肖　賓

國務(wù)院總理溫家寶日前在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時，表示支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進(jìn)行降溫的努力。

而在此次國務(wù)院常務(wù)會議前后，從央行、銀監(jiān)會、國土資源部、建設(shè)部、稅務(wù)等多個部門傳出的信息來看，各部委已經(jīng)開始采取行動，或開始積極醞釀舉措，來控制房地產(chǎn)業(yè)過熱。各部委已從宏觀經(jīng)濟(jì)層面形成共識，開始為房地產(chǎn)業(yè)降溫。

121文件引發(fā)爭議

就像有江湖那天，就一直有刀光劍影一樣，自打有房地產(chǎn)業(yè)那天，該行業(yè)有沒有過熱的爭論就一直沒停止過。但始于2003年6月的這輪“房地產(chǎn)行業(yè)是否過熱”的大爭論，卻與以前的討論不同，因為此次率先出招的是在全國各家銀行中享有“綠林盟主”地位的中國人民銀行。

2003年6月，央行在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)界稱為121號文件）中表示，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”，“對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”……

整個文件殺氣騰騰，從開發(fā)資金和個人住房貸款兩方面出手，從供給到需求整個流程卡住房地產(chǎn)商的資金鏈。文件一出，惹得整個房地產(chǎn)行業(yè)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，業(yè)界大腕紛紛出頭，為房地產(chǎn)行業(yè)鳴冤吶喊。

各銀行接到121號文后，因自身利益使然，對自己的利潤大客戶———房地產(chǎn)商卻是口中喊打，手上輕撫，一邊對央行唯唯諾諾，一邊以121號文缺乏操作性為由，對房地產(chǎn)商暗地通融。

就在121號文引發(fā)的風(fēng)波還未了時，有關(guān)部門又出臺了被房地產(chǎn)商視為利好的18號文。一時間，房地產(chǎn)商高呼“冬去春又來”，121號文件的作用漸有被“陰干”之嫌。

央行孤軍奮戰(zhàn)

通過121號文，與房地產(chǎn)商的首輪博弈之后，央行依然沒有甘休，而是繼續(xù)漸進(jìn)漸深，以土地批租等方面為突破口，從側(cè)面迂回，與房地產(chǎn)行業(yè)開始了新一輪的較量。

2003年12月，在“中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”論壇上，周小川發(fā)表了主題為“從稅收改革的趨勢看城市土地管理”的演講，該演講引得當(dāng)時的與會者大跌眼鏡，紛紛質(zhì)疑：“央行的負(fù)責(zé)人，怎么講起稅務(wù)、土地方面的問題了？”在周小川演講后第二天，國際金融報發(fā)表了題為“聽周小川演講‘跑題說話越來越像格林斯潘”的文章，多少也反映了與會者的心態(tài)。

現(xiàn)在回頭來看，這篇演講背后大有玄機(jī)，周小川在演講中提請大家關(guān)注中國將“逐步推行增值稅的轉(zhuǎn)型”、“個人所得稅也要發(fā)展”、并將“在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)行物業(yè)稅”等三個主要趨勢。同時，周小川表示，一次性批租土地的“價格如果高了，可能直接引起炒作”；而國內(nèi)商業(yè)銀行一般根據(jù)初始地租價格審批、發(fā)放土地抵押貸款，但批租地價可能有泡沫，因此商業(yè)銀行拿到的土地抵押實(shí)際價值存在相當(dāng)大的風(fēng)險。如果定期評估土地價格，政府可以每年征收一定的財產(chǎn)稅，并在此基礎(chǔ)上發(fā)展“市政債券”，使財產(chǎn)稅逐漸替代增值稅成為政府的主要稅源。

該演講以后，國土資源部、建設(shè)部、稅務(wù)、銀監(jiān)會等多個部門開始在各自的領(lǐng)域內(nèi)配合孤軍奮戰(zhàn)良久的央行。

各部委相繼出招

3月1日，據(jù)中央電視臺報道，國務(wù)院總理溫家寶日前在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時，表示支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進(jìn)行降溫的努力。

此次會議認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展。國務(wù)院同意加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項目的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。

國務(wù)院直接出面對一個行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢作出判斷，在中國房地產(chǎn)行業(yè)十幾年歷程中是相當(dāng)少見的。因此，房地產(chǎn)是否過熱的爭議在實(shí)際層面上已經(jīng)結(jié)束了。伴隨著的就是相關(guān)部門陸續(xù)出招。

3月2日，國土資源部召開土地市場秩序治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組會議。部長孫文盛強(qiáng)調(diào)，2004年，要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，真正清理掉違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)，不僅把開發(fā)區(qū)的數(shù)量減下來，還要把規(guī)模減下來，使非法占用和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處。同時，國土資源部開始在全國范圍內(nèi)建立“土地市場動態(tài)監(jiān)測制度”，以從土地供給源頭控制住“房地產(chǎn)熱”。

2月26日，銀監(jiān)會公布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》，從資金面上再度向房地產(chǎn)企業(yè)逼宮。

同時，國家稅務(wù)總局方面?zhèn)鞒鱿?，為抑止住房地產(chǎn)過熱，有關(guān)部門正在積極考慮開征物業(yè)稅的問題。

連保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利的部門也“落井下石”，中國消費(fèi)者協(xié)會將房地產(chǎn)業(yè)列作了2004年度“嚴(yán)打的三大行業(yè)之一”。

開發(fā)商已覺寒意

眼瞅著各大部委一招緊似一招，各大房地產(chǎn)商們已經(jīng)開始覺察到了緊縮時期的真正來臨，再也顧不上像“121”號文出臺時那樣，先和政策的出臺部門大打一場口水仗了，而是缺地的買地、缺錢的圈錢，開始為即將來到的“冬天”作好儲備。

北京君龍時代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長郭鈞在接受記者采訪時表示，近期，從各個部門所發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)章來看，都體現(xiàn)了要讓房地產(chǎn)行業(yè)降溫的趨向。

郭鈞認(rèn)為，從這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來看，整個行業(yè)每年的增速高達(dá)30％到50％，相對國民經(jīng)濟(jì)8％左右的增幅和社會需求的均衡狀態(tài)來講，明顯是存在過熱跡象。從現(xiàn)在有關(guān)部門的調(diào)控方式來看，是富有技巧的，這種調(diào)控不是說房地產(chǎn)行業(yè)存在過熱情況就要把房價降下去，而是非常慎重地從調(diào)控行業(yè)增速方面入手，相信通過近期的緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)將會更加理性地向前發(fā)展。

陽光100房地產(chǎn)公司常務(wù)副總范小沖在接受記者采訪時表示，單純從一些數(shù)據(jù)來看，北京、深圳等一些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)是看起來增長得過快了一些，但結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)情況來看，這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)還是很有發(fā)展?jié)摿Φ摹Ｎ磥?0年內(nèi)，城市中的人口將會增加一倍，這種機(jī)會是絕無僅有的。

目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭非常猛，政府部門采取措施來剎一剎車是非常必要的?，F(xiàn)在一系列政策調(diào)整，在短期內(nèi)對所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會形成一定的沖擊，但相當(dāng)一部分靠關(guān)系吃飯的企業(yè)日子將過不下去，這對一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，卻是很好的機(jī)會。以前優(yōu)質(zhì)企業(yè)在進(jìn)入其他城市經(jīng)營業(yè)務(wù)時，除了考慮市場風(fēng)險外，還須考慮當(dāng)?shù)氐恼唢L(fēng)險?，F(xiàn)在新的政策陸續(xù)出臺，市場變得越來越規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)入外地市場時，將會只承擔(dān)市場風(fēng)險，而政策風(fēng)險會小很多，這將會非常有利于優(yōu)勢品牌的發(fā)展。