克　儉

近幾年，社會各行業(yè)在收入普遍提高的基礎(chǔ)上，其克儉收入差距也在擴大，一部分中、高收入的個人和家庭已基本或已達(dá)到富裕水平。在這部分個人和家庭中，投資意向日益增強，投資行為日趨活躍，已有相當(dāng)數(shù)量的個人和家庭涉足不同的投資領(lǐng)域。

前年至今，中國人民銀行三次下調(diào)利率，股市一波三折，使一些投資者把目光逐漸轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)方面。據(jù)對一些大中城市的統(tǒng)計，近年來個人購買商品房者有10％—20％是用于投資收益為目的。因此可以說，房地產(chǎn)已開始成為越來越多的人關(guān)注的投資新領(lǐng)域。

投資住宅的形式

從投資者預(yù)期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種方式：一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資；一是期望在較長時期內(nèi)獲取穩(wěn)定的定期收益而做的中長期投資，這種投資者購房后主要用于出租為目的，靠按月收取租金得到回報。當(dāng)然也不排除當(dāng)物業(yè)急劇升值時適時拋出，以獲取更大收益。

對于以出租收取租金為目的的中長期投資，投資人購房后可自行出租或請中介人代為出租。此外，還有包租和包購兩種方式，包租是指由開發(fā)商承諾，在投資人購房后代其出租并保證一定回報率的購樓行為；包購是開發(fā)商承諾若干年后按原價或折價收回投資人所購房屋，投資人可獲得若干年房屋使用權(quán)和收益權(quán)的購樓行為。

投資住宅的特點

購買住宅一次性投資較大，但可獲得銀行貸款。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)性個人購房擔(dān)保貸款的逐漸完善和全面推行，個人和家庭投資住宅領(lǐng)域?qū)玫姐y行更大的支持。

任何投資都有一個投資成本的測算問題。投資房地產(chǎn)的成本測算較其他投資領(lǐng)域要復(fù)雜得多，需要較多的專業(yè)知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。因投資房地產(chǎn)成本不易測算，這就產(chǎn)生了投資風(fēng)險。由于住宅的需求比較穩(wěn)定，住宅市場容量大，與其他類型的房地產(chǎn)相比，投資住宅風(fēng)險相對小一些。但在我國目前階段，住宅市場受政策的影響最大。

房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)市場帶有鮮明的地域特征，這也是投資房地產(chǎn)與投資其他領(lǐng)域的區(qū)別之一。

投資住宅的選擇要點

投資時機的選擇房市和股市一樣，也有其相應(yīng)的周期。我國前幾次房市周期為5～8年，與經(jīng)濟發(fā)展周期大致同步。目前，各地房市仍在谷底附近平緩下降或略有上升。為啟動房市，政府將會有一系列重大政策和房改措施出臺?？紤]到各地政策的滯后性和執(zhí)行力度的不同，會相繼出現(xiàn)投資住宅的較好時期。舉例來說，對于以租為目的購房的中長期投資，根據(jù)測算，當(dāng)樓盤售價與月租金之比為85：1時，基本保本，當(dāng)這個比例達(dá)到或接近100：1的時候，就可考慮適時投資購房。

投資對象的選擇住宅樓盤與股票一樣，有績優(yōu)績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應(yīng)從價格、環(huán)境、區(qū)位、房型及功能、物業(yè)管理等方面綜合考察。需要特別注意的是，投資住宅并非房價越低越好，而是必須物有所值。

欄目主持：程量E—marl ZSCZZ@public．nc．jx．cn