王晨波　吳　琴

郵國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)提供的房產(chǎn)價(jià)格指示被人懷疑“失真”，這究竟是因?yàn)榉慨a(chǎn)商集體操縱，還是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)方法不科學(xué)。

進(jìn)入11月，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論并未因?yàn)榧酉⒍Ｖ够驕p弱。

中國(guó)政府的智囊機(jī)構(gòu)——中國(guó)社科院的學(xué)者們堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)界已成為“泡沫”重災(zāi)區(qū)；而作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界的監(jiān)管者——建設(shè)部則專門撰寫長(zhǎng)文反駁此說(shuō)。

雖然爭(zhēng)論者仍未就“泡沫”界定達(dá)成共識(shí)，但雙方卻都關(guān)注一個(gè)核心指標(biāo)即房產(chǎn)價(jià)格：價(jià)格是否已經(jīng)虛高？?jī)r(jià)格是否還要連續(xù)上漲？?jī)r(jià)格走勢(shì)還能持續(xù)多久？

在國(guó)內(nèi)，這些指標(biāo)是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)提供的。但“統(tǒng)計(jì)價(jià)格指標(biāo)可能已經(jīng)嚴(yán)重偏離了實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，這些數(shù)據(jù)可能已經(jīng)存在人為操控”。10月29日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹中立對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，他認(rèn)為這些數(shù)據(jù)存在“先天不足”。

人為操控？

尹中立是在最近考察上海及深圳房?jī)r(jià)時(shí)開(kāi)始發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題的。

他對(duì)于上海房?jī)r(jià)非常熟稔，據(jù)他觀察，房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)可能并不像上海統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指標(biāo)走勢(shì)。

宏觀調(diào)控之后，“一些大的樓盤的銷售和交易明顯萎縮，交易明顯清淡，價(jià)格在往下走?！币f(shuō)。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻始終漲勢(shì)如虹。

由此，他開(kāi)始成為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的懷疑者。一個(gè)簡(jiǎn)單的比較令他更加篤定自己是正確的。

據(jù)有關(guān)部門要求，自今年7月1日起，上海市對(duì)所有房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上登記備案。因此7月后，上海的房地產(chǎn)交易價(jià)格有了比較可靠的來(lái)源。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海目前商品房的加權(quán)平均價(jià)約在8500元／平方米左右。

而上海統(tǒng)計(jì)局公布的今年上半年商品住宅平均價(jià)格為5135元／平方米，8500元比5135元增長(zhǎng)了66%。

因此，他認(rèn)為，“上海的房地產(chǎn)價(jià)格公開(kāi)數(shù)據(jù)與真實(shí)價(jià)格之間有著驚人的差距。”

最終，他從中國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法中找到了形成偏差的答案?！爸袊?guó)常規(guī)的統(tǒng)計(jì)方法是從開(kāi)發(fā)商那里而不是從市場(chǎng)各方采集數(shù)據(jù)，從而造成數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性與可信度大打折扣?！?/p>

也就是說(shuō)，我們看到的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是基于房地產(chǎn)商所填報(bào)的數(shù)據(jù)而來(lái)的。

可以作為佐證的是，10月底的一次新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平表示：統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)并未從房地產(chǎn)的消費(fèi)和使用方面著眼?！拔覀冎饕菑拈_(kāi)發(fā)商的角度，就是說(shuō)從生產(chǎn)方統(tǒng)計(jì)的，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成的情況。”

這些數(shù)據(jù)在尹看來(lái)形跡可疑，“在利益的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商可能按需填報(bào)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，由于擔(dān)心政府干預(yù)，他們傾向于低報(bào)銷售價(jià)格。行情看淡時(shí)，開(kāi)發(fā)商又希望報(bào)高價(jià)格，造成價(jià)格上漲的假象，制造稀缺的市場(chǎng)預(yù)期?！?/p>

由此，他判斷地產(chǎn)商“聯(lián)手做局集體操控房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)”的可能性非常之高。

另一位曾經(jīng)參與制定國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“國(guó)房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學(xué)者也告訴本刊，“現(xiàn)行基于報(bào)表制的統(tǒng)計(jì)方式的確有可能造成較大偏差?！?/p>

辯駁“造假說(shuō)”

“嚴(yán)格地說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)幾乎是不可能作假的?！北本┦薪y(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處處長(zhǎng)鄭新對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，鄭多年從事固定資產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計(jì)工作，其中就包括房地產(chǎn)投資這一塊。

按照我國(guó)現(xiàn)行投資統(tǒng)計(jì)制度，城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的投資包括基本建設(shè)、更新改造、其他投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)私人建房。

其中，城鎮(zhèn)私人建房投資資料從城建部門取得，其余四部分按規(guī)模實(shí)行全面報(bào)表制度，凡是單個(gè)項(xiàng)目投資超過(guò)50萬(wàn)元的(部分省市是500萬(wàn)元以上)按項(xiàng)目報(bào)填送報(bào)表。

以北京為例，由于北京目前私人建房已經(jīng)微乎其微，所以基本實(shí)行的是全面報(bào)表制度。這意味著，所有的地產(chǎn)商都要向北京市統(tǒng)計(jì)局提交統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

由此也可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)事實(shí)上并不從房地產(chǎn)監(jiān)管部門如房管局等獲取數(shù)字，而是直接將報(bào)表發(fā)給各企業(yè)，由企業(yè)填報(bào)。其中還有一個(gè)重要的原因是，統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)往往需要最新的數(shù)據(jù)，但是房屋管理部門的數(shù)據(jù)往往比較舊。

“統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表是按照《統(tǒng)計(jì)法》規(guī)定設(shè)計(jì)的，首先要求地產(chǎn)商的銷售額和銷售面都嚴(yán)格按照售房合同計(jì)算填報(bào)。其次，統(tǒng)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)具有極強(qiáng)的平衡關(guān)系，比如賣多少房子對(duì)應(yīng)相應(yīng)的空置房。這意味著，一處作假處處作假?！编嵭抡f(shuō)。

隨后，統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)還要就統(tǒng)計(jì)內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行稽核和檢查，填報(bào)錯(cuò)誤者最多將被處以5萬(wàn)元左右的罰款。在鄭的工作經(jīng)驗(yàn)中，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)明顯的漏報(bào)和誤報(bào)情況，“很多錯(cuò)誤都是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有正確理解報(bào)表指標(biāo)引起的，而非人為的操縱?！?/p>

那么，為什么會(huì)出現(xiàn)上述上海房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中兩個(gè)平均價(jià)格的“天壤之別”。那位曾參與制定“國(guó)房景氣指數(shù)”和“中房景氣指數(shù)”的學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》規(guī)定，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是一個(gè)混合平均數(shù)，即一個(gè)城市中某一時(shí)限內(nèi)所有在售地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，其中包括：市內(nèi)和市郊、民居及商用等。

“這樣統(tǒng)計(jì)出來(lái)的就是一個(gè)包含多種不同地段質(zhì)量的房屋的平均價(jià)格?！彼f(shuō)。而上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)可能并不全面，一位當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商對(duì)本刊透露，雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求所有房產(chǎn)交易必須上網(wǎng)，但是很多郊縣項(xiàng)目還未上報(bào)至交易中心。因?yàn)楦哌_(dá)8000余元的平均價(jià)是市內(nèi)的價(jià)格，而非統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的平均價(jià)。

兩者從統(tǒng)計(jì)范圍上缺乏可比性。

統(tǒng)計(jì)變革亟待“破冰”

“我們沒(méi)有填報(bào)過(guò)北京統(tǒng)計(jì)局的日常報(bào)表?！北本┦幸患业禺a(chǎn)企業(yè)總裁對(duì)本刊說(shuō)，同樣的，本刊詢問(wèn)的其他兩家地產(chǎn)商也都對(duì)這種原本用于國(guó)家日常統(tǒng)計(jì)的報(bào)表記憶模糊。

根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)方法，“報(bào)表制度屬于國(guó)家統(tǒng)計(jì)調(diào)查，是由各省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門負(fù)責(zé)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)M定的內(nèi)容，按照全國(guó)統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)范圍、計(jì)算方法、統(tǒng)計(jì)口徑和填報(bào)目錄，認(rèn)真組織實(shí)施，按時(shí)填報(bào)。”

報(bào)表制度按報(bào)告期別分為年報(bào)和月報(bào)、季報(bào)等定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表。各項(xiàng)報(bào)表的報(bào)送時(shí)間及報(bào)送方式按規(guī)定以電子郵件或傳真的形式向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)送。

對(duì)此，鄭新解釋說(shuō)，“房地產(chǎn)企業(yè)必須依法填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由財(cái)務(wù)部門來(lái)做。那些企業(yè)高層可能不了解?！?/p>

另外，房地產(chǎn)界對(duì)于統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)“平均房?jī)r(jià)”等指數(shù)的質(zhì)疑之聲也不絕于耳，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)中包含了大量的農(nóng)村房產(chǎn)，這同城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)是截然不同的兩種事物。

“計(jì)算整個(gè)城市的平均價(jià)格乃至全國(guó)的平均價(jià)格沒(méi)有意義。這就如同不可能拿一輛奔馳的價(jià)格同一輛夏利相比較，并計(jì)算平均車價(jià)，這對(duì)于購(gòu)車人沒(méi)有任何意義。”北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強(qiáng)對(duì)本刊說(shuō)。

統(tǒng)計(jì)學(xué)者們和地產(chǎn)商還對(duì)統(tǒng)計(jì)計(jì)算的方式也有諸多微詞。事實(shí)上，在統(tǒng)計(jì)界這被歸咎于制度性誤差。中國(guó)現(xiàn)行的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)，是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的基本建設(shè)統(tǒng)計(jì)演變而來(lái)的。

建國(guó)初期，中國(guó)只有基本建設(shè)投資統(tǒng)計(jì)，至上世紀(jì)70年代末才增加了更新改造、全民其他和城鎮(zhèn)集體投資統(tǒng)計(jì)，80年代初增加了城鄉(xiāng)私人建房統(tǒng)計(jì)，直到90年代初才將農(nóng)村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納入投資統(tǒng)計(jì)范圍。由此基本形成了現(xiàn)在的投資統(tǒng)計(jì)框架。雖然框架已建，但是統(tǒng)計(jì)方法上還是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的報(bào)表制為主。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)主流的報(bào)表統(tǒng)計(jì)中存在報(bào)表種類多，統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一，指標(biāo)繁瑣，個(gè)別指標(biāo)用處不大，部門合作有限，報(bào)表收集難度加大等主要問(wèn)題。

而在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，目前主要采取的是“抽樣調(diào)查”的方式，而非報(bào)表制。“從某種意義上來(lái)說(shuō)，統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法改革就是一個(gè)擴(kuò)大抽樣調(diào)查的應(yīng)用領(lǐng)域、縮小全面統(tǒng)計(jì)報(bào)表的調(diào)查范圍，逐步確立抽樣調(diào)查主體地位的過(guò)程?！眹?guó)內(nèi)一位統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的官員曾經(jīng)這樣說(shuō)。

但這項(xiàng)改革進(jìn)展得并不順利，據(jù)本刊了解，目前房地產(chǎn)平均價(jià)的計(jì)算幾乎不采用抽樣調(diào)查的方式而沿襲報(bào)表制。

“如此統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)可能從縱向上看還有宏觀的可比性，但對(duì)于普通老百姓沒(méi)有任何實(shí)際意義?！币晃唤y(tǒng)計(jì)學(xué)者說(shuō)。