上海洋山深水港的建設(shè)注定不是坦途，這次的風(fēng)雨來自臨港新城項(xiàng)目。

2004年8月23日，上海市天宸股份有限公司(以下簡稱天宸股份)、陜西興平市金興公司、世貿(mào)國際貿(mào)易有限公司和封捷、沈臣雷等12家法人和自然人聯(lián)合向上海市第一中級人民法院提起訴訟，被告是上海市房地局，12名原先請求法院認(rèn)定被告滬房地資用[2004]67、83號《關(guān)于收回南匯區(qū)蘆潮港21丘部分土地使用權(quán)的通知》中的處理決定違法，并撤消該具體行政行為。

而上海市房地局這份文件的內(nèi)容，是要求臨港新城管委會土地儲備中心對臨港新城管委會轄區(qū)的1.3萬畝土地進(jìn)行征收。

10倍以上的差價(jià)

2004年2月23日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)文，由臨港新城管委會土地儲備中心征收蘆潮港21丘部分土地，約783.7萬平米。文件規(guī)定，土地2004年3月31日收回，由臨港新城土地儲備中心具體負(fù)責(zé)這部分土地的前期開發(fā)和土地補(bǔ)償。

天宸股份在臨港新城一期工程范圍以內(nèi)的1100卣土地包括其巾。天宸股份等公司及相關(guān)自然人向臨港管委會土地儲備中心要求補(bǔ)償，臨港土地儲備中心表示市房地局沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒法補(bǔ)償。而市房地局表示，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要市里審批。

在久拖不決的情況下，天宸股份2004年5月13日向國土資源部要求行政復(fù)議。2004年8月9日，行政復(fù)議的結(jié)果出來，維持臨港新城土地征收有效，但行政復(fù)議同時(shí)規(guī)定，存沒有對有關(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)償前，已征收土地不得出讓。

此后，臨港新城管委會和南匯區(qū)房地局組成談判小組，與天宸股份進(jìn)行第一輪談判。天宸股份的律師袁青表示，在談判中，政府方面的補(bǔ)償出價(jià)是天宸股份在這1100畝土地上的投資，再加利息，人約每畝6萬元。

天宸股份董秘陶琴向《瞭望東方周刊》介紹，這1100畝土地除去已經(jīng)攤銷的部分，賬面價(jià)值大概有5000多萬元。袁青表示，政府方面的出價(jià)只有天宸在土地上的投資成本，天宸股份根本得不到什么收益。

大家心知肚明的是，2004年6、7月問，臨港新城方面到香港去招商，開出的價(jià)格卻是每畝地60多萬元。10倍以上的差價(jià)，好處全歸臨港新城，在這種情況下，談判雙方自然無法達(dá)成協(xié)議。

在此次征地補(bǔ)償問題上，質(zhì)疑不僅僅來自天宸股份一家。據(jù)知情人介紹，此次征地涉及至少23家以上，總計(jì)約13000多畝土地的征收，其中包括國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)，甚至個(gè)人等各種類型的土地使用權(quán)人?！斑€將有很多的灘涂用地，不會低于萬畝，也將面臨被征收的問題?！敝槿吮硎?。

對于臨港新城土地儲備中心而言，所有這些征收行為實(shí)際上只是一個(gè)開始。據(jù)不愿透露姓名的知情人向《瞭望東方周刊》透露，臨港新城土地儲備中心的計(jì)劃，可能將把整個(gè)規(guī)劃內(nèi)的建設(shè)用地由土地儲備中心統(tǒng)一征收，然后再統(tǒng)一進(jìn)行批租和劃撥轉(zhuǎn)讓?！斑@里面主要是向農(nóng)民征地，還有一部分農(nóng)民的宅基地，也有一些公司擁有開發(fā)使用權(quán)的土地?！?/p>

而在規(guī)劃中，整個(gè)港城新區(qū)的轄區(qū)達(dá)到296平方公里土地。

“其實(shí)政府的意圖是很明顯的，就是把洋山港建設(shè)產(chǎn)生的土地升值的好處，再由政府統(tǒng)一收回。就是個(gè)利益問題?！敝槿耸窟@樣評論。

煮熟的鴨子飛了

臨海新城土地之爭最受人關(guān)注的，可能是牽涉其中的4家上市公司。

據(jù)天宸股份律師袁青介紹，早在1994、1995年前后，上海市為了開發(fā)沿海灘涂，準(zhǔn)許市農(nóng)委成立人工半島公司，進(jìn)行灘涂開發(fā)。由于半島公司注冊資金只有2000萬，資金不足，所以市政府允許半島公司吸收社會資金進(jìn)行灘涂的圍墾。

1997年市政府的《灘涂管理?xiàng)l例》肯定了吸收社會資金進(jìn)行灘涂開發(fā)的做法，確定了誰投資誰收益的原則。到了2000年以后，陸續(xù)形成的土地開始發(fā)證。當(dāng)時(shí)，上市公司天宸股份和半島公司合作開發(fā)取得了這1100畝土地，并在2000年拿到了農(nóng)用地使用權(quán)證。

而這一消息，一直被證券市場理解成重大利好。

另一家上市公司中華企業(yè)的證券事務(wù)代表張曉東告訴《瞭望東方周刊》，公司在臨港新城也有8000畝地，政府方面就征地已經(jīng)和中華企業(yè)的大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)接觸過，但現(xiàn)在還沒有結(jié)果。張曉東介紹，中華企業(yè)2001年和2002年分兩次與上海灘涂造地有限公司進(jìn)行合作，成立上海中企實(shí)業(yè)公司來具體操作。

“我們兩次共投入6個(gè)億左右，其中中華企業(yè)的投資有大概4億左右吧?，F(xiàn)在項(xiàng)目還在進(jìn)行之中?！比绱怂銇?，中華企業(yè)的造地成本應(yīng)該在8萬左右的水平。

早在2002年6月3日中華企業(yè)就公告，其控股子公司上海中企實(shí)業(yè)有限公司，決定對毗鄰擬建的洋山深水港的海港新城追加投資2.6億元，并稱：“隨著飛行航班的不斷東移和洋山深水港項(xiàng)目的正式動工，該地塊將成為上海浦東地區(qū)新的開發(fā)熱點(diǎn)，也是我公司中長期主業(yè)發(fā)展的潛力所在?！?/p>

現(xiàn)在，如果臨港新城土地儲備中心也將中華企業(yè)所投資的土地征收的話，那么中華企業(yè)的盈利幻夢可能一朝破滅。“現(xiàn)在這里土地的市價(jià)已經(jīng)25萬到30萬了。如果政府征收，肯定將對收益有影響。”看到原本增值數(shù)倍的土地要被低價(jià)征用，張曉東無疑有一種煮熟的鴨子又飛走了的感覺。

海博股份的2033畝土地屬于“祖?zhèn)鳌?，不過現(xiàn)在同樣也面臨被征收的危險(xiǎn)，這使得公司憂心忡忡。

“海博的土地是2002年通過資產(chǎn)置換，從資金的大股東農(nóng)工商集團(tuán)那里取得的，當(dāng)時(shí)每畝的折價(jià)大概6.6萬元。而農(nóng)工商集團(tuán)的土地是其前身——國營東海農(nóng)場的自有土地，后來市里通過‘空轉(zhuǎn)實(shí)撥’給了農(nóng)工商集團(tuán)?！鄙虾：２┑恼聞?wù)代表沈?yàn)I表示，“現(xiàn)在土地實(shí)際上已經(jīng)凍結(jié)了，沒法進(jìn)行市場交易了?！?/p>

相比這3家上市公司，海鳥發(fā)展則顯得心平氣和，“我們原來在臨港新城那邊有1175畝土地，但去年7、8月間因?yàn)橘Y金緊張，已經(jīng)出手了，每畝只賺了l萬左右吧?！焙ｘB的證券事務(wù)代表邵鷗表示。

三大疑點(diǎn)

“從法律程序上，我們認(rèn)為由臨港新城的土地儲備中心來征收我們的土地，根本就不合規(guī)?！痹嗦蓭煴硎?。

2004年8月1日實(shí)施的《上海市土地儲備辦法》中明確規(guī)定，灘涂圍墾土地應(yīng)該是“由市土地儲備中心負(fù)責(zé)儲備，其他各項(xiàng)所列的土地，由市土地儲備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲備”。因此，從法規(guī)的角度來講，臨港新城土地儲備中心沒有資格單獨(dú)來征收這些灘涂圍墾土地。

而這還只是原告對土地儲備中心的質(zhì)疑之一，質(zhì)疑之二來自于征用土地的程序。

“早在1997年上海市房地局和市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布《上海市土地儲備出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行條例》，規(guī)定上海的土地儲備要按市場評價(jià)收購，程序上先要進(jìn)行可行性研究，然后再經(jīng)過審批才能收購。但是，現(xiàn)在程序上有沒有做到呢?”

袁青表示，按照新的《上海市土地儲備辦法》規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實(shí)施收購儲備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格，簽訂收購儲備協(xié)議?！澳敲幢日者@個(gè)辦法，首先應(yīng)該是進(jìn)行市場評估?！?/p>

“其實(shí)，2002年上海市在籌集臨港新城前期建設(shè)資金時(shí)，就曾以蘆潮港每畝19萬元的土地作抵押?！痹谖唇?jīng)評估的情況下，每畝6萬元的出價(jià)顯然過低，原告方認(rèn)為。

據(jù)知情人透露，不久前臨港新城方面到香港去招商，每畝地可以賣到60多萬元。當(dāng)然，要求補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)心里很清楚，要想完全按照市場價(jià)格也是不實(shí)際的?！暗?，不能6萬元這么低啊。這讓大家怎么看待政府公信力呢?”

第三個(gè)方面的質(zhì)疑來自于臨港新城土地儲備中心是否有實(shí)力對征收土地進(jìn)行補(bǔ)償。

在2004年2月份臨港新城有關(guān)方面給臨港新城土地儲備中心的批文中，也要求臨港上地儲備中心自己籌措上地補(bǔ)償資金問題。有關(guān)人士表示，土地儲備中心一般是由財(cái)政方面劃撥土地儲備專項(xiàng)資金來解決土地收購資金問題。但“迄今為止，并被有聽說財(cái)政方而給臨港新城的土地儲備專項(xiàng)資金的劃撥?！庇嘘P(guān)人士表示。

“市房地局讓臨港新城土地儲備中心來解決補(bǔ)償問題，實(shí)際上就是讓它自籌資金，它哪來錢呢?”有關(guān)人士分析：“現(xiàn)在1.3萬畝地即便按照每畝10萬來補(bǔ)償也需要13億，土地儲備中心可能一下子拿不出這么多錢?！?/p>

對以上質(zhì)疑，上海市房地局協(xié)調(diào)小組有關(guān)人員沒有給出什么解釋，只是告訴《瞭望東方周刊》，由于情況復(fù)雜，人家取得土地的方式不同，現(xiàn)在還沒有最后出臺有關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但是，對于被征收土地的企業(yè)而言，只要是合法取得的土地，將給予合理補(bǔ)償。