曾因“房地產(chǎn)熱”遺留大量“爛尾樓”的北海市政府2004年11月30日刊發(fā)公告，將對10幢“爛尾樓”實施代為處置——由政府進行拍賣或有償使用。在這之前，全市已有超過85%的“爛尾樓”項目投入了復工，這個被稱為“泡沫經(jīng)濟博物館”的城市正在抹去當年房地產(chǎn)熱留下的泡沫。

作為1992年那場震動全國的“房地產(chǎn)熱”的產(chǎn)物，北海市的“爛尾樓”一直受到外界關注。它涉及當年來自國內(nèi)外的眾多投資者，關系到作為一個沿海開放城市的發(fā)展，更對考量宏觀調(diào)控“迫降”過熱經(jīng)濟的影響不無啟示。

“別墅養(yǎng)豬”后的無奈

1998年，一份發(fā)行逾百萬份的報紙以“別墅養(yǎng)豬”為題，刊登了整版北海銀灘別墅群“爛尾樓”的照片，數(shù)百幢歐洲風格的別墅破敗凋敝，荒草沒膝，有的成了外來人員喂豬養(yǎng)牛的豬欄牛圈，“圖文并茂”的報道，喚回人們對那場急風驟雨式開發(fā)熱的記憶。在那場“房地產(chǎn)熱”中，有一千四百多家房地產(chǎn)公司在此角逐，炒地炒房使1984年就成為全國首批開放城市的北海市“暴得大名”。

那場來去倏忽的“房地產(chǎn)熱”及隨后幾年的修補完善，使北海市區(qū)面積擴大了一倍多，海陸空交通的構建，“七縱七橫”的市區(qū)道路及跨越式發(fā)展的通訊、供水、供電等基礎設施，使得作為大西南出海通道的“大北?！焙糁?，同時也留下了沉重的包袱：近三萬畝閑置土地、107萬平方米空置商品房。影響最大的莫過于為數(shù)眾多的停緩建工程，總數(shù)達136個，面積一百二十多萬平方米。半途而廢的“爛尾樓”，像一個個衣衫襤褸的怨婦，訴說著大潮退去后被人遺棄的凄涼。

“爛尾樓”一度成了北海市的象征。它們大多集中在城市主干道旁和中心區(qū)，給人一種經(jīng)濟蕭條、了無生氣的印象，對城市景觀造成嚴重影響。如果說這些“爛尾樓”當?shù)厝松辛曇詾槌５脑挘瑓s實實在在嚇退了不少外來投資者。德國某跨國公司總裁曾到北?？疾?，對觸目可見的“爛尾樓”滿腹疑竇：為什么有這么多建了一半的房子？這里一定發(fā)生過什么事情！

“爛尾樓”對市容的影響只是其表面，埋藏的矛盾更為深重。一是沉淀了大量資金，不少金融機構和財政資金被套牢。據(jù)統(tǒng)計，1992年后北海市金融機構房地產(chǎn)貸款27.4億元，到1999年年末，貸款余額為24.64億元，房地產(chǎn)公司拖欠利息19.16億元，不良資產(chǎn)43.21億元。政府由于修路補地不到位、貸款擔保等原因，背上了二十多億元的債務包袱，影響行政的正常運行。二是大量“爛尾樓”形成多角債務官司，購房者交了定金，在分期付款中“擊鼓傳花”一般多次易手，開發(fā)商卻把住房抵押給了銀行，雙方都向法院申請查封，造成權屬不清，手續(xù)不齊，幾成死結。三是引發(fā)治安問題。近年來北海市傳銷活動屢打不絕，原因之一就是眾多空置房和“爛尾樓”成為傳銷者麇集的窩點。

國家政策成為處置“爛尾樓”催化劑

“北海成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”，查不到出處卻引起眾多共鳴的這句話，道盡了北海與房地產(chǎn)業(yè)的愛恨情仇。

從1996年4月起，北海市就陸續(xù)出臺《處置閑置土地暫行辦法》《盤活房地產(chǎn)工作方案》《積壓商品房確權辦法》等一系列文件，為刺激外地人買房，還在全國較早推出購買25平方米商品房辦理一個城市戶口的政策，但積壓房地產(chǎn)基本上盤而不活。

與宏觀調(diào)控中同樣出現(xiàn)積壓房地產(chǎn)問題的其他城市，如廣州、深圳、天津等相比，北海市盤活的困難棘手得多。一是城市小，市區(qū)只有三十多萬人口，缺乏自身消化的能力；二是產(chǎn)業(yè)單一，基本上還是以農(nóng)漁業(yè)為主，高新技術、旅游屬于“初級階段”，對當年規(guī)劃為寫字樓、酒店、商場的“爛尾樓”缺乏需求；三是權限制約，盡管“爛尾樓”嚴重影響市容和城市規(guī)劃的調(diào)整，但地級市的北海由于沒有立法權，在業(yè)主普遍缺乏積極性的情況下，不能“擅自”處置。

北海市處置“爛尾樓”轉折點出現(xiàn)在2002年年底。當年12月30日，財政部、國家稅務總局下發(fā)了《關于處置海南和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，批準北海市從2003年1月1日至2004年12月31日處置積壓房地產(chǎn)“免征營業(yè)稅、契稅”。北海市配套出臺了《停緩建工程處置辦法》和優(yōu)惠政策的《實施細則》。在近年來全國房地產(chǎn)業(yè)受消費信貸拉動升溫的背景下，這一含金量頗大的政策，刺激了業(yè)主參與北海市處置“爛尾樓”的積極性。

據(jù)記者了解，按照國家給予的優(yōu)惠政策，在規(guī)定的兩年期限內(nèi)，北海市的“爛尾樓”在轉讓銷售或購買、續(xù)建后銷售“一入一出”免掉的營業(yè)稅、契稅，加上市里配套減免的事業(yè)性收費等，減免的稅費總額接近20%。

在調(diào)查摸清全市“爛尾樓”底數(shù)后，2003年4月，北海市拉開了全面處置“爛尾樓”的帷幕。針對“爛尾樓”的不同情況，北海市提出了“一樓一策”的方針：除了可續(xù)建完工外，還可以按現(xiàn)狀竣工，或在不違反規(guī)劃的前提下調(diào)整設計方案，改變原項目用途；一些與城市規(guī)劃沖突或有嚴重質量問題的“爛尾樓”，則予以拆除。

北海市提出舉全市之力處置“爛尾樓”，38幢位于主干道或中心區(qū)的“爛尾樓”作為重點，由政府各部門“承包”，負責聯(lián)系業(yè)主、協(xié)助辦理復工有關手續(xù)。這種“一對一”的承包制起到了明顯的效果。這些“爛尾樓”因年代久遠，債務復雜，不少當年的業(yè)主已不知所終，責任部門派出專人按圖索驥、尋根覓底去理清頭緒；往往一個項目牽涉多方債權人，責任部門逐個將人請來，宣講政策，動員他們配合處置。

北海市處置“爛尾樓”的工作得到了廣西壯族自治區(qū)政府的支持，區(qū)政府專項批準了《北海市停緩建工程處置規(guī)定》，授權北海市對在規(guī)定期限內(nèi)不作自行處置的“爛尾樓”代為處置，消除了多年來業(yè)主和債權人對于處置“爛尾樓”“你急我不急”的心態(tài)。根據(jù)北海市“處置辦”提供的數(shù)字：到11月30日，北海市確認的136個“爛尾樓”項目中，116個已經(jīng)復工，復工率達85.3%，完成建筑面積177.4萬平方米，續(xù)建面積66.4萬平方米，占計劃續(xù)建面積的54.3%，完成續(xù)建投資17億元。

房地產(chǎn)是否又到“過熱”時？

在北海市“巡城走馬”，人們會感受到撲面而來的生機：風雨中裸露多年的“爛尾樓”幾乎都在“穿衣戴帽”，正在緊張施工；在王牌景點北海銀灘，當年養(yǎng)豬聞名的四百多幢建筑的恒利海洋運動娛樂旅游度假中心，大部分正在裝修，靠馬路一側不少已經(jīng)竣工。曾在北海市擔任領導的一位國務院參事日前回北海，驚喜地說：看來北海這次是真的動起來了！

北海市“爛尾樓”的生與滅，反映出市場力量的“雙面刃”。表面上導致“爛尾樓”出現(xiàn)的原因是1993年的宏觀調(diào)控，根源卻是市場的無序。當一千四百多家房地產(chǎn)公司在巴掌大的北海逐利時；當?shù)仄ぁ⒎课葑鳛樯唐返摹笆褂脙r值”被普遍忽視，市場只有投機的“中間商”而缺乏“終端用戶”時；當還是空中樓閣的“樓花”就可以辦理房地產(chǎn)證或抵押貸款時；當銀行可以設立房地產(chǎn)公司，擅自拿東家（儲戶）的錢入市炒房時；當市場在諸多規(guī)則缺失的背景下完全處于自發(fā)狀態(tài)時，房地產(chǎn)的泡沫——“爛尾樓”就不可避免地出現(xiàn)了。如果說，遠在十多年前地方政府敢于將最富價值的土地推向市場，體現(xiàn)了勇氣和先進的理念的話，那么政府對“市場行為”沒有起到有效的控制和引導，使它變成了脫韁之馬，無疑也是慘痛的教訓。

與當年“房地產(chǎn)熱”缺乏理性、無視市場的投機相比，北海市“爛尾樓”在困頓多年后得以盤活，則顯示出“需求決定生產(chǎn)”的普遍規(guī)律。近年來，由于國家拉動內(nèi)需的財政政策的引導，房地產(chǎn)成為消費熱點，銷售大幅增長。在這一宏觀背景下，價格低廉、建設周期短的“爛尾樓”被開發(fā)商普遍看好。據(jù)了解，北海市“爛尾樓”項目的轉讓價格奇低，每平方米普遍在500元～800元之間，最低價甚至只有二百多元，使得“爛尾樓”裝修后銷售具有明顯的價格優(yōu)勢，吸引了眾多購房者。據(jù)北海市“處置辦”提供的數(shù)字，北海市各類“爛尾樓”中，住宅類項目完成建筑面積110萬平方米，占“爛尾樓”總建筑面積的62%，已銷售面積42.4萬平方米，顯示出與全國住房銷售上漲一致的跡象。

北海市“爛尾樓”的盤活，得益于其他產(chǎn)業(yè)的帶動。近年來，北海市確立了旅游業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大支柱。旅游業(yè)發(fā)展迅速，因為溫暖的氣候、潔凈的空氣，北海市已成為公認的亞熱帶濱海旅游城市，以休閑、養(yǎng)老為特點的外地人購房成為住房消費的熱點。

2003年1月，“天下第一灘”北海銀灘實施“還灘于?！惫こ蹋鸪诉@一王牌景點的全部建筑和圍墻，恢復了銀灘天然海濱浴場的自然特征，銀灘改造對北海市的招商引資起到了“四兩撥千斤”的作用。市委書記溫卡華高興地說，以銀河科技、北生藥業(yè)、國發(fā)科技等上市公司為龍頭的高科技產(chǎn)業(yè)，顯示了對北海經(jīng)濟的支撐作用。恒基偉業(yè)、新奧集團等一批知名企業(yè)相繼落戶北海，到9月份，全市引進項目229個，投資總額254億元，到位資金25億元，不僅直接提供了財政收入，而且有效地改善了產(chǎn)業(yè)單一的經(jīng)濟結構。北海不再是人們心目中一個炒地、炒房，房地產(chǎn)業(yè)一枝獨放的城市。

由于1992年那場狂飆突進的“房地產(chǎn)熱”，北海市成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個特殊“標本”。它自身的壯大發(fā)展，無疑得益于那次經(jīng)濟過熱；而由于操作失范（包括市場經(jīng)濟起步時的“無范”），在以行政手段“一刀切”的宏觀調(diào)控下，畸形發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)使它背上了沉重的包袱。告別“泡沫經(jīng)濟博物館”固然值得慶賀，但經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因尤其值得反思。目前全國房地產(chǎn)市場是否過熱正成為經(jīng)濟學家和業(yè)界爭論的焦點，投資者如何看透銷售旺象后的危機，沉浸在固定資產(chǎn)投資快速增長快樂中的地方政府如何規(guī)避風險，決策者應如何出手避免“硬著陸”，北海市的歷史和現(xiàn)狀不無啟示。