在京城地產(chǎn)即將走入嚴(yán)冬的凄風(fēng)冷雨中，地產(chǎn)大佬們正在打著怎樣的算盤？是生存，還是毀滅？誰能成為行業(yè)老大，誰又能獨善其身？

你能在清場中生存嗎？

一個負債18億的人現(xiàn)在過著怎樣的生活？

“現(xiàn)在我每日里只做一些類似吃飯、睡覺這類必須維持生理運行需求的活動，其他的事情一概沒有了興趣。”張力頹廢地說。

張力前些年曾經(jīng)在一家北京房地產(chǎn)公司打工，熟悉了房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程以后，看著周圍很多房地產(chǎn)公司獲利豐厚，終于也按捺不住寂寞，辭職自己成立了一家房地產(chǎn)公司。

因為前幾年北京房市看好，所以張力的公司雖然在行業(yè)里算不上出眾，卻也賺了不少錢。張力一下子膽子大了起來，去年設(shè)法籌到更多資金，打算做一個更大的項目。

然而市場形勢突然急轉(zhuǎn)直下。原先做項目隨便找塊地，蓋好房子很快就能賣出去，可惜這一回時運不濟，張力在一個較偏僻地區(qū)的高檔公寓項目，到現(xiàn)在，時間已經(jīng)過去將近一年，房子蓋了近一半，預(yù)售情況卻很不理想。銀行停止了貸款，資金鏈驟然斷裂，項目自此停滯，成了“爛尾”。張力公司欠銀行、供應(yīng)商和買房人的錢總共算下來，竟然高達18億元。

在今天的北京房地產(chǎn)市場內(nèi)，張力并不是特例。

“種種跡象表明，從2003年到2004年，北京房地產(chǎn)市場要經(jīng)歷一個大洗牌的過程，”北京世紀(jì)百人行投資顧問有限公司總經(jīng)理童淵對《商務(wù)周刊》說。從去年開始，一些開發(fā)商的樓盤操作起來開始變得困難，資金跟不上，樓房不能按期交工，出現(xiàn)“爛尾”，或者中途出現(xiàn)新的投資者進入，甚至出現(xiàn)大量的項目轉(zhuǎn)讓。

但是更嚴(yán)峻的局面將在未來出現(xiàn)?！皩⒂幸淮笈_發(fā)商從市場上消失?！蓖瘻Y很肯定地說。對于開發(fā)商消失的數(shù)目，房地產(chǎn)專業(yè)人士韓俊峰的估計是：“可能會剩下不到1000家”。而童淵的估計則更加險峻：“如果說現(xiàn)在北京有2000家開發(fā)商，洗牌之后最多能剩下500家?！?/p>

按照韓俊峰的分析，根據(jù)國家頒布的各項土地政策，包括今年國有土地開始進行招標(biāo)拍賣，可以看出政府也在主動地參與洗牌。

對于北京房地產(chǎn)市場開始洗牌的原因，采訪對象們一致同意：“因為市場定位不準(zhǔn)，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)”。具體表現(xiàn)是：在市中心地區(qū)7000元以上，定位高收入人群的高檔房面積占了待銷樓盤面積的80%以上，而根據(jù)調(diào)研，這部分高收入人群只占買房者的20%-30%。供給與需求的比例在這里出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，北京市的房屋空置率也因此急劇增加。

“空置也是需要成本的”，童淵說，“所以明年會有很多現(xiàn)房降價”。對于降價的幅度，作為業(yè)內(nèi)人士，以開發(fā)北京頂級豪宅“貢院六號”聞名的童淵狡黠地一笑：“有可能是九折，也有可能是八折，都說不定，至于每個買房的人能買到幾折的房子，就需要他擦亮眼睛，仔細挑選，看他自己的本事了?！?/p>

據(jù)搜房研究院中房指數(shù)系統(tǒng)高級經(jīng)理分析師袁曉龍介紹，實際上，現(xiàn)在北京的房價已經(jīng)在下降，只是都采用的是暗降的方式，比如本來是毛坯房的價格，現(xiàn)在同樣價格的房子改成了精裝修。

“但當(dāng)暗降仍然無法拉動需求的時候，明降只能是必然的選擇了?！痹瑫札堈f。

“降價”是一個令開發(fā)商心痛的字眼，它不僅表現(xiàn)在已出現(xiàn)的銷售狀況不太好的現(xiàn)房樓盤，也表現(xiàn)在新樓盤開盤價的降低。據(jù)童淵介紹，明年他們要做一個中檔樓盤項目，地點在東四環(huán)附近，開盤價應(yīng)該在4000元左右，而且“要做的比其他同檔次的樓盤更有品位，要把以往做過的高檔項目的品質(zhì)和品位融進這個中檔項目中來”。而據(jù)記者了解，目前東四環(huán)的平均房價一般在5000元左右。

供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，猶如一枚沉重的秤砣，將北京房市高昂的價格曲線重重地向下牽引。

你能當(dāng)老大嗎？

市場低迷，并不意味著所有的人都必須退場。按照童淵的說法，對于有實力的地產(chǎn)大佬來說，通過洗牌可以吃掉一些實力較弱的競爭對手，這意味著爭做行業(yè)老大的機會已經(jīng)來臨。

陽光100房地產(chǎn)公司，是一家發(fā)端于廣西，由多家上市公司共同投資的房地產(chǎn)公司。從1998年進京開始投資現(xiàn)代城項目，到陽光100國際公寓的暢銷，發(fā)展勢頭不錯。但現(xiàn)在陽光100的選擇是：以北京為中心，迅速向全國二、三線城市擴張。

陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說：“現(xiàn)在是形成房地產(chǎn)品牌的時候了。陽光100以北京為中心可以整合上市公司資源，方便投資商對陽光的投資。而二、三線城市房地產(chǎn)較冷，外地開發(fā)商尚未大規(guī)模進入，陽光100對其進行規(guī)模開發(fā)，成本可大大降低。”

通常情況下，房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性市場，活躍在當(dāng)?shù)氐暮芏喽际潜镜亻_發(fā)商?，F(xiàn)在，在北京起步的陽光100卻先后在濟南、南寧、柳州、重慶等地相繼推出項目。這些項目并非單打獨斗，他們都有一致的定位：“聚焦最有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市；聚焦代表未來最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘邪最I(lǐng)階層”。 范小沖說，陽光100希望可以形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理，克服地域性差異，在全套的組織管理體系下，實現(xiàn)本地化。而其更進一步的想法是，最終形成獨有的全國連鎖經(jīng)營模式。

范小沖稱，現(xiàn)在陽光100的投資額度中，外地與北京的比例大約為7：3。據(jù)他的估計，外地項目雖然銷售額會小于北京，但其毛利卻會高于北京。

除了尋找新的利潤增長，范小沖也承認(rèn)：“把觸角伸向外地，一部分原因是在規(guī)避北京房地產(chǎn)市場日益增大的風(fēng)險。”

在陽光100們轉(zhuǎn)攻外地規(guī)避風(fēng)險的時候，萬通集團則早在三年前就開始有組織、“有預(yù)謀”地等待北京房地產(chǎn)行業(yè)蕭條時期的到來。

讓人驚奇的是，在很多大開發(fā)商大量購買土地的時候，萬通反其道而行之——三年沒買一塊地。“萬通集團在三年前就提出要具備反周期能力，”萬通董事會主席馮侖對《商務(wù)周刊》說，“一個企業(yè)的發(fā)展都不是在繁榮時期趕超的，實際上都是在蕭條時期趕超的，所以我們現(xiàn)在并不著急買地?！卑凑振T侖的說法，萬通三年只做了一件事——“改變商業(yè)模式，增強反周期能力”，并由此形成一整套管理、經(jīng)營體系。

馮侖提出的“反周期能力”，是基于任何一個行業(yè)都會有“周期性”的特點，房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，產(chǎn)品周期非常長，所以每次經(jīng)濟低潮到來的時候都會消失一大批房地產(chǎn)商，受打擊最大。“因此要通過商業(yè)模式的創(chuàng)新來減少對周期性的依賴，”馮侖說。

為了預(yù)防北京房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)的波動，萬通不但三年不買地，同時不斷地賣存貨?！斑@樣我們可以擁有大量現(xiàn)金，等到蕭條的時候，我們就開始買土地了，”被視為地產(chǎn)界思想家的馮說，“我們是‘繁榮時候賣產(chǎn)品，蕭條時候買土地’?！?/p>

除了不買地，這三年，其他的事情萬通都做得很熱鬧。萬通用一年多的時間研究了全世界所有房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式。他們發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式大多數(shù)都類似香港房地產(chǎn)企業(yè)，走的是一條“全能開發(fā)商”的路線，主要做開發(fā)業(yè)務(wù)，買地——蓋房子——銷售——物業(yè)管理，由于開發(fā)商包攬了整個開發(fā)過程的所有環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)項目的資金80%來源于銀行，通常跨越的時間很長，因此一旦經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)波動，開發(fā)商就很容易受到打擊。

歐美等具有發(fā)達房地產(chǎn)行業(yè)的國家則不一樣?！八麄兊姆康禺a(chǎn)商主要做投資，商業(yè)不動產(chǎn)非常多，通常的做法是投資完項目以后靠租金來維持物業(yè)，物業(yè)成為一種收租的手段，吸引廣大消費者投資”，馮侖分析說，所以在美國的房地產(chǎn)業(yè)，投資資金80%來源于退休基金和不動產(chǎn)投資信托，只有不到20%是銀行的錢。

“這樣即使出現(xiàn)經(jīng)濟狀況不太好的情況，房地產(chǎn)也不會受太大的影響，”馮說，而且租金的回報，“算下來比做股票高?！?/p>

受到啟發(fā)的馮侖不再把萬通定義為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，而定義為一家專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，未來的主營業(yè)務(wù)是在內(nèi)部財務(wù)公司支持下的地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有和房地產(chǎn)服務(wù)。萬通房地產(chǎn)服務(wù)現(xiàn)在主要是定制服務(wù)，即按照客戶的需要定做房子，這需要更高的房屋構(gòu)建的技巧，然后按照服務(wù)收費。馮侖很高興的是：“客戶很喜歡我們的定制服務(wù)，這兩年我們的定制生意增長很快，今年會有1000多萬的服務(wù)收入。到2005年，開發(fā)業(yè)務(wù)大概每年只占我們收入的不到50%，其他大部分都是穩(wěn)定的長期性收益?！?/p>

“通常開發(fā)一個項目是5-7年，我們把土地和物業(yè)分開，每一部分控制在2-3年內(nèi)，這樣我們的財務(wù)周期縮短”，馮侖說，“每一個財務(wù)周期控制在兩三年內(nèi)，資金周轉(zhuǎn)速度就加快了?！?/p>

資金是維系房地產(chǎn)商的生命鏈。為了對抗經(jīng)濟的周期性，萬通在資本方面也做了安排。今年上半年，萬通已經(jīng)通過萬通星河與其他公司合作，一起入主上市公司先鋒股份。

馮侖的態(tài)度很明確：“我們的目標(biāo)是做贏利最強的房地產(chǎn)公司，而不是最大的房地產(chǎn)公司。我們希望給股東的回報最大?！?/p>

為了貫徹反周期戰(zhàn)略，萬通從去年開始，花了一年多的時間做管理咨詢，同時對內(nèi)部流程進行調(diào)整，引進高級管理人員訓(xùn)練團隊。

更多的地產(chǎn)大佬都在像萬通和陽光100一樣，在房地產(chǎn)低潮到來之前未雨綢繆。韓俊峰說，很多開發(fā)商都在委托咨詢公司進行管理咨詢，確定新的戰(zhàn)略，“如果現(xiàn)在還沒有這樣做的公司，是注定要死掉的”。童淵也表示，今年上市的房地產(chǎn)商特別多，同時大量儲備土地的房地產(chǎn)商也特別多，這些公司都是為了在大洗牌時期迅速擴張做準(zhǔn)備。

你能成為行業(yè)新貴嗎？

童淵把北京的房地產(chǎn)商分為三類：除去或被逼無奈或主動退場的公司以外，像萬通、新華遠、華潤置地、珠江地產(chǎn)這一類大型房地產(chǎn)企業(yè)將在洗牌的過程中迅速擴張，還有一類公司被他稱為“邊走邊看”的公司。這類公司的典型特征是做的比較穩(wěn)，不會急于求成建很多項目，在開建新項目時小心謹(jǐn)慎。這類公司可能不會在大洗牌中被洗掉，但他們能抓住時機成為行業(yè)新貴嗎？

利暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就是一間典型的“邊走邊看”的公司。

朝陽園，總開發(fā)面積28萬平方米，從1998年年初開始建設(shè)，到現(xiàn)在一期項目已經(jīng)完全賣完，二期也已售60%，是北京東部最大規(guī)模的外銷公寓，也是利暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京惟一的一個作品。

按照朝陽園的良好業(yè)績表現(xiàn)，利暉應(yīng)該順理成章地在北京很快開始新的項目，然而，這家?guī)缀跏羌兺赓Y背景的公司最近卻跑到上海去簽約了一個類似朝陽園的項目。對此副總經(jīng)理黃世達向《商務(wù)周刊》解釋道：“北京房地產(chǎn)市場還不是很成熟，對我們這些外資背景的房地產(chǎn)商來說，很難控制行業(yè)風(fēng)險，上海是相對成熟的國際化市場環(huán)境，比較適合我們?！?/p>

應(yīng)該說，利暉是幸運的，畢竟朝陽園在北京不但做下來了，而且做得很不錯，但是其他很多外資背景的房地產(chǎn)商就沒有利暉那么幸運了。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹：很多外資公司因為無法適應(yīng)北京不規(guī)范的市場環(huán)境，控制不好風(fēng)險，最后只能把樓盤轉(zhuǎn)手給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，落荒而逃。

在黃世達看來，北京市場風(fēng)險比較大，很大程度上是因為北京的房地產(chǎn)市場還處于轉(zhuǎn)型階段，很多行業(yè)政策法規(guī)不太健全，使一些諳熟偏門的開發(fā)商有機可乘。另外，北京的市場保護門檻比較高，外資企業(yè)不一定能進來。他認(rèn)為，上海大力培養(yǎng)二手房市場，這樣就形成了階梯型比較健康的市場格局。而北京主要是一手房市場，沒有形成階梯，整個市場的發(fā)展不太健康。

黃世達建議其他的外資房地產(chǎn)公司最好先到上海做房地產(chǎn)，熟悉環(huán)境以后再來北京，會比較容易適應(yīng)一些。對于自己公司先到北京，再去上海的方式，黃世達說：“我們走了一條比較難的路，不過這樣也好，再到上海操作起來就會感覺很容易。”很有點苦中作樂的味道。