陳　曉　王晨波

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是政府高度介入的一個(gè)行業(yè)。從80年代末開始，房地產(chǎn)商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色

在政府收緊信貸和土地供應(yīng)雙管齊下的政策下，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情和房?jī)r(jià)卻步步走高。有學(xué)者發(fā)表文章警示：謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾到中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)商的聲音甚至?xí)笥业秸叩闹贫ā?/p>

“我們一直在爭(zhēng)取話語(yǔ)權(quán)，政府也在進(jìn)步著，但并沒(méi)有實(shí)質(zhì)突破。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō)。

地產(chǎn)商話語(yǔ)權(quán)的演變

房地產(chǎn)行業(yè)是政府高度介入的一個(gè)行業(yè)。從80年代末開始，房地產(chǎn)商和政府也在相互依賴和相互博弈中不停變化著角色。

90年代初，北京的地產(chǎn)業(yè)從舊城危改開始。1990年，西城區(qū)啟動(dòng)了市政府首批危改工程，德寶、甘雨橋、北營(yíng)房東里等五個(gè)小區(qū)率先實(shí)施危改，拆除危舊房19萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置居民4698戶。如此龐大的工程量，地方政府采取的模式是發(fā)展商、政府、個(gè)人各出一部分。“這是用發(fā)展商的時(shí)候，政府對(duì)房地產(chǎn)商信賴性較高?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

1993年后，北京市的房地產(chǎn)業(yè)開始大量吸引外資。這一階段，北京市提出的口號(hào)是以房地產(chǎn)商帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，依然要依賴發(fā)展商去修橋修路等。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，“北京市固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)占51%。對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，就業(yè)是一個(gè)非常大的事情。

房地產(chǎn)商由于對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)，會(huì)有更多說(shuō)話的機(jī)會(huì)。但這種話語(yǔ)權(quán)視地方政府的強(qiáng)弱有所不同——中國(guó)人均GDP發(fā)展是極不平衡的，存在著10倍以上的差距?！叭司鵊DP6000美元是一種發(fā)展方式，500美元是另一種發(fā)展方式。”任志強(qiáng)說(shuō)。如果一個(gè)城市的機(jī)動(dòng)財(cái)力足以主導(dǎo)它的城市建設(shè)的時(shí)候，政府通常會(huì)表現(xiàn)得比較強(qiáng)勢(shì)。而在二線或一些小城市中，城市建設(shè)需要引入大量的房地產(chǎn)資金，地方政府會(huì)聽取一些建議甚至給予房地產(chǎn)商更多的優(yōu)惠政策。

1994年，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司首創(chuàng)由業(yè)主組成的“業(yè)主管理委員會(huì)”參與小區(qū)管理，從而形成業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式，被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法。這是第一次將發(fā)展商提供的條例修改后，提交人大，最后變成政府的法律(法規(guī))。

房地產(chǎn)商和政府關(guān)系變化的第三階段始自1998年。北京市不主張房地產(chǎn)商帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的方式，基本改由政府投錢建基礎(chǔ)設(shè)施。政府對(duì)房地商的信賴性降低了，地產(chǎn)商的地位開始弱化。

地產(chǎn)商的話語(yǔ)權(quán)回升似乎從去年開始。潘石屹將之歸結(jié)為SARS催生了政府透明。“非典讓全國(guó)上下都在反思，我們能不能有知情權(quán)。新一屆政府也更強(qiáng)調(diào)聽取民意?！迸耸僬f(shuō)。發(fā)展商的聲音開始在行業(yè)話題中崛起。

最明顯的例子就是18號(hào)文件的產(chǎn)生。非典過(guò)后，121文件和最高法院關(guān)于房地產(chǎn)的司法解釋橫空出世，讓以依靠銀行資金發(fā)展樓盤為主的房地產(chǎn)商措手不及。但隨后在任志強(qiáng)為主的房產(chǎn)商力推下，工商聯(lián)邀請(qǐng)眾多房產(chǎn)商齊聚一堂，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)給國(guó)務(wù)院。隨后出臺(tái)的18號(hào)文件認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的……

但力主促成此事的任志強(qiáng)仍認(rèn)為，這并不表示房產(chǎn)商在與政府的談判中擁有話語(yǔ)權(quán)。

最大利益的瓜分者

政府通常通過(guò)地租與房地產(chǎn)商發(fā)生聯(lián)系。政府在地租利益里分為兩部分：一是現(xiàn)金地租；一是實(shí)物地租……現(xiàn)金地租通過(guò)房地產(chǎn)法中規(guī)定的土地出讓金實(shí)現(xiàn)，實(shí)物地租是通過(guò)地方法規(guī)實(shí)現(xiàn)的。如北京市政府規(guī)定舊的居民委員會(huì)辦公場(chǎng)所由政府建，而新的由開發(fā)商按一定比例建。雖然居民委員會(huì)屬于政府職能部門的一個(gè)分支，但房地產(chǎn)商不得不執(zhí)行。“稅收，實(shí)物地租，現(xiàn)金地租加在一起，每一萬(wàn)元的房?jī)r(jià)中政府要拿走9000元。80%～90%都被政府拿走了?！比沃緩?qiáng)說(shuō)，“過(guò)去政府拿的比例比這還多，要交55%的所得稅。建設(shè)費(fèi)是18%。企業(yè)自留的不足8%。

接近1：9的利益分配是不同類型的開發(fā)商要共同面對(duì)的。但在政府不斷變更的游戲規(guī)則下，“出身不同”的開發(fā)商又有不同的命運(yùn)和生存之道。

我國(guó)兩次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控都運(yùn)用了限制土地和信貸兩項(xiàng)手段。從2002年7月頒布的11號(hào)文件，到2004年3月追發(fā)的71號(hào)令，都一再重申以土地招標(biāo)掛牌拍賣的方式取代土地協(xié)議出讓。

大部分有政府背景，獲得土地容易的開發(fā)商，急于脫手手中囤積的土地，以免在8·31大限后，被迫因無(wú)力開發(fā)吐出土地，雞飛蛋打一場(chǎng)空。

而對(duì)有錢無(wú)地的“資本家”來(lái)說(shuō)，這卻成了他們獲得土地的機(jī)會(huì)。潘石屹津津樂(lè)道的是，兩次宏觀調(diào)控，讓他得到兩塊地。1993年6月，以2.7億元從任志強(qiáng)手中得到了一塊地，成就了他在北京發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)的基石。而這一輪宏觀調(diào)控，他再次從任志強(qiáng)手中拿到一塊地，成就了他的SOHO。在眾多房地產(chǎn)商對(duì)宏觀調(diào)控捶胸頓足時(shí)，潘石屹卻要感謝宏觀調(diào)控?！皼](méi)有它，任總不會(huì)與我雞蛋換糧票，把這么好的一塊地給我?！?/p>

不同類型的房地產(chǎn)商在不同的政策中得益或者受損，但如任志強(qiáng)所說(shuō)，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)是政府高度介入的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)商只能在政府所制定的市場(chǎng)游戲規(guī)則下投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。而政府為這個(gè)行業(yè)所制定的游戲規(guī)則，則決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的好壞?！叭绻f(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商是壞孩子，制造了這么多遺留問(wèn)題，那么一定是政府指使縱容的結(jié)果?！比沃緩?qiáng)這樣認(rèn)為。

(實(shí)習(xí)生來(lái)建強(qiáng)對(duì)文章亦有貢獻(xiàn))