投資：

關(guān)注高端寫字樓的投資：在未來的數(shù)年里，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)將會(huì)加快海外轉(zhuǎn)移的步驟，進(jìn)一步將企業(yè)舉足輕重的部門轉(zhuǎn)往海外市場(chǎng)，而中國(guó)將是首選之地，北京、上海更是重中之重。據(jù)預(yù)測(cè)，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的海外轉(zhuǎn)移將為中國(guó)市場(chǎng)帶來幾十萬平方米的銷售量。

關(guān)注賓館商場(chǎng)等商業(yè)用房的投資：我國(guó)加入WTO之后，更加寬松、開放的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)吸引更多的外資進(jìn)入我國(guó)，并由此引起一系列的連動(dòng)效應(yīng)，國(guó)際間的經(jīng)濟(jì)交流更加頻繁、外國(guó)來華旅游人數(shù)增加、國(guó)內(nèi)的商業(yè)更加活躍，都將帶動(dòng)寫字樓、賓館、商場(chǎng)等商業(yè)用房需求的增長(zhǎng)。

關(guān)注涉外高檔住宅項(xiàng)目的投資：隨著大量外資企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍企業(yè)高級(jí)管理人員的到來成為必然，這些人士及其親屬的居住需求又必然會(huì)引發(fā)對(duì)涉外高檔住宅的旺盛需求。

關(guān)注社區(qū)的學(xué)校投資：精明的房地產(chǎn)商開打“教育牌”，越來越多的購(gòu)房者，開始看重小區(qū)及周圍的教育環(huán)境。如今社區(qū)學(xué)校可謂是財(cái)大氣粗，“貴族”氣息頗濃。目前，杭州和昆明已有幾十個(gè)項(xiàng)目加入“教育地產(chǎn)”大軍，追逐名校已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)尚。

關(guān)注老年公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的投資：我國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家，老年人人口數(shù)量急劇增多，因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國(guó)各個(gè)城市面前的一大社會(huì)問題。產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資相比，擁有多項(xiàng)連帶回報(bào)，已被大多數(shù)高收入群體所看好。

從目前看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入常規(guī)成熟的發(fā)展階段，消費(fèi)型物業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)趨緩，市場(chǎng)供求趨于平衡，房地產(chǎn)開發(fā)商就直接面臨生存壓力。其開發(fā)模式在不斷變化和演進(jìn)中經(jīng)歷了關(guān)系為王、資本制勝、圈地稱霸等幾個(gè)階段，而現(xiàn)在進(jìn)入了管理取勝的時(shí)代。

我國(guó)商品房投訴量居消費(fèi)投訴之首，近3年來上升率平均在20%以上，其中質(zhì)量、虛假?gòu)V告、合同違約、承諾不兌現(xiàn)、產(chǎn)權(quán)證難辦、物業(yè)管理問題嚴(yán)重等成了老大難問題；開發(fā)商資金鏈斷裂，無序開發(fā)，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)導(dǎo)致大量“爛尾樓”產(chǎn)生；盲目追捧“大盤時(shí)代”，在大量揮霍土地資源和各類經(jīng)濟(jì)資源的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了“規(guī)?！迸c“成本”競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，樓盤越來越大，而產(chǎn)品越來越同質(zhì)化。事實(shí)證明，房地產(chǎn)企業(yè)如果還不走正規(guī)化企業(yè)管理之路，將是很危險(xiǎn)的。

由于房地產(chǎn)行業(yè)逐步成熟和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房地產(chǎn)正在向高質(zhì)量、高品位轉(zhuǎn)換，這一趨向?qū)е虏糠置裼玫禺a(chǎn)向商用地產(chǎn)、服務(wù)型地產(chǎn)發(fā)展。這種大的轉(zhuǎn)型不僅是壓力，更是機(jī)遇。

因此房地產(chǎn)投資者如果要不斷壯大，下一步就必須努力實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)開發(fā)商向房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變；由簡(jiǎn)單的資源整合向完善的企業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；由獲取短期利潤(rùn)向有良好獲利能力的物業(yè)資產(chǎn)的擴(kuò)展和培育企業(yè)的持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利能力轉(zhuǎn)變；實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資領(lǐng)域從消費(fèi)型物業(yè)向具有長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的各類地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這些轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)投資商才能不斷發(fā)展自己，真正走管理取勝的道路。