如果不是今年年初廣東省公安廳下來調(diào)查，很多同事根本無法想像63歲的楊獨立就是3793萬元虛假按揭貸款的制造者。

今年6月25日，國家審計署審計長李金華在第十屆全國人大第三次會議上作了2002年年度審計報告，其中有一段這樣表述：

“（審計署）抽查建行廣州地區(qū)八家支行的樓宇按揭貸款，發(fā)現(xiàn)有10億元是虛假按揭，有的不法分子甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行資金。如廣東省汕尾市公安局某副局長，1998年～1999年，冒用他人名義，出具虛假證明，騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元，有3270萬元已無法追回，其中轉(zhuǎn)入該副局長等人個人賬戶的2576萬元全部被提取現(xiàn)金，去向不明。目前，該副局長等九名犯罪嫌疑人已被公安機關(guān)拘捕?！?/p>

報告中所指的關(guān)鍵人物正是楊獨立。早在去年，這位前汕尾市公安局副局長，就已經(jīng)成為廣東省公安廳經(jīng)濟犯罪偵查總隊重點關(guān)照的目標。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這起案件的涉案金額并不是十分巨大，但自1997年就開始在廣州地區(qū)漲潮的虛假按揭現(xiàn)象，卻由此揭開了冰山一角。

粗探流水線

距離廣州大約有三個半小時車程的廣東汕尾市，是一個城區(qū)人口只有30多萬的小地方，出租小汽車的起步價只有3元。

據(jù)市公安局政治處主任吳雨潤介紹，楊雖然不是本地人，但從部隊轉(zhuǎn)業(yè)后，就在原廣東省海豐縣工作。1988年1月，隨著在原海豐、陸豐兩縣行政區(qū)劃的基礎(chǔ)上組建地級市汕尾市，楊就順理成章地進入了汕尾市公安局。

此后，楊曾長時間擔任汕尾市公安局副局長職務(wù)，直到2001年中期才正式引退?！皸畹谋蛔?，很多熟人都想不到?！眳怯隄櫿f。

在同事眼中，楊為人謹慎克儉，住在公安局的集體宿舍樓中一個100多平方米的套間，而“家中擺設(shè)也沒什么特別的”。楊膝下有一子一女，都在汕尾市工作。三年前其孫子出世時，家里用的最好的奶粉還是同事出錢買的。但是，就在這樣一個略顯刻板的人物后面，卻浮現(xiàn)出一樁虛假按揭大案。

據(jù)說，2002年6月份，審計署駐廣州特派員辦事處正式派人進入建行廣州市芳村支行，此后不久，這一案件就逐漸浮出水面。八九月間，這起案件以審計簡報的形式，上報給了國家審計署以及國務(wù)院辦公廳，引起了中央高層的關(guān)注，廣東省公安廳隨后也成立了專案組，負責對這一案件進行徹查。

整個案件的偵查至今仍未全部結(jié)束，建行在6月27日的聲明中僅表示，已經(jīng)處理了與此案件有關(guān)的八名工作人員，其中包括三名處級干部，兩名科級干部。但全部細節(jié)目前還難究其詳。

據(jù)《財經(jīng)》了解，從1998年開始，楊在廣州獲得一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的授權(quán)，允許其幫助銷售該公司在廣州天河區(qū)員村附近的兩棟住宅樓。

此后，他就私刻了該公司的印章，并在建設(shè)銀行廣州市芳村支行開設(shè)了新的賬戶，通過制造大量的虛假按揭，使得巨額資金迅速被注入該賬戶。據(jù)說，楊又把這一賬戶的款項，分批轉(zhuǎn)入自己的個人賬戶以及子女的賬戶名下，將按揭貸款提取出來。

知情人士指出，在這個看似簡單的過程中，銀行負有不可推卸的責任。按照規(guī)定，如果一個開發(fā)商要做個人住房按揭的話，只能開具單一的專用賬戶。該賬戶要受到按揭銀行的專控，以保證其主要用于購買建材等指定用途。對于尚未完工的預(yù)售房，監(jiān)控應(yīng)更為嚴格。

但楊竟然能夠在開發(fā)商之外，開設(shè)第二個新的專用賬戶來吸納按揭貸款，而且順利把該賬戶中的資金轉(zhuǎn)入并無明確用途的個人賬戶，除了內(nèi)外勾結(jié)，似乎很難找到更合理的解釋。

有消息人士透露說，在1998年～1999年間擔任建行廣州市芳村支行行長職務(wù)的，也是汕尾人，該行長在審計署入駐之前，已因另一件事被免職。

審計署出擊

揭開虛假按揭黑洞的是審計署駐廣州特派員辦事處，這個辦事處隱身于廣州市天河南一路一棟不足十層的半新的寫字樓內(nèi)。

但這個人員編制只有100多人的審計署正司級派出單位，卻主持著對廣東和福建兩省財政關(guān)系隸屬中央的龐大資產(chǎn)的審計工作，其中自然也包括四大國有商業(yè)銀行在這兩地的分支機構(gòu)。

實際上，這個成立于1986年的特派辦，也是中國最早設(shè)立的四個特派辦之一，目前，審計署在全國特派辦的數(shù)量已經(jīng)增加到了18個。

雖然早在1983年，國家審計署就正式成立，而一開始也設(shè)有金融審計司，但對于很多從事金融審計的人而言，真正開始把目光瞄準四大商業(yè)銀行在內(nèi)的國有金融機構(gòu)，起點應(yīng)該是在1993年。當時，根據(jù)時任國務(wù)院副總理的朱基的建議，地方特派辦建立了專門的金融審計處，以便從地方上收緊對金融機構(gòu)的監(jiān)控。

而此前，國家審計署對中央金融機構(gòu)在地方分支機構(gòu)的監(jiān)控，主要是采取授權(quán)地方審計廳（局）的形式來執(zhí)行的。但各審計廳、審計局雖然受國家審計署的行政領(lǐng)導(dǎo)，卻與地方政府，尤其是同級政府關(guān)系過于錯綜密切，使得在很大程度上，“審計往往流于形式”，主要起作用的，“仍然是地方政府的金融意志”。

在經(jīng)過幾年的摸索后，從1997年開始，各地特派辦開始在審計署金融司的統(tǒng)一組織下，先后對信托公司、證券公司以及四大國有商業(yè)銀行進行集中審計。

由于特派辦是作為國家審計署的直接派出機構(gòu)存在的，正處級以上的職位都要審計署任命，與地方的關(guān)系相對超脫，這顯然使得一些存在非法行為的地方分支機構(gòu)，開始沒有屏障地直接暴露在審計的火力之下。

10億元之謎

到底誰是廣州市個人住房虛假按揭的始作俑者？目前業(yè)界也眾說紛紜，但普遍的看法是，這一行為在1996年甚至更早的時候就已經(jīng)開始醞釀了，最遲不晚于1997年就正式浮出了海面。根據(jù)審計署廣州特派辦去年對建行的抽查，最早發(fā)現(xiàn)的案例也是在1997年。

中國建設(shè)銀行早在上世紀80年代就在廣東率先推出了全國首家個人住房按揭貸款，一直到2000年，其在廣州市場的霸主地位都無人能撼動。但與此相伴隨，有關(guān)虛假按揭的報道也不時見諸報端。

而在2002年10月份，中國人民銀行發(fā)布的當年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，也首次提及個人住房貸款中的虛假按揭行為，要求嚴令查處。

關(guān)于虛假按揭，目前尚未有明確的定義，但業(yè)內(nèi)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用內(nèi)部職工或者其它關(guān)系人員的名義，將暫時無法售出的房子購入，從而套取銀行貸款的行為。

此前，對于虛假按揭的嚴重程度，業(yè)界也存在分歧。一些人認為，涉嫌虛假按揭的，只是一些規(guī)模很小的項目和開發(fā)商，無關(guān)整個地產(chǎn)大局；但也有不少人認為，虛假按揭實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”，區(qū)別只在于結(jié)果和程度而已。

審計署公布的這一數(shù)據(jù)，雖然并不十分完整，卻揭開了虛假按揭的一角。截止到2002年6月份，建行廣州市個人住房貸款余額約為100多億元，約占建行全國總量的1/20，而僅抽查的八家支行，就出現(xiàn)了10億元的虛假按揭，也就是說，虛假率至少在10％以上。

這雖然與一些業(yè)界人士高達20％左右的猜測尚有一定距離，但比例之高，仍足以使人警醒。

外電的預(yù)計要更加悲觀，《華爾街日報》就撰文指出，由于上述結(jié)果只是審計署隨機抽查的，這意味著未來可能會發(fā)現(xiàn)更多的問題。

不過，所謂抽查，并不是真正的隨機檢查。據(jù)《財經(jīng)》了解，此次審計署廣州特派辦選擇的八家支行，全部位于廣州市市區(qū)，不涉及建行在番禺、花都、從化以及增城四個遠郊區(qū)的支行。

對總計10億元的虛假按揭金額，知情人士表示，顯然也經(jīng)過了精心的甄選。如果數(shù)據(jù)太小，不利于真正暴露問題，也很難引起社會關(guān)注；而一旦涉及面過寬的話，則又可能會對當?shù)亟鹑谝约暗禺a(chǎn)市場造成負面影響，“很可能無法公之于眾。”

虛假按揭定奪

7月上旬，有媒體在對審計署披露的建行廣州虛假按揭案件進行跟蹤報道時，援引建行廣東省分行某位人士的話稱，虛假按揭的數(shù)額沒有10億元那么大。而一位廣州市房地產(chǎn)公司的高層也對《財經(jīng)》表示，是否虛假按揭往往從程序上并不容易加以區(qū)分，很多時候只能看其主觀目的。

對于上述議論，審計署廣州特派辦的一位不愿透露姓名的負責人在接受《財經(jīng)》采訪時明確表示，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)的真實性“沒有什么可以爭論的”。

這位負責人表示，對于虛假按揭的認定，審計署在五個方面都進行了詳查：審計發(fā)現(xiàn)，在這些虛假按揭行為中，往往是房地產(chǎn)開發(fā)商既充當賣方，也充當買方。

而且，從資金來源看，如果個人貸款購房的話，無疑償還月供的供貸者應(yīng)該是個人，但根據(jù)審計署的審計結(jié)果，這些被認定為虛假按揭的項目，斷供之前，都是開發(fā)商每月從自己的賬戶上直接劃轉(zhuǎn)償貸的，很顯然，開發(fā)商才是真正的買主。

針對每個懷疑存在虛假按揭的樓盤，審計署對登記在冊的名義買主，每棟樓盤都選擇了樣本進行了核實。結(jié)果無一例外，要么找到的只是一些根本不具備償付能力的民工，他們只是以幾十元的價格將身份證租借給開發(fā)商；要么就是一些自己并未真正買房的內(nèi)部職工或者開發(fā)商的朋友。在一些樓盤，甚至發(fā)現(xiàn)一些買主根本就不存在，很有可能使用的只是假造的證件。

另外一個重要的證據(jù)是，即使只支付10％的首期款，也應(yīng)該是來自購房者本人的。但在最后被認定為虛假按揭的項目中，100％的首期款都直接來自開發(fā)商自己！

對于一些房地產(chǎn)公司的說法，即它們只是把樓盤以優(yōu)惠的價格出售給了自己的內(nèi)部職工以及其親友，斷供與公司無關(guān)的說法，這位負責人也給予了反駁。

他指出，幾乎在所有的虛假按揭中，樓盤辦理按揭的價格都高于當時的市場價格，“高多少的都有”，因為這樣有利于開發(fā)商從銀行套取更多現(xiàn)金。一些市價只有5000元/平方米的房子，在做按揭的時候，往往按照8000元/平方米進行按揭操作?！?000元的反而要賣8000元，難道有過這樣的‘優(yōu)惠’價格嗎？”這位負責人反問道。

而且，在眾多的虛假按揭中，對于申請購房者的審查，銀行也顯然沒有盡到自己的責任。因為根據(jù)1998年5月中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》。借款人必須滿足六項條件，其中包括“有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力”等，即使開發(fā)商對于名義買房人的資料已經(jīng)進行了精心的包裝，但只要詳加審查，仍不難發(fā)現(xiàn)其中的破綻。

“既然審計署都可以通過抽查來發(fā)現(xiàn)這些問題，只要銀行用心，沒有道理會被開發(fā)商蒙在鼓里，除非這個套子本來就是自己幫著做的。”這位人士表示。

特例還是先例？

現(xiàn)在的問題是，廣州僅僅是個特例嗎？審計署有關(guān)人士透露，類似廣州這樣的虛假按揭情況，在廣東各地都不同程度存在。

持特例觀點的人則認為，廣州市的個人住房虛假按揭案件，多發(fā)在1997年～2000年間，到了2001年之后，隨著監(jiān)管力度的加強以及銀行自身內(nèi)控制度的完善，其勢頭已經(jīng)明顯地得到了抑制。而各地房地產(chǎn)市場的起步，大部分從時間上而言都晚于廣東，因此應(yīng)不至于如此嚴重。

6月27日，建行總行針對審計署的報告所發(fā)表的聲明中也指出，被查出的虛假按揭中有70％都是發(fā)生在2001年前的。

但是，審計署廣州特派辦有關(guān)人士卻對《財經(jīng)》表示，從對建行廣州市八家支行的抽查情況來看，自1997年以來，虛假按揭就一直沒有中斷過，有些甚至就是在抽查前夕的2002年上半年剛剛發(fā)生的。

而且，即使真如建行總行所言，被抽查的八家支行的違規(guī)情況多發(fā)在2001年前，業(yè)內(nèi)人士指出，也未必能得出這一行為已經(jīng)得到完全遏制的結(jié)論。

因為在廣州，到了2001年之后，整個房地產(chǎn)市場的重心已經(jīng)開始外移，其中尤以番禺沿華南快速干線的“華南板塊”的崛起為代表，對市區(qū)的地產(chǎn)市場已經(jīng)構(gòu)成了很大的沖擊。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計，2002年在廣州共計933.63萬平方米的一手房成交量中，僅番禺一地所占份額就已經(jīng)達到了30％。

業(yè)內(nèi)人士懷疑，虛假按揭行為可能也隨之逐漸從市區(qū)向郊區(qū)外移，并且變得更加隱蔽。實際上，近期在業(yè)內(nèi)傳言頗多的涉嫌虛假按揭的樓盤，就發(fā)生在番禺和增城區(qū)。

由于此次審計署廣州特派辦的抽查對象，僅限于八家市區(qū)內(nèi)的建行支行，而沒有涉及番禺、花都、增城和從化四家遠郊區(qū)支行，虛假按揭行為在廣州是得到完全控制了，還是更多地從市區(qū)轉(zhuǎn)移到新興的郊區(qū)房地產(chǎn)市場了，目前還很難獲知。

此外，審計署有關(guān)人士也表示，虛假按揭并不限于建行一家，實際上各家開展個人住房按揭業(yè)務(wù)的銀行，很可能都“或多或少發(fā)生過虛假按揭”。

這就意味著，隨著中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等在2001年后的發(fā)力，單獨對建行一家的虛假按揭進行審計，實際上也已經(jīng)完全不足以反映整個市場的勢態(tài)了。就個人住房貸款余額所占比重而言，在2001年之后，建行就已被工行超越。

重估個貸風險

自中國建設(shè)銀行于上個世紀80年代在廣東首次推出個人住房貸款業(yè)務(wù)以來，個人住房按揭一直被認為最具成長性，而且風險性最低的銀行業(yè)務(wù)之一。

根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計，截止到2002年底，全國個人住房貸款余額已經(jīng)達到了8253億元，其增幅也遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款年均25％左右的增幅。到了2003年4月底，個人住房貸款在全銀行業(yè)各項商業(yè)貸款中所占的比例，也已經(jīng)達到了8.9％。

在銀行業(yè)看來，這種抵押貸款的安全性要遠遠高于普通企業(yè)貸款。根據(jù)中國建設(shè)銀行公布的數(shù)據(jù)，截止到2001年底，其個人住房貸款的不良率僅為1.35％。而2002年底，按照信貸資產(chǎn)質(zhì)量五級分類口徑計算，建行的整體不良資產(chǎn)率為15.17％。中國工商銀行在2003年4月披露的個人住房貸款業(yè)務(wù)的不良率也只有1.29％。

如果上述數(shù)據(jù)屬實的話，這個比例在國際上是相當?shù)偷?。根?jù)美國抵押銀行家協(xié)會的統(tǒng)計，截止到2003年第一季度，美國個人住房抵押貸款的不良率還有4.52％。但是，上述不良率是否完全反映了這項業(yè)務(wù)所隱藏的風險，業(yè)內(nèi)卻有不同的看法。

審計署一位人士指出，在計算個人住房按揭的資產(chǎn)不良率的時候，很多銀行是拿當年借款人欠供的金額作分子來計算的。而根據(jù)人民銀行的規(guī)定，一旦個人住房貸款的某一期還款逾期一個月，則該筆貸款就應(yīng)該被整體認定為不良資產(chǎn)。

這在很大程度上人為地壓低了不良資產(chǎn)率，比如某位借款人，可能在本年度中欠供2萬元，但其對按揭銀行的總欠款卻高達30萬元。分子上到底選擇2萬元，還是30萬元，差別自然相當之大。

7月22日的《華爾街日報》更撰文指出，“中國個人住房抵押貸款還沒有遇到真正的考驗：房地產(chǎn)價格下跌?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，很多潛在的虛假按揭，可能要等到退潮的時候才能真正被發(fā)現(xiàn)。而從2002年開始，廣州陸續(xù)曝光的虛假按揭案件，實際上也是退潮后露出的第一批“礁石”。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的統(tǒng)計，2002年廣州十區(qū)的高層住宅均價為4700元左右，下跌了2.46％；多層住宅下跌了7.19％。而進入2003年以來，統(tǒng)計顯示，前五個月的均價，與去年同期相比持續(xù)下跌了2.1％。

那些存在虛假按揭的樓盤，其下跌幅度往往數(shù)倍于整個市場的跌幅，處于業(yè)界所稱的“雪崩下跌狀態(tài)”。在這種價格區(qū)間中，原本被認為相當安全的70％的按揭，仍然存在被擊穿的可能性。更何況，一些虛假按揭樓盤在最初按揭時往往高估了單價，導(dǎo)致一些住房按揭的抵押率甚至不足80％，一旦再遭遇到雪崩，銀行的風險自然會被放大。

以建行廣州市東山支行提供按揭的翠湖山莊為例，其中也涉及到虛假按揭，今年6月份進行拍賣的時候，起拍價只有3000元，而當初按揭時的單價很多都在7000元以上。業(yè)界估計，一些房子最后的出貨價可能最后只有兩千多元，即使拍賣的收入都能用于償付銀行的貸款，“能收回一半就不錯了?！?/p>

記者注意到，廣州市已經(jīng)曝光的其余幾個涉及虛假按揭的樓盤，目前的價格與進行按揭時相比，降幅也都達到了40％～50％，有些甚至下降了超過60％，均遠遠高于廣州市房地產(chǎn)市場的整體降幅。

至于那些存在虛假按揭行為的預(yù)售房，很多房子剛開始建，“地面上幾乎都是空的”，銀行能夠收回的更是杯水車薪了。如果說廣州只是全國房地產(chǎn)市場的一葉的話，誰能夠預(yù)言整個秋天呢？