在中共十六屆三中全會(huì)上提出的關(guān)于今后幾年將實(shí)施的諸項(xiàng)稅收改革任務(wù)中，最令人感興趣的內(nèi)容大概應(yīng)屬物業(yè)稅的開(kāi)征。之所以如此說(shuō)，是因?yàn)槿腥珪?huì)上提到的其他稅改，如增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及消費(fèi)稅的改革，無(wú)論其復(fù)雜程度如何，都畢竟有一個(gè)明確的改革目標(biāo)和可控的實(shí)施方案；惟有物業(yè)稅的開(kāi)征，在理論上尚有若干問(wèn)題需要進(jìn)一步界定，在實(shí)施層面上也需進(jìn)一步細(xì)化。

顧名思義，物業(yè)稅是以房產(chǎn)原值或凈值為計(jì)稅依據(jù)課征的一種稅收。按照對(duì)象的不同分類(lèi)，物業(yè)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)中的房地產(chǎn)稅。目前世界各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅體系中，單獨(dú)開(kāi)征物業(yè)稅的情況是不多的。在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅，是基于以下四個(gè)方面因素的考慮：

1.以開(kāi)征物業(yè)稅作為建立和健全中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系的開(kāi)端。一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅類(lèi)、所得稅類(lèi)和財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)三大體系。目前，中國(guó)在商品稅制和所得稅制方面已較成熟，但財(cái)產(chǎn)稅方面仍處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。從宏觀大背景看，這種滯后與中國(guó)當(dāng)前對(duì)財(cái)產(chǎn)稅尤其是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)尚未立法有直接關(guān)系。目前中國(guó)修改憲法、完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究和實(shí)施過(guò)程已經(jīng)啟動(dòng)，建立和完善財(cái)產(chǎn)稅體系的重要性便日益顯現(xiàn)出來(lái)。

房地產(chǎn)稅之所以是財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)中的主要稅種，其原因是：無(wú)論是健在者的財(cái)富還是已故者的遺產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)都是私人財(cái)產(chǎn)的主要內(nèi)容。在中國(guó)，經(jīng)過(guò)近十幾年的住房制度改革，相當(dāng)多的城鄉(xiāng)居民擁有了私人住房，更有一些高收入群體將購(gòu)買(mǎi)住宅作為保值投資的重要手段。從這個(gè)角度看，盡快推出物業(yè)稅有十分重要的意義。

2.在土地尚未私有的情況下，先行開(kāi)征物業(yè)稅可以避免房地產(chǎn)整體產(chǎn)權(quán)不明晰所造成的矛盾。眾所周知，完整的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以完整的土地所有權(quán)為基礎(chǔ)。而在中國(guó)，土地是國(guó)有資產(chǎn)，任何人獲得的都只能是土地的使用權(quán)，這就使得房屋的產(chǎn)權(quán)具有了不完整性。而從稅理上進(jìn)行分析，不具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)的物品，是不能整體成為財(cái)產(chǎn)稅的征收對(duì)象的。所以，只有將土地與土地上的附著物——作為建筑物的物業(yè)分開(kāi)，先就其物業(yè)部分進(jìn)行課征，才能避免產(chǎn)權(quán)問(wèn)題所帶來(lái)的麻煩。

需要說(shuō)明的是，在一些土地產(chǎn)權(quán)私有化的國(guó)家和地區(qū)，如中國(guó)的香港特區(qū)，土地稅與物業(yè)稅也是分別計(jì)算征收的，這種做法是出于如下考慮：土地作為稀缺資源，從長(zhǎng)期看其價(jià)格將會(huì)不斷上揚(yáng)，而地面附著物，則會(huì)隨著折舊的提取，其凈值不斷下降。若將兩種價(jià)值不同的物品混在一起計(jì)算征收統(tǒng)一的稅收，其稅基會(huì)失真。這種稅收理念是非常有道理的。今后即使我們已經(jīng)從法律上解決了土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，仍然可以將物業(yè)與土地分開(kāi)，根據(jù)具體情況分別設(shè)計(jì)獨(dú)立的稅制。

3.改變以往不動(dòng)產(chǎn)稅制中那種重交易、輕擁有的局面，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)社會(huì)分配的公平。在中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系中，房產(chǎn)擁有的稅負(fù)較輕。雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按照出租房產(chǎn)獲得租金的12％，或按房產(chǎn)凈值的1.2％繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下，這是對(duì)企事業(yè)單位征收，私人擁有的住房一般無(wú)須繳納。另一方面，對(duì)房屋交易過(guò)程的稅收卻較重。以私人出售房產(chǎn)為例，在不考慮特定條件下的優(yōu)惠政策情況下，房產(chǎn)出售一方要按出售價(jià)格的5％繳納營(yíng)業(yè)稅；若產(chǎn)生增值后，還要繳納20％的個(gè)人所得稅，以及按增值額的大小不等，繳納30％～60％的超率累進(jìn)稅；而購(gòu)買(mǎi)一方則要按購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的4％繳納契稅。稅賦如此之重在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，這也從一個(gè)側(cè)面解釋了中國(guó)二手房市場(chǎng)不活躍的重要原因。而另一方面，一旦擁有了住房的產(chǎn)權(quán)，只要你不出售，其占有的稅收成本就為零，這種情況又導(dǎo)致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租，同時(shí)又有很多人買(mǎi)不起房。這種畸形的資源配置格局必須改變。其辦法就是，在降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤(pán)活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

4.規(guī)范稅費(fèi)制度，降低建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，為啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，建筑及房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)，但目前建筑及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)水平仍然較高。如上文所述，房地產(chǎn)及建筑業(yè)也承擔(dān)著3％～5％的營(yíng)業(yè)稅、33％的企業(yè)所得稅、30％～60％的土地增值稅、3％～5％的契稅，等等。除此之外，還要承擔(dān)比較重的土地轉(zhuǎn)讓使用費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)高。因此，雖然就全國(guó)總體情況而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已趨于飽和，但其價(jià)格仍然居高不下。當(dāng)務(wù)之急是要改革現(xiàn)行的稅費(fèi)體制，變諸多的稅費(fèi)制度為較為規(guī)范簡(jiǎn)化的稅制，為企業(yè)減負(fù)，激活市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

雖然擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅的道理如此充分，但仍需進(jìn)一步討論的問(wèn)題是：第一，納稅人，尤其是擁有房產(chǎn)的居民，其稅收承受能力如何；第二，稅負(fù)總水平的確定；第三，開(kāi)征物業(yè)稅和相關(guān)的財(cái)產(chǎn)稅對(duì)建筑及房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以及對(duì)居民消費(fèi)理念和財(cái)富理念的現(xiàn)實(shí)的和潛在的影響。人們有理由期望政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此作出正確的判斷和選擇。

作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)