全國房地產開發(fā)總體景氣水平

國家統(tǒng)計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數(shù)”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點，與2002年12月份相比上升2.01點。表明2003年房地產開發(fā)業(yè)總體景氣水平明顯上揚。全年“國房景氣指數(shù)”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點109點，經過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點的景氣水平。反映出全國房地產開發(fā)市場總體趨勢由年初的過快發(fā)展逐步回落到年底相對平穩(wěn)發(fā)展的過程。

全年“國房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產開發(fā)投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應對非典疫情產生的影響，國家有關部門相繼出臺了清理整頓開發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調控政策，尤其是國務院《關于促進房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），確定了房地產業(yè)支柱產業(yè)地位，并采取了一系列措施促進了房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚的數(shù)據(jù)特征是：房地產開發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開發(fā)面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類指數(shù)走勢

與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的8個分類指數(shù)全面上揚（空置面積分類指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開工面積、土地轉讓收入、資金來源、空置面積等分類指數(shù)是帶動“國房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開工面積分類指數(shù)

2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數(shù)明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產開發(fā)企業(yè)對市場預期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和西藏等地區(qū)新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。

3、本年資金來源分類指數(shù)

2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。

全年本年資金來源分類指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點以上的較高水平。

全年全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。

4、房地產開發(fā)投資分類指數(shù)

2003年12月，房地產開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計完成房地產開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經濟適用房的比重有所下降。全年完成經濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經濟適用房投資占全部房地產開發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。

5、土地開發(fā)面積分類指數(shù)

2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態(tài)勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發(fā)區(qū)出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。

6、商品房銷售價格分類指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數(shù)波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數(shù)在97點左右波動，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區(qū)平均房價負增長，5個地區(qū)集中在西部。

7、商品房空置面積分類指數(shù)

2003年12月，商品房空置面積分類指數(shù)為93.56，比11月份下降1.6點，比上年同月下降3.93點，是近3年同期的最低點，全年各月分類指數(shù)也明顯低于上年。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積增速出現(xiàn)明顯回落，推動了總體景氣水平的上升。主要原因是商品房銷售增長強勁，銷售面積達到3.22億平方米，同比增長29.1％，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重達到94.2％。全年商品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2％，比上年回落8.7個百分點。

其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米，同比增長14.4％，占全部空置面積的比重與上年相比增加4.5個百分點。分地區(qū)看，東、中部地區(qū)商品房空置面積保持負增長，而西部地區(qū)增幅超過16％，值得關注。